上海新明国际儿童城项目市场调研及定位报告139页前期策划精品PPT课件

项目产品定位报告
房地产项目产品定位报告
土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积 净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度 建筑高度
30% 15米
叠拼别墅，多层的建筑 形态，别墅的居住感觉。
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。 三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。 四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地房景地产观项；目产叠品拼定位与报院告墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
房地产项目产品定位报告
典型组团定价预案
产品 类型 销售面积 赠送面积
总建面积 花园面积 平均单价
心理单价 （建筑面积） 单套总价
套数 总销金额
院落别墅
叠加别墅
河墅
院墅
边套（上） 边套（下） 中套（上） 中套（下）
250.45
250.45
180
180
180
180
地下 150 地下 150 顶楼 50 地下 110 顶楼 50 地下 110 占比59.8% 占比59.8% 占比：28% 占比：61% 占比：28% 占比61%

城市地位 城Байду номын сангаас经济 居民收入 行业发展 城市总结
五、客户深入调研
六、地块分析
学习改变命运,知 识创造未来
七、项目定位
上海浦东高行项目市场定位及产品建议报告101PPTXX
城市地位 城市经济 居民收入 行业发展 城市总结
上海——长三角经济圈龙头城市 2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标
➢ 成交价格：
09年，是地王频出的年份，成交土 地的楼面价格也大幅飙升。
（1）供应增加有助于改变市场供求 失衡，回归理性发展。
（2）地价突增，也为未来房价提供 坚实的支撑基础，同时进一步增加房 价泡沫。 学习改变命运,知
识创造未来
上海浦东高行项目市场定位及产品建议报告101PPTXX
土地市场 政策面 二级市场 趋势研判
• 价格在07年后涨幅显著，短期价格升幅积累一定泡沫。
变政策，要求稳定房价，其 中保证商品房供给，可能是 2010年供求关系再度转换，
学习改变命运,知 识创造未来
形成供大于求
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土地市场 政策面 二级市场 趋势研判
08年
09年
2010年
•降低存贷款金融利率 •减免税费、降低房贷首付 •个人住房贷款利率优惠下浮30 ％ •最低首付款比例调整为20％ •加大保障性住房建设力度 •进一步鼓励普通商品住房消费 •支持房地产开发企业积极应对 市场变化
3、中心城区概念不断扩大，项目所处地段成为次中心板块，区域形象 提升，也能吸引多种层次客户关注。
从宏观市场总体看，项目面临市场机遇以及市场选择机会较多。
学习改变命运,知 识创造未来

36369.92㎡
五
容积率
4.41
六
建筑基底面积
7338.83㎡
七
建筑密度
34.96%
八
机动车位
767
本项目包含商业、办公，是一个集中式纯商业 项目；
本项目成功开发与运营的关键点在于商业裙楼
部分。
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5
交通及配套
本项目地处两条城市主干道交叉口，项目昭 示性极强，本案所处区域内商务、商业配套 较为匮乏。
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什么是先让一部分人先走进来？
推动项目营销成功排在最前面的要素。
什么是带动另一部分人跑进来？
推动项目营销成功的扩散性要素。也是重要因 素，但需要前者的带动下。两者相互制约、相 互促进，两者都很重要，只是先后顺序不同而 已。 对于后者，我们只要排出营销的次序就可以了。
让一部分人先走进来，带动另一部分人跑
快速销售
突破区域竞争，引领邛崃CBD物业价值峰值，实现商业裙楼部分快速销售，资金
快速回笼。
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I 经济技术指标 ndexes
商业 办公 中庭
邛崃商会大厦项目指标
一
项目占地
20991.00㎡
二
建筑面积
129014.25㎡
三
地上建筑面 积
办公 商业
65180.77㎡ 27246.86㎡
四
地下建筑面积
商务
高品质商业平台 高消费力的商务人流
商业
商业作为本项目的重要平 台，为商务办公和酒店提供 高档次的商业配套。
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案 例 研 究
精场的特色——案例研究
成都博美：博美装饰城南门名品商场

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一、宏观市场分析—— (四)消费者分析
18—30岁 在快速消费品，包括超市商品、餐饮、娱乐、个性
各年龄段消费特征 时尚消服费饰能以力及和新档兴次电明子显产提品高等方面占主导
更具现代消费观，通过个性消费进行自我表达
消费模式仍然比较落后 消费意识较为保守 总体消费能力有限
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一、宏观市场分析—— (四)消费者分析
一、宏观市场分析—— (五)商圈分析
古城商圈
北正街商圈 翰林街商圈 临安路(北正街南口至朝阳楼段)商圈 朝阳北路(转盘至朝阳楼段)商圈 朝阳北路(清远路与朝阳北路交叉路口至转盘段)商圈 (包括永祯巷、觐光街)
新区商圈
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一、宏观市场分析—— (五)商圈分析
古城商圈——北正街商圈分析
特点：建水目前人流量最大、最繁荣的商圈 亮点：文安府广场——
年龄划分： 28—50岁年龄段
另外，富有、更具现代消费观念的年轻群体也不容忽视
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一、宏观市场分析—— (四)消费者分析
职业划分: 矿老板、私营业主、副业高收入农
民、大中型企事业单位中的管理人员、高级白领
目标消费群体分析
、教师、医生等专业人士以及政府科级、处级干 部及其它公务员等
收入划分: 家庭总收入10—50万元以上
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消费品市场运行情况分析结论
消费品市场持续繁荣 购买力增强 消费结构升级加快 各项扩大内需拉动消费的措施继续实施 市场消费潜力巨大 有利于时代中心的成功介入和发展
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一、宏观市场分析—— (四)消费者分析
消费能力和档次明显提高 消费潜力巨大
消费模式仍然比较落后 消费意识较为保守 总体消费能力有限
个人年收入3万以上
年龄划分：28—50岁年龄段