承租人优先承租权及优先购买权相关司法解释

租赁合同的规定关于租赁合同的规定篇一：租赁合同的规定一、我国关于“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释。

1、《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

2、我国《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。

”3、最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（施行）第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖，赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

”4、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定，“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。

”二、突破买卖不破租赁的司法解释。

1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

”3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

第1篇一、引言随着我国城市化进程的加快，租赁市场日益繁荣。

租赁合同作为一种重要的民事法律关系，涉及到租赁双方的权益。

为了保障租赁双方的合法权益，我国《合同法》和《租赁合同司法解释》对续租优先权进行了明确规定。

本文将从续租优先权的概念、法律规定、适用范围、行使条件等方面进行详细阐述。

二、续租优先权的概念续租优先权，是指租赁合同到期后，承租人在同等条件下，享有优先续租的权利。

续租优先权是租赁合同中的一项重要条款，对于稳定租赁关系、保障租赁双方的合法权益具有重要意义。

三、续租优先权的法律规定1.《合同法》《合同法》第二百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人有权在同等条件下优先续租。

”这一规定明确了续租优先权的存在。

2.《租赁合同司法解释》《租赁合同司法解释》第三条规定：“租赁期限届满，承租人请求继续承租的，应当符合以下条件：（一）租赁期限届满前，承租人未违约；（二）租赁期限届满后，出租人未提出异议；（三）承租人提出续租申请；（四）租赁期限届满后，双方当事人未达成续租协议。

”3.《物权法》《物权法》第二百四十一条规定：“租赁期限届满，承租人未续租，出租人有权收回租赁物。

”这一规定保障了出租人的合法权益。

四、续租优先权的适用范围续租优先权适用于以下情况：1. 住宅租赁合同：住宅租赁合同中的承租人享有续租优先权。

2. 办公室租赁合同：办公室租赁合同中的承租人享有续租优先权。

3. 商业用房租赁合同：商业用房租赁合同中的承租人享有续租优先权。

4. 仓库租赁合同：仓库租赁合同中的承租人享有续租优先权。

五、续租优先权的行使条件1. 租赁期限届满前，承租人未违约。

2. 租赁期限届满后，出租人未提出异议。

3. 承租人提出续租申请。

4. 租赁期限届满后，双方当事人未达成续租协议。

六、续租优先权的法律效力1. 续租优先权具有强制执行力，出租人不得违反。

2. 承租人行使续租优先权，出租人不得拒绝。

3. 出租人违反续租优先权，应当承担违约责任。

优先承租权的若干问题[摘要]优先承租权是租赁合同期满后承租人所享有的在同等条件下优先于第三人承租的权利，但该权利的内涵、外延等却并不是十分明确的问题，笔者就该权利的性质、行使的方式及同等条件的理解和侵害该优先权的后果等方面谈一点自己的看法和见解，以供参考。

[关健词]优先承租权；性质；行使方式；后果随着社会经济的发展，租赁关系越来越成为一种重要的民事关系。

而在租赁关系尤其是房屋租赁关系中优先承租权被越来越多的人提及，以此为由向人民法院提起诉讼的案例也越来越多，各地法院或同一法院的不同办案人员甚至同一办案人员在不同时期所作出的判决并不相同甚至完全相反，出现如此现象的原因在于法律规定的缺失和理论研究的滞后。

如何处理涉及优先承租权的租赁合同纠纷，既保护租赁关系的平稳，又能促进经济发展，成为现今一个很重要的课题，本文就优先承租权的若干问题谈一下笔者的粗浅的认识以求教于同仁。

一、优先承租权的性质优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。

权利的性质决定权利的内容、行使方式、救济途径等问题，因此对以下问题是必须先行明确的问题：(一)优先承租权是法定的权利还是约定才能享有的权利。

对于承租人与出租人约定了优先承租权，则根据合同法的意思自治原则，承租方当然享有优先承租权，这是没有争议的。

对于双方没有约定优先承租权，承租人是否享有优先承租权，目前有两种对立的观点：一种观点是没有优先承租权。

理由是，优先承租权无法律根据，保护了其优先承租权是对出租人所有权的侵害与限制，出租人对租赁物享有所有权，根据物权对世权原则，租赁合同到期后，有权自主选择承租人；另一种观点是享有优先承租权，理由是，第一，应将《合同法》第230条规定的优先购买权作类推解释。

合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

”承租人的这一优先购买权是基于其享有租赁权在先的事实，租赁权在本质上是承租人依房屋租赁合同所享有的一种法定请求权，具有债权的性质，但法律却赋予租赁权物权化性质。

共有人和承租人优先购买权的冲突与协调共有人和承租人优先购买权是两种不同的权利，它们在房地产买卖过程中经常会发生冲突。

在很多情况下，共有人和承租人都有购买房产的权利，但是他们之间的优先性是不同的。

解决这种冲突需要综合考虑法律规定和双方关系，最终达到协调和平衡。

一、共有人和承租人优先购买权的定义共有人的优先购买权是指在房产交易时，如果一方共有人想要出售自己所持有的份额，其他共有人享有优先购买权，即可以在同等条件下优先购买。

这种权利通常在法律文件中规定清楚。

承租人优先购买权是指在房产出售时，如果房屋出售给第三方，房屋承租人享有与其他潜在买家同等的优先购买权。

这种权利通常在租赁协议中规定清楚。

二、共有人与承租人优先购买的冲突如果一个物业有多个所有人的话，这些所有人之间会存在矛盾，因为他们都有权力在出售时要求买家给他们优先购买权。

同样，如果房屋出售时还存在承租人，这个承租人同样享有优先购买权。

如果没有认真处理这些利益冲突，就会导致激烈的纠纷，困扰买家和卖家很长一段时间。

三、冲突处理与案例分析（一）平衡共有人和承租人的利益在解决共有人和承租人优先购买权时，需要平衡他们的利益。

例如某个物业有四个所有人，其中三个希望保持物业，而另外一个想出售。

这时如果没有规定，很可能会导致买家和卖家之间的争议。

因此，在同等清晰的法律框架下，可以考虑以维护好物业为前提，让物业保持三分之三，而剩下的三分之一出售，这可以达到一个平衡。

（二）共有人放弃优先购买权有些共有人可能因为经济原因或其他原因而不想购买他人所持有的产权。

这时，共有人可以签署一份书面声明，表示不会行使其优先购买权。

这样有利于提高其他共有人及买家的成交效率，防止因期限过长而导致失去购买机会。

（三）房屋承租人优先购买权的限制即使是具有优先购买权的承租人，也有可能出现无力购买的情况。

因此，有必要对此种优先购买权进行限制。

例如，当承租人有意购买该物业时，应当在一个设定的时间范围内向卖家提出购买要求，而在此期限内未行使购买权的话，则视为放弃。

第1篇一、引言优先购买权，是指法律规定的特定主体在同等条件下，优先于其他主体购买某项财产的权利。

在我国，优先购买权广泛应用于房地产、股权、债权等领域，是保障交易安全、维护公平正义的重要法律制度。

本文将重点探讨优先购买权人的法律规定，包括优先购买权的概念、法律依据、行使条件、法律效力等。

二、优先购买权的概念优先购买权，是指特定主体在同等条件下，优先于其他主体购买某项财产的权利。

在我国，优先购买权主要分为以下几种：1. 房地产优先购买权：指在房地产买卖、租赁、抵押等交易中，原房屋产权人、承租人、抵押权人等特定主体在同等条件下，优先于其他主体购买或租赁该房屋的权利。

2. 股权优先购买权：指在股权交易中，原有股东在同等条件下，优先于其他主体购买该公司的股权的权利。

3. 债权优先购买权：指在债权转让、债务重组等交易中，债权人在同等条件下，优先于其他主体购买该债权或债务的权利。

三、优先购买权的法律依据1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百四十一条规定：“当事人约定，一方转让财产的，另一方在同等条件下享有优先购买权。

”2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第一百五十三条规定：“抵押权人、质权人、留置权人、保证人、出质人、出让人、承租人、抵押人、出质人、留置权人等在同等条件下，享有优先购买权。

”3. 《中华人民共和国公司法》《公司法》第七十二条规定：“股东之间转让股权，其他股东在同等条件下享有优先购买权。

”4. 《中华人民共和国担保法》《担保法》第五十三条规定：“抵押权人、质权人、留置权人在同等条件下，享有优先购买权。

”四、优先购买权的行使条件1. 合同约定优先购买权的行使，首先需要合同中明确约定。

在合同中，双方当事人应当明确约定优先购买权的行使条件、行使方式、行使期限等。

2. 同等条件同等条件，是指优先购买权人享有与普通购买人相同的购买条件，包括购买价格、付款方式、交易时间等。

3. 行使期限优先购买权的行使期限，一般由合同约定。

房屋租赁中优先承租权适用浅析《民法典》第七百三十四条第二款规定，将优先承租权作为承租人的法定权利在法律条文中予以明确，该条款对承租人的权益进行了一定程度的保护。

笔者试以一起房屋租赁合同纠纷案为例，对优先承租权的具体适用，尤其是商业用途房屋租赁中的适用进行分析。

优先承租权的性质由于法律对优先承租权并未作更多详尽规定，理论界对于优先承租权的分析主要参考房屋的优先购买权进行分析，可概括为“请求权说”“物权说”（“准物权说”）“形成权说”三种观点。

在我国，理论上“形成权说”为通说，但司法实务中，在《民法典》施行前对于优先承租权法院多采“请求权说”。

最高人民法院司法解释虽然对此未作明确规定，但笔者认为该权利为强制缔约请求权而非形成权或物权性权利。

《民法典》第七百三十四条第二款规定优先承租权旨在保护弱势群体的理念之上对于承租人优先承租权利的强化，一般是指在租赁期限届满后，出租人未与承租人续租，却与第三人签订了租赁合同。

那么在相同的条件下，承租人可以直接与出租人成立一个相同的租赁合同，要求出租人直接将房子继续出租给自己。

其目的在于保护承租人的基本生存权利或经营权利，减少如装修费、中介费等交易成本。

因此，如果将优先承租权看作是请求权，出租人可以拒绝订约，显然不利于对承租人的保护。

“物权说”（“准物权说”）赋予优先承租权物权效力，在缺乏公示方法的情况下使其可以对抗第三人，导致出租人与第三人签订的租赁合同无效，对第三人权利影响过大。

且《民法典》中对“第三人代为清偿”“买卖不破租赁”“优先购买权”制度进行规定，对承租人进行体系性保护，再赋予优先承租权物权效力势必会形成过度保护，导致承租人与出租人及第三人之间的权利失衡。

相比之下，“形成权说”既能有效保护承租人利益，又能兼顾出租人及第三人的权利，更契合优先承租权的立法目的。

以案为例对优先承租权适用之分析（一）案件基本情况贾某承租某商业管理公司（以下简称“A公司”）所整体承租、开展整体招商运营管理的某商场内的商铺，用于经营其自创烘焙品牌。

《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》关于印发《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的通知各市中级人民法院、各基层人民法院、本院各部门：为了正确理解和执行《中华人民共和国合同法》，切实保护民生和维护社会稳定，正确、妥善地审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，统一全省执法尺度，加强对下级人民法院民事审判工作的监督和指导，我院审判委员会已于2008年12 月10 日第40 次会议讨论通过了《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》。

现予印发，供全省各级人民法院参照执行。

执行中如有问题，请及时向本院民一庭反映。

二ＯＯ八年十二月十五日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和司法解释的规定，结合我省实践，制定本意见。

第一条因出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而产生的城镇房屋租赁合同纠纷案件适用本意见的规定。

承租人依照国家福利政策承租的公有住房以及转租该公有住房产生的房屋租赁合同纠纷案件不适用本意见的规定。

合同约定由承租人提供资金在出租人的土地上建设房屋，房屋产权归出租人所有，并由承租人以较低租金或免交租金等方式租赁使用该房屋20年以上的，由此产生的纠纷不适用本意见的规定。

第二条当事人以租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑或临时建筑房屋超过批准期限为由要求确认租赁合同无效，在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的，人民法院应予支持。

第三条当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人第四条当事人以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由，要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。

当事人在合同中明确约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件，当事人未办理登记备案手续的，房屋租赁合同不生效，但当事人已经实际履行的除外。

承租人优先购买权制度探析承租人优先购买权制度探析承租人优先购买权是一种重要的保障租房者权益的制度。

它获取了承租人在房屋被出售时的优先购买权。

在很多情况下，很多房东都想卖掉其房产，但是承租人有可能需要继续居住在这个房子里，这个时候这一制度就非常的有必要。

承租人优先购买权的优点在于，它保障了承租者的租赁权益，特别是长期租赁者；同时，这种制度也对房屋出售市场产生了一定的限制，因为它需要先考虑租赁关系，然后再考虑出售问题。

在这一制度中，承租人虽然有优先购买权，但房东也可以选择不卖房子或者将房子卖给其他人。

在实际应用中，承租人优先购买权已经获得了广泛的认可和使用。

以下是三个案例：案例一：纽约纽约市在1974年制定了一条法律，规定了承租人优先购买权。

根据该法律，房东在打算把房产转让时，必须先告知承租人。

承租人有 60 天的时间来表示自己的兴趣并决定是否购买，这帮助了许多长期租房者维护了自己的权益。

案例二：英国英国也制定了承租人优先购买权，不过它的实现方式不同于美国。

特别是在购买集体住房，承租人优先购买的获得真正的体现。

在此种情况下，一旦业主申请出售，所有的承租人都拥有权利购买房屋。

英国的这一规定帮助了很多人实现了从租房向房产所有权的转换。

案例三：中国深圳深圳也制定了承租人优先购买权，以保障承租人权益。

深圳的这一制度非常有效，它不仅有利于房屋租赁市场的健康发展，而且有利于租房者的长期居住。

作为一个新兴的城市，深圳不断完善自己的住房管理制度，为了满足市场需求，深圳不时通过法规进行调整和升级。

因此，承租人优先购买权是深圳住房管理制度中的一个重要方案。

而随着承租人优先购买权的不断完善和改进，将有助于更加完善和规范深圳的房地产市场，从而推动整个城市发展。

总之，承租人优先购买权是一种非常重要的制度，它为房地产市场的平衡发展、租房者权益的保护提供了必要的保障。

通过以上三个案例，我们可以看到，在全球各个国家和地区，在制度的不断完善和调整下，这一制度获得了巨大的成功，并通过实践证实其在保护租房者权益方面的重要性。