上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷

最高人民法院印发《关于案例指导工作的规定》的通知作者：王国卫来源：找法网日期：2011年06月28日法发〔2010〕51号各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：《最高人民法院关于案例指导工作的规定》已于2010年11月15日由最高人民法院审判委员会第1501次会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年十一月二十六日最高人民法院关于案例指导工作的规定为总结审判经验，统一法律适用，提高审判质量，维护司法公正，根据《中华人民共和国人民法院组织法》等法律规定，就开展案例指导工作，制定本规定。

第一条对全国法院审判、执行工作具有指导作用的指导性案例，由最高人民法院确定并统一发布。

第二条本规定所称指导性案例，是指裁判已经发生法律效力，并符合以下条件的案例：（一）社会广泛关注的；（二）法律规定比较原则的；（三）具有典型性的；（四）疑难复杂或者新类型的；（五）其他具有指导作用的案例。

第三条最高人民法院设立案例指导工作办公室，负责指导性案例的遴选、审查和报审工作。

第四条最高人民法院各审判业务单位对本院和地方各级人民法院已经发生法律效力的裁判，认为符合本规定第二条规定的，可以向案例指导工作办公室推荐。

各高级人民法院、解放军军事法院对本院和本辖区内人民法院已经发生法律效力的裁判，认为符合本规定第二条规定的，经本院审判委员会讨论决定，可以向最高人民法院案例指导工作办公室推荐。

中级人民法院、基层人民法院对本院已经发生法律效力的裁判，认为符合本规定第二条规定的，经本院审判委员会讨论决定，层报高级人民法院，建议向最高人民法院案例指导工作办公室推荐。

第五条人大代表、政协委员、专家学者、律师，以及其他关心人民法院审判、执行工作的社会各界人士对人民法院已经发生法律效力的裁判，认为符合本规定第二条规定的，可以向作出生效裁判的原审人民法院推荐。

第六条案例指导工作办公室对于被推荐的案例，应当及时提出审查意见。

最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知（法〔2011〕354号）各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，最高人民法院于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）。

《规定》的出台，标志着中国特色案例指导制度初步确立。

社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

各高级人民法院根据《规定》要求，积极向最高人民法院推荐报送指导性案例。

最高人民法院专门设立案例指导工作办公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。

近日，最高人民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。

现将有关工作通知如下：一、准确把握案例的指导精神（一）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

（二）吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案，旨在正确处理诉讼外和解协议与判决的效力关系。

该案例确认：对于当事人在二审期间达成诉讼外和解协议后撤诉的，当事人应当依约履行。

一方当事人不履行或不完全履行和解协议的，另一方当事人可以申请人民法院执行一审生效判决。

从而既尊重当事人对争议标的的自由处分权，强调了协议必须信守履行的规则，又维护了人民法院生效裁判的权威。

浅谈房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范[摘要]在我国兴盛繁杂的房屋交易市场，房屋买卖居间合同纠纷屡见不鲜，成为民众关心的一大问题，并成为司法审判中的一个难点。

2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案，给了司法者和大众一个关于房产居间合同纠纷可以参考的对象。

文章即是针对此案例的一次简要分析，从案例中引出争议的焦点：1.案例中所涉及的合同的法律性质和该合同中格式条款的效力；2.被告陶德华有没有“跳单”，即有没有构成违约。

通过对争议焦点的探讨，深化对所谓“跳单”构成要素的认识，并谈谈由本案带来的一些反思：在房产中介公司竞争越来越激烈的现状下，房产中介公司怎样应对“跳单”带来的法律风险。

[关键词]居间合同；跳单违约；风险防范绪论在房地产市场兴旺蓬勃的今天，各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。

最高人民法院发布的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，通过研究这个案例，能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识，并通过此案例，启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。

一、案情简介（一）案件概况原告：上海中原物业顾问有限公司被告：陶德华原告上海中原物业顾问有限公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。

陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。

2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹美娟看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布）关键词民事居间合同二手房买卖违约裁判要点房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。

但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

相关法条《中华人民共和国合同法》第四百二十四条基本案情原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。

陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。

2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。

该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。

当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。

浅谈房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范作者：彭科科来源：《法制与经济·下旬刊》2013年第05期[摘要]在我国兴盛繁杂的房屋交易市场，房屋买卖居间合同纠纷屡见不鲜，成为民众关心的一大问题，并成为司法审判中的一个难点。

2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案，给了司法者和大众一个关于房产居间合同纠纷可以参考的对象。

文章即是针对此案例的一次简要分析，从案例中引出争议的焦点：1.案例中所涉及的合同的法律性质和该合同中格式条款的效力；2.被告陶德华有没有“跳单”，即有没有构成违约。

通过对争议焦点的探讨，深化对所谓“跳单”构成要素的认识，并谈谈由本案带来的一些反思：在房产中介公司竞争越来越激烈的现状下，房产中介公司怎样应对“跳单”带来的法律风险。

[关键词]居间合同；跳单违约；风险防范绪论在房地产市场兴旺蓬勃的今天，各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。

最高人民法院发布的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，通过研究这个案例，能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识，并通过此案例，启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。

一、案情简介（一）案件概况原告：上海中原物业顾问有限公司被告：陶德华原告上海中原物业顾问有限公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。

陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。

最高人民法院发布第1批指导性案例法〔2011〕354号各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，最高人民法院于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）。

《规定》的出台，标志着中国特色案例指导制度初步确立。

社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

各高级人民法院根据《规定》要求，积极向最高人民法院推荐报送指导性案例。

最高人民法院专门设立案例指导工作办公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。

近日，最高人民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。

现将有关工作通知如下：一、准确把握案例的指导精神（一）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

（二）吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案，旨在正确处理诉讼外和解协议与判决的效力关系。

该案例确认：对于当事人在二审期间达成诉讼外和解协议后撤诉的，当事人应当依约履行。

一方当事人不履行或不完全履行和解协议的，另一方当事人可以申请人民法院执行一审生效判决。

从而既尊重当事人对争议标的的自由处分权，强调了协议必须信守履行的规则，又维护了人民法院生效裁判的权威。

房屋买卖纠纷的典型案例共10则2014-11-14胡光明律师民事审判参考本文主要从《最高人民法院公报》（2006—2014年）及《民事审判指导与参考》（2014年第1辑）中专题收录关于房屋买卖纠纷的典型案例共10则，其中含有最高院指导案例一则。

须提示，案例4与案例10主要是关于房屋买卖中本约合同与预约合同的界定；案例5与案例9主要是关于房屋买卖合同有效，但所有权转移存有障碍的情形；建议结合起来阅读。

1、湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案（（2012）民抗字第24号《最高人民法院公报》2014年第1期）【裁判摘要】1、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。

当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。

2、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。

【相关法条】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

”2、徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第12期）【裁判摘要】房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。

遇到诉讼问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>最高人民法院69件指导案例（全部）分类整理民商事指导案例24篇指导案例1号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案关键词：民事居间合同二手房买卖违约裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。

但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

指导案例7号:牡丹江市宏阁建筑安装有限责任公司诉牡丹江市华隆房地产开发有限责任公司、张继增建设工程施工合同纠纷案关键词：民事诉讼抗诉申请撤诉终结审查裁判要点：人民法院接到民事抗诉书后，经审查发现案件纠纷已经解决，当事人申请撤诉，且不损害国家利益、社会公共利益或第三人利益的，应当依法作出对抗诉案终结审查的裁定；如果已裁定再审，应当依法作出终结再审诉讼的裁定。

指导案例8号:林方清诉常熟市凯莱实业有限公司、戴小明公司解散纠纷案关键词：民事公司解散经营管理严重困难公司僵局裁判要点：公司法第一百八十三条将“公司经营管理发生严重困难”作为股东提起解散公司之诉的条件之一。

判断“公司经营管理是否发生严重困难”，应从公司组织机构的运行状态进行综合分析。

公司虽处于盈利状态，但其股东会机制长期失灵，内部管理有严重障碍，已陷入僵局状态，可以认定为公司经营管理发生严重困难。

对于符合公司法及相关司法解释规定的其他条件的，人民法院可以依法判决公司解散。

指导案例9号:上海存亮贸易有限公司诉蒋志东、王卫明等买卖合同纠纷案关键词：民事公司清算义务连带清偿责任裁判要点：有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，应当依法在公司被吊销营业执照后履行清算义务，不能以其不是实际控制人或者未实际参加公司经营管理为由，免除清算义务。

指导性案例1.债务人将主要财产以明显不合理低价转让给关联公司，关联公司明知债务人欠债且未实际支付对价的，应认定为合同无效【关键词】民事；确认合同无效；恶意串通；财产返还【裁判规则】（1）债务人将主要财产以明显不合理低价转让给其关联公司，关联公司在明知债务人欠债的情况下，未实际支付对价的，可以认定债务人与其关联公司恶意串通、损害债权人利益，与此相关的财产转让合同应当认定为无效。

（2）《中华人民共和国合同法》第五十九条规定适用于第三人为财产所有权人的情形，在债权人对债务人享有普通债权的情况下，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令因无效合同取得的财产返还给原财产所有人，而不能根据第五十九条规定直接判令债务人的关联公司因“恶意串通，损害第三人利益”的合同而取得的债务人的财产返还给债权人。

【适用法律】《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第五十九条第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

【来源】指导案例33号：瑞士嘉吉国际公司诉福建金石制油有限公司等确认合同无效纠纷案，(2012)民四终字第1号，载《最高人民法院关于发布第八批指导性案例的通知》（法〔2014〕327号）。

【规则日期】2012.08.22【法宝引证码】CLI.C.37054032.有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，应当依法在公司被吊销营业执照后履行清算义务【关键词】民事；公司清算义务；连带清偿责任【裁判规则】有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，应当依法在公司被吊销营业执照后履行清算义务，不能以其不是实际控制人或者未实际参加公司经营管理为由，免除清算义务。

目录第一部分最高人民法院十批指导性案例（第1-52号）指导案例 1号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案 (1)指导案例 2号吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案 (4)指导案例 3号潘玉梅、陈宁受贿案 (6)指导案例 4号王志才故意杀人案 (11)指导案例 5号鲁潍（福建）盐业进出口有限公司苏州分公司诉江苏省苏州市盐务管理局盐业行政处罚案 (13)指导案例 6号黄泽富、何伯琼、何熠诉四川省成都市金堂工商行政管理局行政处罚案 (17)指导案例 7号牡丹江市宏阁建筑安装有限责任公司诉牡丹江市华隆房地产开发有限责任公司、张继增建设工程施工合同纠纷案 20 指导案例 8号林方清诉常熟市凯莱实业有限公司、戴小明公司解散纠纷案 (23)指导案例 9号上海存亮贸易有限公司诉蒋志东、王卫明等买卖合同纠纷案 (27)指导案例10号李建军诉上海佳动力环保科技有限公司公司决议撤销纠纷案 (30)指导案例11号杨延虎等贪污案 (33)指导案例12号李飞故意杀人案 (38)指导案例13号王召成等非法买卖、储存危险物质案 (41)指导案例14号董某某、宋某某抢劫案 (44)指导案例15号徐工集团工程机械股份有限公司诉成都川交工贸有限责任公司等买卖合同纠纷案 (46)指导案例16号中海发展股份有限公司货轮公司申请设立海事赔偿责任限制基金案 (51)指导案例17号张莉诉北京合力华通汽车服务有限公司买卖合同纠纷案 55 指导案例18号中兴通讯（杭州）有限责任公司诉王鹏劳动合同纠纷案 58 指导案例19号赵春明等诉烟台市福山区汽车运输公司、卫德平等机动车交通事故责任纠纷案 (60)指导案例20号深圳市斯瑞曼精细化工有限公司诉深圳市坑梓自来水有限公司、深圳市康泰蓝水处理设备有限公司侵害发明专利权纠纷案 (64)指导案例21号内蒙古秋实房地产开发有限责任公司诉呼和浩特市人民防空办公室人防行政征收案 (68)指导案例22号魏永高、陈守志诉来安县人民政府收回土地使用权批复案 (71)指导案例23号孙银山诉南京欧尚超市有限公司江宁店买卖合同纠纷案 73 指导案例24号荣宝英诉王阳、永诚财产保险股份有限公司江阴支公司机动车交通事故责任纠纷案 (76)指导案例25号华泰财产保险有限公司北京分公司诉李志贵、天安财产保险股份有限公司河北省分公司张家口支公司保险人代位求偿权纠纷案 (80)指导案例26号李健雄诉广东省交通运输厅政府信息公开案 (83)指导案例 27号臧进泉等盗窃、诈骗案 (86)指导案例28号胡克金拒不支付劳动报酬案 (90)指导案例29号天津中国青年旅行社诉天津国青国际旅行社擅自使用他人企业名称纠纷案 (92)指导案例30号兰建军、杭州小拇指汽车维修科技股份有限公司诉天津市小拇指汽车维修服务有限公司等侵害商标权及不正当竞争纠纷案 (96)指导案例31号江苏炜伦航运股份有限公司诉米拉达玫瑰公司船舶碰撞损害赔偿纠纷案 (106)指导案例32号张某某、金某危险驾驶案 (109)指导案例33号瑞士嘉吉国际公司诉福建金石制油有限公司等确认合同无效纠纷案 (112)指导案例34号李晓玲、李鹏裕申请执行厦门海洋实业（集团）股份有限公司、厦门海洋实业总公司执行复议案 (120)指导案例35号广东龙正投资发展有限公司与广东景茂拍卖行有限公司委托拍卖执行复议案 (124)指导案例36号中投信用担保有限公司与海通证券股份有限公司等证券权益纠纷执行复议案 (129)指导案例37号上海金纬机械制造有限公司与瑞士瑞泰克公司仲裁裁决执行复议案 (132)指导案例38号田永诉北京科技大学拒绝颁发毕业证、学位证案 (137)指导案例39号何小强诉华中科技大学拒绝授予学位案 (141)指导案例40号孙立兴诉天津新技术产业园区劳动人事局工伤认定案..145指导案例41号宣懿成等诉浙江省衢州市国土资源局收回国有土地使用权案 (149)指导案例42号朱红蔚申请无罪逮捕赔偿案 (152)指导案例43号国泰君安证券股份有限公司海口滨海大道（天福酒店）证券营业部申请错误执行赔偿案 (156)指导案例44号卜新光申请刑事违法追缴赔偿案 (161)指导案例45号北京百度网讯科技有限公司诉青岛奥商网络技术有限公司等不正当竞争纠纷案 (166)指导案例46号山东鲁锦实业有限公司诉鄄城县鲁锦工艺品有限责任公司、济宁礼之邦家纺有限公司侵害商标权及不正当竞争纠纷案 (174)指导案例47号意大利费列罗公司诉蒙特莎（张家港）食品有限公司、天津经济技术开发区正元行销有限公司不正当竞争纠纷案181 指导案例48号北京精雕科技有限公司诉上海奈凯电子科技有限公司侵害计算机软件著作权纠纷案 (188)指导案例49号石鸿林诉泰州华仁电子资讯有限公司侵害计算机软件著作权纠纷案 (193)指导案例50号李某、郭某阳诉郭某和、童某某继承纠纷案 (199)指导案例51号阿卜杜勒.瓦希德诉中国东方航空股份有限公司航空旅客运输合同纠纷案 (203)指导案例52号海南丰海粮油工业有限公司诉中国人民财产保险股份有限公司海南省分公司海上货物运输保险合同纠纷案 (209)最高人民法院关于案例指导工作的规定 (216)最高人民法院案例指导办公室关于编写报送指导性案例体例的意见 (218)最高人民法院案例指导办公室发布指导性案例样式 (221)指导案例1号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过2011年12月20日发布）关键词民事居间合同二手房买卖违约裁判要点房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。

最高院发布第一批指导性案例,为什么强调大家一定要好好研读这几个案例，因为指导性案例所确定的裁判要点，对人民法院审理类似案件、做出裁判具有指导作用，即在根据法律、有关司法解释做出裁判的同时，各级人民法院在审判类似案件时应当参照，并可以作为裁判文书的说理依据加以引用。

其他任何形式的案例均无此明确、权威的裁判指导作用，更不能在裁判文书中加以引用。

省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，最高人民法院于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）。

《规定》的出台，标志着中国特色案例指导制度初步确立。

社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

各高级人民法院根据《规定》要求，积极向最高人民法院推荐报送指导性案例。

最高人民法院专门设立案例指导工作办公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。

近日，最高人民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。

现将有关工作通知如下：一、准确把握案例的指导精神（一）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

（二）吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案，旨在正确处理诉讼外和解协议与判决的效力关系。

房地产问题为社会的热点，二手房地产市场问题层出不穷，但尚未有统一标准加以规制。

2012年12月20日，最高人民法院发布指导案例一号，意图对“跳单”问题与禁止“跳单”条款进行规制，为实务与司法实践提供指引方向，因此，有着重要意义。

本选题试图从案例本身进行分析，研究其法律逻辑关系，法律要素，对案例的判决与指导案例提出的判例理由进行分析，提炼裁判规则的要点，加以具体化和类型化，为日后相通问题提供思路。

一、案情概要（一）基本案情1上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过，2011年12月20日发布）：2008年下半年，原产权人李某某在多家房屋中介公司对涉案房屋进行挂牌销售。

2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带领陶德华查看该所房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称：某房地产顾问公司）带领陶德华之妻曹某某查看该所房屋；11月27日，上海中原物业顾问有限公司（简称：中原公司）带领陶德华查看该所房屋，同日，中原公司与陶德华签订《房地产求购确认书》。

该《确认书》第2、4条约定，于陶德华查看该房屋后六个月之内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。

查看房屋与交易谈判时对该房屋中原公司报价165万元，而第三方某房地产顾问公司对该房屋报价145万元，并且积极与卖方原产权人李某某协商价格。

在某房地产顾问公司的居间下，陶德华与卖方于11月30日签订了房屋买卖合同，房屋以138万元成交。

后买卖双方办理了过户手续，同时陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

用好用活指导性案例，努力实现司法公正——最高人民法院研究室负责人就案例指导制度答记者问今天，最高人民法院发布了第一批指导性案例。

这是贯彻落实案例指导制度要求，深入推进司法改革创新的重要举措。

为帮助广大读者全面、正确认识案例指导制度的内容和精神，本报记者采访了最高人民法院研究室负责人。

问：此次发布的指导性案例，与以往最高人民法院发布的或者有关刊物编发的案例有何区别？答：此次发布的指导性案例，与最高人民法院建立案例指导制度前发布的各类案例有明显不同。

建立案例指导制度是中央确定的司法改革举措之一，为了创建并实施该制度，最高人民法院于2010年11月26日专门印发了《最高人民法院关于案例指导工作的规定》（下称《规定》）。

根据《规定》发布的指导性案例，不仅不同于以往任何单位和部门发布的案例，也不同于最高人民法院以往发布的或者刊发的各类案例。

主要体现在三个方面：一是名称不同。

指导性案例是规范用语，只有符合《规定》要求并按照《规定》程序发布的案例，才能称之为指导性案例，而以往发布或刊发的案例只能视为有参考作用的案例，具有特定指导性，也没有统一指导性案例的称谓，今后通过其他途径刊发的各类案例也不得称为指导性案例。

二是程序要求不同。

指导性案例均统一由最高人民法院案例指导工作办公室编选，必须预先征求最高人民法院相关业务部门、案件原审法院的意见，必要时还可以征求专家学者及有关方面的意见，均须经最高人民法院审判委员会讨论通过，且由最高人民法院统一发布，其他案例的编选和发布则无此程序要求；三是指导效力不同。

指导性案例所确定的裁判要点，对人民法院审理类似案件、做出裁判具有指导作用，即在根据法律、有关司法解释做出裁判的同时，各级人民法院在审判类似案件时应当参照，并可以作为裁判文书的说理依据加以引用。

其他任何形式的案例均无此明确、权威的裁判指导作用，更不能在裁判文书中加以引用。

问：指导性案例是一个新生事物，如何应用是大家都很关心的问题，请问法官在司法实践中如何参照指导性案例？答：法官在审判具体案件时如何参照指导性案例，《规定》没有作明确要求，主要考虑到指导性案例的指导方式是示范性、规范性和引导性的，不宜强行规定某种方式。

最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知法〔2011〕354号发布时间：2011-12-21 09:13:25各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：为了贯彻落实中央关于建立案例指导制度的司法改革举措，最高人民法院于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）。

《规定》的出台，标志着中国特色案例指导制度初步确立。

社会各界对此高度关注，并给予大力支持。

各高级人民法院根据《规定》要求，积极向最高人民法院推荐报送指导性案例。

最高人民法院专门设立案例指导工作办公室，加强并协调有关方面对指导性案例的研究。

近日，最高人民法院审判委员会讨论通过，决定将上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等4个案例作为第一批指导性案例予以公布。

现将有关工作通知如下：一、准确把握案例的指导精神（一）上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。

该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

从而既保护中介公司合法权益，促进中介服务市场健康发展，维护市场交易诚信，又促进房屋买卖中介公司之间公平竞争，提高服务质量，保护消费者的合法权益。

（二）吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案，旨在正确处理诉讼外和解协议与判决的效力关系。

该案例确认：对于当事人在二审期间达成诉讼外和解协议后撤诉的，当事人应当依约履行。

一方当事人不履行或不完全履行和解协议的，另一方当事人可以申请人民法院执行一审生效判决。

从而既尊重当事人对争议标的的自由处分权，强调了协议必须信守履行的规则，又维护了人民法院生效裁判的权威。

最高人民法院指导性案例汇总（第一期）北京商安（重庆）律师事务所王磊第一批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过2011年12月20日发布）指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案 (3)指导案例2号：吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案 (5)指导案例3号：潘玉梅、陈宁受贿案 (7)指导案例4号：王志才故意杀人案 (11)第二批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过2012年4月9日发布）指导案例5号：鲁潍（福建）盐业进出口有限公司苏州分公司诉江苏省苏州市盐务管理局盐业行政处罚案 (13)指导案例6号：黄泽富、何伯琼、何熠诉四川省成都市金堂工商行政管理局行政处罚案..16指导案例7号：牡丹江市宏阁建筑安装有限责任公司诉牡丹江市华隆房地产开发有限责任公司、张继增建设工程施工合同纠纷案 (19)指导案例8号：林方清诉常熟市凯莱实业有限公司、戴小明公司解散纠纷案 (21)第三批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过2012年9月18日发布）指导案例9号：上海存亮贸易有限公司诉蒋志东、王卫明等买卖合同纠纷案 (24)指导案例10号：李建军诉上海佳动力环保科技有限公司公司决议撤销纠纷案 (27)指导案例11号：杨延虎等贪污案 (29)指导案例12号：李飞故意杀人案 (33)第四批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过2013年1月31日发布）指导案例13号:王召成等非法买卖、储存危险物质案 (35)指导案例14号:董某某、宋某某抢劫案 (38)指导案例15号:徐工集团工程机械股份有限公司诉成都川交工贸有限责任公司等买卖合同纠纷案 (40)指导案例16号:中海发展股份有限公司货轮公司申请设立海事赔偿责任限制基金案 (44)第五批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过2013年11月8日发布）指导案例17号：张莉诉北京合力华通汽车服务有限公司买卖合同纠纷案 (47)指导案例18号：中兴通讯(杭州)有限责任公司诉王鹏劳动合同纠纷案 (50)指导案例19号：赵春明等诉烟台市福山区汽车运输公司卫德平等机动车交通事故责任纠纷案 (52)指导案例20号：深圳市斯瑞曼精细化工有限公司诉深圳市坑梓自来水有限公司、深圳市康泰蓝水处理设备有限公司侵害发明专利权纠纷案 (55)指导案例21号：内蒙古秋实房地产开发有限责任公司诉呼和浩特市人民防空办公室人防行政征收案 (59)指导案例22号：魏永高、陈守志诉来安县人民政府收回土地使用权批复案 (61)第六批指导性案例（最高人民法院审判委员会讨论通过2014年1月26日发布）指导案例23号：孙银山诉南京欧尚超市有限公司江宁店买卖合同纠纷案 (63)指导案例24号：荣宝英诉王阳、永诚财产保险股份有限公司江阴支公司机动车交通事故责任纠纷案 (65)指导案例25号：华泰财产保险有限公司北京分公司诉李志贵、天安财产保险股份有限公司河北省分公司张家口支公司保险人代位求偿权纠纷案 (68)指导案例26号：李健雄诉广东省交通运输厅政府信息公开案 (70)2指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案关键词：民事居间合同二手房买卖违约裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。