海花新城南苑项目可行性研究报告
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海花新城南苑项目可行性研究报告
第一章 概述
1.1 建设单位情况简介
南通新城控股集团有限公司是一家致力于融合中国传统产业，立足于资本市场与行业投资相结合的综合性大型投资公司，主要从事品牌汽车销售与服务，房地产开发以及啤酒酿造等行业。2002年实现销售收入3.5亿元，2005年实现销售收入6.2亿元，2006年各行业的销售额超13亿元，为地方经济的发展作出应有的贡献。集团公司以开拓市场为己任，立足于现有产业，并以自身的行业、资金优势，积极参与企业改制、资产重组，集团总资产8.07亿元，员工1261名，公司重视和培养人才，依靠一批专业精、素质高、能力强的优秀人才，结出累累硕果。
1.2 项目概况
（1）项目名称：海花新城南苑
（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F
（3）建设地点：友谊东路
（4）规划用途：居住、商用
（5）建设单位：南通新城控股集团
（6）企业性质：其他有限责任公司
（7）资质等级：二级
（8）工程概况：“海花新城南苑”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。
（9）资金来源：本项目建设资金由南通新城控股集团有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。
2 1.2 项目提出的背景
根据如东县城市规划发展的需要以及如泰运河两侧控制规划要求，南通新城控股集团有限公司已通过拍卖取得该地块共90.9亩土地。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南通市土地管理局和市规划局办理。
该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
1.3 可行性研究的目的
根据“海花新城南苑”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
1.4 可行性研究的主要依据
（1）省计委计投[2008]32号文《关于“海花新城南苑”项目建议书的批复》；
（2）南通新城控股集团有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》；
（3）南通市规划设计院《如泰运河沿线控制性详细规划》；
（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“海花新城南苑”项目初步规划方案》；
（5）地质勘测资料；
（6）南通市城市规划局《南通市土地使用变更通知书》；
（7）省审计事务所验资证明；
（8）中国建设银行江苏分行资金证明；
（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》
3 1.5 主要设计指标
表1：“海花新城南苑”项目主要规划设计技术指标
序号 项目名称 单位 指标
1 总占地面积 平方米 60600
2 总建筑面积 平方米 109000
3 容积率 1.8
4 绿化率 % 35
5 建筑密度 % 25
6 高层户型 平方米/户
平方米/户
平方米/户
平方米/户 A户型85平方米（两房）
B户型125平方米（三房）
C户型135平方米（三房）
D户型140平方米（四房）
7 多层户型 平方米/户
平方米/户
平方米/户 E户型90平方米（两房）
F户型110平方米（三房）
G户型120平方米（三房）
8 商铺面积 平方米 4360
9 总户数 户 944
10 车位数（地上） 个 300
表2：居住区用地平衡控制指标（%）
序号 用地构成 居住区（%） 用地面积（平方米）
1 民建用地（R01） 25 15150
2 公建用地（R02） 30 18180
3 道路用地（R03） 10 6060
4 公共绿地（R04） 35 21210
5 居住区用地（R） 100 60600
4 1.6可行性研究的工作步骤
(1)调查研究
(2)方案选择与优化；
(3)财务评价和经济评价
(4)编制可行性研究报告
第二章 市场调查与预测
随着南通城市化进程的推进和整体经济的增长，南通房地产市场仍将维持景气。同时，随着国家住房民生政策的落实和信贷紧缩政策效果的逐步显现，房地产市场的供求矛盾将逐步得以缓解；市场也在博弈中逐步“回归理性”。 南通房价近期的涨幅明显回落，成交量有所减少，这主要是由于国家宏观调控政策的显现，以及周边城市房价的回落对广大老百姓造成的心理影响的正常反映。 目前南通房地产市场供求关系正在改变，市场供求处于总体平衡状态。
2.1当地住宅市场的需求和预测
（1）南通近几年商品房成交走势
84154232171770501001502002502004年2005年2006年2007年2008年1-6月销售面积（万）
图表可以看出，南通市商品房成交量于06年出现一个高峰值，07年以来商 5 品房销售面积略有下降。
从月均成交面积来看，近两年房地产月均成交量有略微下降的趋势。
7.0012.8319.3314.2512.830.005.0010.0015.0020.0025.002004年2005年2006年2007年2008年1-6月月均销售面积（万㎡）
如上图所示，2006年，市场成交量明显高于市场供应量，2007年度受供应量影响成交量有所下滑。从土地市场我们也能发现，由于认识到供应不足，07年住宅用地推出量较06年几乎翻了一番。随着新增项目的上市，市场供应量将逐渐恢复到正常。
在苏通大桥开通之前，我们可以发现，南通市场基本属于一个封闭的市场，投资市场基本没有形成。市场需求量处于一个相对稳定的状态。我们认为随着南通宏观环境得到认同，房地产市场的投资性需求将扩大，即需求市场的必然扩容，随着新项目的上市，市场成交量 6 将继续走上升通道。
（2）08年上半年住宅市场成交量分析
166038024531556632165615655940047205043153274692531425390500100015002000250030002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月050000100000150000200000250000成交套数成交面积（M2）
1-6月，南通商品房预售成交面积总体走势有较大幅度的变化。3月份成交出现一个高峰期，主要是由于万通城和尚德城邦两个大盘的中小户型开始上市，总价优势明显，成交较快，去化率较高。而黄金周的5月并没有出现居民购房热潮，当月去化很不理想，只成交632套。6月份随着部分中小户型房源的推出，总体成交量开始抬升。
（3）08年6月份各板块成交量走势分析
5.16-5.235.23-5.305.30-6.76.7-6.146.14-6.216.21-6.286.28-7.4港闸区开发区老城区新城区新东板块-50050100150200250300港闸区开发区老城区新城区新东板块 7 图表显示，新东板块于5月中旬和6月底成交量较大，分别在250套左右。其余板块在此一个半月内去化起伏较小，基本维持在周成交20套左右的水平，新城区和新东板块在此期间退房各1套。
（4）典型楼盘的成交套数
板块 物业名称 5.16-
5.23 5.23-
5.30 5.30-
6.7 6.7-
6.14 6.14-
6.21 6.21-
6.28 6.28
-7.4 日均成交套数
港闸区 高迪晶城 7 5 5 8 3 4 6 0.76
港闸区 地中海花园 3 0 1 0 3 1 0 0.16
港闸区 苏建阳光新城 0 0 0 -1 0 0 2 0.02
开发区 军山半岛 31 2 1 7 3 2 1 0.94
开发区 优山美地 4 -2 3 2 3 3 1 0.28
市中心 七彩豪庭 2 0 1 -3 -2 5 1 0.08
市中心 尚德城邦 6 9 4 4 15 2 0.8 8 新城区 凤凰莱茵苑 2 4 2 11 4 1 3 0.54
新城区 七星花园 2 0 2 0 0 0 0 0.08
新城区 兆丰嘉园 -7 0 1 3 4 1 1 0.06
新东 天虹花园 1 0 4 2 2 2 1 0.24
新东 东晖花园 3 4 1 7 1 1 3 0.4
新东 万通城一期 248 23 5 5 3 4 8 5.92
新东 苏建花园 6 -1 0 0 -3 0 -3 -0.02
最近两个月以来，市场表现最好的是新东板块的万通城，项目日均成交5.92套的成绩远高于市区其他楼盘。军山半岛、尚德城邦、高迪晶城也取得了不错的成绩，日均成交接近一套。
9 （5）近年价格走势
262526183404391541590500100015002000250030003500400045002004年2005年2006年2007年2008年1-6月销售均价（元/㎡）
价格走势反映商品房均价呈现平稳上升态势，2006年、2007年分别上涨了30%、15%，2008年上半年较07年亦上涨了接近7%。南通整个房地产市场状况良好。
（6）08年上半年住宅市场成交价格分析
647762070565691336065927974804413751703648428648534159010000200003000040000500006000070000800002008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月0100020003000400050006000成交金额（万元）成交均价
从成交金额来看，3月份成交总额居于首位，但成交均价仅为3648元/平方米，居于末
