调查问卷经典房地产市场调查报告全案【精选资料】

83 1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周 4.4费用预算

经费预算编列（以人民币计算）

主要活动 负责人 整个项目l • 方案设计

• 问卷设计定

稿、 印刷 • 督导培训

• 访问员招募

• 抽样

• 访问员培训

试访 • 访问实施

• 数据录入清

理 • 计算机处理

• 报告撰写

• 递交报告 2

• 方案、问卷设计1.万元

第一阶段访谈200份、第三阶段入户费用：100份 •督导、访问员培训试访0.1万元

•访问实施(访问员费用与访问管理费用):30元*400=1.2万元

•抽样0.1万元

•问卷、卡片印刷：0.1万元

•礼品:2*400=0.8万元

小计：2.3万元 第四阶段补充调查100户(备选) •(访问员费用与访问管理费用):20元*100=0.2万元

•礼品:5元* 100=0.05万元

小计：0.25万元 第五阶段：走访机关、座谈会2组 •组织实施 4000元*2=0.8万元

•礼品: 100元*15*2=0.3万元

小计：1.1万元 第五阶段：数据处理分析，编写报告 •数据录入清理:5*1000=0.2万元

•计算机处理:1.5万元

•报告撰写 3

（1个总报告，入户报告、访谈报告、报纸报告、宏观报告）:2万元 小计：3.2万元 合计:8.35万元万元 咨询费用 本咨询工作的咨询费为人们币300000元。这项费用是依据工作的时间、进度、行业特点综合制定的。 4.4.1市场需求咨询报告 德州经济开发区是集吸收外资、发展高科技、提高工业水平于一体，以市场促发展，以产业促市场的高科技工业园区，同时本园区也担负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能，是德城区向东发展关键性的一步。 项目的建设，是德州经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把开发区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。 我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为**公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。 报告内容： 83

第一部分 调查设计与组织实施 一、调查设计

（一）调查目的

1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。

2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及**公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。 （二）调查内容

1、对德州市宏观环境的调查 （1）宏观经济及市政规划 （2）德州房地产现状 2、项目自身情况调查 （1）产品的整体研究与特性分析  项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）  产品公司组成 （开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司） 3、需求市场调查 31

 未来三年内市民置业意向  购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）  购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）  购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）  价格支付能力  对物业配套的需求  购买人群 4、竞争市场调查（个案对比） （1）基本情况  楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率  类别、档次及整体布局  装修材料、水平  硬件设备  配套服务功能及功能分区  公开销售日期  销售价格、开发期价格的变化情况、销售率  付款方式、银行按揭安排  车位配备  物业管理公司及费用 （2）营销策略  目标客户选择决策 32

 市场定位与宣传重点  营销组合策略

（三）调查方法 1、宏观调查  房管、土地、规划等相关部门访谈  报刊文献资料收集与分析 2、项目自身情况调查  项目规划谈论会  项目现场考察  有关人员访谈  相关资料收集整理 3、需求市场调查  专项访谈问卷（200人次）  报纸公开问卷调查（400人次）  入室主体问卷（100次）  统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析） 4、竞争市场调查  现场踩点调查  报刊文献收集与分析  深度访谈 33

二、调查组织与实施 调查时间安排表

第二部分 调查数据资料汇总与分析 一、 德州市宏观环境调查

时 间 安 排 工 作 内 容 2003年5月13日 就现有规划方案专项讨论会。 2003年5月14日 提交调查问卷样本及调查细化方案。 2003年5月15日 正式签定合同，报社联络，报纸问卷调整。 2003年5月16日 1、宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务中心等； 2、竞争市场调查开始，对德州市内及开发区内竞争楼盘进行详细调查。 2003年5月17—18日 1、4月17日报纸公开问卷见报； 2、集中访谈问卷调查阶段，访谈外商投资服务中心、三和电子、跃华中学、高速公路管理处等单位，同时实施街访，共收回问卷241份，有效问卷235份。 2003年5月19—20日 1、主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等，收回问卷108份，有效问卷98份； 2、三类问卷数据库建立。 2003年5月19—23日 1、报纸问卷陆续回收，截止目前回收问卷79份，全部有效； 2、数据库数据录入。 2003年5月24—26日 进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。 2003年5月27日 市调分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交。 2003年5月28—30日 市调报告（修正稿）完成提交。 34

（一）德州市宏观环境分析 德州市位于山东省西北部，北依北京、天津，南靠省会济南，西接石家庄，东连渤海湾，是华北、华东两大经济区的连结带。 德州市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。但目前德州中心城区面积却不足40平方公里，城市人口约为50万左右。总体来看，德州市城市化水平明显偏低。

德城区现分为铁西区、市中区和东城区三部分。铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省级经济开发区，是今后德州市的政治、经济、文化中心区。

从德城区现状来看，德州市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，德州市提出城市东进战略：跨越岔河，建设新城区，计划用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使德州市成为鲁西北、冀东南的中心城市。 （二）德州房地产市场现状

德州市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。

从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合德州实际情况，通过对开发区管委会、房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：

开发区、新区房价平抑德州市整体房价 开发区和新区的房价较市区1500-2300元/㎡的房价便宜300-400元/㎡，带动了开发区房地产市场的开发，对于平抑德州市整体房价起到显著作用。 35

开发区、新区的开发带动房地产投资 目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，上涨了近300元/㎡。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。

开发区人口增长使住宅需求更加旺盛 开发区大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据开发区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显。

新区、开发区房价会随着开发区成熟程度而趋高 一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。

房地产开发机会与风险并存 新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据2001年统计资料，德州市人均年收入仅为6932.28元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对开发区、新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。

二、项目自身情况调查