169953__第四届中国商业地产博览会财富论坛对接_解决商业地产企业资本扩张难题

上海欣胜波特咨询 第 1 页 2013-5-5 第四届中国商业地产博览会财富论坛 对接,解决商业地产企业资本扩张难题

时间：2008年9月1日9：00-11:30 地点：上海光大国际大酒店2楼08号厅

主持人： 同志们，上午好！昨天我们晚上我们这里有部分同志参与了中国商业地产颁奖大会和晚宴。今天早晨在这里进行第四届中国商业地产博览会，我记得去年也是在这个地方，去年的时候也是开了这样的会，叫第三届中国商业地产的论坛。但今年论坛的主题变了，变成财富论坛。今天据不完全的消息，我们参会的有不少是很有分量的一些企业和一些政府的官员。我们这次安排的六位也是做了强劲的准备。下面宣布第四届中国商业地产博览会财富论坛开始！我本人是中国商业联合会专家委员，也是一个教授，博士生导师，是上海大学国际工商管理学院，今天的会议由我主持。 首先要请的是我们原来上海市政府科委的总工程师，在这方面也是很有造诣，很有研究，现在是上海社会科学院城市与房地产研究中心副主任戴晓波先生，为我们讲当前经济发展阶段中的中国商业地产融资策略。掌声有请！

戴晓波： 谢谢主持人，谢谢各位能够参加会议，并且看到这么多房地产商业级的前辈和精英在场我感到非常荣幸。今天我给各位讲的题目是当前经济发展截断众中国商业房地产融资策略。今天主要分三个方面内容，我本人刚才主持人已经介绍了。早一点我是上海市计划经济研究所担任过副所长，然后下海搞了五年投资，管理上海的风险投资基金，然后去年到社科院搞研究，现在是刚才所报的职务。另外做一些课题研究，包括房地产波动规律，房产规划，城市建设规划，以及科技规划，做很多规划，这方面想结合一些研究的内容，以及一些经历谈一下今天的主题。 上海欣胜波特咨询 第 2 页 2013-5-5

今天主要谈三个方面，一个是关于发展阶段的认识，第二个是关于商业房地产发展的认识，最后一个是关于投资策略。发展阶段的认识主要谈两个阶段，一个是关于经济发展的阶段，一个是城市房地产发展的阶段。我们经济发展阶段以往比较多是克拉克理论，克拉克理论讲的比较多的是产业结构，结构调整。农业到工业，工业到服务业。波特在70年代提出了这么一个阶段理论，这个理论比克拉克的产业结构要先进一点，我们用的比较多的是克拉克理论，用波特的理论比较少一点。波特在提出理论以后准确地预测了东南亚金融危机，他说在亚洲国家必然会发生一次产业结构带来深层次的问题。今天不展开研究历史，只谈观点。他认为产业结构表面现象，要从发展源泉来分，分为四源泉，资源阶段，投资阶段，创新阶段，财富阶段。到投资阶段发展了，汽车、电冰箱、彩电、缝纫机，这阶段当中投资会获得很大收益。在这个阶段发展当中商业也发生很大变化。到了1万美金之后进入到创新阶段，到2万美金以后进入财富发展阶段，美国已经进入了财富发展阶段，但他认为财富发展阶段是莫若的阶段。他认为创新阶段是慢阶段，这样的话很多分工，很多新的业态将会在创新上实现，这是波特理论的主要观点。从理论来看的话，上海目前进入阶段，所以上海的投资开始减缓。我在96年起草了上海的九五规划，当时我规划的时候投资规划是整个五年一万亿，我的前任是杨雄，他的规划是85规划，再前一任是75规划，到了我的后任他的规划是1万3千亿，从95规划以后每五年投资增长30%，这反差非常大。这就验证了波特从投资阶段进入创新阶段的观点。这段时间我们也能看到，今年上半年2%点几，所以投资的速度开始下降。我会讲到，为什么投资规模会下降，投资为什么会转型，这是我下面所要讨论的。这就是关于阶段当中消费的分析。这是产业长期变化形态，七五是传统工业，到八五以后是重化工，九五是装备业，到了十五以后现在是工业投资占三分之一，我们现在上海的投资规模主要集中在房地产和集中在城市建设方面，而工业投资已经非常非常小，这样城市是每五年的一个转型形式。这是产业发展阶段的盘但，我们的依赖不一样，路径不一样，我们会依赖土地，然后会依赖资金，依赖创新，然后从资产需求逐步走到资本需求。总而言之，我们把第一部分关于创新发展的阶段，宏观经济发展阶段做了描述。 从全国来说目前还处在投资发展阶段，全国投资增长幅度还是比较快的。今年一季度以前整个经济比较平稳，两季度以后发生了本质性的变化，主要是因为 上海欣胜波特咨询 第 3 页 2013-5-5

这段时间宏观经济发生了变化。对中国增长的态势很明显地体现出北面高，西面高，南面低，长三角增长不会继续加快。国外也有阶段，第一阶段是民间租赁，后来到了公共租赁，中国正好因为是计划经济，所以助长了公共租赁的发展方式。第三阶段到了自有财产阶段，自从改革开放以后，本人有幸在88年的时候担任了上海住房改革的办公室主任，91年的时候推行了住房改革方案。比较关键的是公积金制度建议，现在成了全国有3千亿。在这种私有化的过程当中商业地产摆脱了原来计划经济，所有的规划变成独立的完全自主开发的地产，到了自有化阶段。到国外到了可负担财产阶段，他完全作为一种负担性和价值性作为评价标准。他已经从一个投资形态实物形态转向价值形态。我当时2000年搞风险投资的时候认识一个香港过来的经理，他一进来以后就一叫，上海的房子那么便宜，到了05年04年房价到顶峰了，然后他告诉我他把房子卖掉了，因为他认为价格翻了两倍多了，就卖掉了。卖完以后我很奇怪，他照样跟对方签了租赁协议，他认为租金水平已经降到了不能容忍的地步，而房价降到了也到了不能容忍的地步，他拿了这个钱做了风险投资。我们知道2000年的时候正好美国泡沫，所以我们这五年为什么没有很好地成功，就是因为在经验方面造成很大问题。但05年都起来了，应该说这五年周期很不错，他就把钱重新投入到风险投资里面了，他完全是价值行为。他不认为物产的价格合算我就买下来，租赁价格上来了我就租下来，这种理念我现在体会就是可租赁阶段，完全从本身业态的需要去讨论问题的这么一种观点。所以这是一个房地产发展的大的阶段。 这个阶段当然有个认识过程，因为我们中国是从计划经济慢慢过渡到实物经济，然后慢慢到价值经济的过程，在这过程当中对人的理解都有变化的过程。所以我研究当中应该提前认识这方面的要求。这里面很重要的是整个资源禀赋的变化，在过去阶段里面我们基础资源主要是土地资源，利用区位优势，我们称之为房地产区位区位再区位，最后我们变成了房地产的实物。原来我刚进纪委工作的时候做了房地产的图，1㎡当中住宅20%，工业25%，商业12.5%，其他是公共建筑12.5%，但现在我们整个住宅当中是4亿多，所以总量的比重开始逐年下降。现在我们在规划当中这几年有所加速，因为我们主要考虑世博会的召开，对商业房地产将会有加速，但本身这个资源我觉得是有很多问题的。过去这段时间里面通过土地资源我们通过了发展实物，那么未来我们是怎么样发展，我们现在基础资 上海欣胜波特咨询 第 4 页 2013-5-5

源已经没有土地了，土地已经房子盖完了。上海内环线以内住房竣工面积每年，我们计划是10%，但实际上每年只有8%到9%。土地资源空缺并不代表我没有资源，他的资源在哪里，存量房产。所以现在存量房产倒过来变成开发资源了。前一段时间俞正声担任书记，他调研整个城市的楼宇经济。在楼宇当中如何创造价值，所以他考察了静安区、黄浦区的很多楼宇，他提出了楼宇经济的概念，就是一栋楼产生效益是多少。我们原来考虑找个地块把房子拆掉建商厦，现在倒过来了。事实上很多外资企业已经关心这个问题了，很多人在跟我讨论，比方说原来闸北区新客站那边有个楼很著名，开始的时候很多业主没有钱，变成摊位了，现在考虑把业主的产权收回来，统一地规划，重新做商厦。存量房产已经成为未来房地产发展的一个基础资源，这在国外也是如此。像德国已经两三年没有盖房子了，在美国也是这样，在上海目前还是增量房地产为主。未来发展当中增量房产基本越来越少，只是补充而已，所以这是怎么样依赖房产存量发展的非常重要的思路。 第二个是要利用资金资源，因为原来的资金资源大量投入到新建当中去了。新建的城市建设，新建的工业上面去了。未来的投资到哪里去？虽然投资增长速度在减缓，但投资总量没有减缓。上海每年四千多亿的投资投下去了，这样的话未来的投资更多地转移到存量上面去，对你的整个存量进行改造，然后对存量进行盘整。所以我们看到越来越多的资金在产权层面上投资，股权层面上投资，上海我们现在在打造一个未来的金融市场，把这种资金从增量发展逐步走到存量发展上来。最终目的是，以前是创造实物价值，现在创造资本价值。摩根斯坦利最终目的是把业态卖掉，获得收益。商业本身追求商业，销售规模和销售利润。我们定位的房地产上面，商业房地产价值最终的是资本价值，这是最核心的问题。所以一旦我们行为是资本价值的提升的话，我们就能够说我们是成功的，假如资本价值不能够获得提升，反而我们认为是对经济的破坏。这是我对两个阶段的一个认识。这里要提醒的是未来房地产有这么几个其刚才我已经讲过，做了总结。一个是从增量到存量，包括土地，土地也有盘整问题，包括房屋，还有包括房地产市场都是从增量到存量的过程。第二个是郊区增量发展为主。第三个是从自有化转向资本化，对我自己有没有房子不在乎，而对我有多少资本很在乎。另外是使用的集约化，最后是与金融的关联性开始加强。我们整个房地产从生产资料性到资产性，再到资产性到资本性，这是对两个阶段的初步描述。 上海欣胜波特咨询 第 5 页 2013-5-5

然后是对商业地产发展的认识，既然我们谈到波特理论，主要并不是为了融资而融资，主要是通过创新发展来获得投融资的地位和位置。所以这里面我们说到一个是怎么样研究创新发展的问题，第二再来研究投融资发展的问题。首先是商业创新，当时我在做九五规划的时候感觉到，很多人来问我商业方面如何发展，当时认识非常肤浅，我们就认为把工业拿下来。在商业方面本身也不是一个占柜台的概念，也是一个集约化发展的概念。我们发现在这么多年当中超市连锁，购物中心，专卖店等都开始出现了。这还是表面现象，背后现象是物流，就是物流的整合，信息的整合。像沃尔玛这种模式，都是为了节约成本，扩大规模。所以商业创新本身是个很大的命题，这些创新无论是超市连锁也好，购物中心也好，专卖点也好都是和商业发展业态结合在一起。表明了不同商业房产的业态，商业房地产本身的区位，整个建筑的构架支撑什么类型的商业模式，这个非常关键。刚才讲到，商业的创新是个本身性的东西，内涵性的东西，但商业创新也要和房地产结合在一起，这样能够构想出很多很新颖的观念出来。 现代服务业服务业的提法是整个上海市政府的提法，大量地涉及到整个，包括物流，包括金融，包括中介，其他都是跟这个有关系的，并且整个区域布局。应该说上海整个未来的现代服务业的发展，几乎都和商业有关，但不是完全为了商业，本身还要为了发展金融需要，但金融需要商业，商业也需要金融，这是一个互动的需要。这是现代服务业的支持体系，这个我们不去交流了。这是一个传统商业房地产发展的模式，整个商业房地产基于商业发展和房地产发展两个轮子，然后商业发展本身是产业发展，商业发展本身是追求经济效益的，而房地产发展是追求资产效益。但未来发展这种模式开始发展变化了，这就是房地产创新循环的模式，和传统模式也不一样。房地产本身市场需要四大字本，人力资本，创新资本，金融资本和房地产资本，这四大资本构成了整个商业房地产发展的实力和位置。然后首先销售实现，销售实现是最基本的东西，销售实现后面是物流价值的实现，因为现在整个销售的利润非常非常低，为什么物流环节越来越强，就是通过减少整个物流成本，因为商业里面主要是物流成本。然后再通过房地产价值实现，假如销售很高，利润很高，单位面积利润很高的话商业发展价值就自然而然提升。然后通过资本支持和金融支持又重新返回到里面来，这是一个循环系统，这就构成了新的商业房地产本身循环的过程。按照这种循环系统商业房地产更新