市楼盘营销推广计划

目 录 第一部分 市场定位 第二部分 产品去化 第三部分 整合宣传方案 第四部分 媒体策略 第五部分 阶段性媒体计划 第六部分 开盘推广计划 第七部分 价格定价 第八部分 销售渠道 第一部分 市场定位 一．主题定位语：繁华之尚·国际之心 二、广告语： ★生活享方便，商业赢未来（整体）

★亦商亦住，两用从容（住宅、办公）

★动感商业，时尚之选（商业）

三、目标客户的定位 1、 个体经营者（池洲市个体经营者为主）； 2、 中小企业主； 3、 周边单位集团购买； 4、 政府机关公务人员的换房； 5、 周边其它中高收入的客户； 6、 其它区域置业的客户。 特征描述： 拥有稳定收入，家庭储蓄在20—50万之间，家庭月入在2500以上元收入的家庭，年龄在35—50岁之间，有子女。多为二次置业或投资，购买大户型或投资（自营）商业的意向较大。 四、 楼盘档次定位 1.住宅立足于中高档，突出品牌；建中高层阶层的精品住宅。 2．商业立足于中高档，与商之都错位经营；如专业市场等。 与商之都一起做成贵池集中商业区，成为一个老百姓休闲购物的商业中枢。 五、价格定位 先期低价入市（由于价格申报到主管部门以后不可变更的特殊性，建议在定价的基础上加大折扣力度），以树立品牌，聚集人气为根本目的，后期价格自然提升（定价的基础上降低折扣）。（具体价格及价格策略见后） 六、 卖点梳理： A、地段——无可比拟的地段优势  位于主城区  未来商圈核心  占据城市至高点，远眺浩瀚长江，近享池城繁华  商之都和项目对市场地影响使地块升值潜力明显攀升 B、“商之都”——繁华之中赢得未来  与安徽第一品牌“商之都”东西呼应，形成未来核心商圈  随着城市滨江发展战略的即将实施，项目将成为城市双核心中的CBD桂冠 C、产品——实力铸就完美尊贵商住空间  公建外立面高档饰材、四季花园及品牌电梯  星级酒店标准装修挑高入户大堂、层层迎宾级精装走廊及电梯厅、公共部位豪华装修  智能五维高级安防系统、领先智能化社区系统 D、配套——完美的生活配套，浓厚的人文环境 经典园林小品、精典不失文化底蕴  长江中路百牙路交汇，交通路网发达  紧邻市政府、市医院、旅游码头、秋浦影剧院、池口小学、贵池三中、池州学院等行政文化中心 E、物业——引进国家一级资质上海招商局物业担纲顾问  将“以人为本，以客为先”的服务理念贯穿于整个物业管理过程  引入“氛围管理”和“酒店管理”的模式 F、人文——丞相府邸旧址人杰地灵  据有关史料及诗篇记载，项目所在地曾建有“萧丞相楼”，萧丞相，姓萧名复，曾在唐朝大历年（公元766—779年）任池州刺史，世代为贵族，其中有八人做了宰相，代代为皇室联姻，萧复即为新昌公主所生。萧复勤政爱民，深受百姓爱戴，“萧丞相楼”一度被视为大运之城，历代达官显贵、文人雅士争相颂赞。

第二部分 产品去化方式  商业部分 方案一： 划线分割，产权销售，统一经营，回收三年经营权。 小面积划线分割带租约销售、回收三年经营权：A、C单元部分一层以底商独立产权形式销售（确保了商业约40%价值无风险）、B座、底层不动，作为二层（整层）和三层（整层）的进商场大门和大堂 优点：可降低客户入市门槛（控制总价每个铺位10—20万以内最佳并可以按揭） 方案二： 独立产权商铺销售。 优点：回笼资金较快，转嫁风险度最高，且几乎没有任何后遗症。 推广思路：从4月初开始对商业进行“试水”，通过4、5两个月的商业广告媒体宣传，重点体现出商业升值及自营的商机，并借助“商之都”的人气和人流量，（估计“商之都”五月份左右可确定模式体现）根据市场反馈、找到最佳销售模式。  住宅部分 ★推广思路：

一：概念炒作：主打人文牌，结合丞相楼的人文底蕴，让客户心理上得到满足！ 1、在池洲这个“江南水乡”氛围浓郁的城市，在没有真正确定“丞相”的真实位置时，炒作概念可从三个方面可以入手，一是“虚”的文化，做——“丞相”的形象（如画像等）；二是“实”的“丞相”，做——如恢复“丞相”肖像及凉亭等;三是做上述活动时要紧密结合尚华国际项目，使大家一看到或听到丞相文化，就能马上联想到本案，形成品牌互动关系。 实现手法： 1. 丞相楼征文活动 2. 工地围墙：以大型广告喷绘（与商之都的路口大牌同）内容打出“萧丞相”字样和图片、围墙刷白同时漆上宣传口号以配合楼盘的宣传定位； 3. 宣传单页体现 4. 产品（院内）：“丞相”造型肖像，挡土墙用水泥和石膏塑造萧丞相图案、挡土墙上下端地面种绿色植物点缀（要有“丞相府”的生活感觉）增加一些有艺术气息的休闲椅，并在园林小品中建造微型“文化之窗”，如木亭子、挡土墙上做“丞相”生前介绍等造型缩影； 5. 入口：恢宏浑厚且突显高贵的“丞相府”造型，金黄色的外颜色（待定），配上各种图案、大型石狮子，大门为金色木艺双开，给人们一种纯正的“丞相府”风情庭院。 二：样板房策略（另述）； 三：推广时以商住楼概念入市，且弱化概念，并在B栋大堂内设置公司铭牌。重心放在沿街房型的推广上，并针对每种房型制定销售说辞，去化水到渠成。

第三部分 整合宣传方案 一、 公共传播媒体部分： 1、 报纸广告 A、 媒体选择 以《池洲日报》为主，《广播电视报》为辅。 B、 宣传方式 前期以文章及新闻报道的软广告为主，向观众传递楼盘信息，公开发售后以硬广告为主，以强有力的诉求点，促使客户购楼。 2、 电视广告 根据现有情况，计划持续15秒三D投放电视广告，6-7月开始各两次5分钟的三D实景模拟，开盘前加大力度投放。 3、 电台 根据项目具体情况，做整点报时、一两句话的电台广告。 4、 杂志广告 根据项目具体情况，暂不计划投放杂志广告。 二、 印刷媒体部分 1、 楼书，折页、DM单页及户型图等插页。建议少印楼书，以折页或DM代替。 2、 邮寄、派发海报。 做单页双面A4（A3）的海报，既可随报附送，亦可在促销点大量派送。 3、 业主通讯

开盘后，可考虑做开盘“大捷”增加潜在业主对产品的认同感，提高小区的文化层次，亦可促进本大厦的销售。 三、 户外媒体部分： 1、 户外广告牌 根据本公司对区域地段交通流量分析及视觉效果评估，以下地方可供本项目作据点广告： ⑴长江路段已做（可考虑更换画面） ⑵进入池洲市国道（已做可考虑更换画面） 作为流动的广告牌可供选择有： 长江路、步行街等路段考虑做灯箱广告 户外广告牌一律采用电脑喷绘，具体规格依现场广告位而定。 2、 路旗： 在开盘前后几天，使用路旗广告来烘托氛围，用路旗包装的主要地方： A、 工地现场； B、 售楼处前主干道的道路两边。 3、 指示牌：放在售楼处门口和现场引导客户参观的路牌。 四、 现场包装部分： （一） 售楼处（道具增加及改造） 售楼处是期房的“脸面”，未来的项目如何在很大程度上是通过售楼处的第一印象来判别的，因此要花大力气对售楼处进行设计与包装： A、 售楼处分接待、展示区两大部分，现有面积约为100平方米。 B、 采用简约现代造型的家私，凸显了时尚韵味。 C、 置业顾问前台及背景现代风格，效果表现较好。 D、 展板布置：4块看板是前期制作的对现下效果并不理想，商业部分没有体现也没有突出住宅部分“丞相”的文化。 E、 沙盘已制作完成，考虑到成本，园林绿化效果不变，用销售资料弥补。

建议：售楼处原有室内看板4块，除一块“整体效果图”不变外，建议更改以“丞相”为主题的住宅效果2块，剩余1块做商业部分描述。案场做“丞相”时期感觉的饰品点缀。增设五围智能化系统展示板。 （二） 样板房（做后期考虑） 样板房是促使消费者购买决定的最有力的催化剂，是现代房地产营销中必不可缺的宣传媒体。 因本项目有高层资源（B单元15+1F），项目因素决定，建议后期在B座5层以上选01、06房共建两套样板房（分别展示办公、住宅各两种，建议楼层不要过高），样板房的装修费用以后可以折价加在房价里卖掉。 （三） 工地围墙、看板和彩旗 五、 活动宣传 1、 促销活动：此类活动时间灵活，根据销售情况具体制定，既可与前两方面活动搭配开展，也可以单独在某个时间节点采用。 如：举办丞相文化发展研讨会及丞相生活模式推广会 举办业主联谊会等 第四部分 媒体策略 （一）广告准备阶段（开盘前，蓄水及内部认购阶段） 时 间： 2008年4月至2008年6月 广告策略：以“事件炒做”为主，配合“单张”派发吸引部分受众关注。 内 容：以丞相楼炒作为主卖点吸引眼球，附加其他卖点常规展示。 目 标：引起广泛关注，悬念高挂，蓄势推出，何事时期可接受内部认购。 （二）广告入市阶段（开盘阶段+强销阶段） 时 间：2008年7月至2008年8月 广告策略：集中主媒体广告对市场进行强势轰炸 内 容： 1、“丞相”潮流挡不住！！！ ——“丞相”文化风情 高级智能“丞相”府邸精彩亮相！ 2、开盘当天热销40套！！！（虚广宣传开盘大捷） 3、尚华精彩不断——系列活动 目 标： 1、项目登台亮相，引爆市场 2、迅速扭转原有的普通形象，树立崭新品牌 3、将销售引向高潮 （三）广告推广阶段（持销阶段） 时 间：2008年9月～2009年2月,共6个月 广告策略:以定期广告的形式不断延续,成为市场持续不断的热点 内 容: 1、诗篇畅抒心声 建筑诠释格调 2、其它卖点配合 目 标：1.以卖点为诉求点,将卖点一盘盘端出来，形成一桌丰盛“宴席”，将项目完整地展示于消费者面前。