湖北省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：注册房地产估价师执业模拟试题

湖北省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：注册房地产估价师执业模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、住房公积金管理工作的法律依据是__。

A．《中华人民共和国公积金管理条例》B．《住房公积金管理条例》C．《住房公积金管理规定》D．《公积金使用规定》2、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。

A．11.07%B．12.45%C．13.59%D．10.78%3、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。

A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用4、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。

该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。

则该宗房地产的现时收益价格为万元。

(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工业用地的监测点评估价格5、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2。

建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比__。

A．甲等于乙B．甲大于乙C．甲小于乙D．难以判断6、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。

工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

A．《规划意见书(选址)》B．《建设用地规划许可证》C．设计方案审批阶段D．《建设工程规划许可证》7、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。

A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段8、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。

A．买方代理B．卖方代理C．联合代理D．双重代理9、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。

已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。

(2005年试题)A：28.62B：29.16C：41.56D：48.24E：借款合同10、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相同。

A．相互影响的B．相互独立的C．相互作用的D．相互无关的11、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A．投资利润率B．投资回报率C．资本金利润率D．资本金净利润率12、商业标准宗地的位置应是__。

A．街角地B．二面临街地C．一面临街地D．畸零地13、是耕地占用税的征税对象。

A：占用耕地从事其他农业生产的行为B：占用耕地从事其他非农业建设的行为C：占用耕地从事其他非农业建设的单位D：占用耕地从事其他非农业建设的个人E：执行层的组织协调14、动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。

A．净现金B．净收益C．净现值D．财务净现值15、某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是元。

A：76 800B：79 104C：77 952D：81 562E：工业用地的监测点评估价格16、投标截止后，开发商应按规定的时间__。

A．认标B．评标C．开标D．验标17、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积18、城市分区规划由__审批。

A．市规划行政主管部门B．市人民政府C．市人大常委会D．省人大常委会19、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。

A．移动平均法B．指数平滑法C．市场因子推演法D．简单平均法20、房地产开发公司出售商品房屋，应在销售前到登记机关办理__手续。

A．备案登记B．注销登记C．变更登记D．买卖登记21、下图是一块三角形ABC的土地．如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，该块三角形土地ABC的总价为．A：2 046 240元B：584 640元C：1461 600元D：2 688 000元E：工业用地的监测点评估价格22、采用__求取的年折旧额每年递减。

A．成新折扣法B．偿债基金折旧法C．年数合计法D．直线折旧法23、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是__。

A．16%B．42%C．58%D．84%24、下列关于房地产测绘产品二级检查一级验收制，表述错误的是。

A：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行过程检查B：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查C：二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查D：在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告E：执行层的组织协调25、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。

A：法律上的许可性B：要求上的准确性C：经济上的可行性D：技术上的可行性E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、是现代保险事业经营和发展的科学基础。

A：大数法则B：大数定律C：小数法则D：小数定律E：概率论2、下列不属于房地产金融特点的是__。

A．集中性B．资金周转期短C．资金运动同定性D．资金增值性3、从物理形态上分，作为投资对象的房地产资产，主要可以分为__。

A．土地B．建成后的物业C．在建工程D．地下设施E．商用物业4、下列说法不正确的是__。

A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离B．共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让5、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。

A．房地产转让B．房地产抵押C．房地产买卖D．房屋租赁6、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37B．40C．60D．637、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有。

A：同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C：以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D：准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的E：两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的8、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。

A．536B．549C．557D．8169、房地产开发项目投资中其他工程费用包括。

A：可行性研究费B：临时用地费C：场地平整费D：施工执照费E：竣工图编制费10、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据之间因果关系来判断。

A：投保人与保险标的B：被保险人与保险标的C：保险事故与保险标的的损失D：保险人与保险标的的损失E：执行层的组织协调11、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于。

A：资本供求状况B：GDP指标C：政策性因素D：国际经济环境E：社会平均利润率12、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的。

A：一级市场B：二级市场C：三级市场D：存量市场E：借款合同13、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于__日。

A．7B．10C．15D．3014、住房公积金会计核算的内容包括__。

A．缴存核算、提取核算和使用核算B．与住房公积金相关的债权债务核算C．住房公积金增值收益及其分配核算D．业务收入核算、业务支出核算E．风险准备金的核算15、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。

A．38B．42C．58D．6016、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

其中，属于经济折旧的有__。

A．功能落后B．功能缺乏C．环境污染D．交通拥挤E．正常使用的磨损17、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。

A：房地产直接投资B：房地产间接投资C：房地产混合投资D：房地产有效投资E：借款合同18、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。

A．城市总体规划B．控制性详细规划C．修建性详细规划D．居住区规划19、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为__。

A．1.05B．0.95C．0.98D．1.0320、通过损益表可以了解。

A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力B：企业获得的利润总额和分配情況C：供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考D：企业的经济实力E：企业的偿债能力21、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。