抵押品效应,地产价格和货币政策日本的经验和启示

日本经济长期衰退的原因、补救措施及对经验启示一、日本经济长期衰退的原因（一）银行业受地产泡沫破灭和巴塞尔资本要求影响，出现破产和信贷紧缩。

1.日本地产泡沫破灭。

日本土地价格从1991年开始下降，以抵押贷款业务为主的银行不良贷款资产开始上升。

在地产泡沫破灭之前，没有银行倒闭，日本的存款保险机构向银行提供财政援助几乎为零。

在地产泡沫破灭之后，虽然日本的存款保险机构提高财政援助以帮助该破产银行，但银行倒闭的数量仍然开始增加，并在这十年间达到了顶峰。

2.巴塞尔资本要求。

巴塞尔协议“资本充足率达到8％”的规定，日本银行业开始减少贷款，使日本的中小企业和刚创立的企业难以从银行融资。

（二）财政政策效力减弱。

当日本经济缓慢复苏时，日本政府1990年希望通过公共投资帮助提振日本经济，但当时日本主要公路和桥梁已经修建完成，由于公共投资的乘数下降，新的基础设施投资未能帮助提振经济。

同时，由于大部分公共投资集中在农村地区，相比对工业和服务行业的公共投资效率较低，不仅增加了预算赤字，使得公共投资的效力被分散，对国民生产总值的刺激作用很低。

表1：日本公共资本的边际生产率期间（财政年度）1956-1960 1961-1965 1966-1970 1971-1975 1976-1980 1981-1985直接影响0.696 0.737 0.638 0.508 0.359 0.275 间接影响（私人资本）0.453 0.553 0.488 0.418 0.304 0.226 间接影响（劳动力投入） 1.071 0.907 0.74 0.58 0.407 0.317 私人资本0.444 0.485 0.452 0.363 0.294 0.262期间（财政年度）1986-1990 1991-1995 1996-2000 2001-2005 2006-2010直接影响0.215 0.181 0.135 0.114 0.108间接影响（私人资本）0.195 0.162 0.122 0.1 0.1间接影响（劳动力投入）0.192 0.155 0.105 0.09 0.085私人资本0.272 0.242 0.219 0.202 0.194 从表1可以看出，公共和私人投资的回报率在下降。

日本不良贷款的经验与教训null [06-20 00:00]不良贷款是全球性的问题，各国处理这个问题的经验和教训值得相互借鉴。

日本不良贷款的教训主要是两方面的，一是处理现存不良贷款的教训；二是在采取措施防止产生新不良贷款的过程中的教训。

ஸஸ在处理现存不良贷款方面应吸取的教训是，对该问题的轻视以及拖延将不可避免地发生，而这会导致该问题逐渐扩大。

ஸஸ不良贷款问题被低估和拖延的原因之一，在于银行经营者和监管部门都不想对此承担责任。

政客也担心大规模处理不良贷款会对经济和就业产生严重影响。

换句话说，负责处理该问题的人缺乏动力。

结果问题变得越发严重。

ஸஸ不良贷款会阻碍经济增长。

银行业众口一词地说是由于经济低迷导致不良贷款增加，问题应归咎于经济和经济政策，而不是银行。

然而，与此相反，最近研究表明，不良贷款能够破坏宏观经济。

公司会越来越警惕与面临还贷问题的公司进行交易，而这会缩减整体经济交易量。

市场主体有时会意识到，金融机构持有的不良贷款实际上被低估了。

未能确切了解问题的程度会导致各种猜测，而这些猜测会引起股价的剧烈变化和货币投机。

而这正是日本过去10余年的经历。

ஸஸ这可以使我们充分认识不良贷款并及时处理不良贷款的重要性。

一定要采取措施避免对问题的低估。

首先，应严格定义不良贷款。

日本直到1998年3月才采用与美国证监会类似的标准。

即便在此后，混乱依然存在，因为仍在使用不同的定义，因而难以准确地评估贷款。

为保证准确评估，须严格做到以下三点：银行守规；审计员严格核查；金融监管部门严格稽核。

ஸஸ日本的银行、审计和监管部门长期勾结，加重了不良贷款的问题。

尽管意识到不良贷款情况正在变得越来越糟，但他们担心完全披露此事会导致恐慌。

因此，情况未被披露，而是通过采取些小的内部措施来处理，同时等待经济复苏。

在过去15年中，日本的金融监管部门和银行曾多次声称最糟糕的阶段已经过去了。

但是实际上问题似乎变得越来越糟。

在不良贷款问题刚露出苗头时不被重视，但随时间推移，问题越来越严重，很明显需要大规模的资金。

货币政策、房价波动与经济冲击：日本案例□ 徐 杰 李 瑜摘要：二战之后，日本专心致力于国内经济建设，国民经济得到长足发展，对美贸易顺差不断增加。

在“广场协议”之后，日元不断升值，日本通过宽松货币政策和增加公共投资来应对日元升值的不良影响，房地产价格直线飙升。

面对资产泡沫，日本货币政策从宽松转为从紧，日本财务省也出台措施限制房地产贷款，双重打击导致资产价格一路下跌，日本随后步入了“失去的十年”。

为了厘清货币政策、房价下跌与经济波动之间的关系，本文分析了货币政策在日本资产泡沫形成与破灭中所起的作用，基于政府干预的视角对比了日本房价下跌前后的经济形势，并总结了来自日本的历史经验与教训。

一、货币政策在日本资产泡沫形成与破灭中的作用分析（一）宽松货币政策与资产泡沫的形成。

在1985年9月日本与美、英、法、德等国签订“广场协议”之后，日元在短短三个月之内升幅高达20%，日本贸易顺差和国民经济增长受到了严重影响。

为了摆脱本币升值所带来的弊端，日本央行开始实施了宽松货币政策，1986—1987年连续5次下调利率，基准利率在两年之内降至原有水平的一半，从5%降为2.5%。

从宽松货币政策的实际效果来看，日本货币与信贷大幅增加，1986年12月之后长期在高位徘徊，信贷增长比较可观。

宽松货币政策与资产泡沫密切相关,资产价格泡沫基本上都出现在降息之后的1986—1987年（Kazuo Ueda,2000），这一时期有如下明显特征：一是货币供给量与信贷量迅猛增长；二是经济出现了过热的迹象，自1986年11月开始出现了长达51个月的增长，平均增长率为5.5%，远超其他发达国家；三是资产价格大幅飙升，东京证券交易所指数（Nikkei225）、土地价格分别在1989年末、1990年9月达到顶峰，分别是“广场协议”签订之前的3.1倍、4倍。

宽松货币政策不仅与资产泡沫形成密切相关，也助长了资产泡沫的自我膨胀，促使资产泡沫自我膨胀的各因素通过与低利率相结合完成了这一过程：1.在金融去管制化与利率市场化双重打压下，银行不得不偏爱高风险产品。

货币升值与房地产泡沫：日本的教训及启示
黄颖嘉;陈巧丽
【期刊名称】《福建金融》
【年(卷),期】2008(000)007
【摘要】1985年9月,欧美5国通过与日本签订<广场协议>逼迫日元升值,由此引发了大量国际游资涌入日本房地产市场,促使日本房地产泡沫生成.随着20世纪90年代初日本房地产泡沫的破灭,日本经济步入长期衰退期.目前人民币升值导致我国房地产市场价格的快速上涨,部分地区房地产泡沫已经开始形成.因此,吸取日本房地产泡沫事件的历史教训,对于推进我国房地产市场健康发展具有重要意义.
【总页数】3页(P41-43)
【作者】黄颖嘉;陈巧丽
【作者单位】福建师范大学经济学院,福建,福州,350108;福建师范大学经济学院,福建,福州,350108
【正文语种】中文
【中图分类】F823/827
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日本房地产债务危机启示录日本房地产债务危机启示录引言：房地产是一个国家经济中不可或缺的一部分，它不仅直接影响国家的财政状况，还关系到人民的生活和社会稳定。

然而，房地产市场也存在着诸多潜在风险，其中之一就是债务危机。

20世纪80年代末至90年代初，日本曾经历了一场严重的房地产债务危机，给日本经济造成了巨大的冲击，这一事件给全世界提供了宝贵的教训和启示。

本文将通过回顾日本房地产债务危机的经过、分析其原因以及探索其启示，以期为其他国家避免或应对类似情况提供参考。

一、日本房地产债务危机的经过1. 崩盘前景的迹象：20世纪80年代，日本房地产市场出现了空前的繁荣，房价急剧上涨。

然而，1989年开始，这一泡沫开始破裂。

房屋需求减少，房地产价格下跌。

2. 银行业的受创：日本的金融体系与房地产市场紧密相连。

银行业是最大的受影响群体之一，它们因大量投资于房地产项目而亏损严重。

许多银行因贷款违约和不良资产而陷入困境。

3. 经济衰退的循环：房地产价格下跌直接导致了日本的经济衰退。

企业倒闭、失业率上升，消费减少，进一步打击了房地产市场。

这种恶性循环使得整个经济陷入了长期的低迷状态。

二、导致日本房地产债务危机的原因1. 过度投资和借贷：在20世纪80年代，许多公司和个人一窝蜂涌入房地产市场，导致投资和借贷过度。

这使得房地产价格人为上涨，最终引发了泡沫的破灭。

2. 不透明的金融体系：在危机爆发前，日本的金融体系缺乏透明度，银行对于自身的风险敞口估计不准确，无法准确评估房地产市场的风险。

这使得金融体系无法合理应对危机。

3. 政府对策的不当：当房地产泡沫破灭后，政府采取了错误的对策，过度注重经济刺激和维稳，而忽略了对金融市场和经济结构的调整。

这进一步深化了危机。

三、日本房地产债务危机的启示1. 预防过度投资和借贷：政府和金融机构需要加强监管，严格控制资金的流动和房地产市场的开发。

避免出现投资和借贷过度的情况，防止泡沫的产生。

2. 加强金融体系的透明度：建立健全的金融监管体系，要求金融机构提供准确、透明的财务和风险披露。

□20世纪80年代日本的债务问题与房地产行业有密切联系。

在此后的十余年里，房地产行业始终处于缩表状态。

不仅如此，房地产债务成为整个经济最脆弱的环节。

总结日本化解房地产债务的经验教训，可以得到如下三点政策启示：首先，化解房地产债务不是一蹴而就、一次到位的过程，或许要经过几轮去杠杆；第二，财政政策支持很关键，至少不能成为复苏阻力；第三，货币政策应给予适度流动性支持，并与其他宏观经济政策协调。

当然，日本的经验与中国当前的情况存在许多差异，要在认清两者差异的基础上，因地制宜地吸取日本化解债务风险的经验和教训。

一是城市化的阶段不同。

中国房地产市场快速发展的大背景是快速城市化阶段，而日本彼时基本完成了城市化进程。

这意味着中国房价并不存在系统性的高估，不能沿着泡沫破灭的思路来看待房地产资产价格的大幅调整。

二是债权债务关系不同。

中国的居民部门始终是加杠杆的主体，制造业和工商业类企业并没有像日本那样出现大范围的深度参与房地产市场，此外，除了银行，中国大量的信托公司和保险公司也是房地产债务的债权人。

三是面临的问题不同。

中国当前面临的房地产债务问题并非来自资产端的估值压力，而是房地产企业的现金流出现了问题。

现金流恶化意味着对应的房地产债务可持续性在不断恶化。

这或许比日本当时面临的挑战更加严峻。

20世纪80年代日本房地产债务扩张的经济背景20世纪80—90年代，日本经济实现高速发展，实际GDP从1980年的284.38万亿日元上涨至1990年的462.24万亿日元，十年平均GDP增速达到4.68%。

野口悠纪雄 （2018）把这一时期日本经济发展的驱动因素概括为“三重优势”：石油价格下降、日元升值、宽松的金融环境。

油价下跌缓解通胀压力。

石油危机后，原油价格下调缓和了日本国内的通货膨胀压力，再加上日元升值等因素，稳定物价不再是最重要的经济政策目标，日本央行开始降低基准利率并推行金融缓和政策，刺激国内需求。

日元升值刺激日本海外投资增加。

日本房地产发展给我国房地产的启示摘要：1966年后是日本经济最为蓬勃发展的时期，由于经济的发展，日本国民收入增加，对房屋的需求也日益加大，房地产发展最为快速。

1976后，日本房地产业转为平稳发展，但由于政府错误的双松政策，导致过多资金投入房地产市场，之后开始了土地神话，泡沫开始产生，直到1999年，房地产泡沫破灭，日本开始“失落的十年”。

而事实是直到今日，日本的经济仍然没有恢复到泡沫破灭前的水平。

本文通过分析“土地神话”破灭的原因，总结经验，避免我国房地产出现类型风险。

关键词：日本房地产；启示中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01日本经济发展经历了典型的4个十年。

第一个始自1955年，这一时期日本开始战后复兴，经济建设以投资主导型的经济发展发展模式为主，加速完成工业化进程。

当时房地产市场的一大问题就是供给不足，全国无房者超过400万户。

第二个十年始自1966年，这一时期日本实现投资主导向消费主导的转换，日本年均复合增长率超过5%，是日本经济最为蓬勃发展的时期。

第三个十年始自1976年，日本经济进入由产业结构升级和新技术带动下的新经济时代，国民收入由高速增长转向稳定增长阶段。

第四个十年始自1999年，日本经济由于房地产泡沫的破灭而一蹶不振并处于长期的下行周期，就是人们所称的“失落的十年”。

日本经济全线崩溃，房地产泡沫使国民暴富，泡沫的破灭又使他们欠债累累。

从日本的经济发展历程可以看出日本的房地产对日本经济发展的贡献，也正是因为日本经济对房地产市场的高度依赖使得房地产泡沫的破灭影响的日本经济十余年。

直到今日，日本房地产水平仍然没有回到泡沫破灭前的水平。

一、“土地神话”破灭的原因日本房地产泡沫的破灭，主要有以下两方面的原因。

一方面由于房地产的下跌使得靠不动产抵押取得贷款的企业资产大幅缩水，从而引起公司股价下跌，企业融资困难。

而此时的银行考虑到抵押物价值缩水，开始催促企业尽快还款。