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东方梅地亚中心项目可行性研究报告一、项目概况东方梅地亚中心是北京市CBD商务中心区域内的高档豪华纯写字楼项目，整个建筑群是由两栋近百米的高层地标性写字楼和两栋商业配套裙房所组成，建设用地原为铁道部印刷厂。
东方梅地亚中心三面临街，东侧临阳光100公寓，中间为光辉里二号路，西侧是郎家园路，南侧为一条CBD规划路，北面临城市干道光华路，此路从东至西集中了华贸中心、蓝堡国际公寓、阳光100公寓、金地国际广场、万达国际广场、国贸中心、嘉里中心、汉威大厦等CBD众多高档顶极公寓、超五星级酒店、商业中心以及超豪华写字楼区，尤其是在此主路上，未来的新央视大楼正在此兴建。
未来更是为此区域注入全新的超强视觉地标元素。
使其越发成为北京乃至全中国最为炙手可热的商务区。
总之此地块从多方面考察，不管是便捷的交通，还是周边豪华的商业配套，以及众多世界五百强、央视的入驻，都决定了此项目的稀缺性和唯一性，为未来豪华写字楼的运作提供了理想的环境。
二、市场定位本项目市场定位为，主要为国际知名传媒业企业服务的高档5A级纯写字楼以及部分商业和公寓项目，即A座、C座定位为高档豪华写字间及商业配套、D 座为公寓，B座为高档豪华写字楼及商业配套。
1、定位于纯写字楼的市场依据：①因本项目周边地区相当一部分商品房项目的纯写字楼部分都不对外销售（例如：万达广场、金地国际、华贸中心等），即使有对外销售的项目，但规模也较小，并且形象不够鲜明（例如阳光100的纯写字楼）只有10％左右的面积，在小区里所占比例不大），因此市场竞争较小。
②周边已入住项目中的公寓大部分已被各种各样的公司作为办公地点，此区域办公市场的需求强进（主要是大家认为此地用来居住既不安静，成本又高），加之各路国际知名企业的不断涌入，使CBD的写字楼市场势头看涨。
③本项目规模相对于周边项目较小，产品种类过多，容易给人以模糊形象，市场定位不明确，市场形象也就不容易准确。
而且容易与周边大项目形成同类竞争，由于规模较小，自然很难占有优势。
丰台区大红门西路住宅、公寓、商业地块市场研究及定位报告营销治理中心报告目录第一部份市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及整体特点分析 (5)一、区域经济和人口状况 (5)二、区域进展趋势 (5)二、区域内各板块现状阅读 (8)一、花乡板块 (8)二、大方庄板块 (9)3、马家堡板块 (10)三、区域交通环境分析 (12)四、区域内配套设施分析 (14)五、区域房地产市场供给量分析 (16)六、区域进展预测 (18)一、成熟度指数 (18)二、本地块评定 (18)第二章区域竞争项目分析一、住宅分析 (19)一、供应量统计 (19)二、在售项目价钱分析 (20)3、项目建筑类型分析 (21)4、户型面积、配比情形分析 (21)五、车位状况及价钱对照分析 (27)6、社区内部配套设施比较分析 (27)7、物业治理状况分析 (28)八、区域项目主力客群分析 (28)二、商业配套分析 (30)一、现有市场上商业物业的分类 (30)2、要紧商业业态的特点及选址要求 (30)3、商业理想地址的要素分析 (33)4、周边项目商业供应总量统计 (35)五、商业租售价钱分析 (35)6、商业经营的要紧方式 (36)第二部份项目定位第一章项目自身分析 (37)一、项目概况 (37)1、地块四至 (37)二、地块内及土地现状描述 (39)二、项目原有各项计划指标 (40)一、地块要紧经济技术指标 (40)二、建设用地具体计划技术指标 (40)3、其他计划条件 (40)三、地块周边配套现状分析 (42)四、项目座落区位分析 (43)一、区域的城市功能定位已初具雏形 (43)二、区域交通“天地通行” (43)第二章项目SWOT分析 (45)一、优势：（S） (45)二、劣势：（W） (45)三、机遇：（0） (45)四、要挟：（T） (46)第三章项目座落区域市场研判 (47)第四章项目定位建议 (48)一、项目定位思路 (48)二、项目整体定位 (48)（一）客群定位 (48)（二）形象定位 (48)（三）产品定位 (49)一、产品定位 (49)二、住宅类产品户型配比建议 (49)3、具体定位方案建议 (50)（四）初步价钱定位 (51)报告分析结论 (52)第一部份市场分析第一章座落区域市场分析一、区域概况及整体特点分析一、区域状况本次投标地块座落于丰台区大红门西路，属马家堡板块。
2025-2031年中国商铺地产行业研究与产业竞争格局报告商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
商铺具有高成长、高增值的特性。
改革开放以后，商业、服务业活动场所逐步告别了计划配置的模式，度过了商业经营企业自建自用的短暂时期，伴随着住宅商品化的浪潮，步入了商品化的时代。
敏捷的先知者抓住机遇、率先介入，低成本、高产出，取得了辉煌的业绩和丰厚的回报。
在榜样的示范和“一铺养三代”双重作用下，商铺市场迅速成为房地产市场关注的焦点之一。
2024年1-8月，全国商业地产销售面积为6788万平方米，同比下降17.7%，降幅较1-7月收窄1.9个百分点；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.9%，较1-7月下降0.1个百分点。
2024年上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。
2024年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平累计下跌2.38%；其中二季度平均租金为4.8元/平方米·天，环比一季度下跌1.54%。
随着商业地产市场逐渐从增量阶段过渡到存量时代，越来越多的商业地产企业更加关注商业项目的运营和产品价值的提升，以应对互联网浪潮下消费模式的不断变化。
尤其是在后疫情时代，全渠道运营以及新技术的应用将逐渐成为企业选择的方向，商业地产正面临着新的行业发展格局。
产业研究报告网发布的《2025-2031年中国商铺地产行业研究与产业竞争格局报告》共十五章。
报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着重点分析了国内商业地产和商铺地产的发展现状，然后具体介绍了社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产的发展。
随后，报告对商铺地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、政策背景分析和投资分析，最后预测了中国商铺地产市场的未来前景与发展趋势。
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
苏州市写字楼市场调查分析报告【苏州市写字楼市场调查分析报告】一、引言苏州市作为中国经济发展的重要城市之一，其写字楼市场发展迅速。
本报告旨在通过对苏州市写字楼市场的调查分析，全面了解市场现状、发展趋势以及相关因素的影响，为投资者、开发商和政府部门提供参考依据。
二、市场概况1. 市场规模根据调查数据显示，苏州市写字楼市场总面积约为X万平方米，总数量约为X 栋。
其中，高档写字楼占比约为X%，中档写字楼占比约为X%，低档写字楼占比约为X%。
2. 市场需求苏州市作为一个经济发达的城市，吸引了大量企业的落户和发展。
调查数据显示，当前市场的主要需求来自金融、科技、互联网、服务业等行业。
其中，金融行业占比约为X%，科技行业占比约为X%，互联网行业占比约为X%，服务业占比约为X%。
3. 市场供应苏州市写字楼市场供应相对充足，不断有新楼盘投入市场。
调查数据显示，近年来市场新增写字楼数量约为X栋，新增总面积约为X万平方米。
其中，高档写字楼占比约为X%，中档写字楼占比约为X%，低档写字楼占比约为X%。
三、市场竞争1. 主要竞争对手苏州市写字楼市场竞争激烈，主要的竞争对手包括X公司、Y公司和Z公司。
这些公司在市场份额、品牌知名度和服务质量等方面具有一定优势。
2. 竞争优势调查数据显示，苏州市写字楼市场竞争优势主要体现在以下几个方面：- 地理位置优越：苏州市地理位置靠近上海，交通便利，吸引了大量企业的落户。
- 优质服务：写字楼管理公司提供高质量的物业管理服务，满足租户的各类需求。
- 设施配套完善：苏州市写字楼配套设施齐全，包括停车场、会议室、餐厅等，满足租户的日常工作需求。
四、市场趋势1. 租金水平近年来，苏州市写字楼租金水平呈稳步上涨趋势。
调查数据显示，高档写字楼租金平均每平方米每月约为X元，中档写字楼租金平均每平方米每月约为X元，低档写字楼租金平均每平方米每月约为X元。
2. 市场发展前景随着苏州市经济的不断发展，写字楼市场前景广阔。
扬州市写字楼市场分析报告1.引言1.1 概述概述：扬州市作为江苏省乃至全国的重要城市之一，其写字楼市场一直备受关注。
作为一个历史悠久、文化底蕴深厚的城市，扬州市的写字楼市场也呈现出独特的特点和潜力。
本报告将对扬州市写字楼市场进行深入分析，探讨市场规模、趋势、竞争格局以及发展前景，旨在为相关行业及投资者提供全面的市场信息和发展趋势，以便更好地把握市场机遇，做出明智的决策。
1.2 文章结构文章结构包括引言、市场概况、需求分析、发展前景和结论五个部分。
在引言部分，我们先概述了整篇文章的内容，然后介绍了文章的结构和目的，最后对整篇报告进行了总结。
接下来的市场概况部分包括了市场规模、市场趋势和竞争格局的分析，以全面了解扬州市写字楼市场的情况。
在需求分析部分，我们将分别分析租赁需求、购买需求和价格趋势的情况，以揭示市场需求的特点和趋势。
在发展前景部分，我们将根据前面的分析，对市场进行预测，并分析政策对市场的影响以及市场的可持续发展情况。
最后,在结论部分，我们将总结主要发现，提出建议措施，并展望未来市场的发展趋势。
整个文章结构清晰, 各个部分之间紧密联系, 能够全面分析扬州市写字楼市场的情况。
1.3 目的文章的目的是通过对扬州市写字楼市场的分析，了解市场规模、趋势和竞争格局，深入探讨租赁和购买需求以及价格趋势，并对未来市场发展进行预测和政策影响分析，为相关企业和政府部门提供决策参考。
同时，通过对市场的研究，提出合理的建议措施，促进市场的可持续发展，为扬州市写字楼市场的健康发展提供支持。
1.4 总结总结部分主要总结了整篇文章的内容，包括市场概况、需求分析和发展前景等方面的重要发现。
同时，总结部分还会提出一些建议措施，并展望未来的发展趋势。
总结部分应该以简洁明了的语言呈现，让读者对整篇文章的主要内容有一个清晰的概念。
2.市场概况2.1 市场规模扬州市的写字楼市场规模一直呈现稳步增长的趋势。
随着城市经济的蓬勃发展，越来越多的企业选择扬州市作为他们的总部或分支机构的落脚地，这促使写字楼市场需求不断增加。
第1篇一、引言大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城”或“公司”）成立于1992年，是一家以房地产开发为主业，集商业管理、物业管理、酒店管理、物业管理、文化旅游、金融服务等多元化业务于一体的综合性企业集团。
本文将从公司的财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力、发展能力等方面进行深度分析，以期为投资者提供决策参考。
二、公司财务状况分析1. 资产规模截至2021年底，大悦城总资产为3862.38亿元，较2020年底增长11.15%。
其中，流动资产为1235.32亿元，非流动资产为2627.06亿元。
从资产规模来看，大悦城具有较强的综合实力。
2. 负债规模截至2021年底，大悦城负债总额为2836.15亿元，较2020年底增长6.73%。
其中，流动负债为1769.73亿元，非流动负债为1066.42亿元。
从负债规模来看，大悦城负债水平适中。
3. 股东权益截至2021年底，大悦城股东权益为1026.23亿元，较2020年底增长2.75%。
从股东权益来看，大悦城具有较强的资本实力。
三、盈利能力分析1. 营业收入2021年，大悦城实现营业收入558.15亿元，同比增长12.13%。
其中，房地产开发业务收入为393.18亿元，同比增长11.24%；商业管理业务收入为115.69亿元，同比增长13.38%。
从营业收入来看，大悦城盈利能力较强。
2. 净利润2021年，大悦城实现净利润27.24亿元，同比增长15.69%。
其中，房地产开发业务净利润为16.73亿元，同比增长12.64%；商业管理业务净利润为6.84亿元，同比增长21.18%。
从净利润来看，大悦城盈利能力稳定。
3. 毛利率2021年，大悦城毛利率为25.77%，较2020年提高0.37个百分点。
其中，房地产开发业务毛利率为20.24%，较2020年提高0.23个百分点；商业管理业务毛利率为25.15%，较2020年提高0.24个百分点。
从毛利率来看，大悦城盈利能力良好。
2015年第三季度北京写字楼租赁市场研究报告2015/11/3 11:26:00来源：中粮广场随着人民币贬值、中国股市的振荡以及国内资本流出速度快速上升，中国房地产市场吸引外商投资愈加艰难。
摘要内容分享到:引言2015年前三季度，北京土地市场供应匮乏，加之禁限目录的出台，开发商对核心区地块的争夺更加激烈，同时也开始着眼于核心区周边新兴商圈的土地储备。
位于五环周边的石景山CRD商圈和通州核心区商圈成为各家开发商聚焦重点；尚未大规模开发的东坝商圈预计在未来5-10年随着第四使馆区的建设而发展愈加成熟，现在将是前期进行土地储备的最佳时机。
随着人民币贬值、中国股市的振荡以及国内资本流出速度快速上升，中国房地产市场吸引外商投资愈加艰难。
为此，中央六部门发文放宽境外机构投资中国房地产的限制，预计将对未来房地产市场带来利好影响。
而政府对房地产市场的一系列政策扶持，加之新兴商圈陆续入市高品质散售物业，北京散售市场交易愈加活跃，高品质商办物业量价皆呈持续上升趋势。
以上观点基于本报告，从宏观市场、租赁市场、投资市场和竞品项目研究四个方面对北京写字楼市场进行分析得出，仅代表中粮广场对北京写字楼市场的初步判断。
定义本报告中写字楼租赁市场数据范围为北京甲级写字楼市场。
报告中出现的指标定义：可出租面积：可供出租且可立即使用的建筑面积之和。
空置率：可出租面积与总建筑面积之比。
存量：各项目写字楼部分建筑面积总和。
新供应量：已拿到消防竣工备案表，即可签订出租合同的甲级写字楼物业的建筑面积。
（项目仅能签订预租合同的，不计入在内）未来供应：由两部分组成：1. 正在开发中的项目，即在建或正在按甲级标准全面装修的项目。
2. 已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的写字楼。
净吸纳量：新统计时点与前统计时点出租面积之差，可正可负。
如为同面积续租，净吸纳量为0。
吸纳量：统计时间段内新增出租面积，为正值。
如为同面积续租，吸纳量为续租面积。
预租售：竣工前已经租出或售出的开发项目。
2024年深圳写字楼市场分析报告1. 简介本报告旨在对深圳市写字楼市场进行全面分析和评估。
深圳作为中国经济特区之一，拥有独特的地理位置和发展优势，写字楼市场也相对活跃。
通过本报告，我们希望能够提供有关深圳写字楼市场的信息和洞见，以帮助各方了解该市场的现状和未来趋势。
2. 市场现状目前，深圳写字楼市场呈现出以下特点：2.1 市场规模深圳作为一个快速发展的城市，写字楼市场规模庞大。
据统计，目前深圳市写字楼总面积超过XX万平方米，且持续增长。
2.2 租金水平深圳的写字楼租金水平较高，尤其是在核心商务区，平均租金价格高于其他城市。
根据市场数据，目前深圳市写字楼的租金价格在XX元/平方米/月左右。
2.3 办公环境和设施深圳的写字楼大多采用现代化设计，提供各种便利设施，如高速网络、会议室、停车场等。
此外，许多写字楼还配备了先进的安全系统和消防设备，以确保办公环境的安全和便利。
3. 市场趋势3.1 高端写字楼需求增长随着深圳经济的快速发展，各行各业对高端写字楼的需求也在增长。
越来越多的跨国公司和知名企业纷纷进驻深圳，这进一步推动了高端写字楼市场的发展。
3.2 人工智能办公空间的兴起随着人工智能技术的不断进步和应用，深圳的写字楼市场也出现了新的发展机遇。
越来越多的企业开始关注人工智能办公空间，以提高工作效率和创新能力。
3.3 办公共享模式的普及办公共享模式在深圳市场也逐渐占据一定份额。
这种模式能够提供弹性工作空间，吸引了许多创业者和中小企业入驻。
随着互联网经济的不断发展，办公共享模式的普及将继续推动写字楼市场的增长。
4. 建议和展望鉴于深圳写字楼市场的潜力和前景，我们提出以下建议和展望：•政府应进一步加大对写字楼市场的规划和管理力度，以促进市场的有序发展。
•开发商和房地产公司应加强对办公环境和设施的改善和升级，以满足不同企业的需求。
•加强与科技企业的合作，推动人工智能办公空间的发展和应用。
•鼓励更多的写字楼采用可持续发展的设计和建造方式，以提高资源利用效率和减少环境影响。
王健林房子分析报告1. 引言本报告旨在对中国首富王健林的房产进行分析和评估。
王健林是中国大连万达集团的创始人兼董事长，拥有众多的房产资产。
通过对他的房产进行分析，我们可以深入了解中国房地产市场和王健林个人资产的状况。
2. 王健林房产概述据公开信息披露，王健林拥有数十个房产，涵盖住宅、商业地产和酒店等不同类型。
其中最知名的是北京万达广场和上海万达广场，这两个项目是万达集团在中国最大的商业地产项目之一。
除此之外，王健林还拥有一些高端住宅和度假别墅。
3. 北京万达广场分析3.1 位置和规模北京万达广场位于北京市朝阳区，占地面积约100万平方米。
作为一座综合性商业项目，它包括购物中心、五星级酒店、写字楼和高端住宅等。
该项目的地理位置优越，毗邻地铁站和主要交通干道，交通便利。
3.2 商业价值北京万达广场的商业价值非常高。
作为北京市中心地区的商业核心地带，该项目吸引了大量的购物者和游客。
购物中心内拥有众多的国际品牌，各种餐饮和娱乐设施也应有尽有。
同时，项目周边还拥有大量办公楼和住宅区，为商业租户提供了稳定的客源。
3.3 投资价值由于北京万达广场的地理位置和商业价值，该项目具备良好的投资价值。
随着北京市中心地区房价的上涨，该项目的房产价值也在不断增加。
此外，该项目租金收入稳定，能够为王健林带来持续的现金流。
4. 上海万达广场分析4.1 位置和规模上海万达广场位于上海市黄浦区，占地面积约80万平方米。
与北京万达广场类似，上海万达广场也是一座综合性商业项目，包括购物中心、酒店、写字楼和高端住宅等。
4.2 商业价值上海万达广场的商业价值同样很高。
它位于上海市中心地区的黄浦江畔，周围是繁华的商业区域和旅游景点。
购物中心内拥有各个国际品牌的店铺和餐饮场所，游客和当地居民都是它的重要客户群体。
4.3 投资价值上海万达广场是一项具有很高投资价值的项目。
随着上海市房地产市场的不断发展，其房产价值也在逐年上升。
此外，上海作为中国的经济中心，商业地产的租金收入也相对稳定，为王健林带来丰厚的回报。
2004年3月份北京市写字楼交易分析报告1 当月新增供应情况 (2)2 当月总体销售情况 (2)2.1 销售套数分析 (2)2.2 销售面积分析 (3)2.3 销售总金额分析 (3)2.4 整体销售成交均价分析 (4)3 2004年各月写字楼销售面积走势情况分析 (4)4 各区县销售情况 (4)4.1各区县写字楼预售分析 (5)4.2各区县写字楼过户分析 (5)5 客户群构成分析 (6)5.1 写字楼预售客户群分析 (6)5.2 写字楼过户客户群分析 (7)6 结论 (7)1 当月新增供应情况表1：2004年3月份写字楼新增供应情况项目名称区域批准日期准许销售面积(平方米)巷上嘉园东城区2004-3-16 12411海天中心A座海淀2004-3-11 28502正旗大厦丰台2004-3-4 6752总计47665根据北京市房地产信息网，北京市2004年3月份共有3个写字楼项目获得预售许可证准许上市销售，新增预售面积4.77万平方米。
2 当月总体销售情况表2：2004年3月份写字楼整体销售情况类别销售套数销售面积（平方米）销售金额（元）均价（元/平方米）预售114 4 3129 6 8344 2600 1 5846 过户9 3 6146 2 9986 6900 8295 总计1237 92759 8330 9500 1 2404根据北京市房地产信息网，北京市2004年3月份写字楼销售（预售和过户）套数为123套，环比增长8.8%；销售面积为7.93万平方米，环比增长283.5%；销售金额为9.83亿元，环比增长290.2%；均价为12404元/平方米，环比增长1.8%；其中预售均价为15846元/平方米，过户均价为8295元/平方米。
本月各种销售数据都有很大的增长幅度，表明写字楼市场摆脱了年初春节假期导致的低弥，延续了从去年底开始的旺势。
销售面积增幅远大于销售套数的增幅，表明平均每套销售面积有很大的增长。
2.1销售套数分析表3：2004年3月份写字楼销售套数类别销售套数环比增长（%）预售114 9.6% 过户 9 0.0% 总计 123 8.8%根据北京市房地产交易网，3月份写字楼预售套数为114套，环比增长9.6％；过户套数为9套，与上月成交数持平；所以，3月份北京市普通住宅整体销售套数为123套，环比增长8.8%。
2.2销售面积分析表4：2004年3月份写字楼销售面积类别销售面积（平方米）环比增长（%）预售 4 3129 120.4%过户 3 6146 3168.2%总计7 9275 283.5% 根据北京市房地产交易网，3月份写字楼预售面积为4.3万平方米，环比增长120.4%；过户面积为3.6万平方米，与上月相比有极大的增长；所以，3月份北京市写字楼整体销售面积为7.9万平方米，环比增长283.5%。
在销售面积构成上，预售占54.4%，过户占45.6%。
预售的平均每套销售面积为378.3平方米，过户的平均每套销售面积为4016.2平方米，表明3月份过户的大单成交较多。
2.3销售总金额分析表5：2004年3月份写字楼销售金额类别销售金额（元）环比增长（%）预售 6 8344 2600181.3%过户 2 9986 69003211.3%总计9 8330 9500290.2% 根据北京市房地产交易网，3月份写字楼预售金额为6.83亿元，环比增长181.3%；过户金额为3亿元，与上月相比有极大的增长；所以，3月份北京市写字楼整体销售金额为9.83亿元，环比增长290.2%。
2.4整体销售成交均价分析表6：2004年3月份写字楼销售均价类别均价（元/平方米）环比增长（%）预售 1 5846 27.7%过户 8295 1.3%总计 1 2404 1.8% 根据北京市房地产交易网，3月份北京市写字楼预售均价为15846元/平方米，环比增长27.7%；过户均价为8295元/平方米，环比增长1.3%；整体销售均价为12404元/平方米，环比增长1.8%。
3 2004年各月写字楼销售面积走势情况分析图1：2004年1-3月份写字楼销售面积走势图单位：平方米通过上图可以看出，2月份与1月份的销售基本持平，下降了18.4%，而3月份与前两个月份的销售相比大幅度攀升，升幅达283.5%。
原因是1、2月份是春节期间，一向都是写字楼销售的淡季，但到3月份各公司恢复正常工作以后写字楼销售的旺势又重新被点燃起来。
4 各区县销售情况由于北京市房地产交易网把销售分为预售和过户两种，所以，我们在分析各区县销售情况时，从预售和过户两个方面来论述详情。
4.1各区县写字楼预售分析表7：2004年3月份北京市各区县写字楼预售情况区县/统计销售套数销售面积（平方米）面积比例（%）销售金额（元）金额比例（%）均价朝阳区63 1 6103 37.3% 2 8928 2000 42.3% 1 7964 西城区 1 1 3264 30.8% 2 1222 4000 31.1% 1 6000 海淀区43 9172 21.3% 1 1683 6900 17.1% 1 2737 崇文区 5 2448 5.7% 2773 3300 4.1% 1 1327 宣武区 1 2054 4.8% 3571 7000 5.2% 1 7387 东城区 1 86 0.2% 164 9400 0.2% 1 9090 合计114 4 3129 100.0% 6 8344 2600 100.0% 1 5846根据北京市房地产交易网，2004年3月份北京市各区县预售详情如上表。
预售面积和预售金额前三名的区县都是朝阳、西城、海淀；预售均价最高的三个区县是东城、朝阳和宣武。
4.2各区县写字楼过户分析表8：2004年3月份北京市各区县写字楼过户情况区县/统计销售套数销售面积（平方米）面积比例（%）销售金额（元）金额比例（%）均价（元/平方米）东城区 1 1 9310 53.4% 2 0662 7900 68.9% 1 0700朝阳区 6 1 4263 39.5% 5191 3900 17.3% 3639崇文区 1 2156 6.0% 3391 8400 11.3% 1 5729西城区 1 416 1.2% 740 6700 2.5% 1 7795合计9 36146 100.0% 2 9986 6900 100.0% 8295 根据北京市房地产交易网，2004年3月份北京市各区县过户详情如上表。
过户面积和过户金额前三名的区县都是东城、朝阳和崇文；过户均价最高的三个区县是西城、崇文和东城。
5 客户群构成分析由于北京市房地产交易网把销售分为预售和过户两种，所以，我们在分析客户群构成情况时，从预售和过户两个方面来详细论述。
5.1 写字楼预售客户群分析表9：2004年3月份北京市写字楼预售客户群构成销售面积 销售金额 均价 买方性质/统计 销售套数(m 2)面积比例（%） (￥)(￥/m 2)国内企业单位购买14 1 6605 38.5% 2 6392 8900 1 5893 外省市个人购买 37 1 0098 23.4% 1 6333 2200 1 6173 本市城镇居民购买25 6483 15.0% 1 0357 3600 1 5974 外国个人购买 17 4210 9.8% 7329 9900 1 7410 外国行政、企业、经济组织购买4 2884 6.7% 5008 3700 1 7360 国内行政、事业单位购买 16 2684 6.2% 2704 5000 1 0074 华侨、港澳台同胞购买 1 161 0.4% 217 9300 1 3499 合计1144 3129100.0%6 8344 26001 5846根据北京市房地产交易网，2004年3月份北京市写字楼预售客户群构成详情如上表。
按照预售面积排名前三是：国内企业、外省个人、本市城镇居民；预售均价前三的客户群分别是：外国个人、外国企业、外省个人。
外省个人已经超越本市城镇居民成为了北京市写字楼预售的第二大客群。
5.2 写字楼过户客户群分析表10：2004年3月份北京市写字楼过户客户群构成销售面积 销售金额 均价 买方性质/统计 销售套数(m 2)面积比例（%） (￥)(￥/m 2)国内企业单位购买 3 2 1646 59.9% 2 4326 6300 1 1238 国内行政、事业单位购买 2 1 2664 35.0% 3085 5000 2436 外国行政、企业、经济组织购买3 1419 3.9% 1833 8900 1 2917 外省市个人购买 1 416 1.2% 740 6700 1 7795 合计93 6146100.0%2 9986 69008295根据北京市房地产交易网，2004年3月份北京市写字楼过户客户群构成详情如上表。
按照过户面积排名前三是：国内企业、国内行政事业单位、外国企业。
通过上述对销售（预售和过户）客户群分析，可以发现除了传统的企、事业单位仍然是北京市写字楼市场的最大客户以外，个人客户尤其是外省个人客户的比例正在上升。
一般甚少购买写字楼物业的国外客户也出现了成交的案例，值得关注。
6 结论根据北京市房地产交易网数据分析，可以发现2004年3月份写字楼交易市场呈现如下特征：一般而言年初的写字楼市场成交都比较清淡，但是今年3月份的写字楼销售情况令人惊异，与去年相比仅次于处于销售旺季的12月的销售情况。
原因第一是去年SARS 的后遗症令去年楼市的销售周期往后推延，把去年年底的销售旺势带到了今年年初；第二就是在今年年初有一些热点写字楼如北京财富中心、建外SOHO 六期等相继投入了市场，也进一步带旺了年初的整个写字楼楼市。
朝阳、海淀、西城作为CBD 、中关村、金融街三大商务区所在地仍然为北京写字楼市场最热点的区域。
外省市个人购买超过本市城镇居民购买，成为仅次于国内企业单位购买的北京市写字楼市场第二大购买力。
国外客户也放弃以往只租不买的策略，开始涉足北京市写字楼的销售市场。
