请关注康盛小区的物管现状,关注康盛居民的居住环

请关注康盛小区的物管现状,关注康盛居民的居住环--- 林平于20080306 12：30发布在新余政府网服务市民版块的发展论坛栏目/web/index.php?module=forum&act=show&thread_id=8043我市大型的住宅小区──康盛世纪花园，曾经以设施齐全，一流的景观、绿化轰动全市房产业，业主们也以住进康盛为荣耀。

时过两年，业主委员会换了三任，物业公司也换了三家，现在由于业主对开发商、业主委员会、物业公司存在不同意见，物业管理费收不齐，物业管理已有一个多月处于瘫痪状态，小区内到处垃圾成堆，一些设施已经损坏，看了让人痛心。

有业主称：“现在康盛世纪花园成了垃圾花园”。

业主意见统一难，选业主委员会难，找物业公司难，收齐物业管理费难，想要开发商整改房子遗留问题更难，一句话，住进商品房小区的业主要正常生活离不开一个“难”字。

康盛的物业管理问题已经步入了一个恶性循环，经过多次事故，业主已经对业委会、物管公司等失去信任和信心，且看业主心情变凉的过程：初始由开发商指定物管公司，那时的管理凭良心说还可以。

但是当时物管条例刚出台，业主维权意识较重，好像由开发商指定的物管公司，业主就必定吃亏（事实上当然也存在损害业主利益的行为，但我认为无论是谁是什么公司，“水”都不会那么清的，后来的发展也证实了这一点），于是筹备成立了业主委员会，由业委会来选聘物业公司，当时也许认为康盛的油水多，争业委会主任争得激烈，业委会就这样轰轰烈烈地产生了，新的物管公司”家和物业进驻。

可是，业主和自选的业委会蜜月未过，问题就出来了，有人说业委会成员搞腐败，用业主交的费去旅游、吃喝等，而小区的问题却解决得不力。

其实这些问题还是出在利益上，康盛园内地下停车场、会所等的租金额较大，加上广告收入等，应该说经济是比较活跃的，但是业委会不公开账目，在业主的强烈要求下也不公开，甚至因此而发生打架事件，可见第一次选出的业委会确实存在猫腻，因此业主们对业委会提出不信任，工作也开展不下去了，业委会主任也不履行职责，但拒绝交出公章！真是笑话！后来在一些人的串联下，新的选举业委会的工作又开始了，业主们看到几部分人为了利益拼拼抢抢的，也没什么热心来选什么业委会，于是通过签字等方式产生了新的业委会，之前，家和物业公司因业委会迟迟不与其签订续聘合同而撤出小区，小区的物管一度陷入瘫痪。

新的业委会产生后，就开始公开聘物业公司，结果中海物业中标。

起初中海物业的管理确实让人耳目一新，可是好景不长，因为欠家和物业的物管费，家和物业拒绝办理交结手续，使得中海物业不能正常工作，在撑了一个多月的情况下，中海物业无耐撤出，小区又是一团乱，业主的心也进一步凉了，交物管费的积极性进一步下降！之后，小区进入自我管理阶段，由业委会自聘人员管理小区，这样也相安无事撑了一段时间，可能是因为这种吃力不讨好的工作让业委会当初的热情下降吧，业委会要求选物业公司管理，如果业主不同意，则业委会自动解散，就是放下担子不干了！业主再也没有什么激情参与小区事务了，因此就出现楼主所言的长期无人管理的脏乱差现象！而后小区的卫生暂时由几个老年人在管理，叫什么老年人工作组，用收取的会所和车库租金支付工资，但好景不长，由于管理者心事不正，收来的租金只有极少数用来支付工资，后来以钱少基本不提供服务了，绝大部分被那个管理者占为己有，还出现了持刀打架事件，公共车库被非法侵占，这时候，有业主向上反映，市里成立了整治工作组，停止了老年工作组，并进行了审计，他们“吐”出了多收取的会所和车库租金30000元。

接下来，小区成立了新一届业主委员会并请了方正物业公司，但老年工作组的管理者拒绝与他们交接，新一届业主委员会和方正物业公司便艰难运转起来，但由于公共车库被非法侵占和小区账目不清以及几年来，物业管理换的太频繁，业主丧失了信心和信任，有部分业主不交物管费，导致1月31日物管公司又退出，小区又是到处是垃圾成堆，污水横流，到处是恶臭，居民无法生活。

据此，我认为，当下物业管理根据物管条例采取民主的自我管理方式是不成熟的，一来业主的民主意识和公德意识不高，二来自愿献身公益的人士较少，物业管理必段由政府组织一级机构来进行管理，就象村委会一样，建立在政府的强力管理下的自治组织，建议：一、业主委员会的选举参照村委会选举，由政府相关部门组织进行，并由政府相关部门任命，业委会主任同时任居委会委员。

二、居委会作为管理业委会的直接上级机构，指导业委会工作，协调解决业委会矛盾。

三、物管实行分片管理，一个大社区就一个物管公司，降低运行成本。

四、对欠缴物管费的业主，由业委会督促，有必要由居委会采取适当措施。

五物管费与水电煤气费一起收取。

|||、、、、、、、、、、、、、、、、、物业管理问题，不是新余的问题，是全国的问题，很多报道都说明全国各地都有问题，这就说明管理不是水平和经验问题，而是制度性问题，物管条例是一种理想的管理状态，实际是行不通的，我想，一味采取松散民主的方式管理是不可行的，应该有必要的集中，政府有关部门不想办法管起来，将来恐怕会引发大问题。

跟贴讨论情况：第一页：1楼物业管理难：我觉得楼主提的几个建议都很好，需要大家的配合，应该相信业主委员会。

但是业主委员会也应该定期公布账目给大家看。

主要是大家互相信任的问题。

--- 神仙老爷爷2楼提高市民素质：当前迫在眉睫的是提高市民素质，别看很多人都住到了漂亮的房子里，但许多人的公共道德素质是很差的。

--- 高星3楼这是自食其果：康盛小区是新余有名呀，而且是臭名远扬。

听说康盛换了四、五个物业管理公司，业主委员会选了几任。

有一年好象是小区内垃圾满地，蚊虫到处都是，新选出业主委员会和新物业公司后，小区的业主们还是没有一个吸取教训的，物业费照样不交，只费享受不愿付出。

作为一个公司，哪可能是免费服务呀，又不敢强行收取，一强行收费就是违犯了法律、法规，公司必竟不是学雷锋，要再这样学下去那公司的员工们不要钱吃钣养家吗？？？所以物业公司只好退出，现在在新余物业公司界肯定没有哪家公司愿意接手去康盛小区了，因为他已经上了物业公司们的黑名单，原因何在？？？就因为康盛小区在新余物业界这些公司里已经拖欠了很多很多钱了，也就象现在所说的欠钱的是大爷，这个钱是怎么也收不回，变成一个坏帐、死帐了。

所以康盛的业主们呀，你们应该首先多反醒自己。

而且物业费是有收费标准的，而且这个收费标准是经物价部门审批的，不存在什么乱收费的事情，如果他们收费超过标准，可以向物价部门反映，物价部门也审查过康盛以前的物业公司收费标准是合法的。

--- 秋日浮萍4楼物业管理是社会问题：看到好端端的一个花园式居住小区，变成这样情景令人困惑和遗憾，楼上的朋友观点我很认同。

我想原因是多方面的，小区自身的内在原因固然重要，但是，我认为政府有关认识到自己的责任。

即政府的引导、重视不够应该是个重要原因。

物业管理对我市应该算是新生事物，让市民认可还有一段时间距离，所以，政府的宣传引导就十分重要，不是发布一部物业管理办法就了事，贯彻落实是关键，一些的配套制度、机制更为重要，尤其是政府有关部门履行责任不到位，我认为小区的建设是影响和谐新余的重要“细胞",出现问题不怕，怕就怕我们不重视、不理会，如果是这样，这个细胞就会变为”恶性肿瘤“，就会发展进而影响全市。

我认为不仅仅是康盛小区存在这样的问题，它的问题带有普遍性，建议政府应该引起足够重视为好。

上述是我的愚见，仅供参考。

--- 求索5楼应该做文明市民：改革开放这么多年了，应该说现在是文明、法制的社会，做为普通公民的素质之一就是文明、知法、懂法、守法，要尊重人、尊重自己，要自己创造自己的文明环境等等，康盛不交物业费的人居是缺乏文明意识。

康盛小区的问题是多方面的，政府有关主管部门要重视，康盛的问题不仅仅是康盛的问题，应该是社会问题，所以，要在教育、引导、监督、指导上做文章，要在制度上做文章，对那些不讲文明的人要有个处罚办法，对物业管理费的收缴要有个根本解决办法，因为要达到人人都自觉就目前来说办不到，所以，必要的强制性是要的，怎么强制？只有政府根据实际出台政策才能解决问题和矛盾。

--- 文明6楼顶!!--- 为什么7楼物业管理水平有待提高：诚然，康盛小区的物管问题有部分业主素质不高，无故拖欠物业费；但我想更多的业主都是明白、认可享受服务要交费的道理。

只是在现在的状况下，物业管理部门和业主之间存在明显的信息不对称，业主处于弱势地位，权益容易受到侵害，当政府不加大对物业管理部门的监督和管理时，业主恐怕只有通过不交物业费来维护自己的权益了。

--- 小小8楼意见和建议：物业管理既是住宅小区相关矛盾的‚聚焦点‛，也是理顺关系破解难题的‚突破口‛。

由于我市物业管理市场发育还不够成熟，市场监管力量比较薄弱，由此引发的矛盾和纠纷将逐步显现，现已成为广大市民关注的社会热点之一。

主要存在以下几个突出问题：1、缺乏处理物业管理疑难问题的有效协调机制。

2、府监管力量薄弱，监管不到位。

3、存在物业管理和社区建设‚两张皮‛现象。

4、传统观念、意识和物业管理中存在的诸多矛盾重叠交织在一起，形成物业管理中的关键环节--费用收缴难的矛盾。

5、开发商遗留问题反映出前期物业管理的的问题和矛盾。

6、业主、业主委员会自我管理和约束机制尚未形成。

7、物业管理企业的管理水平和从业人员的整体素质偏低。

几点建议:1、政府导向、舆论宣传，领导重视和进一步更新观念。

2、加快物业管理的执法进程和加大执法力度，促进住宅小区物业管理的规范化。

3、取必要的扶持政策，合理调整收费标准，实行‚捆绑式‛收费办法（和水电费捆绑强化4、强化业主委员会制度（目前的松散管理、仅仅靠学习雷锋的办法短期可以长期行不通），物业管理项目通过招投标委托管理。

目前我市物业管理比较规范和比较好的小区是暨阳城、北湖星城等，他们的物业管理还处在前期物业管理阶段，还是由建筑开发商在管理，开发商为了自己的房产的顺利出售而下大力气投入物业管理，营造舒适的环境氛围。

一旦建筑开发商撤出也可能会出现我们小区出现的类似问题。

--- 文明9楼政府作用是关键：林平的几条建议好，综合看建议的中心思想就是当前的物业管理必须要政府推动，政府应该责成有关部门认真落实政府制定的法律法规，并在《物业管理条例》的总体原则下如何分解细化物业管理中的常见矛盾和问题的制度解决办法，对政府、物业公司、业主委员会、业主都应该有规范监督机制，关键环节是抓物业公司的规范化从事物业管理，一定要有定期和不定期监督、考核机制，在他的服务对象中找答案，物业费的收取应该建立中间环节，不应该直接给物业公司，按考核服务质量（分数）付款；有对无故不缴纳物业费的业主处罚办法，不能“一条鱼腥一锅汤”，不能让自觉的业主吃亏，不对那些无故不交物业费的业主处罚就是打击自觉业主的积极性；一个加强政府有关物业管理部门的力量，监管要到位要有实效，政府对他们也要认真严肃考核；对物业公司进行整顿验收，通过检查验收筛选，优胜劣汰，净化物业管理市场，引进竞争机制；培训物业管理员工。