收房时主要有三个问题

本文由罗钰琼贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 收房时主要有三个问题： 收房时主要有三个问题： 一、审查有关证件 作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同中有明确约定，从北京来看， 一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。 如果没有 《竣工备案验收表》 ， 作为购房者一般可以拒绝收房。此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证 书、房屋面积实测表等，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视 同购房人事实接房放弃对面积争议的权利。 二、审查交房费用 A、 房屋价款结算：对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积 肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。 B、 物业管理费用：购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务， 因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。 C、 公共维修基金：公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房 款的 2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。 三、审查房屋的质量 验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化， 则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求 开发商进行修理，待修理后再重新验房。 孙工建议审查房屋的质量应做以下准备 ： 1、带好有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。 2、带好纸、笔，即时记下发现的问题以免遗忘。 3、带易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。 4、带扁型三插头小电器一个，插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 5、带好售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否符合开发商当初的承诺。 6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。 收房时主要有三个问题： 收房时主要有三个问题： 一、审查有关证件 作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同中有明确约定，从北京来看， 一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。 如果没有 《竣工备案验收表》 ， 作为购房者一般可以拒绝收房。此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证 书、房屋面积实测表等，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视 同购房人事实接房放弃对面积争议的权利。 二、审查交房费用 A、 房屋价款结算：对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积 肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。 B、 物业管理费用：购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务， 因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。 C、 公共维修基金：公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房 款的 2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。 三、审查房屋的质量 验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化， 则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求 开发商进行修理，待修理后再重新验房。 孙工建议审查房屋的质量应做以下准备 ： 1、带好有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。 2、带好纸、笔，即时记下发现的问题以免遗忘。 3、带易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。 4、带扁型三插头小电器一个，插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 5、带好售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否符合开发商当初的承诺。 6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。 一、买房相关税费 （一）商品房买卖应缴以下税费： 1、契税 2、房屋买卖交易手续费 3、买卖合同印花税 4、公共维修基金 5、房屋所有权登记费 6、房屋所有权印花贴税 7、权证工本费 （二）税费问题 特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税 等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。 1. 契税 契税是业主取得产权证时向国家交的税。 缴纳时间：契税只能在过户时交纳 特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。 实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到 税务局直接办理。 2. 公共维修基金 此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的 大修、更新、改造。 税率：房屋成交价 的 2%。 特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给 小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。 3、面积测绘费 面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供 面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 4、物业费 一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。 物业管理服务收费实行明码标价， 收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收 费地点公布。 5. 产权代办费 业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。 收房细则 1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。 充电器可以检查两相插 座，三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户 ·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃 亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你 是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。 ·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 ·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 3 检查电话线， 宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好， 而且要看是否固定 牢靠！ 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头 7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接 钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事 实接房放弃对面积争议的权利 8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊 第一篇 房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收 房。 与一般的商品买卖相比， 房屋的交付更为复杂， 因为它涉及到两方面的关系， 一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十 一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。 交房一般程序 1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收 房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、 传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已 向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。 2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。 3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开 发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。 4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥 匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理 过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使 了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等 造成房屋灭失的风险)。 如何收房 对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有 三个问题。 1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条 件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京 市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年 12 月 1 日实施的《北京 市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。 如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。 此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房 屋面积实测表等。 2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、 尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要 的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修 理，待修理后再重新验房。 3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。 房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣 工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。 物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在 接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收 房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一 年的物业费。 公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备 的基金，按照房款的 2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交 纳。 第二篇 1 招：看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法 建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2 招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄 一些水，24 小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最 好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自 家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有 积水现象。 合格的地面不应有积水存在， 因为安装地漏处是卫生间最低处。 但是， 毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 4 招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻 一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工； 若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 5 招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建 筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位 的监督下进行过雨淋实验。 6 招：阳台裂缝危险大 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结 构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断 裂的先兆，一定要立即通知相关单位。 7 招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出 现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 8 招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水 流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 9 招：暖气支管有坡度 暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热 器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比， 一般每米相差 1%。 10 招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上 一小截管子)，地面的套管应高出地面 2-3 厘米，地面为初装修的，应高出地面 5 厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11 招：拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉 闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控 制各分支线路。 12 招：保险插座护幼童 为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面 30 厘米高的插座都必须带保险装 置。 13 招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁 口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。 14 招：厨卫紧邻通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出， 保持室内空气的清洁。 15 招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力 拉一拉，看是否虚设。 第三篇 2、窗边与混凝土接口有