中国房地产行业市场分析报告

中国房地产行业市场分析报告

1、2006年房地产行业整体运营分析

1.1、近几年房地产行业运行特点

u 房地产行业投资状况

u 土地购置面积

u 土地开发面积

u 房地产销售面积

1.2、房地产价格变化水平

1.3、房地产行业细分市场结构

1.4、细分市场发展特征

1.5、行业企业整体发展状况

1.6、房地产行业周期分析

2、影响房地产行业发展的因素分析

2.1、国家政策分析

u 金融政策

u 土地政策

u 相关的行政法令

2.2、市场供求因素分析

2.3、其他因素分析

3、房地产商品价格各因素分析

3.1、当前房地产价格现状

3.2、销售价格上涨最大的几个城市

3.3、人民币升值

3.4、银行加息

3.5、房产价格与居民人均收入水平分析

4、房地产行业当前存在的问题

4.1、银行信贷资金占房产开发资金比重过大

4.2、房地产领域投资现象严重

4.3、房产需求市场有效需求不足 4.4、房产市场供给结构矛盾突出

4.5、居民收入差距进一步扩大

5、未来房产行业变化趋势

5.1、政策变化

5.2、政策变化可能产生的影响

5.3、加息对个人住房消费的敏感性分析

5.4、对不同区域消费的敏感性分析

5.5、日本台湾房产市场变迁分析

Ⅰ 市场运行情况 3

一、二季度房地产行业企业景气程度下降 3

二、固定资产投资增长相对平稳，房地产开发投资增速回落 5

（一）房地产开发投资同比增长幅度由高到低梯度回落 5

（二）增加经济适用房建设可减少经济波动风险 7

三、个人住房消费信贷增速放缓，开发企业资金来源结构进一步优化 8

（一）持币待购现象明显，个人住房消费信贷增速放缓 8

（二）房地产开发企业资金来源结构进一步优化 9

四、土地供应结构进一步优化，地价略有反弹 11

（一）中低价位住房用地供应呈现稳步、较快的增长 11

（二）土地交易价格平稳增长 11

五、供求关系有所改善，房价上涨速度减缓 12

（一）消费者买房意愿减弱，商品房成交量明显放缓 12

（二）商品房销售价格涨幅回落，但仍处在高位 13

六、商品房空置面积增加，空置率处于危险区间 16

Ⅱ 热点问题分析：宏观调控与房地产业发展 18

一、背景篇：房地产市场宏观调控的背景分析 18

（一）紧缩型宏观调控政策综述 18

（二）中央各部门在对房地产过热问题的认识上得到了统一 19

二、措施篇：切实加强房地产宏观调控的政策措施 22

三、影响篇：宏观调控政策对房地产行业的主要影响 26

（一）对宏观经济的影响 26

（二）对房地产行业的影响 27

四、趋势篇：宏观调控政策的未来走向及其评价 30

（一）宏观调控已进入观察期和微调期 30

（二）中央银行依然存在继续加息的可能性 31

（三）人民币升值的投机压力仍然存在 34 五、建议篇：对房地产行业宏观调控政策的建议 37

（一）建立有效、规范的市场调控体系刻不容缓 37

（二）税收政策是对房地产市场调控不可或缺的杠杆 38

六、风险篇：宏观调控背景下房地产行业的投资风险 40

Ⅲ 发展趋势预测 43

一、房地产投资增速将会稳定在20%-24%范围内波动 44

二、下半年房地产价格变化的不确定因素增强 45

三、行业进入中期调整阶段，整体降温将出现 47

第一节 我国房地产业发展制约因素分析

由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定的制约。

一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入WTO之后，许多在过去有效的方法不再适用的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。

二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。

三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。

四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。 五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经营的效率和效益。

六是房屋建设的科技含量低。近几年虽然房地产业发展很快，但由于一直忽视房屋科技的作用，房地产开发在采用新技术、新材料、新工艺、新设计思想，提高房屋内在和外观质量方面都比较落后，很难满足消费者不断增长的对房屋建设的工程质量以及房屋和设施功能、环境、服务等方面质量的要求。

第二节 我国房地产业发展的优势分析

1.国家的重视。在国家制定的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确的要求。指出：“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”（这是指建筑面积，按1.33平方米建筑面积折合1平方米使用面积计算，为16.54平方米使用面积），要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。

2.房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随有房地产业的大发展。

3.国家政策的支持。改革开放以来，特别是1998年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓励发展房地产业的有关政策。在今后仍将发挥重要作用。国家和有关部门还将根据国家经济和社会发展需要，以及房地产业发展的具体情况和需要，制定相应的支持政策。

4.人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。

5.房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了很大的进步。

6.房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。

7.社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。

8.我国已加入WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。

9.大规模城镇化对房地产的推动。人口城镇化既是经济发展到一定阶级的必然产物,也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国13亿人口中有8亿属于农村人口,目前我国城市化比例仅30%,远低于发达国家70%--80%的发展水平。而在人均GDP800-1300美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。此外,我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需,而农村的消费需求最有潜力,城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。积极稳妥推进城镇化是“十五”期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之一,未来每年城市化比例将增加一个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设,为房地产业的发展提供巨大商机。

10.西部大开发的积极影响。西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。"十五"期间我国将加快实施西部大开发战略,加快中西部地区发展,将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求,区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机,中西部地区房地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。

11.最重要的，就是我国即房地产的有效需求将逐渐升温。房地产有效需求的增长主要体现在住宅需求的增长,其主要因素有:首先,房改政策逐步出台落实、居民可支配收入的增加以及国家大力发展房地产金融,城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强,将极大提升房地产的有效需求。其次,在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下,我国的社会保障体系逐步建立和完善,也将使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解,后顾之忧少了,敢于用手中的钱,以至未来的收入去购房。第三,住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。第四,人们对住宅投资性消费动机的增强,也将为我国房地产业的中长期发展带来巨大商机,成尤其随着我国城镇户口制度的改革和人才的合理流动,将能动地创造出新的住房需求,白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓的需求也将逐步加大。

第三节 机遇面前应警惕房地产泡沫

“泡沫”的形成是由于资产价格连续上涨，吸引投资者投资，在认为还会上涨的预期促使下，不断有新的投资者跟进，因此价格越来越高。但“泡沫”最终都会以暴跌而告终。在房地产业，“泡沫”多半是在受人为因素上涨的地价、楼花和新盘中产生，一旦用于投资甚至是投机性的供求缺少了消费类供求的支撑，便有“崩盘”的可能。而当房价下跌30%至50%，房产就变成了负资产，中小投资人将损失惨重。