房地产开发项目管理课件

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房地产项目成本控制的理念
房地产项目开发企业真正体现 核心竞争力的、真正具有挑战性的 成本控制，是在一定的合理预算成 本下，如何做出性能档次最好的产 品，并保证同一楼盘各部件的质量 档次一致性。
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现代房地产项目成本控制的思路
现代房地产项目成本管 理首先考虑的是如何通过管 理实现以最低的资源消耗 （成本）完成项目的全部活 动，但同时它也强调必须考 虑项目成本对于项目产出物 质量和项目工期的影响，这 些是现代项目成本管理与传 统项目成本管理最重要的区 别。
房地产项目成本控制
房地产系列讲座（四）
ZhejiangTransfarSoutherlandDevelopmentCo.,L td.
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内容清单 一、成本的定义 二、房地产项目成本的组成 三、房地产项目成本管理 四、房地产项目成本控制的范例-某房产公司成本控 制指南
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成本的定义
成本：为过程增值和结果有效已付出或
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房地产项目成本控制管理层面
1、公司决策层面
经营情况（比如：土地、配套费用、合作条件等等）。 项目的可行性研究（经营、营销、方案设计、开发，强调高 端信息的重要性，点评不同的经营模式，探索摊薄地价挖 掘土地价值）。 财务现金流核算，确定工程招标付款条件。 抢工等经营需要引起费用的增加。
2、产品定位层面
1,567.02
建筑安装工程 费用
公共基础设施 费用 管理费用 财务费用 税金 其他费用 合计
98,614.20
12,151.19
16,763.10
2,065.54
5,768.90 8,679.60 8,360.80 270,305.6 0

2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工 程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售 (3预.房售地)许产可开证发》过程中从开发商应提供的主要文件有: 《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、 《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见
办理《国有土地使用证》:
需准备文件如下：
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 结果报市房地局
旧城改造到区地政科 结果报市房管局
1. 立项批复 2. 办理土地出让手续申请
市政府下文批地
3. 审定设计方案通知书
出库分配及办理<商品房销售许可证>、办理<产权证>
9. 销售（预售）商品房面积测量报告和
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
分摊部位的说明，各层平面图 10. 市政府征地的批复
11. 销售（预售）商品房图，装修标准和
设备简介等
三、开发流程
总结
1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管
到建委工程处领 开工审批表
开节能证明 到税务局取税单 持年度计划、税单到区计、经委领 投资许可证登记卡，登记并取得许可证
1. 建筑工程施工许可申请表一式两份 2. 《建设用地规划许可证》及附件
到市政部门盖章，证明市政条件落实
四源费缴纳
3. 《建设工程规划许可证》及附件
开发办工程处同意招标
到开发办市政处核实任务
地政部门审查安置方案、安置房

对比分析：房地产项目管理与全面预算管理
二者之区别：一个着眼于项目的开发目标与生命期；另一个着眼于企业的战略目标与经营周期；项目是局部、企业是全局；二者之联系：企业的全面预算以项目开发预算为基础，项目的计划、目标与资源运用服从于企业全面预算。
4、厘清几个概念。 5、房地产项目开发企业的全面预算管理。 包含两个层级的预算：项目开发预算、企业年度预算，两者互为前提、互动调整。
1）全面性不够：局限于财务预测与核算而无法 准确。2）系统性不强：不能统筹所有经营活动，影响。3）做法各异：行业管理粗放，无规范与标准。 3、房地产企业生产及经营特征。 1）关键特征：产品的生产和销售融于项目开发过程;企业的经营目标是通过各项目的开发实现的；因此在项目开发的业务和管理活动中必须结合经营目标。 基于项目的全面预算管理”是房地产企业的全面预算管理模式；基于项目的全面预算管理之具体要求。目标对接清晰、计划综合协调、合理配置资源、团队责任落实
1）项目开发预算的内容 综合开发计划：产品、时间进度、成本费用、销售
盈利能力：动态及静态指标
资金预算：先进流入与流出
2）项目开发预算内在项目前期的确定过程 ①投资方向确立：准备看地前②项目立项评审：选择地块时③项目策划评审：获取项目土地后，准备开发前④涉及方案评定
3）项目开发预算与企业年度预算关联 依据企业的战略及经营目标基准制定项目开发预算；自项目立项前至项目获取后的各时期，事中存在项目开发预算的各项计划与目标是企业年度预算编制与执行的基础；受资源、市场、政策及执行等的影响，可能在年度预算中做出调整。
1、全面预算管理的发展 20世纪80年代后，企业全面预算管理趋于成熟, 在国外成为现代企业的一种重要管理方法。 20世纪90年代全面预算管理进入国内，并出现以 成本为导向的预算管理模式、以利润为导向的预 算管理模式、以销售收入为导向的预算管理模式、 以现金流量为导向的预算管理模式… 21世纪，随着中国房地产业发展，众多房地产企 业逐步引入全面预算管理，以增强企业的竞争力， 规范内部管理：从粗放式到精细化、从单一产品、 单项目开发到多种产品、异地开发的集团型转变… 2、房地产企业的全面预算管理 管理特点：1）开发周期长、产品单件性和地域性强。2）资金需求与资源整合量大。3）业务链条长、专业协作要求高。4）生产经营的连续性、稳定性差。 管理现状：

制定土地权属争议处理机 制，及时公正地解决土地 权属纠纷。
房屋权属管理
房屋所有权确认
明确房屋所有权的归属， 保护房屋所有人的合法权益。
房屋权属登记
建立房屋权属登记制度， 确保房屋权属信息的准确 性和完整性。
房屋租赁管理
规范房屋租赁行为，保障 租赁双方的合法权益。
权属登记与发证
权属证书的发放
权属证书的管理
行政强制
在某些情况下，行政机关可能会采取强制措施，如强制拆除违法建 筑、强制收回土地等。
行政处分
对于国家工作人员在城市房地产管理中的违法行为，可能会受到行政 处分，如警告、记过、开除等。
民事法律责任
赔偿损失
因违反城市房地产管理法而给他人造成损失的，违法者应承担赔 偿责任。
返还财产
对于违法取得的财产，应当返还给原所有人或恢复原状。
立法目的和原 则
立法目的
城市房地产管理法的立法目的是为了 规范城市房地产市场秩序，保障房地 产权利人的合法权益，促进房地产市 场的健康发展。
原则
城市房地产管理法遵循的基本原则包 括合法性原则、公平公正原则、保护 耕地和节约集约用地原则、促进房地 产市场健康发展原则等。
适用范围和对象
适用范围
城市房地产管理法适用于城市规 划区内的房地产开发、交易、使 用和管理活动。
05 城市房地产市场监管
市场准入与退
准入规定
规定房地产开发商、中介机构等市场主体的资质要求，确保具备相应条件的企 业进入市场。
退出机制
建立市场退出机制，对不满足资质要求或违规的企业进行清退，保持市场活力。
市场价格监管
价格指导
制定合理的房地产价格指导政策，引导市场主体合理定价。