批量评估：从价税的税基评估方法

姿产评估　税基评估　ＺＩＣＩ－ＩＡＮＰＩＮＧＧＵ　

批量评估：从价税的税基评估方法　纪益成傅传锐　

『摘要１批量评估方法是２０世纪７０年代兴起的评估方法，它是在评估三大基本方法与财产特征数　据的基础上，结合数理统计技术和其它相关技术而形成的一种新的评估技术。随着计算机技术的开发　与应用，批量评估得到了迅速发展。目前，这种评估方法已在欧美国家不动产税征收的税基评估中广　泛应用。本文回顾了批量评估产生与发展的历程，并且举例阐述了其方法原理和主要的操作过程．可　为我国税基评估及具备共性的大批量资产评估提供借鉴。　『关键词１批量评估　自动评估模型模型校准　

、批量评估方法的产生与发展　批量评估（Ｍａｓｓ　Ａｐｐｒａｉｓａ１）是２０世纪７０年代在　国外逐步兴起，并已具有很大影响力的新型评估模　式。尤其是在财产类从价税的税基评估中，批量评　估得到了广泛的应用。１　９　８　３年，国际税收评估人员　协会（Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ　Ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ　ｏｆＡｓｓｅｓｓｉｎｇ　Ｏｆｆｉｃｅｒｓ）　就已经颁布了关于三种基本价值评估方法（成本　法、销售比较法和收益法）在批量评估中的应用准　则。　ＩＡＡＯ将批量评估定义为利用共同的数据、标　准化的方法和统计检验技术评估一组财产确定日期　价值的活动。国际评估准则２００５（２００５　Ｉｎｔｅｒｎａ—　ｔｉｏｎａｌ　Ｖａｌｕａｔｉｏｎ　Ｓｔａｎｄａｒｄ）对批量评估的解释是，　应用系统的、统一的、考虑到统计检验和结果分析　的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值的活　动。最早的批量评估思想可以追溯到１　９　１　９年，当　时西方就有人将统计学的多元回归分析作为一种估　算技术进行应用。批量评估的方法是采用现代统　计、数理技术等多种技术，并融入传统评估方法原　理的一种新的评估技术。批量评估能够实现低成　Ｏ　本、高效率地完成大规模目标财产的价值评估任　务。伴随着计算机应用的普及，批量评估在近几年　来实现了快速发展，在欧美国家的财产税类的税基　评估、其它公共管理中价值评估以及商务活动中批　量房地产的价值评估都得到了广泛的应用。　批量评估可以使用计算机进行，也可以不用计　算机进行。早期的批量评估的技术分析是通过手工　操作来完成的，当时西方的经济分析师们就是通过　采用多元回归分析（Ｍｕｌｔｉｐｌｅ　Ｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎ　Ａｎａｌｙｓｉｓ，　这也是现今批量评估中主流的校准技术之一）进行　农业用地的评估。当时由于缺乏计算机技术，一项　农业用地的批量评估常常需要两三个人工作一个月　才能完成。随着信息时代的到来与计算机及其软件　技术的开发和普及，批量评估操作方式已主要依靠　计算机进行。　不管是手工的批量评估还是计算机辅助的批量　评估，　其评估结果都是通过统计和数学的理论，采　用体现财产的相关变量与价值之间关系的数理模　型，并对数理模型得出的数据进行复核和调整后产　生的。２０世纪８　０年代末至９　０年代初，西方学者对　

２０ｏ５年　期圜　

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价值评估三种基本方法在统计、数学环境中的具体　应用作了大量的研究，对非线性回归（Ｎｏｎｌｉｎｅａ　ｒ　Ｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎ　Ａｎａｌｙｓｉｓ）、适应估计技术或称回馈技　术（Ａｄａｐｔｉｖｅ　Ｅｓｔｉｍａｔｉｏｎ　Ｐｒｏｃｅｄｕｒｅ　ｏｒＦｅｅｄｂａｃｋ　）、人工神经网络（Ａｒｔｉｆｉｃｉａｌ　Ｎｅｕｒａｌ　Ｎｅｔｗｏｒｋ）等　技术在批量评估中的应用进行了探讨。随着数理统　计、计算机应用等技术的进步，批量评估得到了以　下的发展：　１．　批量评估方法体系日趋完善，模型校准技　术也在不断更新。ｌ　９８３年，ＩＡＡＯ颁布批量评估准　则，形成了以传统的评估方法（成本法、销售比较　法和收益法）为模型母层面，以数理统计与计算机　技术为模型校准技术为子层面的较为成熟的批量评　估体系。目前，在依靠计算机辅助的各种Ａ　Ｖ　Ｍ　（Ａｕｔｏｍａｔｅｄ　Ｖａｌｕａｔｉｏｎ　Ｍｏｄｅ１）模型中，已有了包　括利用多元回归分析、神经网络分析、回馈技术等　多种具体的自动评估模型。　２．批量评估技术的应用领域也不断得到拓展。　从农业用地的评估扩展至以征纳从价税为目的的财　产评估、房地产估价抵押贷款财产评估以及公共事　业性企业的资产评估。　３．　西方社会各界对批量评估技术的接受程度不　断提高。如在以征纳从价税为目的的财产价值评估　领域，美国国内税务署（Ｉｎｔｅｒｎａｌ　Ｒｅｖｅｎｕｅ　Ｓｅｒｖｉｃｅ）　等各国官方征税部门纷纷接纳ＡＶＭ模型。ＩＲＳ　２００２　年购买加拿大Ｂａｓｉｓ　ｌ　００公司的ＡＶＭ系统评估技术应　用于财产税的价值评估，并予以推广。在抵押财产评　估领域，　ＡＶＭ批量评估技术已经开始挑战传统不动　产评估师的地位。甚至有人预测，未来７　０％的抵押　评估业务将会被ＡＶＭ或评估师与ＡＶＭ系统相结合　的桌面评估系统（Ｄｅｓｋｔｏｐ　Ａｐｐｒａｉｓａ１）所夺走。　此外，不仅一些发达国家的财产类税基评估应　用了ＡＶＭ批量评估系统，有些发展中国家如泰国、　立陶宛和非洲国家也开始在财产类税基评估实务中　推行ＡＶＭ的批量评估系统。　二、批量评估方法的基本原理与基本程序　（一）批量评估的基本原理　２ｏ０５年　期圆　④　从价值评估原理上看，批量评估系统是运用价　值评估基本方法，依据财产特征或跟踪财产价值随　时间变化的趋势，结合多元回归分析等数理统计技　术、计算机技术和地理信息系统等的评估技术方法　系统。批量评估根据所评估群体资产的特征，选择　适应成本法、销售比较法和收益法作为模型设定层　次，再根据所选择的模型和所能获得的数据，选择　数理计量方法获得模型设定系数（模型校准层次）。　（二）批量评估方法的基本程序　任何目的和类型的批量评估都应该包括以下基　本步骤（２００５　ＵＭＦＯＲＭ　ＳＴＡＮＤＡＲＤＳ　ＯＦ　ＰＲＯＦＥＳ—　ＳＩＯＮＡＬＡＰＰＲＡＩＳＡＬ　ＰＲＡＣＴＩＣＥ）：　１．鉴定所评估财产的特征；　２．　确定适于所评估财产稳定交易运转的市场　区域；　３．　确定此市场区域中影响价值形成的（供给　和需求）特征；　４．　建立能体现此市场区域中影响财产价值特　征因素之间关系的评估模型（模型设定）；　５．　调整评估模型从而确定影响价值的各特征　因素的作用（模型校准）；　６．　根据所评估财产的特征因素，应用评估模　型进行推论判断；　７．检测批量评估的结果。　上述的模型设定过程和校准过程其实是一个反　复迭代的过程（ＩＡＡ０　２００３）。评估师们常常先根　据评估的理论和经验设定一个模型，然后当发现模　型输出结果与不符合统计规律时（如在多元回归分　析中，某些特征变量的系数未能通过统计显著性检　验），再对模型校准，这样的校准可能需要多次，直　至模型的参数符合统计显著性等要求为止。　当评估师或估税人员应用批量评估的方式方法　评估财产时，除上述的基本评估程序之外，还需要　根据评估的目的和财产的不同，确定批量评估中的　具体步骤。如在以从价税为目的的不动产批量评估　中，具体评估步骤有：估税人员首先必须根据地　

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维普资讯 http://www.cqvip.com 图，所有权凭证，财产地址和法律描述等资料确认　目标财产和所有者，以及确认在评估基准日的财产　特征和被评估的财产权利。接着，必须制定确定所　有假设、特别的限制条件、异常的假设等的Ａ　Ｖ　Ｍ　应用时的相关文件。然后，必须确定不动产的样　本，并确定适应不动产交易的市场区域。再根据市　场区域的特点建立模型，并进行调整。最后，一般　还需要对所评估不动产进行比率研究（Ｒａｔｉｏ　Ｓｔｕｄｙ）。　比率研究是一个对于评估价值与市场实际价值的比　率进行描述性统计的环节。即检验价值评估的合理　性与一致性。如果缺少合理性与一致性，估税人员　必须作出调整。比率研究过程中，通常有三个指　标，即：评估水平、垂直一致性和水平一致性。　此外，评估师有义务以非专业用语的方式向客　户或其他当事人提供解释批量评估整个过程和结果　的评估报告。　（三）批量评估举例　以下是对国外某地区３　０幢住宅进行税基批量　评估的一个范例，其评估方法采取市场法，模型校　准采用多元回归分析。　通过收集与所评估房产处于临近位置的、相近　销售日期的、具有相同或相似财产特征（如占地面　积、居住面积、建筑形式、建筑等级、建造年代、　附属设施等等）可比房产及其各自的销售价格，从　而得出统计性显著的多元回归模型。在应用此评估　模型前，评估师必须采用样本或非样本的数据检验　模型的准确程度。最后把满足评估要求的模型作为　实际使用的评估模型，将所评估房产的特征因素代　入回归模型的相应变量中，最终得到的评估值就是　所评估房产的评估价值。　

佃　●　姿产评估　表１可比房产的数据　税基评估　

销售价格　居住面积　占地面积　出售房产　房产　时间　壁炉数量　（美元）　（平方英尺）　（平方英尺）　的月份　年龄　趋势ｔ　

ｌ　１４６２５０　１２０：　６９８　ｌ０　３　１　８　Ｉ３７６７５　２３４３　１０５８　７　１０　ｌ　３　１７０９５０　２３３２　１２６９　１２　４　ｌ　ｌ０　４　Ｉ４７３７５　２４７８　９６０　９　１２　ｌ　５　１５６７５０　２３３６　１０５６　Ｉ：　ｌ０　ｌ　ｌＯ　６　１５３０００　２３３６　１０５６　ｌ２　ｌ０　ｌ　ｌＯ　Ｉ４１２００　２３７ｌ　９１４　４　Ｉｌ　Ｉ　８　ｌ４２５５０　２１３７　８６０　Ｉ１　４　０　９　９　１３６６２５　２３７５　９０３　８　Ｉ１　ｌ　６　ｌ０　１４８７００　３３ｓ４　１０３２　６　９　ｌ　４　ｌｌ　１４０５００　２２６０　９７９　８　ｌ　１２　ｌ５２９７５　２２７｜　１０５７　ｌ！　ｌ０　０　ｌ０　ｌ３　１４３Ｄ０　２，』６　７６５　Ｉ１　ｌ　９　ｌ４　ｌ５４６’５　２３９４　ｌ２　４　９　Ｉ　ｌ５　１５３３００　２２６０　８８３　６　ｌ　４　ｌ６　ｌ６２８７５　２７４７　９２８　３　１０　Ｉ　ｌ　ｌ７　１５０９，ｊ　２６０ｌ　１０８２　８　ｌ４　０　６　１８　ｌ５９４７５　８０　１２７０　１０　９　Ｉ　８　ｌ９　１６１３２５　２３８８　８０３　５　ｌ　３　２０　１６５７５０　２％１４０　ｌ０６４　３　６　ｌ　ｌ　２Ｉ　１５０６５０　２４３０　ｌ１７８　８　８　ｌ　６　１４６１７５　２５４７　Ｉ１０ｌ　４　ｌ５　ｌ　２３　１４０３２５　２５６３　１０３２　３　ｌ　ｌ　ｌ　２４　１４３５５０　２６１２　９２ｌ　３　ｌ３　ｌ　ｌ　’』　ｌ８０４５０　２ｓ４５　９９ｌ　ｌ２　５　ｌ　ｌ０　２６　ｌ６０４５０　２６７１　１３０９　５　ｌ３　ｌ　３