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物业服务方在物业服务合同中的履行抗辩权研究摘要：物业服务合同中，当事人经常以对方未履行合同义务为由为由行使抗辩权。
因物业服务合同的特殊性，抗辩权的行使会带来相应的弊端，如妨害小区业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、甚至对业主带来财产和人身损害等。
最高人民法院的《解释》第5、6条对业主抗辩权的行使与限制作了规定，对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义。
但对于物业公司方如何行使抗辩权缺乏必要的规范。
对于单个业主或少数业主未按约缴纳物业费时，物业公司无权行使履行抗辩，但在未缴费业主数量达成一定程度时，应认定物业公司方有权行使履行抗辩，以期能平衡双方的利益。
关键词:物业服务合同；固有继续性合同；履行抗辩权的行使；伴随着住房货币化、商品化模式的进程，物业服务作为一种新型的公共服务模式得以蓬勃发展。
与此同时，与物业服务蓬勃发展形成强烈反着的是，物业服务质量差、物业服务纠纷不断已成为比较突出的社会问题。
当前，物业服务合同纠纷多发，其本质上就是物业管理费的缴纳范围及是否缴纳与服务范围、服务质量、服务风险的对抗关系。
1从实践来看，当事人特别是物业服务方如何在合同履行中具体行使履行抗辩权，相应的法律法规没有明确规定。
为防止当事人随意行使履行抗辩权，有必要对物业服务方如何行使履行抗辩权进行相应地探讨。
1福建省高级人民法院民一庭：《城市住宅小区物业管理纠纷的法律问题及处理原则之研究》，《民事审判指导与参考》，2003年第2卷，第96页。
一、问题的提出（一）案情友朋公司系一家物业服务公司，其与从事房地产开发的同人公司签订了《前期物业管理合同》，由友朋公司向同人公司开发的某物业提供前期物业服务。
后创丰公司进驻该物业办公，并于2007年9月30日与友朋公司签订《同人花园前期物业服务协议》，协议约定友朋公司提供相应物业和保安服务；物业管理服务费用半年一缴，交纳时间为每半年的第一个月1 0日前。
协议签订后，创丰公司按协议约定缴纳了2007、2008年度的物业管理费，但未能在2009年1月10日前及时交纳2009年上半年的物业服务费。
与物业服务合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审结日期】2021.03.16【案件字号】(2021)粤13民终1066号【审理程序】二审【审理法官】沈巍邹戈张佳誉【审理法官】沈巍邹戈张佳誉【文书类型】判决书【当事人】深圳市彩生活物业管理有限公司;苗荔薇;魏雅杰【当事人】深圳市彩生活物业管理有限公司苗荔薇魏雅杰【当事人-个人】苗荔薇魏雅杰【当事人-公司】深圳市彩生活物业管理有限公司【代理律师/律所】汤少华广东博敦律师事务所;郭燕广东博敦律师事务所;张德惠广东标远律师事务所;刘冠杰广东标远律师事务所【代理律师/律所】汤少华广东博敦律师事务所郭燕广东博敦律师事务所张德惠广东标远律师事务所刘冠杰广东标远律师事务所【代理律师】汤少华郭燕张德惠刘冠杰【代理律所】广东博敦律师事务所广东标远律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】深圳市彩生活物业管理有限公司;苗荔薇;魏雅杰【本院观点】本案系物业服务合同纠纷案件。
【权责关键词】代理不当得利实际履行违约金过错无过错支付违约金合同约定直接证据合法性诉讼请求维持原判冻结【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉意见，本案二审争议焦点是：1.苗荔薇、魏雅杰是否应向彩生活物业公司交纳物业费用；2.彩生活物业公司请求违约金是否应予支持。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。
王海泉、华之杰物业服务有限公司大厂分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】河北省廊坊市中级人民法院【审理法院】河北省廊坊市中级人民法院【审结日期】2020.12.07【案件字号】（2020）冀10民终5277号【审理程序】二审【审理法官】杨心冰宋强赵洪亮【审理法官】杨心冰宋强赵洪亮【文书类型】判决书【当事人】王海泉;华之杰物业服务有限公司大厂分公司【当事人】王海泉华之杰物业服务有限公司大厂分公司【当事人-个人】王海泉【当事人-公司】华之杰物业服务有限公司大厂分公司【代理律师/律所】杨雪河北释梵律师事务所;景碧颖河北释梵律师事务所【代理律师/律所】杨雪河北释梵律师事务所景碧颖河北释梵律师事务所【代理律师】杨雪景碧颖【代理律所】河北释梵律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】王海泉【被告】华之杰物业服务有限公司大厂分公司【本院观点】被上诉人华之杰物业服务有限公司大厂分公司是取得物业服务资质的物业服务公司其与大厂回族自治县上城房地产开发有限公司签订了《前期物业委托服务合同》。
【权责关键词】显失公平实际履行违约金合同约定回避证据不足新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。
【本院认为】本院认为，被上诉人华之杰物业服务有限公司大厂分公司是取得物业服务资质的物业服务公司其与大厂回族自治县上城房地产开发有限公司签订了《前期物业委托服务合同》。
上诉人购买了大厂回族自治县上城房地产开发有限公司开发建设的涉案小区楼房，该合同对包括上诉人在内的小区业主具有约束力。
案涉《前期物业委托服务合同》合同合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务。
被上诉人为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务，上诉人未按约定履行缴费义务构成违约，应承担违约责任。
一审判决上诉人给付被上诉人2017年7月20日起至2019年7月19日的物业费2740元、楼道照明费240元、垃圾清运费72元、违约金610元合法有据。
舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会、安徽安天物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】安徽省六安市中级人民法院【审理法院】安徽省六安市中级人民法院【审结日期】2021.03.18【案件字号】(2021)皖15民终333号【审理程序】二审【审理法官】赵应军王芸马龙【审理法官】赵应军王芸马龙【文书类型】判决书【当事人】舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会;安徽安天物业管理有限公司【当事人】舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会安徽安天物业管理有限公司【当事人-公司】舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会安徽安天物业管理有限公司【代理律师/律所】查月桃安徽皖正律师事务所;翟敏北京金诚同达(合肥)律师事务所;孙薇北京金诚同达(合肥)律师事务所【代理律师/律所】查月桃安徽皖正律师事务所翟敏北京金诚同达(合肥)律师事务所孙薇北京金诚同达(合肥)律师事务所【代理律师】查月桃翟敏孙薇【代理律所】安徽皖正律师事务所北京金诚同达(合肥)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会【被告】安徽安天物业管理有限公司【本院观点】本案争议焦点一、安天业委会要求安天物业公司返还公共收益160000元是否有事实和法律依据。
【权责关键词】无效追认撤销合同合同约定基本原则书证新证据关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审清算【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审对一审查明的基本事实予以确认。
另查明：安天业委会于2019年6月19日经舒城县房地产管理局批准备案。
【本院认为】本院认为，本案争议焦点一、安天业委会要求安天物业公司返还公共收益160000元是否有事实和法律依据。
2020年3月17日当事人签订了《关于盛世名城小区物业管理交接事宜协议》，该协议第四条对于案涉的公共部位收益问题有明确约定，即按合同价提成77000元和无偿捐赠33000元给安天业委会。
许险峰、岳阳和顺达物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】湖南省岳阳市中级人民法院【审理法院】湖南省岳阳市中级人民法院【审结日期】2022.03.29【案件字号】(2021)湘06民终4399号【审理程序】二审【审理法官】许震鹏刘景镔王延红【审理法官】许震鹏刘景镔王延红【文书类型】判决书【当事人】许险峰;岳阳和顺达物业管理有限公司【当事人】许险峰岳阳和顺达物业管理有限公司【当事人-个人】许险峰【当事人-公司】岳阳和顺达物业管理有限公司【代理律师/律所】彭杨湖南昌言(岳阳)律师事务所【代理律师/律所】彭杨湖南昌言(岳阳)律师事务所【代理律师】彭杨【代理律所】湖南昌言(岳阳)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审改判【原告】许险峰【被告】岳阳和顺达物业管理有限公司【本院观点】许险峰提交的上述照片真实，可以反映和顺达公司提供的物业服务情况，应予采信作为本案定案的依据。
物业服务合同属于继续性合同，由于合同的继续性，决定了物业服务企业提供的物业服务不是一次性的，而是随着时间的推移不断进行着。
【权责关键词】撤销合同侵权合同约定反证关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为：物业服务合同属于继续性合同，由于合同的继续性，决定了物业服务企业提供的物业服务不是一次性的，而是随着时间的推移不断进行着。
如果严格遵守谁主张谁举证的证明责任，则意味着物业服务企业就其持续提供服务期间的服务情况，应当全部进行举证，此过于苛刻；物业服务企业也不可能将每一时刻的服务情况均予以记载，要求物业服务企业对此全部进行举证，也不符合继续性合同的履行习惯。
反之，作为接受物业服务的业主，其若认为物业服务不符合约定或标准，其只需提供不符合约定或标准的证据即可完成举证。
丽水经济技术开发区南城绿都业主委员会、丽水市莲花物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】浙江省丽水市中级人民法院（原浙江省丽水市人民法院）【审理法院】浙江省丽水市中级人民法院（原浙江省丽水市人民法院）【审结日期】2021.03.03【案件字号】(2021)浙11民终137号【审理程序】二审【审理法官】金红萍汤丽军刘斐【审理法官】金红萍汤丽军刘斐【文书类型】判决书【当事人】丽水经济技术开发区南城绿都业主委员会;丽水市莲花物业管理有限公司【当事人】丽水经济技术开发区南城绿都业主委员会丽水市莲花物业管理有限公司【当事人-公司】丽水经济技术开发区南城绿都业主委员会丽水市莲花物业管理有限公司【代理律师/律所】叶俊涛浙江丽大律师事务所【代理律师/律所】叶俊涛浙江丽大律师事务所【代理律师】叶俊涛【代理律所】浙江丽大律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】丽水经济技术开发区南城绿都业主委员会【被告】丽水市莲花物业管理有限公司【本院观点】对于《前期物业服务合同》第十一条“经营性收入归物业公司所有，以弥补物业管理费不足”的约定是否有效问题。
【权责关键词】无效恶意串通撤销合同过错合同约定新证据合法性罚款诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，对于《前期物业服务合同》第十一条“经营性收入归物业公司所有，以弥补物业管理费不足”的约定是否有效问题。
被上诉人在与丽水市万可房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的同时，丽水市万可房地产开发有限公司与全体业主签订《前期物业服务合同》第十条约定“甲方按总建筑面积的7%提供物业管理和经营用房，产权归全体业主所有，其经营所得可以用于补充小区物业管理不足部分，但收支情况须向全体业主公示。
何岚、成都龙湖物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审结日期】2020.09.17【案件字号】(2020)川01民终10259号【审理程序】二审【审理法官】喻小岷李亚李衡【审理法官】喻小岷李亚李衡【文书类型】判决书【当事人】何岚;成都龙湖物业服务有限公司;成都龙湖锦城置业有限公司【当事人】何岚成都龙湖物业服务有限公司成都龙湖锦城置业有限公司【当事人-个人】何岚【当事人-公司】成都龙湖物业服务有限公司成都龙湖锦城置业有限公司【代理律师/律所】鞠虹阳泰和泰律师事务所;陈彦丞泰和泰律师事务所【代理律师/律所】鞠虹阳泰和泰律师事务所陈彦丞泰和泰律师事务所【代理律师】鞠虹阳陈彦丞【代理律所】泰和泰律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】何岚【被告】成都龙湖物业服务有限公司;成都龙湖锦城置业有限公司【本院观点】根据本案查明的事实，龙湖物业公司与龙湖置业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，何岚购买了案涉房屋并在案涉《前期物业服务合同》上签名认可和遵守合同内容，现上诉人何岚称案涉前期物业服务合同无效，但提交的证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，对该上诉主张本院不予支持。
【权责关键词】无效部分无效恶意串通国家、集体或者第三人利益代理违约金第三人证明诉讼请求变更诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与原审判决一致。
【本院认为】本院认为，根据本案查明的事实，龙湖物业公司与龙湖置业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，何岚购买了案涉房屋并在案涉《前期物业服务合同》上签名认可和遵守合同内容，现上诉人何岚称案涉前期物业服务合同无效，但提交的证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，对该上诉主张本院不予支持。
贝文江、越秀地产（沈阳）物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2022.02.16【案件字号】(2021)辽01民终21240号【审理程序】二审【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【文书类型】判决书【当事人】贝文江;越秀地产(沈阳)物业管理有限公司【当事人】贝文江越秀地产(沈阳)物业管理有限公司【当事人-个人】贝文江【当事人-公司】越秀地产(沈阳)物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】贝文江【被告】越秀地产(沈阳)物业管理有限公司【本院观点】根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定质证诉讼请求缺席判决维持原判强制执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
”本案中，建设单位沈阳越秀地产有限公司与被上诉人越秀物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行，案涉物业服务合同对业主具有约束力。
最高人民法院物业纠纷典型案例最高人民法院物业纠纷典型案例物业纠纷是现代社会中常见的问题之一，涉及到房屋买卖、租赁、维修等方面。
在中国，最高人民法院曾经审理过一些典型的物业纠纷案例，这些案例为解决类似问题提供了有益的借鉴和参考。
一、关于物业服务合同纠纷的案例在这个案例中，一位业主起诉物业公司，要求物业公司赔偿因为物业公司未按照合同约定提供服务而导致的经济损失。
最高人民法院审理后认为，物业公司未按照合同约定提供服务，应当承担相应的赔偿责任。
同时，最高人民法院还指出，物业公司应当依据合同约定，向业主提供必要的维修和保养服务，如果物业公司未能履行这些义务，就应当承担相应的赔偿责任。
二、关于物业管理规费纠纷的案例在这个案例中，一位业主起诉物业公司，要求物业公司退还多收的物业管理规费。
最高人民法院审理后认为，物业公司应当依据相关法律法规和合同约定，向业主收取物业管理规费。
如果物业公司未能依据相关法律法规和合同约定收取规费，或者收取的规费超过了合同约定的标准，就应当退还多收的规费。
三、关于物业维修责任纠纷的案例在这个案例中，一位业主起诉物业公司，要求物业公司承担因为物业公司未及时维修导致的房屋损失责任。
最高人民法院审理后认为，物业公司应当依据合同约定，及时维修业主的房屋，如果物业公司未能及时维修，导致业主的房屋损失，就应当承担相应的赔偿责任。
四、关于物业服务质量纠纷的案例在这个案例中，一位业主起诉物业公司，要求物业公司改善物业服务质量。
最高人民法院审理后认为，物业公司应当依据合同约定，向业主提供高质量的物业服务。
如果物业公司未能提供高质量的物业服务，就应当改善服务质量，以满足业主的合理需求。
总之，物业纠纷案例的审理，需要依据相关法律法规和合同约定，以保障业主的合法权益。
同时，物业公司也应当依据相关法律法规和合同约定，提供高质量的物业服务，以满足业主的合理需求。
最高人民法院物业服务合同协议书纠纷裁判规则条
CKBOOD was revised in the early morning of December 17, 2020. 最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则４条 规则摘要 1.物业服务合同的解除与业主权利保障——原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。
2.不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高 ——物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。
3.物业服务合同效力及物业费减免请求的认定——业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。
4.业主委员会的原告诉讼主体资格认定——业主委员会的诉权来自于全体业主赋予的代表权。因此，对于仅涉及小区部分业主权益的纠纷，在小区自治规则亦没有明确规定的情形下，业主委员会向法院提起诉讼的，需经业主大会决议明确授权，以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。
裁判详情 1.物业服务合同的解除与业主权利保障——嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
裁判要点 原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。
关键词 物业合同 解聘条件法定解除 裁判理由 法院认为：原被告之间的物业服务合同关系自2008年12月28日起建立，并于2010年2月12日签订物业服务合同，约定合同期限延长至2010年12月31日止。此后双方未再签订新的物业服务合同。原告于2011年4月20日明确通过业主大会表决决定继续聘请被告为物业服务企业，期限为本届业主委员会任期。现本案所涉小区的本届业主委员会任期未届满，故原被告之间的物业服务合同的期限尚未届满。根据法律规定，业主大会有权决定是否解聘物业服务企业，原告于2012年3月2日决定召开业主大会，讨论选聘物业服务企业事宜，并于2012年8月7日公示表决结果，决定选聘案外人作为物业服务企业，并以已选聘案外人为由要求解聘被告。然原告召开的该次业主大会决定选聘案外人的过程，经行政职能部门认定程序违法，应予改正，故原告依据2012年8月7日的表决结果要求解除与被告之间的物业服务合同关系，法院不予支持。原告依职权于2013年2月1日决定召开业主大会，要求业主投票决定是否通过诉讼的方式解聘被告，经征询，原告以2013年3月1日征询结果符合法定解聘条件为由，诉讼要求解除与被告的物业服务合同关系。对此，被告抗辩反驳征询结果的真实性。为探究业主的真实意思，一审法院委托当地政府部门对涉案小区的业主进行了意见征询，结论为赞成解除合同关系的业主超过了反对的业主。根据2013年3月1日的征询结果，结合政府部门对小区业主的民意测试，一审法院考虑本案所涉小区的具体情况，解除原被告物业服务合同关系。一审宣判后，被告提起上诉，主张被上诉人未就解聘上诉人的事项向全体业主征询意见，并形成法律规定的多数意见的主张，二审法院认为，被上诉人小区业委会通过何种议事规则进行决策，并不影响被上诉人对外代表其所在小区全体业主从事相关民事行为的权利。若被上诉人未依其内部议事规则进行决策，亦应由小区业主向被上诉人主张相应的损害责任，与上诉人无涉。故，二审法院维持一审判决。
审理法院 上海市第二中级人民法院审理时间 2014年3月20日案 号 上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第222号民事判决书出 处 《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)。
2．不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高——厦门佰仕达物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案
裁判要点 物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。 关键词 物业服务 管理瑕疵不可抗力 赔偿责任
裁判理由 法院认为：佰仕达公司作为明发国际新城小区的物业管理服务单位，应按照《物业管理服务协议》的约定和相关法律规定履行管理义务。纵观本次地下车库被淹事件，2013年5月16日凌晨的降雨属40年一遇的特大暴雨，讼争小区所处的前埔为此次受灾最严重的区域，再加之城市的排水系统陈旧，故地下通道、地下车库等低洼地带出现一定程度的洪涝是难以避免的。佰仕达公司提供的媒体报导等相关证据可以证明在5·16暴雨发生时，佰仕达公司通过敲锣、打电话等方式通知业主移车，积极组织抢救；虽然5·16暴雨具有不可预见性，但本不应该存在的两个违章门洞加速了地下车库水位的上升，致使车主损失一定的抢救时间，因佰仕达公司对他人在公共墙体开凿门洞的违章行为未采取措施，留下了安全隐患，故本院认为佰仕达公司存在管理瑕疵，应当对杜小铭的车辆损失承担一定的赔偿责任。
综上所述，厦门明发国际新城业主委员会与佰仕达公司签订《物业管理服务委托合同》及补充条款主体适格，内容不违反法律规定，是合法有效合同，对全体业主和物业使用人均具有约束力。原告佰仕达公司依约为明发国际新城小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务，被告杜小铭作为小区业主之一，接受原告提供的物业服务后，应当履行前述合同约定的义务、缴纳物业管理等相关费用。现原告要求被告缴纳所欠的2013年4月至2013年12月的物业管理费本院予以支持，被告应缴纳的物业管理费为元平方米×元/平方米/月×9个月)；因原告提供的物业管理存在瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金，本院不予支持。原告要求被告缴纳公摊水电费，因其仅提供代缴电费证明及公摊水电费计算依据，未提供代缴水费证明，故原告要求被告支付所欠的公摊电费的诉讼请求，本院予以支持，要求被告支付所欠的公摊水费的诉讼请求因证据不足不予支持，合同中未约定逾期缴纳公摊水电费的滞纳金，原告要求按日千分之三计算滞纳金无合同依据不予支持，逾期支付公摊电费的滞纳金标准可参照银行同期贷款利率计算。
反诉原告杜小铭要求反诉被告佰仕达公司赔偿因管理不到位导致其停放地下车库车辆被淹的损失，结合上文的分析，反诉被告应承担因管理不善造成的违约责任。5·16特大暴雨的不可预测性、佰仕达公司组织救灾的表现及其对违章门洞的疏于管理，根据民法通则等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑物业公司的过错程度、收取物业管理费的标准等实际情况，本院酌定佰仕达公司应承担的赔偿责任以杜小铭应缴纳的一年度物业管理费为限，即被告应赔偿原告元平方米×元/平方米/月×12个月)。 审理法院 厦门市中级人民法院审理时间 2015年4月7日案 号 厦门市中级人民法院(2015)厦民终字第22号民事判决书出 处 《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)。
3．物业服务合同效力及物业费减免请求的认定 ——杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案 裁判要点 业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。 关键词 物业服务合同效力物业费请求权 物业服务瑕疵
裁判理由 一审法院认为：2012年3月，中江花园业主委员会代表业主与钱塘物业签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同有效，对中江花园小区业主具有约束力。王林凤作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现王林凤未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。王林凤以钱塘物业主张的物业费收取标准与钱塘物业履行的物业服务质量之间相差甚大且其提供的物业服务不符合合同的约定等为由拒不支付物业费，对此，由于该服务合同中已明确约定了物业费的收费标准，且钱塘物业系为全体业主提供物业服务，王林凤的意见系其个人意见，不能代表其他业主，应当认定王林凤不能以此为由拒付物业费。对于钱塘物业向王林凤主张物业费滞纳金1675元的诉讼请求，因双方对合同履行存在争议，故不予支持。
二审法院认为：一审对于该物业服务合同效力的认定正确，王林凤作为业主应当履行支付物业费的义务。且其以钱塘物业存在物业服务瑕疵、不符合合同约定等为由拒不缴纳物业费的主张，缺乏有效证据证明，因此不予支持。 审理法院 浙江省杭州市中级人民法院审理时间 2015年6月19日案 号 浙江省杭州市中级人民法院(2015)浙杭民终字第1704号民事判决书出 处 《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)。
