站前路14 套酒店式公寓
运
营
策
划
方
案
书
目录
摘要
一.市场分析
<一>酒店式公寓社会地位及酒店式公寓在市场前景
<二>酒店式公寓发展历程及未来发展趋势
<三>行业现状
二.商业模式
<一>赢利模式
1.酒店式公寓发展方向
2.酒店式公寓经营优势
3.酒店式公寓未来发展战略
<二>运营模式
1.目标市场分析
2.竞争对手分析
3.业务开展方式
三.财务预算
<一>前期资入与收益分析
<二>未来半年收益分析
四.风险评估与控制
摘要
酒店式公寓位于站前路48号之二,提供多种类型公寓的租住服务，其以酒
店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务，既融合了酒店的细微服务，又
保留了公寓的家居特色，舒适、友好、便捷。我们将致力于为租住客户营造如
酒店一样的家。适合对象 : 个人：商务 / 旅游 / 探亲的人士；在常住地希望
更便捷租房服务的人士。公司：有大量出差、外派事务并希望降低其成本的实
务型企业。
公寓装修典雅，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独
立卫生间、阳台（通风采光）、1.5米双人床，电热水壶、茶几、沙发、衣橱、24小时免费宽带。
所有房型都配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。套房布置温馨舒适，让
您体会到回家的温馨。
公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清洗消毒，卫生间、厨房等均
经过专业消毒，且配备了入住期间所需的各种一次性卫生用品。
公寓内配齐高档家具、家电及其他居家用品，进行简单的入住手续后，您
就可以甩开沉重的包裹，进入摩登世家为您创造的个人温馨空间，为您提供家
一般的享受与酒店的优质服务。
一天起租、按天计费、一地消费、全网积分，比相同品质酒店套房便宜50%以上。
拥有全封闭式物业管理及24小时保安服务，IC智能门锁，完全私密的空间，尽享家的温馨。室内有紧急报警等求助装置，安全可靠。
20多条公交线路全市一站式到达，24小时宽带上网、打字、快递、传真、
复印，并可享受订票、订餐、订车、导游等多种贴心服务。
一.市场分析
<一>酒店式公寓市场历程及短租公寓在社会地位
(1)酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式
的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京、广州等地，但前几年未形成热点。
<二>公寓发展前景及未来发展趋势
对于开发商来说，酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了
市场风险，增加了投资收益；对于投资者而言，酒店式公寓因其户型较小，总价较低，投资回报率通常高于普通住宅，因此受到了人们的青睐。
酒店式公寓的经营发展有：
（1）产品根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到标准的高低，越来越符合所处地段的独特特征；
（2）返租模式接受市场考验，逐渐改良，使业主投资的安全性得到提高；
（3）由更多的销售变为更多的持有，从而保证物短租公寓的主要功能业和服务的品质，提高专业化程度；
（4）由散销变为整体销售，基金收购将成特色；
（5）国内外著名酒店管理集团介入，管理水平提升，出租率有保证，产品服务升级；
（6）市场供应量加大，价格趋升，但投资风险增加。尤其是一些相对冷僻地段的项目，出租率和租金都有可能下滑。在这种趋势下，投资者一定要注意楼盘所处地段的功能定位。地段位置决定了市场需求，因此决定着投资的升值
潜力是否巨大。当然，这并不等于说，非中心城区的酒店式公寓就不能选择。由于北京市的城区建设不断扩大，有些经营性机构根据自身的业务特点开始外迁，去选择更适合自己发展的地理位置，而不是一味地向CBD、金融街酒店式公寓的理念或使馆区“扎堆”。因此，市场对酒店式公寓的需求并没有减少，而是正在形成一种新的分布格局。在非中心城区选择产品，如果选址合适，反而会因其稀缺性而迅速升值。比如说，像望京、回龙观等大社区，当初规划的时候忽略了商务设施的配套，因此几乎成了“卧城”。由于这样的区域人口密
度很大，因此也会产生对类酒店产品的需求。一些中档的小户型服务式公寓随之应运而生，也就顺理成章了。
目前开发的酒店式公寓，，一般都是产权独立分割、配备厨卫厅卧的物业综合体，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店房间星级酒店的主要产生原因的形式出租。酒店式公寓提供的是“公寓式的业态，酒店式的服务，”以旅居时间相对较长的客人为主要市场目标。总之，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体，附属设施还可以增加银行、超
市等其它项目，是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。无论是投资还是自住，酒店式公寓都不失为一种值得重视的选择。
作为一种新型的房地产产品，酒店服务式公寓在北京、上海、深圳、广州等大中型城市蔚然兴起，具有良好的市场前景。
<三>行业现状
酒店式公寓这种租房模式的特点是租期灵活，租房手续简单，免去添置家具家电的烦恼，而在住宿体验上，有一种家的感觉，比较温馨，住宿价格跟传统的宾馆酒店相比，也具有很大的优势。借助互联网的宣传力量，这种
