资产评估常用公式打印版

成本法:基本公式:① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率 1、重置核算法重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括:购买支出、运输费、安装调试费等。

2、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价,就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照,通过调整功能差异,获得被估资产的重置成本。

称功能系数法,即根据功能与成本的函数关系,确定重置成本。

(1)功能价值法 若功能与成本呈线性关系,计算公式: (2)规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系,计算公式: 该方法计算的一般就是更新重置成本。

3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得,就只能采用物价指数法。

（1）定基物价指数（2）环比物价指数物价指数法计算的就是复原重置成本。

功能性损耗及其计量: 年净超额运营成本＝年超额运营成本×(1－所得税率)据资产的剩余寿命与收益率(折现率)将年净超额运营成本折现,计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×(1－所得税率)×(P/A,r,n)经济性损耗及其计量:（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝(重置全价－有形损耗－功能性损耗)×经济性贬值率(2)因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝年收益损失额×(1－所得税率)×(P/A,r,n)收益法:(一)未来收益有限期 1、每期收益不等额2、每期收益等额（二）未来收益无限期1、稳定化收益法(年金化法)稳定化收益A 的估算方法:参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的⨯x ⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产⨯n i a ）（产的历史成本被估资产重置成本＝资%1+⨯%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛x 资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝∑=+=n i i i r R P 1)1(),,()1(11)1(1)1(11n r A P A r r A r A r A P n n i i n i i ⋅=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⋅=+⋅=+=∑∑==r A P =),,()1(1n r A P r R A n i i ÷+=∑=2、分段法3、增长率法市场比较法:调整差异:1、时间因素2、区域因素3、功能因素4、成新率因素:5、交易情况调整(一)直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异,例如:成新率、功能等。

资产评估公式总结资产评估公式总结扩展阅读：资产评估公式汇总市场法1、市场售价类比法：P=P’*修正系数2、功能价值法：P=P’*（评估对象能力6-0.7之间。

2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P4,第二个0.3累计0.7，第三个0.2累计0.9，第四个0.1累计1）在建工程评估方法：1、形象进度法=建完后房地产市单价*工程形象进度百分比*（1-折扣率）2、本钱法=土地取得费+专业费用+建造费用+正常利税3、假设开发法=房地产预期售价（后-续工程本钱+后续工程费用+正常利税）森林：市场法 P=G*林分质量调整系数K*物价指数调整系数Kb*蓄积量Q收益法P=∑（At-Ct）/(1+t)t适合有常常性收益的林木资产本钱法P=K*∑Ct(1+r)n-t(t指过去第t年)→幼龄林剩余法：P=销售收入W-经营本钱C-利润F+再生资源S→成采矿权：可比销售法P=P’*μ*ξ*φ*θ（规模、精矿平均品位、价格、差异调整系数）贴现现金流量法P=∑(WatWbt)/(1+t)tWat→年剩余利润额；Wbt→社会平均收益额探矿权：(高精度勘查)地勘加和法P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)约当投资贴现现金流量法P=Ty原探矿人/(Tx+Ty)*∑Wt/(1+t)t 重置本钱法P=Pb*（1+风险f）*(1-技术贬值ξ)=∑[Ubi*Pui]*(1+四项费用ε)（1+f）*(1-ξ)无形资产评估：专利权的评估方法：主要采用收益法商誉的评价方法：一、割差法：：P=企定整体资产评估值-各单项资产评估值和二、超额收益法：1、超额收益本金化价格法P=（企业预期收益额-行业平均收益率*单项资产评估值之和）/适用本金化率2、超额收益折现法P=∑Rt/(1+r)t收益法P=∑KRt/(1+r)tK→分成率；R为超额收益P=Y+∑KRt/(1+r)tY→最低收费额Y=重置本钱净值*转让本钱分摊率+转让时机本钱（=转让净减收益+再开发净增费用）收益额确实定：一、直接估算法1、收入增长型：R=单价差*Q*（1-T）R=销量差*（P-C）*（1-T）2、费用节省型：R=（C1-C2）*Q*（1-T）二、差额法：R=利润-资产总额*行业平均资金利润率三、分成率法：R=收入（利润）*收入（利润）分成率利润分成率的估算 1、边际分析法：=∑追加利润现值/∑利润总额现值2、约当投资分成法：=无形资产约当投资量/总约当投资量（约当投资量=重置本钱*（1+适用本钱利润率）四、要素奉献法：（资金30、技术40和管理30）本钱法P=无形资产重置本钱*成新率自创无形资产重置本钱的的估算1、核算法：p=直接、间接本钱+资金本钱+利润2、倍加系数法：p=（C+β1V）/（1-β2）*（1+L）C为物化劳动消耗；V为活劳动消耗二、外购无形资产重置本钱的估算1、市价类比法2、物价指数法：=账面本钱*物价指数长期债权：上市交易的债券P=债券数量*评估基准日债券的收盘价非上市交易的债券1、到期一次还本付息：P=F/(1+r)n2、分次计息，到期一次还本：P=∑Rt//(1+r)t+A/(1+r)n长期股权：上市交易股票的价值评估：1、评估基准日的收盘价2、以控股为目的采用收益法评估非上市交易股票的评估：（平凡股）1、固定红利型股利政策下：P=R/r2、红利增长型：P=R/（r-g）在产品：P=实有数量*市场可承受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用某报废在制品=可回收废料的重量*单位重量现行的回收价格本钱法1、依据价格变动系数调整原本钱（核算水平较高）P=原合理材料本钱*（1+价格变动系数）+原合理工资、费用*（1+合理工资费用变动系数）2、按社会平均消耗定额和现行市价计算P=实有数量*（该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单价工时定额*正常工资费用）3、按在产品的完工程度计算评估值：P=产成品重置本钱*在制品约当产量（=在制品数量*在制品完工率）产成品：1、出售为目的：P=现行市价2、投资为目的：P=数量*（不含税出厂单价-销售税金-销售费用-所得税）本钱法：1、评估基准日与产成品完工时间接近：P=产成品数量*产成品单位本钱2、时间间隔较长：P=实有数量*（合理材料工艺定额*材料现行市价+合理工时定额*正常工资费用）P=产成品实际本钱*（材料本钱比例*材料综合调整系数+工资费用比例*调整系数）。

第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率二、重置成本的估算： 1重置核算法：For personal use only in study and research; not for commercial use（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%For personal use only in study and research; not for commercial use（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率For personal use only in study and research; not for commercial use2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数）3. 功能价值法： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4．规模经济效益指数法： X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法： 使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率%100⨯=定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本四、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性:五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t tt t r A r R P 111 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i-中还包括期末资产剩余净额。

第二章资产评估的基本方法一、市场法二、成本法被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值=重置成本x 成新率（一）重置成本的估算：1、重置核算法：直接成本按现时价格逐项加总；间接成本计算方法如下：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率2、物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数=资产历史成本x （1+物价变动指数）3、功能价值法，也称生产能力比例法重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4、规模经济效益指数法：X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在0.4—1之间 5、统计分析法： K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本被评估资产重置成本=∑⨯K 某类资产账面历史成本（二）实体性贬值及其估算：1、观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2、公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率%100定利用时间截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率⨯= （三）功能性贬值及其估算 1、∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营成本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 2、功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本（超额投资成本可视为功能性贬值）（四）经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=X 生产能力额定生产能力实际使用贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性（五）成新率及其估算1、观察法2、使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%3、修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%三、收益法：1.资产未来收益期有限情况：()()∑=+++=n t tt t r A r R P 111 R i 未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时；R i-中还包括期末资产剩余净额；n 收益年期；r 折现率2.资产未来收益无限期情况：（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）P=年收益额/资本化率=A/r年等值收益额()()∑∑==+=+=n t t ni t t r A r R P 11112. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年年金化收益/资本化率×前若干年最后一年折现系数第三章机器设备评估一、成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）重置成本的估算1、重置核算法外购设备（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率）（2）外购单台需安装的国内设备重置成本：重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费）（3）外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本=（FOB 价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF 价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中FOB 价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费（4）外购单台需安装进口设备重置成本：重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他（5）外购成套需安装设备重置成本重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（6）车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF ）×进口关税消费税=【车辆价格（CIF ）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率）进口增值税=【车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税】×增值税率进口设备从属费用1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率4）消费税的计税基数：关税完税价+关税消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率 注：减免关税，同时减免增值税6）银行财务费的取费基数为货价人民币数银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价×外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率自制设备1）标准通用设备2）通用非标准设备P=(C m1÷K m +C m2)×(1+K p )×(1+K t )×(1+K d ÷n)P —非标准设备重置成本C m1----主材费（不含主要外购件费） K m---不含主要外购件费的成本主材费率C m2----主要外购件费K p---成本利润率K t---销售税金率K d---非标准设备设计费率 n--非标准设备产量C m1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×含税市场价格÷（1+增值税率）]C m2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）]2、物价指数法1）定基物价指数：设备重置成本=设备历史成本数设备购建时定基物价指数评估基准日定基物价指面原值设备账置成本设备重⨯=2）环比物价指数：设备重置成本=设备历史成本∏+=⨯211t t t 环比物价指数（ t 1为资产购建年；t 2为资产评估年）测算进口设备重置成本： 重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数）进口设备现值=账面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）3、规模经济效益指数法X ⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 x 指统计得到的数据，称为规模经济效益指数 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x ›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x ‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系（二）实体性贬值实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）1、使用年限法1）成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%2）实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率3）成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）加权更新成本=更新成本×已使用年限4）贬值率=已使用量/总使用量×100% =已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%2、观测分析法3、修复费用法（三）功能性贬值1、超额投资成本功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本2、超额运营成本∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营成本被评估资产年功能性贬值额被评估资产（四）经济性贬值1、因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值率=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100% 2、由于外界因素造成的收益减少：()n r P ,,税率所得1益损失额设备年收贬值额经济性⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯= 3、受环境保护限制造成的经济性贬值第四章房地产评估一、土地使用权评估的方法（一）市场法待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数1、土地使用年限修正系数可用下列公式：K=[1-1/(1+r)m ]÷[1-1/(1+r)n]K---年限修正系数；n----比较案例使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率2、容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数3、基准地价系数修正法待估土地使用权评估值=基准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数 K= [1-1/（1+r ）n ]/[1-1/(1+r)N] K---年限修正系数； N---最高出让年限；n —实际出让或转让年限；r —还原利率 （二）收益法1.在收益永续，各因素不变的条件下算式P=A/r2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r A P )1(11 P —土地使用权评估值；A —土地收益；r---还原利率；n----土地收益年限； 当n →∞，P=A/r.即为土地所有权价值（三）成本法1、 评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=（土地取得费+税费）×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×利润率土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率其中：收益率一般在20%～25%之间。