中山五金电子批发市场可行性报告

中山市五金电子批发市场项目可行性分析报告

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第一章 总论

1、建设项目概论

1.1 投资、建设单位背景基本情况

该项目投资、建设单位的背景最具有丰富专业市场投资、建设、运营管理经验的东莞市瓯江实业投资有限公司。

东莞市瓯江实业投资有限公司成立于2006 年，是集商业地产投资、开发及运营管理的综合性企业。企业资金实力雄厚，旗下设有物业管理公司和广告公司，拥有先进的企业管理理念和一支具有丰富专业市场开发、招商、运营管理及策划推广经验的专业团队。截止2010年，成立短短四年间，公司已经成功投资、开发并自行管理运营了东莞百业国际汽配城（用地150亩，建筑15万平方米）和东莞百业五金电子城（用地200亩，建筑20万平方米）两个大型专业市场项目，目前此两项目都已经开业并进入稳定运营状态，并成为东莞乃至华南地区新型现代化专业市场的典范。百业国际汽配城于2007年初开业， 2010年汽配及用品年销售额超40亿元人民币，上缴税金逾4亿元人民币，提供就业约6000多人，周边物业租金翻四倍。 百业五金电子城于2008年底开业，2010年五金电子城年销售额超50亿元人民币，上缴税金逾5亿元人民币，提供就业约10000多人，周边物业租金也大幅度提高。

东莞市瓯江实业投资有限公司的丰富专业市场投资、建设、运营管理经验，将为项目的投资、建设、运营的成功提供最有力的保障。

1.2 项目概况 中山市五金电子批发市场项目可行性分析报告

2 / 12 依据中山经济的高速发展及五金电子产业的发展扩大，计划在中山市交通便利的位置选址建设一个项目总投资规模约？亿元人民币，用地规模约150-200亩，总建筑面积约？万平方米的大型现代化“五金电子批发市场”项目。

1.2.1项目位置

项目选址于中山市,中山市位于珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区和佛山市顺德，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望，是广东省省辖地级市，下设有：火炬开发区、石岐区、东区、南区、西区，镇区有：小榄、沙溪、古镇、南头、东升、东凤、黄圃、阜沙、港口、大涌、板芙、五桂山、三角、坦洲、南朗、民众、三乡、神湾、横栏镇24等个镇区。其中小榄镇为中山第一经济大镇，荣获“中国五金制品产业基地”、“中国五金制品出口基地”称号；固力、华锋——中国十大锁王，“华帝”家用燃气灶具销售多年保持全国第一。古镇被誉为中国灯饰之都：占全国市场份额的60%以上，是国内最大的灯饰专业生产基地和批发市场；每年10月份定期举办国际灯博会。

1.2.2项目建设及投资规模

项目拟用地面积约？万平方米（约150-200亩），拟建总建筑面积约？万平方米，全部建成后将成为中山地区规模最大的五金电子批发、集仓储、配送、商务配套等于一体的综合型五金电子专业批发市场，在中山地区现有五金电子批发项目中规模亦位于前列。项目全部建成的投资额将达到人民币？亿元。

1.2.3项目主要投资、建设、经济指标

指标 说明 中山市五金电子批发市场项目可行性分析报告

3 / 12 用地地面积 ？万平方米 约150-200亩

建筑密度

容积率

总建筑面积 ？万平方米

其中仓库面积 ？万平方米 用于货物储存、城市配送基地配套仓库

其中商业用房面积 ？万平方米 用于厂家、大型区域销售、服务中心等的经营、办公使用的商铺、办公楼、商务及公寓配套用房

停车位数量 ？个

投资额 人民币？亿元 含土地成本、建设成本、广告、行政

项目建成后，按照较为保守的预估初始收费标准产生的年收益估算如下表：

收益/支出项目 收益计算标准/说明 年收益额（人民币万元） 中山市五金电子批发市场项目可行性分析报告

4 / 12 1 商业用房租金收益 平均租金标准： ？元/建筑平方米/月，

年租金收益： ？元× ？万㎡×12月

2 仓库租金收益 平均租金标准： ？元/建筑平方米/月，

年租金收益： ？元× ？万㎡×12月

3 管理费收益 商业用房及仓库每平方米每月收取管理费 元，年管理费收益： ？元× ？万㎡×12月

4 广告位出租收益 出租场内各种广告牌、广告位收益

5 其他增值服务收益 信息服务、商务服务等各项增值服务收益

6 管理成本支出 项目管理公司支出成本，包括人力资源费用、广告费、办公费、设备设施维护费用等

项目预计年总收益额

按照以上的项目建成后初始收费标准计算，项目的年收益约为？万元人民币，按照投资额？亿人民币计算，在不计算各类收费标准上浮的前提下，项目可在？年左右收回首期投资成本；全部建成并进入成熟、稳定期后，项目每年的总收益可以达到约？亿元人民币，按照总投资额?亿元计算，加上3～5年分期开发以及市场培育的时间，项目可以在?年左右收回总投资。

由此可见，项目的投资回收期较短，投资风险较低。 中山市五金电子批发市场项目可行性分析报告

5 / 12 除具有较好的投资收益和较低的投资风险外，项目在全部建成并成熟以后还具有较好的各项经济、社会效益指标，具体包括：

主要指标 数值

年交易额 约?亿

年贡献税收 约?亿元人民币

提供就业岗位 约?个

年拉动周边消费额度 约?亿元

2、项目建设的必要性

2.1 中山地区五金电子专业市场建设基本情况及不足

2.1.1五金电子产业尚处于起步阶段

上世纪90年代以来，中国五金行业一直保持高速发展的趋势，中国正在成为名副其实的五金产业大国，但我国同其他大国相比差别还很大，从全国范围总的来看，“小而全”、“小而散”、“小而弱”、“小而多”的企业组成是目前我国五金产业的基本特点。“做强做大”成为产业发展的关键理念。

2.1.2现代化规模的五金专业市场匮乏 中山市五金电子批发市场项目可行性分析报告

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随着经济发展和城市建设的进行，土地资源接近饱和，发展的空间也越来越小,如果不尽快转变思路，寻求新的发展空间，提升效益，经济发展的速度势必会受到限制，那么就很难满足人民群众不断增长的物质文化需要，也不符合科学发展观的具体要求,必须要尽快地向具有更高效益和更大前景的现代服务业方向发展,中山地区大多数五金经营商户多属于零星分布、各自为政的状态，无法形成良好的市场氛围，更无法凝聚强大的市场影响力和市场感召力。致使五金电子行业的急剧增长和专业市场建设严重不足的弊端，已成为不争的事实。因此规模优势明显‘专业性、综合性强，“一站式购齐”，经营品牌档次较高，市场服务水平高、的高水平现代化机电五金大市场需求已经十分强烈，特别是从整体规划到外在建 筑形式；从内在管理方式到现代物流组织；从一般产品交易到高科技新产品展示、演示与人员培训及信息发布都集中于一体；交易与展示相互协同相互促进的真正规范、有序、高效的专业市场，对于五金产业的发展已经迫在眉睫。

2.1.3地区性五金行业现状

目前，中山市上规模的五金电子批发市场交易规模一般，周边幅射范围较小,这类型专业市场的建设还是比较分散和落后，专业性市场的建设跟不上城市化进程的步伐，市场普遍存在“散、乱、差、缺”等问题。随着城市升级改造工程的推进，这些通常租用老城区厂房、城郊结合临街铺面的商户们，常为选择一个合适的、适合发展的专业市场商铺而苦恼。目前中山较大规模的五金批发市场仅有一两家，对于作为全国五金生产基地的中山市来说，众多分散的商户已不能满足行业发展需要，不能适应国际化一站式采购的形势。

因此投资建设一个交通便利、管理规范、规模宏大、产品齐全，能幅射周边珠三角区域乃至全国的五金电子专业批发市场是非常必要的.

3、项目可行性研究结论 中山市五金电子批发市场项目可行性分析报告

7 / 12 本项目是一个投资效益理想、投资风险较低、投资回收期限较短，而且具有良好的经济以及社会双重效益，对于中山地方经济以及现代五金电子产业的整体发展具有巨大推动作用。

第二章 项目市场分析

1、五金电子行业发展状况分析

现代化一站式专业批发市场，是国内商品交易的发展方向。专业市场在商品交易中的作用日趋明显，且增幅明显，增长速度超过21.30%。市场总体规模进一步扩大，超大型商品批发市场发展迅速，专业市场比重持续扩大，100亿元商品交易市场批发经营的特点日趋明显。100亿元以上商贸市场特征和发展趋势向规模化和批发功能方向发展，围绕大型或超大型交易市场的诞生，将形成具有很强辐射功能的重要商品集散枢纽和物流中心，而随着规模化的发展，又必然会导致这些大型交易市场的批发功能日益凸显。

专业化、规范化和现代化及市场竞争的日趋激烈，必将导致市场在经营范围和产品品类、乃至特色经营等方面实现分化，而做大做强的发展理念，又将导致市场管理更为规范、网络信息技术应用更为广泛，是城市发展的必然趋势。

为加快中山市五金电子产业的发展，必须建设高水平、高标准的专业性批发市场、商业中心区等项目和一批配套产业。

2、中山市投资发展潜力巨大

独特的区位优势使投资蕴含着双重机遇。中山市地处中山市，位于珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海处，北接广州市番禺区和佛山市顺德，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望。市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。 中山市五金电子批发市场项目可行性分析报告

8 / 12 中山市域公路通车里程达1531公里，公路密度达到陆域每百公里85.1公里。其中：高速公路90公里，国道152.4公里，省道155.6公里。营运客运汽车3115辆，客运线路271条，客运站17家。营运货车41052辆，货运站10家。建成中山港、小榄、神湾码头，共有泊位113个，总长度6360延米，港口货物吞吐量2100万吨，其中集装箱吞吐量98万标准箱，列全国第9位

政策优势提供广阔平台。为实现促增长保发展的工作目标，更快、更准地突出投资对经济增长的拉动作用，鼓励和引导社会资金参与经济社会建设，中山市着力推进一批对转变经济发展方式、调整优化产业结构、改善民生等具有重大带动作用的重点项目建设，优先考虑将一批带动能力强、经济社会效益明显、投资额大的在建和续建项目纳入重点项目投资计划，形成投资对经济增长的强劲拉动力。

3、 项目的功能及定位

3.1树立中长期经营目标

在未来几年内，五金电子批发市场不仅将凭借强大的专业市场、正确的市场定位、完善的功能配套和智能化的物业管理为企业提供一流的经营场所、为广大的经销商和消费者提供丰富多样的采购选择和最完善的服务，还将以全新的培育理念，充分发挥市场的地理优势、区域优势、体制优势、观念优势、劳动力优势，为经营投资者提供稳定的政策环境、公平统一的市场秩序、完善的法律服务、优化的人才因素、高效的政府运作体制、智能化的物流体系，并与时俱进，提出适合于经营户做大做强的中、长期计划，即：第一、以五金电子批发市场为依托，每年举办1次国际性大型汽五金电子博览会；第二、用3年时间实现全国范围内的“三个战略区”的第一招商战略。三个战略区分别是以中山市为中心、以辖区范围内五金电子经营户、生产厂家为第一战略区，即“基础战略区”，以珠三角各大城市的经营户和生产厂家为拓展招商范围的第二战略区，即“拓展战略区”，以全国范围内各大经营户和生产厂家形成补充和调整的第三战略区，即“补充战略区”。三个战略区的分步实施，从而在根本上实现大市场的结构调整，优化市场结构组成，为第二步招商战略即向国际拓展打下坚实的基础；第三、用5年时间在全国范围内建设更大规