房地产经济面临的困境与突破分析.pdf

中国经济发展面临的困难和挑战一、面临的主要问题中国经济所面临的根本问题主要包括内外两个方面。

在内部，我们面临着高企的债务、严重的房地产危机以及制造业的不振，这些问题导致整个国家的产业陷入萧条，失业问题严重，民众怨声载道。

在外部，西方国家开始与我们搞去风险，并且出现了全面脱钩的趋势。

尽管目前西方国家还没有完全实现脱钩，但他们已经开始将制造业迁出中国，给我们造成了巨大的冲击。

从长远来看，我国很可能会在国际贸易中被边缘化，依靠出口火车头拉动经济变得很艰难，而当前的出口顺差只是过去惯性的体现。

这些问题都严重影响着我们国家未来的发展。

我们近年来面临了许多问题，导致国家经济陷入了一个不上不下的困境。

这是因为还有一些经济数据支撑着整个经济的基本面，但实际上我们已经陷入了衰退。

我们每个人都能感受到这种衰退所带来的负面影响。

简而言之，就是钱不好赚了。

当只有少部分人感受到经济困难时，那可能只是某个行业出现了问题，对整体经济影响不大。

但如今各个行业似乎都存在问题。

从宏观经济角度来看，经济不活跃意味着交易不旺盛，大家都在尽量削减开支并储蓄以备不时之需。

无论承认与否，通缩已经实际存在。

当整个社会都感受到这种寒意时，说明我们的经济支柱出现了问题。

就我国而言，房地产行业是一个重要支柱。

房地产不仅吸纳了大量就业人口，还对国民生产总值做出了重要贡献。

一旦该行业出现问题，将会牵动多个领域。

如果其他支柱也出现问题，那么问题将继续恶化。

随着中美对抗升级，似乎作为支柱产业的出口也开始下滑。

制造业指数连续四个月低于荣枯线，说明我们的经济造血能力正在迅速下降。

简而言之，房地产面临崩盘风险，债务问题已经开始暴露，不得不通过债务展期等无法解决根本问题的手段来应对。

央行宽松的货币政策似乎已经失去效果，无论投放多少流动性，都会迅速退出市场。

不知道有多少人考虑过，如果一个环节出现塌方，其他方面是否会陷入问题？我们可以简单推演，通常经济衰退源自经济危机，而经济危机多因金融危机引发，后者往往由银行、企业或其他大规模债务暴雷引起连锁反应。

房地产业的研究报告一、研究背景随着我国城市化进程的加速，房地产业成为了继制造业之后的第二大支柱产业。

然而，近年来房地产业的发展遇到了困境，市场下行、调控政策不断、开发商盈利能力下降等问题接连不断，使得房地产业面临着转型升级的压力。

因此，开展房地产业的研究具有积极意义。

二、研究方法论本次研究主要采用文献综合分析、实地调研和量化分析相结合的方法，以全面了解房地产业的现状与问题，并提出相应的政策建议。

三、房地产业的现状与问题（一）市场化程度不高尽管我国房地产业已经实现了由计划经济向市场经济的转型，但市场化程度相对较低。

一方面，政府对于地产市场的管理和调控仍然具有很大的影响力，房地产市场的供给和需求仍然较不灵活，形成了一种“政府为主导，市场为辅助”的格局。

另一方面，房地产企业之间的垄断现象比较普遍，市场竞争程度不高，导致租房和买房的成本较高，一些消费者的权益难以得到保障。

（二）产业规模日益扩大随着我国城市化的快速发展，房地产业的规模也在不断扩大。

据统计，从2011年到2018年，全国房地产业增加值从3.8万亿元增至6.1万亿元，年均增速为7.7%，占GDP的比例从7.3%提升至8.2%。

但与此同时，房地产业带来的一系列问题也越来越突显，例如资源消耗、环境污染、土地浪费等。

（三）开发商盈利能力下降由于调控政策的不断升级，以及市场供给与需求的不平衡，一些开发商的盈利能力下降。

调查数据显示，截至2019年，全国100家上市房企中，有16家处于亏损状态，加上为规避税收而“挂牌”上市等情况，10家房企盈利不足2亿元。

而仍有一些开发商通过违规手段获取利润，加剧了市场的不公平竞争现象。

四、政策建议（一）市场化程度的提升在促进房地产市场的市场化过程中，政府的调控应该更加精准有效，外部价格和供给机制应该逐步形成，市场参与者的行为应该受到更加有效的监管和约束，从而实现市场的透明度和公平竞争。

（二）实施区域协调发展战略不同地区的房地产市场发展情况存在差异，因此，应加强区域协调发展，形成内在的联动机制。

2011年已经悄然过去，动车、校车的安全风险、A股回到10年前的冰点，投资者面临血本无归的风险、欧债美债危机对中国的影响以及CPI年初暴涨年末与GDP涨幅双双回落等等让人怀疑中国经济有硬着陆的风险，“风险”构成了中国经济生态2011年图谱。

在这一年的跌宕起伏中有一个行业正处于风口浪尖上，这就是在国家的严厉调控和老百姓的口诛笔伐中走出“傻子都能赚钱”的暴利年代的房地产业。

房地产行业一下子从遍地是黄金变得险象环生、危机四伏。

我们小组尝试简要分析当前小型民营房地产企业在扑朔迷离的经济形势下面临的风险和主要对策。

第一章房地产行业所处的经济环境分析1.1宏观经济面临结构转型，地产调控仍将持续12月中旬召开的2011年中央经济工作会议确定：以“调结构、转方式”为主要内容的经济转型，是我国“十二五”期间宏观经济发展的一个大方向，以出口和投资拉动的经济增长方式需要转变，投资和消费的失衡关系需要转变。

中央重新明确以消费取代投资成为拉动经济增长的主要方式。

房地产行业作为一个投资密集型行业，显然在融资、政策支持度方面受制于宏观经济结构的转型。

坚持房地产调控政策不动摇，促进房价进一步回归，同时加大保障房建设力度，这些政策基调的确定使得2012年仍将是针对房地产行业的调控年的预测没有悬念。

包含厦门在内的几乎所有省会城市和计划单列市已经宣布延续去年的限购、限贷政策，同时元旦开始上调之后的房贷利率开始实施，无疑进一步压缩了房地产行业的成长空间，可以说房地产行业仍在持续寒冬。

1.2促进行业发展的因素仍在，房地产业长远向好我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。

目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。

过去10年中，中国GDP增长率从未低于8%，同时我国人均收入年均增长12%，预计未来也将保持较高的增速。

大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，使得房地产业的“人口红利”可以持续20年以上。

房地产企业发展模式如何转型
一、现状分析
当前，房地产企业的发展越来越受到经济发展形势和行业环境所制约。

首先，房地产企业受市场变化而动荡，宏观经济持续下行，使得投资者的
热情节节萎缩，房地产市场投资者陷入一种“犹豫不决”状态，房产投资
的规模及数量都明显减少；其次，业主的投资预期变化非常快，房地产企
业面临着业主需求变换多样、不断调整的质量要求，抢占市场份额的跑道
变得更加拥挤；再次，土地资源越来越紧张，土地出让的竞争激烈资源越
来越少，土地出让市场则明显发生变化，土地竞价上涨，房地产企业的发
展路径也受到不可逾越的阻碍；最后，中介服务的发展带来了更加激烈的
竞争，传统的中介服务模式已经逐渐淡出市场，新型中介服务以更加优化
的服务模式进入市场，改变了传统服务模式，企业面临着更多的竞争。

而房地产企业更需要改变发展模式，从而满足不断变化的市场需求，
克服受到市场限制的发展。

以上是当前房地产发展模式面临的困境及挑战，下面介绍如何从当前房地产发展模式转型，以满足当前市场需求，提升竞
争力。

二、转型之道
1、房地产企业应当及时把握市场动态。

房地产项目开发中的风险及对策分析摘要当前,我国房地产项目开发过程中存在着来自政策、经济、资金、工程建造及企业经营方面等的诸多风险，进一步凸显了加强房地产项目开发中风险管理的迫切性和重要性.具体来讲,树立风险价值理念、建立健全风险管理机制、强化风险控制、完善信息网络和共享机制、建立起资金保障的长效机制等是应对风险的重要策略。

关键词房地产;项目开发；风险一、房地产项目开发中风险管理的重要性风险是指受不确定性因素影响而导致的后果与预期目标间的负偏离现象,具有客观性、可变性及复杂性等特点。

具体到房地产行业，一个房地产项目从开发设想的提出到最后房地产的售后服务，大体上包括了十几个环节，依次为开发设想的提出、可行性研究分析、项目用地申请、项目设计、征地及拆迁安置、房地产开发资金筹措、建设工程招标、正式施工、市场营销与策划及售后服务等，是一个复杂且各环节紧密相扣的过程，风险因素复杂多样，各类风险并存。

一旦任何一个环节出现了问题，都有可能对房地产项目的开发及企业运作造成十分严重的负面影响。

因此加强房地产项目开发过程中的风险管理具有重要意义.简单地来讲，风险管理是指通过各种风险管理技术从而实现针对风险进行有效的识别、判断、评估及控制，将风险可能造成的损失限制在最小范围内，保障企业的健康持续发展。

房地产风险管理是指投资主体在项目的开发过程中遭受损失的可能性和后果程度等的一系列管理过程，包括分析、评估、预防及控制等。

房地产开发是一个动态的复杂过程，只有从项目管理的战略高度出发，通过风险管理职能的充分发挥，对项目实施过程中存在的风险给予正确的对待、评价及处理，才有利于房地产开发商及时准确地识别和把握开发过程中的风险,实现对项目全方位、全环节的控制，以更好地应对竞争激烈的房地产市场,是保障房地产项目开发取得成功的关键性因素。

加上房地产行业自身的资金投入大、项目周期长等特点,也决定了如果对于潜在或已发生的风险不及时加以制止和防范，有可能使房地产企业陷入经营危机，直接影响到企业的生存和发展。

房地产估价行业的发展现状趋势分析现代房地产估价行业不仅受到数据信息技术的冲击，同时还存在着诸多转型发展的困境，估价机构数量激增、执业成本增高但估价收费确越来越低，现就房地产估价行业的发展情况，对我国房地产估价行业的发展进行分析，并针对房地产估价行业面临的问题提出相应的解决对策，为估价行业或者机构提出相应解决办法。

标签：房地产，估价行业，趋势，发展一、房地产估价行业的发展现状、趋势（一）房地产估价行业的发展现状我国房地产估价行业是随着房地产行业的兴起、发展而发展的，在20世纪80年代，由于房地产市场的发展，估价行业才获得了初步发展。

到90年代，我国市场经济的发展也促进了房地产估价行业的快速发展，此时国家对估价机构的准入及人员资格等都有了相应的管理制度，同时国家也顺应时代发展需要培养了一批与时俱进的房地产估价专业及管理人才，在20世纪末，我国房地产估价行业服务水平及管理水平都有了质的提高。

在进入21世纪之后，随着我国市场经济的持续发展，房地产估价行业的服务范围扩大，从开始的房地产买卖估价、基准地价估价拓宽到司法仲裁、公司合资、房地产抵押等估价业务，与金融相关的金融产品也日趋多样化，在现今时代发展中，房地产估价行业的发展逐渐趋向完善、成熟、稳定。

（二）房地产估价行业发展趋势我国在进行对内改革、对外开放的过程中，国家经济发展有了质的飞跃，在国家经济发展的带动下，各行各业都得到了迅速的发展，我国房地产估价行业发展逐步成熟、完善，我国现有的房地产估价也从单一业务的估价机构逐步发展到综合业务的机构。

但是在经济快速发展的今天，我国房地产估价行业也面临着诸多的问题及挑战。

大数据的快速发展已深入到各行各业，这种计算机网络技术的发展对传统行业、新兴行业的发展都带来了全新的发展技术手段及管理理念，因此，在面对着互联网技术、大数据快速发展的今天，房地产估价行业应主动与新技术相融合，避免传统工作中的工作误差，同时还有利于估价结果的客观性、减少执业风险，同时有利于将现有估价行业的服务范围进一步的扩大。

价值工程1低碳经济对房地产企业的影响近年来，随着空气中二氧化碳含量的不断升高，气候变暖问题已经给全球带来巨大灾难，给世界各国人民的生命及财产带来极大危害，而这种危害仍在全球范围内持续进行。

为此，世界各国越来越重视碳排放问题。

房地产业是碳排放大户。

据统计，至2010年全球房地产业能源消耗占总能源消耗的50%，二氧化碳排放量占全社会的一半。

房地产业对环境的严重污染，使各国开始认识到建设低碳社会、发展低碳经济、解决碳排放过高的问题，房地产开发企业成为关键所在。

世界各国陆续对房地产开发企业碳排放量制定了一系列限制政策，房地产开发企业向低碳开发模式转型已势在必行，这有利于提升房地产开发企业的品牌价值，增强其核心竞争力，满足消费者选择使用成本低、抗跌性强、增值潜力大的绿色低碳产品的需要。

2国内外房地产开发企业低碳发展的实践2.1国外房地产开发企业低碳发展的实践在国外，房地产企业低碳发展开展较早的是英国房地产企业。

自2003年英国政府首次提出低碳经济的概念后，2007年3月率先出台世界上首部发展低碳经济战略的气候变化法案，为房地产开发企业带来巨大的机遇与挑战。

英国房地产开发企业充分认识到低碳经济将带来的巨大变革，大胆尝试对企业发展方向进行规划，向低碳房地产发展模式转型。

2.1.1做好项目开发前的长远规划。

在对房地产进行开发之前，首先做好建筑规划，综合考虑诸如交通、周边环境、噪音等各方面问题，并通过进一步测评，找到协调各种问题的平衡点，做到长期、合理发展。

2.1.2建立特色开发模式。

英国房地产企业特别是未来建筑公司积极探索特色开发模式，建立自给自足的生态园区，在建筑物周边将环境保护、垃圾回收、能源应用等环节形成系统的循环链，带动整个周边区域发展，形成生态园区。

2.1.3广泛运用低碳技术。

英国房地产企业在建设低碳房地产开发项目过程中为了保证项目的整体低碳性，在技术使用方面，运用钢结构建筑、轻钢材料、建筑形态和建筑工艺，环保低碳新工艺、新材料相结合等方式。

论我国开发商资金链断裂的原因及对策一、前言伴随着我国房地产市场的持续繁荣，房地产业逐渐成为我国国民经济的重要支柱产业之一，然而，近年来我国开发商资金链断裂事件时有发生，一些开发商因资金链断裂而破产，甚至引发一些社会不稳定因素，严重影响了我国房地产业的健康发展。

本文旨在从政策、市场和企业内部等三个方面分析我国开发商资金链断裂的原因，并提出相应对策。

二、政策原因1.宏观调控政策对市场产生压力为了控制房价，我国政府多次出台紧缩性政策，例如限购、限贷等，这些政策的实施导致了市场需求下降，房价走低，也给开发商带来了融资难度的增大。

此外，政府大力推行去库存政策，加上部分二三线城市土地市场不景气，房地产企业备货积压，导致企业成本增加，资金压力加大，资金链断裂的风险也就更高。

2.债券市场待完善债券市场在为企业提供了另一种融资渠道的同时，其风险定价机制不完善，使得开发商在债券市场上筹措资金时承担的利率风险和信用风险较高，也是导致房地产企业过度依赖银行贷款的原因之一。

三、市场原因1.短期融资缺乏房地产开发周期长，资金回笼周期长，但是开发商的融资周期非常短，因此，对于企业而言，为了实现项目的快速盈利，通常会选择通过高息借款等短期融资方式筹集资金，这些短期融资存在的问题是需要大量现金流偿付，负担非常重，资金链也就容易断裂。

2.长期高负债率我国房地产市场持续泡沫化，导致开发商债务率持续上升，对于资金的需求也越来越大。

一旦市场出现危机，开发商所负担的债务就会快速累积，而这种长期的高负债率也使得企业的资金链很容易破裂。

四、企业内部原因1.企业发展策略缺陷在市场竞争激烈的情况下，部分企业追求快速发展且规模化，盲目扩张导致企业风险管理不够严格。

例如，有些开发商在采购土地时常常高价争抢，一旦土地价格下跌，将导致项目收益缩水，企业面临现金流压力时不利于企业自救。

2.管理不当风险控制也是开发商避免资金链断裂的重要手段，但很多企业对内部风险控制不够重视，在合同签订前未严格审核客户信用及对市场环境透彻把握等可能对企业的财务风险产生隐患。

金融危机对中国房地产市场的影响及其对策分析次贷引发的全球金融危机已经不可避免地波及到了中国房地产市场，受宏观经济减速影响，房地产企业陷入资产贬值、商品房成交量大幅萎缩、消费预期不足、市场缺乏信心、企业融资困难等诸多困境中。

为尽快消除金融危机带来的不利影响，房地产企业必须及时调整经营理念，积极采取一切可能的应对措施。

标签：金融危机次贷危机房地产市场1金融危机与次贷危机从美国第二大次贷机构——新世纪金融宣布2006年第4季度业绩出现亏损，到美国“两房”危机、雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产，再到全球股市的持续下跌，次贷引发的信用风险已经演变为全球性的金融大海啸。

中国也不可避免地受到这场金融危机的波及。

为了应对金融危机带来的不利影响，将损失降到最低，我国政府在不足百日内连续五次降息，并出台了力度空前的“4万亿投资计划”，表明了国家促内需保增长的决心。

国际宏观环境的剧变，使得中国房地产市场遭遇资产贬值、消费预期不足、融资困难、商品房成交量大幅萎缩等不利影响。

房地产企业必须及时调整经营理念，采取一切措施积极应对。

次贷又称次级按揭贷款，是给信用状况和还款能力较差的个人的住房按揭贷款。

次级按揭贷款的利率更高，因此风险大、收益也大。

次贷危机又称次级房贷危机，是指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。

美国次贷危机的主要原因就是过于宽松的房贷政策和住房抵押贷款的证券化，而利率的上升和房价的下跌使得房地产市场泡沫破灭，最终导致这场危机爆发。

金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。

其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。

同时，还伴随着企业大量倒闭，失业率升高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。