【房地产开发知识】影响房地产企业现金流的关键节点【房地产开发知识】影响房地产企业现金流的关键节点对于房地产经营性现金流而言，项目开发全生命周期表现为“前期支出、后期收入”的典型格局，为更好降低资金利息和加快资金周转率，实现现金流的全过程规划，需要“将前期支出线业务尽量往后，而后期收入线业务尽量提前”，事实上根据项目的自身特征，影响开发企业现金流的主要表现为拿地、开工、开盘和竣工交房四个关键节点。
这四个节点无论资金总量还是业务重要性都占据关键位置。
集团化开发企业管理监控项目就将以上四个节点作为计划管理的关键节点，进行严格审批和管控。
这四个节点对应现金流关系如下：拿地环节：众所周知，在房地产诸多成本中，土地成本占据整个成本的绝大部分，尤其在高房价地王频出的这些年，“面粉比面包贵”的怪象时有发生。
而针对这个环节，诸多标杆开发企业的做法是在拿地之前就将项目策划、图纸设计等做好，将合理工期充分前置。
而以便自己在拿地后就可以马上开工，这样的好处是大大缩短项目开发的周期跨度，最终带来财务利息一定程度上的缩减，有效提高了资金的周转率和利用率。
开工环节：正如万事开头难一样，项目进入开工环节意味着诸多战线正式启动，各类资源和土建成本等在这个节点大量支出。
这个时候诸多标杆企业的做法是尽可能减少图纸设计和采购招投标的时间，缩短“图纸—采招—工程建设”整体的时间跨度，最终不仅提高了项目运营效率，并有效节约了财务利息。
开盘环节：房地产开盘好比企业收获季节来临，这个时候带来大量现金回笼，因此对开发企业而言，现金回笼的时间越早、量值越大就越好。
在房价短期波动不明显的时期，开发企业越早开盘越好。
竣工交房环节：竣工交房是开发企业将销售回笼资金确认为利润的关键环节，它直接关乎到开发企业利润结转的时间，因此企业一方面要通过入伙前内部验房等多种手段实现交房和客户顺利入伙，不要等入伙时客户发现问题再进行维修赔付而延缓项目整体进度，因此诸多标杆企业多在入伙前进行严格的内部验房流程，最终保障入伙顺利进行。
房地产销售基本知识及管理规定房地产销售基本知识及管理规定房地产专业术语 2城市商品房预售管理办法3---4售楼员基本守则5---7销售现场管理8---11《售楼员培训》 12---32房地产专业术语培训对象：售楼经理、售楼主管、售楼员关键词：术语主要内容：专业术语名词解释作用：熟知房地产基本知识，使售楼行为更为专业1．用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。
2．建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。
3．建筑面积：指建筑物处墙或结构外围水平投影面积。
4．总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地而以下各层建筑面积之总和。
5．套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱了等结构面积。
使用面积的计算，应符合下列规定：6．室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内尺寸计算；7．烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；8．非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；9．住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等。
10．公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。
11．建筑密度：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）12．建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。
13．绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。
绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
14、地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高难度1/2者。
15、半地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高难度/3且不超过1/2者。
城市商品房预售管理办法（1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改<城市商品预售管理办法>的决定》修正）第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
专业知识200问1.房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
2.地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3.房地产是房产和地产的总称。
是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
4.房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6.土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地。
7.土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。
其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。
但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。
因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
8集体土地是指农村集体所有的土地。
9.征用土地指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
10.土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
另外，加油站、加气站用地为二十年。
11.房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。
