酒店研究报告-上海高星级酒店发展形势分析_19
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酒店研究报告-上海高星级酒店发展形势分析
上海高星级酒店业已经进入了起码2到3年的困难时期
“上海世博会将直接拉动消费600亿元至1000亿元，其中酒店业受益程度达34.3%。
”几个月前，赵焕焱还信心十足。
2008年金融危机之后一直步履艰难的高星级酒店，把世博会当成了行业转折的最好机会。
赵焕焱是华美酒店顾问机构首席知识管理专家，国内最早开始研究世博会期间上海酒店房间数缺口的专家之一。
他的估算其实还偏于保守，另一个在业内流传甚广的酒店业受益数据是“41%以上”。
在赵焕焱的测算模型中，F1大赛对上海高星级酒店的影响，将是世博会影响力的最贴近参照。
但结果却大大出乎他的意料。
世博会拉动效应低于预期
往年F1大赛的时候，很多高星级酒店总经理都能接到内部电话，要求帮忙安排房间。
但2010年F1的时候，却“没听哪个总经理说接到了类似的电话”。
2009年F1大赛期间，上海五星级酒店的入住率整体提高了23%。
F1赛场所在的嘉定区13家高星级酒店，房价则提高了63%。
2010年F1大赛更加紧凑，只有4月16日到18日3天，按以往的经验，赛事持续时间越短，人流量就越集中。
但事实是，嘉定区4月中旬四星级酒店平均价格为500元左右，三星级酒店平均价格为250元左右，与平日基本持平。
上海市区酒店价格则是五星1400元左右、四星600元左右、三星350元左右。
随后的事实表明，世博会期间五星级酒店的表现，“远远低于预期。
”仲量联行高级副总裁吴嘉保告诉《瞭望东方周刊》，2010年3到4月，世博会众多场馆进入最后筹备阶段，大批场馆代表来到上海，他们大多入住高星级酒店。
即便如此，上海高星级酒店的业绩表现也不理想。
华美酒店顾问机构提供的数据也显示，临近世博的筹备期没有给上海的高星级酒店带来明显增长的收益。
2010年第一季度，上海入境过夜接待人数增长了24.41%。
星级酒店平均入住率为52.99%，比2009年提高了7.11%。
其中，五星级和四星级酒店入住率分别为56.34%和52.43%，只提高了
10.47%和9.42%，仍在60%的警戒线以下，而且，平均房价分别为967.08元和503.86元，分别下跌了2.52%和2.78%。
也就是说，即使入境过夜人数有了较大增长，但上海的高星级酒店依然在以降价的方式推升入住率。
于是，很多高星级酒店在4月份陷入了世博会期间房间定价的烦恼。
“前几个月的市场表现，让大家对世博期间的入住率很吃不准。
都搞不清楚世博会究竟能起到多大的拉动作用，所以，我们很难确定，究竟应该在世博前预订出多少房间。
”豪生国际酒店集团（中国）董事长章伟信告诉记者。
考虑到金融危机的影响逐步减弱，2010年高星级酒店业的经营状况本该有一定的回升，有世博会开幕式的5月份，应该是上海星级酒店业的最高峰。
华美的抽样调查显示，上海五星级酒店的5月预订房平均房价比2009年上涨了20%，最高上涨到1600元左右，四星级酒店房价最高上涨到700元。
以最高房价计算，这比第一季度平均房价分别高出600多元和近200元。
但按照仲量联行历年公布的数据，1600元的价格，只是2006、2007年的年平均房价，只比2008年的年平均房价高100元。
即使是在高峰时段卖出了往年的年均价，“上海也只有个别高星级酒店达到80%的入住率”，2006年和2007年的年平均入住率，都在70%左右。
“如果没有世博会，今年高星级酒店业的表现还要惨淡。
”吴嘉保告诉记者。
行业畸形根源
在研究酒店业的各类文献中，来自房地产的资金一直被称为“业外资本”。
言下之意，是这些上海高星级酒店的主要投资者都不专业。
“有家跨国公司想包一个酒店搞活动，负责人一连走了14家酒店都没有下单，说要是在国外，一般走个五六家酒店就可以定下来了。
这就说明，上海的酒店千篇一律，没有特色。
”赵焕焱说，房地产企业开发酒店，大多不是抱着正儿八经经营一个产业的态度。
“造好就包给国际酒店集团管理，坐等不动产升值。
事前没有明确的规划，事后也不介入管理。
”
聘请国际酒店集团的确是国际通行的办法，但中国的开发商选
择了一种错误的模式。
目前国内最普遍的模式是，国际酒店管理集团纯粹管理，不涉及酒店投资，而是按照营业收入收取固定的管理费；而在欧美和日本，酒店管理集团往往要租赁酒店经营。
两种模式最大的区别在于，中国高星级酒店的经营风险，完全是由酒店业主来承担的；在欧美和日本，风险则完全在跨国管理集团。
20多年来，外资投资星级酒店只占中国整个酒店市场投资额的4%。
赵焕焱说，目前中国酒店业的主流已经变为房地产开发业加跨国公司品牌，“北京57家五星级酒店中一半以上都是跨国公司品牌管理的。
每年中国酒店业付给国际酒店管理集团的管理费就超过百亿元，而他们是不需要承担任何风险的。
”
风险和收益不对等，推动了国际酒店管理集团在中国的疯狂扩张。
在20世纪，国际酒店集团还遵循着一条铁律，就是在同一个城市里，同一个酒店品牌只管理一家酒店。
“但现在，不少国际集团在同一城市有3到4个品牌，同样品牌在同一个城市管理三四家酒店，因此，管理的酒店总量可以达到10家以上。
”
在过去几年中，酒店业的快速发展掩盖了模式的缺陷。
但一旦行业进入不景气周期，大量矛盾就暴露了。
一个最明显的体现就是在酒店降价上的分歧，当酒店经营不善的时候，酒店业主希望维持充足的现金流，以抵消成本支出；但酒店管理者要维持自身品牌长期资产价值，总是把降价作为最后不得不使用的手段。
“所以，酒店降价也是上海高星级酒店退无可退的证据。
”钟金华说。
“10月后，上海地区酒店的平均房价会有两位数的下滑。
”赵焕焱说，上海高星级酒店以价格换入住率的价格大战已无悬念。
酒店业扩容仍在继续
即便如此，上海酒店业的扩容仍未停止。
4月底，全球第二大酒店管理集团温德姆国际酒店集团（WyndhamHotelGroup）就在世博园周边一次开出两家酒店。
位于南外滩的兴荣温德姆酒店拥有321间客房，属于该集团旗下最高端的超白金五星级品牌。
和兴荣温德姆酒店隔黄浦江相望的，是该集团旗下另一个五星级酒店品牌，“两个酒店只隔一个杨浦大桥。
”
温德姆首席执行官EricDanziger告诉《瞭望东方周刊》，虽然上海的高星级酒店业已现颓势，但另一个不容忽视的问题是，“随着各大国际酒店管理集团在上海布局越来越密，好的地段已经比短期的经营效率更加重要。
”
EricDanziger说，2011年，该集团还将在上海开设一家新的温德姆宝莲大酒店，同样是五星级。
“一个肯定的结论是，上海高星级酒店业已经进入了起码2到3年的困难时期。
”但2010年高星级酒店的大幅增长，“是很多酒店为了抢世博商机而提前开业，并不是为了世博而新开酒店。
”豪生国际酒店集团（中国）董事长章伟信说。
章伟信认为，国际酒店品牌并不会减慢扩张的步伐，首先，酒店业经营并不是短期行为，谁也说不好接下来的几年里，上海的两大中心建设会不会造就另一个酒店业大发展，所以也没人敢就此放弃珍贵的资源；另一方面，行业艰难也是兼并重组的最好机会。
更何况，即使挺不过这段艰难的时期，酒店品牌没有风险，大不了拍拍屁股走人；“酒店业主也不会退缩，因为他们要的是附加效益而非经营效益，酒店经营再不好，跟地皮的升值相比也是个小问题。
”赵焕焱说，一片萧条中，行业模式的转变却依然缺乏动力，“行业还在快速膨胀，矛盾继续在积累。
”。
