房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究

房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。

它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。

对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。

本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。

1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。

在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。

根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。

但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。

这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。

2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。

根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。

税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。

如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。

3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。

这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。

对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。

如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。

1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。

这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。

在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。

2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。

关于房地产企业税收筹划问题的探讨中图分类号：f812文献标识：a文章编号：1009-4202（2012）01-147-01摘要房地产企业的经营具有投资大、周期长、高风险的特点，为了对房地产企业财务风险进行更有效的规避和控制，使企业实现更佳的经济效益，要强化房地产企业的税收筹划管理。

本文就房地产企业税收筹划相关问题展开讨论，并提出了相应的建议和措施。

关键词房地产企业税收筹划措施税收筹划指的是，在遵循税法以及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹划、分配等理财活动的筹划安排，尽可能的取得涉税收益，从而整体上实现纳税人最优的涉税财务管理活动。

房地产企业的投资大、销售周期长、经营和投资风险大，税收种类较多，税务负担较重，运用税收筹划的手段，不但能有效减少企业涉税成本，还能提升房地产企业竞争力，促进其长期健康发展。

一、房地产企业税收筹划重要性分析（一）房地产企业纳税金额大、负债率高房地产企业由于投资大、经营周期长、收益集中在后期，纳税金额巨大，因而节税潜力很大，通过有效的税收筹划能够减轻房地产企业税务负担。

另外，房地产企业往往负债率较高，目前来看融资渠道又比较单一，因而通过税收筹划可以有效缓解资金压力。

（二）税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础控制和降低纳税成本，是房地产企业降低经营成本，实现利润最后大化的有效途径之一。

以往，由于房地产企业依法纳税意识十分单薄，出现了以偷税、漏水避税等手段降低纳税成本的现象，这一做法不但会受到相关法律的制裁，也严重影响了房地产企业的可持续发展。

因而，为了通过合法途径降低税务成本，和维持房地产企业的可持续发展，进行科学的税收筹划是十分必要的。

二、房地产企业税收筹划的常见方法（一）房地产企业营业税的筹划由于营业税按所经营项目的流转次数收取税费，对于房地产企业来说，一个项目的流转次数越多，需要缴纳的营业税也就相应较高，因而减少项目的流转次数便可显著减少所需缴纳的营业税。

房地产开发企业土地增值税纳税筹划中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202(2011)10-000-02摘要随着国家宏观调控政策的不断加大，房地产企业的竞争环境日趋复杂。

为追求企业最佳经济效益，房地产企业必须加大各方面的管理，其中一个重要的方面是通过纳税筹划以减轻企业的税负。

本文阐述了房地产企业土地增值税纳税筹划的主要措施和内容，分析了房地产企业开发过程中纳税筹划的方法。

关键词房地产土地增值税纳税筹划土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的纳税人征收的一种税。

房地产开发企业以开发、销售房地产为主营业务，土地增值税是其最主要税负之一，对房地产企业收益影响较大。

如何进行有效的土地增值税税收筹划．减轻纳税负担，增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。

土地增值税是对增值额征税，实行超额累进税率，增值额越大，计税额就越大，适用的税率也越高，因此，土地增值税筹划应根据土地增值税的税率特点及有关政策，控制增值额，降低增值率，从而适用低税率或享受免税待遇。

一、收入分散的纳税筹划目前，有许多房地产公司开发的房屋是已装修并安装了一些设施，房屋销售时，合同价格中包含了装修费用。

如果将房屋的装修、安装的设施等作为企业的业务单独核算，并在销售时分为两个合同：房屋销售合同和装修合同，则可一举两得。

其一可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；其二原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要计算缴纳土地增值税，并按照5%的税率计算缴纳营业税。

分开核算后装修、安装等业务属于建筑安装业的营业税征税范围，不用缴纳土地增值税，只按照3%的税率计算缴纳营业税，因此又减轻了企业所承担的营业税负担。

例如：某房地产公司出售一栋房屋，该房屋进行了装修。

房屋总售价为1000万元（含装修费200万元），假设根据税法的规定该房地产开发业务允许扣的项目金额为600万元，增值额为400万元。

房地产土地增值税清算执行中的问题及对策摘要：随着我国经济建设的快速发展，人们生活水平的提高，使得我国人们对于居住，工作环境的要求与日俱增，不管是对于政府还是对于房地产商，房地产的土地增值税都占了纳税金额较大的一部分，所以为了对此项税收进行规范，国家出台了一系列政策来对其进行约束，特别是土地增值税清算的执行工作，不仅直接影响房地产企业的稳定发展，同时也是房地产企业依法纳税的基础。

然而，因多种因素限制，在房地产土地增值税清算的执行中，还存在一些问题，不利于房地产企业的长远发展。

关键词：房地产；土地增值税清算执行；问题及对策引言我国整体经济建设最近几年发展迅速，推动我国各行业的发展进程，为我国经济建设的快速发展奠定基础，其中房地产行业的发展尤为显著突出，对于房地产企业来说，土地增值税是较为重要的一个税种。

由于土地增值税是一种地方性税种，在我国不同地区的土地增值税清算政策存在一定的差异，并且土地增值税自身具有较多规定，计算过程较为复杂，这进一步加剧了清算执行难度。

1土地增值税清算的特征和作用据统计，土地增值税大约占房地产开发企业税负的10%。

虽然同其他的税种具有一些相同点，如我们缴纳税款都属于国家强制规定固定比例的无偿上缴。

但是由于世界上没有完全相同的两个东西，所以土地增值税也具有一些自身的特点：以转让房地产的增值额为计税基础；涉及征税面比较宽；执行超率累进税率；按每次取得增值额征税。

这些不同的特点使土地增值税区别于其他税种的同时，也有了自身的发展和管控空间。

土地增值税作为国家重要税种，也为地方财政收入做出了重大的贡献。

一方面，土地增值税是地方财政收入的重大财源；另一方面，它也是国家对房地产交易市场实施科学调控的工具，尤其对某些房地产企业炒买炒卖土地及房产获取暴利收入进行了抑制，促进了房地产市场健康发展，也为企业带来了好处和动力，推动企业积极改善经营管理结构，最大化的降低成本，在提高综合能力的同时也提高了盈利能力。

有关地产行业土地增值税纳税筹划的探析摘要：随着国家对房地产行业调控力度的加强，房地产企业利润空间有所下降。

笔者认为地产行业通过合理的税收筹划可以达到降低税负，节约税金、增加效益的目的。

本文分析了地产行业土地增值税纳税筹划的意义，然后分析了几点纳税筹划的方法，希望对地产行业有所帮助。

关键词：地产行业；土地增值税；纳税筹划中图分类号：f275 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）09-0-01土地增值税是就转让房地产所有权所取得的增值额征收的一种税，根据税法规定的四级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。

它在房地产企业的税负中占有相当大的比重，对房地产企业收益有着重大影响。

通过合理筹划降低税负，始终是企业不断追求的目标。

近年来国家进一步加大了土地增值税清算工作的力度，势必对房地产企业的土地增值税的税收筹划有了更高的要求，为此探讨地产行业土地增值税纳税筹划具有重要的意义。

一、地产行业土地增值税纳税筹划的意义纳税筹划又称合理避税，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，为尽可能地取得节税利益，事前选择税收利益最大化的纳税方案来组织企业生产、经营和投资、理财活动的一种筹划行为。

土地增值税对房地产开发企业而言，是个税负较重的税种，再加上国家轮番出台的政策，更使得房地产开发企业的压力变大。

因此对土地增值税进行合理地税收筹划，有利于降低企业的营业成本，增加企业净收益；有利于完善税法，填补漏洞。

有利于提升地产企业的会计管理水平与经营管理水平；有利于推动地产企业的可持续发展，树立企业良好的社会形象。

二、地产行业土地增值税纳税筹划方法笔者认为地产行业把握好增值率的节点，降低增值额，达到节约税金的目的，可以通过以下几个方面来进行纳税筹划：（一）适度加大建造成本增大扣除项目金额房地产企业为提高产品竞争能力，在市场接受的范围内，适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。

⼟地增值税存在的问题及对策2019-03-05摘要：⼟地增值税是国家在宏观⽅⾯调控房地产⾏业的税种之⼀，对调节房地产开发企业有⼀定影响，但在⼟地增值税征收房地产开发企业的环节中存在⼀些问题必须改进⼟地增值税征收问题，本⽂主要以房地产开发企业为例，阐述其中存在的问题以及对策。

关键词：⼟地增值税　房地产开发企业　问题　对策⼀、引⾔⼟地增值税是房地产开发企业所需缴纳税⾦中较多的⼀种税，⼟地增值税是以转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物以及其他附着物取得收⼊的单位或个⼈，已转让取得的收⼊包括货币收⼊、实物收⼊、其他收⼊减去法定扣除项⽬⾦额后的增值额为计税依据需向国家缴纳的⼀种税赋，不包括以⽆偿转让房地产的⾏为。

有偿转让地上的建筑物、国有⼟地使⽤权、其他的附着物产权所取得的增值额为课税对象。

增值额是指转让房地产时所取得的收⼊减去相关的房地产开发成本、费⽤等等⽀出之后的余额。

⼆、存在的问题1.税率偏⾼、范围较窄。

我国⽬前的⼟地增值税税率采⽤四级超率累进税率，⼟地增值税实际上对房地产开发企业来讲就是反房地产暴利税。

由上⾯的表可以看出，对于⼟地增值率⾼的多征，低的少征，⽆增值的不征。

⼟地增值税的征税范围：（1）转让国有⼟地使⽤权。

（2）地上的建筑物及附着物连国有⼟地使⽤权⼀起转让。

⼟地增值税以增值额为计税依据，房地产取得增值额的途径有：（1）外部环境的变化。

（2）⼟地使⽤权及房屋出租。

（3）转让房地产。

（4）房屋⼟地产权不发⽣转让。

2.存在重复征税、扣除项⽬计算繁琐。

房地产企业的单位及个⼈需要按照经营收⼊缴纳营业税、城建税及教育费附加、企业所得税、⼟地增值税等等，尤其是⼟地增值税和企业所得税之间严重存在重复征税。

在计算⼟地增值税的过程中，可扣除的项⽬计算是⾮常重要的，可扣除的项⽬较多，计算⼝径和可扣除的尺度也没有完全规范到位，必然存在房地产开发企业的单位或开发商从中调整成本数额的⾏为，但也存在扣除不合理的因素。

3.预征税率过低。

浅谈房地产企业纳税筹划分析摘要：房地产开发企业要在激烈的市场竟争中提高经济效益，必须实现税收成本最小化，通过合理合法的方式进行税务筹划来达到减轻税负就显得尤为重要。

本文结合兖矿东华公司房地产项目，对房地产开发企业涉及的主要税种进行税收筹划分析。

关键词：房地产;税收筹划;营业税;土地增值税房地产企业在开发经营的各个环节几乎把我国的所有税种全部包括。

在房产预售阶段税收预征比例为10%左右，销售不动产营业税及附加比列为预收房款的5.55%、土地增值税按照预收房款的3%预征，项目结束再清算，多退少补。

企业所得税按照预售房款的1.25%预征，年底根据企业实际利润再计算缴纳。

其中存在较大筹划空间的主要是营业税、土地增值税。

本文就这两种税种的税收筹划进行探讨。

一、营业税的税收筹划对房地产企业来说，营业税是一个基本税种，没有税收优惠。

目前，可以权衡筹划的业务有以下几点：1.随着经济的发展，新开发的房地产项目配置较高，随着市场的不断变化，商品房多会增加室内精装修项目，也就是房地产销售收入中包含了装修成本。

实务操作中，房地产销售时，先和购买者签订商品房销售合同，该合同金额中仅包含毛坯房的价值，其余的装饰价值再另签一份装修合同，商品房销售合同适用5%的营业税税率，装饰装修业务适用3%税率。

经此操作方式，装修对应的房产销售价格部分少交2%营业税，并且不用再按房地产销售收入计征土地增值税。

房地产开发企业可设立一家装饰装修公司，专门为住户进行装修业务，这样就可以降低营业税税负，土地增值税税基。

2.由于开发经营的需要，房地产开发企业在开发销售产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，大体分为三类：第一类：住房专项维修基金。

国家税务总局专门发文明确指出（国税发[2004]69号）不征营业税，由此也可以推断，该代收基金也不用交土地增值税，企业所得税。

但是需要注意的是：该费用一定要单独开具收据，且单独收支核算，否则可能会带来不必要的税收风险。