房地产估价师《案例与分析》考点资料(4)

一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求要求考试掌握本章内容。

二、内容讲解第一章房地产估价文书写作第二节房地产估价报告写作三、房地产估价报告示例［例1-6］房地产估价报告估价项目名称：××区××大街××号——××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格评估委托人：××银行估价机构：北京市×××房地产评估有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2006年04月27日至2006年06月01日估价报告编号：×××（2006）评字第××号目录一、致委托人函二、注册房地产估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件致委托人函××银行：承蒙贵方的委托，我公司对位于北京市××区××大街××号——××公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格进行了评估。

此次评估目的是确定房地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。

估价时点为2006年5月21日。

来源建设工程教育网在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、收益法、市场法、假设开发法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为12323万元，大写金额为壹亿贰仟叁佰贰拾叁万元整。

北京市×××房地产评估有限责任公司法定代表人：×××二OO六年六月一日注册房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

来源建设工程教育网三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。

六、参加本次估价的注册房地产估价师：×××（签名）（注册号：××××××）×××（签名）（注册号：××××××）估价的假设和限制条件一、估价的假设前提我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：1．任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。

2．在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

3．在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。

4．存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。

5．有一段合理洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。

二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据1．根据《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》（京房地出让［合］字（95）第××号）及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为公寓。

2．注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。

来源建设工程教育网3．对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》（京房地出让［合］字（95）第××号）（估价对象属于停建工程，因此没有办理房屋所有权证）。

等文件复印件予以界定，产权人为北京××有限公司。

4．估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的《房屋土地测绘技术报告书》（××测绘技术有限责任公司2004年12月30日）、《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）记载的数据为依据。

如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。

5．关于他项权利的披露。

根据《国有土地使用证》（市东涉外国用（99）字第××号）记载，估价对象设置了抵押，抵押权人为北京市海淀区农村信用合作社联合社，权利价值15000万元，抵押期限自2005年12月23日至2006年12月22日止。

本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。

三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1．本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。

2．估价对象至今只取得了1996年的主体验收合格文件，尚未办理《房屋所有权证》，本报告的估价结果未考虑办理房屋所有权证可能发生的费用。

3．根据《国有土地使用证》（市东中外国用（95）字第××号）、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》（京房地出让［合］字（95）第××号）和《建设工程规划许可证》（（95）规建字××号）记载，××区××大街××号院土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396．85万元，1号楼和2号楼总建筑面积45910㎡。

由于北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原土地出让金均价为1175．53元/㎡，并以此为假设前提计算估价对象因用途改变而需补交的出让金额，若改变建设用途确需补交土地出让金，具体金额应依据北京市地价评审委员会审定结果为准。

4．由于对估价对象建成写字楼的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及续建成本的测算，采用清华大学建筑设计院出具的设计方案要点及估算表作为此次估价依据。

本次测算是设定其在规划上许可、技术上可行前提下进行的。

来源建设工程教育网四、估价的限制条件1．本报告估价结果为2006年5月21日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。

如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用．此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。

2．本报告仅为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。

3．委托人和北京××有限公司所提供的资料是此次估价的重要依据，．注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。

4．报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

5．本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。

6．未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

房地产估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构北京市×××房地产评估有限责任公司单位地址：北京市××区×××胡同24号院资质级别：建设部壹级资质证书：建房估证字［2005］×××号法人代表：×××联系人：×××三、估价对象（一）估价对象界定估价对象是指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）。

估价对象状况一览表表1-11．估价对象四至估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。

2．建筑物历史背景该楼为原牡丹集团东风电视机厂生产组装车间，始建于1974年，原设计为六层框架结构，局部七层。

该楼于二十世纪九十年代中期进行了结构改造：1995年11月由清华建筑设计院完成改造设计，1997年完成改造施工，后由于使用功能改变于1998年再次进行修改，即在每层增设了一局部夹层（公寓楼格局形式），总体上形成目前的十二层结构形式。

此次改造期间对一层及二层部分框架柱、顶层框架梁进行了加固处理；在局部区域增设了现浇混凝土剪力墙、电梯井及楼梯间、承重柱和建筑面积约5000㎡的夹层楼板；此外还对局部区域的预制圆孔板进行了拆除，改为现浇混凝土板。

建筑物主体结构改造基本完成，闲置至今。

3．建筑物现状来源建设工程教育网建筑物周边为水泥砂浆及沥青地面，地上停车位约50个。

外立面为白色小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀，墙面有瓷砖脱落现象。

内墙为水泥墙面，部分砌块外露。

地面及楼梯间为水泥面，尚未抹平。

顶棚未作处理，管线外露。

外窗为中空双玻黑色铝合金窗，但折旧较大。

估价对象现保存有个别精装修标准样板间，楼道吊顶有筒灯、烟感喷淋。

入户门为防盗门和实木门，大厅、卧室、书房为米黄色木地板，墙面刷白色涂料，卫生间瓷砖铺地面、铺墙面、铝合金吸音吊板，厨房为瓷砖铺地面、铺墙面。

由于样板间长期闲置，装修有折旧现象。

建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。

供暖及空调通风系统冬季采用．暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。

各类管线、暖气片已安装到户，上述设施为原设计标准；部分管线已预留，但因长期闲置在质量和功能上已不能满足当前的使用要求。