浅谈物业管理对于促进房地产销售的意义
众所周知，优秀的物业管理作为一种无形资产，不仅能给物业管理企业带来利润，而且良好的口碑还能给开发商带来无法想象的销售成果，这是任何广告所不能比拟的。
纵观我们周围的开发项目，一个优秀的房产，要想赢得广大客户的认可，从较多的对手中脱颖而出，不是单靠面积的大小、布局的合理等“硬件”，更重要的是要有一家优秀的物业管理企业，如果具有良好的物业管理品牌作为支撑，则可以让现实的与潜在的购房者对楼盘增加更多信心。因为在客户的眼中，物业公司是和他们“同呼吸，共命运”，并将长期和他们共处的单位。同时，物业管理的好坏，将直接关系到小区内是否能够提供良好的治安状况、舒适的生活环境、齐全的设施设备等等，而这些都是吸引客户的重要因素。拿房地产龙头企业万科集团来说，其之所以能被广大消费者认同，靠的不仅仅是优秀的建筑质量，更多的是他们给业主创建的整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境，以及"随时随地、尽心尽力"的服务。
因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，才能创造出一流的居住环境，才能以一种无形的资产和力量为开发商赢得无法估量的效益，下面我将从以下几个阶段谈一下物业管理对房产销售的促进作用：
一、在前期介入阶段做好营销支持，促进项目销售
物业管理的前期介入可对房屋销售起着指导作用，在房屋销售中，如果物业管理早期介入，开发商不仅能借助物业公司熟悉掌握住
户需求变化和物业使用管理的专业优势，还能在物业的规划、设计、施工、验收等方面让物业共同参与，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求，真正体现居有所值，成为市场上最受消费者欢迎的物业。物业前期介入对销售的支持主要体现在以下几个方面：
1、补充、完善销售策划方案
可根据自身物业管理和销售策划的经验，于物业销售期提出销售策划顾问服务建议，补充和完善销售策划方案，安排各项促进销售活动。
2、增加销售宣传卖点
突出物业管理特色，以酒店式服务作为物业销售强劲卖点，在销售宣传期，不断推出各项服务内容的介绍，以软广告的形式促进物业的整体销售。
3、在销售现场向客户提供咨询
在销售中心设立客户咨询台，现场解答客户的各种询问，让客户对物业管理的服务项目及费用的询问得到满意的答复，发挥自有服务特色优势，促进物业的销售。
4、针对项目实际情况，拟定切实可行的管理方案
紧密结合所开发项目的实际情况，完成详实科学的物业管理可行性调研报告。并依据调研结果，有针对性地拟订智能化设施管理方案、装修监管方案、治安管理方案、停车场管理方案、环境方案等。5、针对物业服务各项内容提前对住户进行宣传和培训
为了更好地实施对项目的服务与管理，在业主入伙前我们要把对客户的宣传和培训作为一项重要工作。我们确定的宣传内容有：向业主定期邮寄信函，并在信函中附带一些装饰注意事项、建材选购指南、入伙生活指南等内容，并定期对内容进行更新；我们确定的培训内容为：常规知识培训、智能化设施的使用培训和装修制度等培训。以贴心的宣传内容和人性化的知识培训增强业主对所选购楼盘的认同感。
6、做好验收接管工作
物业公司在做到对所开发项目充分了解的基础上，通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应的方案，真正做到有备无患，防范于未然。
二、在入伙装修阶段展示良好形象
一）做好入伙接待工作
所谓“入伙”，就是指业主领取钥匙，接房入住。当物业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入住条件后，物业管理企业就按程序进入了物业的入伙手续办理阶段。
由于物业入伙阶段是物业管理与服务对象——业主接触的第一关，这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续之年，各种物业本身、管理与被管理之间的矛盾及问题也会在短时期内集中暴露出来，为此，这一阶段也是物业管理问题最为集中的阶段。所以，物业管理企业应充分利用业主入伙接待这一机会，既做好物业管理的宣传、解释工作，又要切实为业主着想办事，以树立物业管理企业良好的“第一印象”，取得方方面面业主的信任。
如何做好业主入伙接待呢？我们不妨从以下三个方面着手：1、正确看待业主，树立正确的服务观念。购买物业对于每一位业主来说都是一项重大的投资活动，业主对所购物业进行验收是业主权利，因此，业主是入伙验收活动的主体，是住宅小区的真正主人，是物业管理行业的衣食父母，住宅小区的开发、各种配套设施的安排都是以业主为中心，以满足业主的需求为宗旨。
2、业主是物业管理服务的对象，是承受服务的主体，是服务工作的重心。业主的合理要求是物业管理从业人员工作的目的。业主并不依赖于我们，而我们必须依赖于业主，失去业主便失去了工作的机会。所以，业主是最重要的，他们应该享有全心全意的优质服务。同时，在服务与被服务的过程中，业主不只需要服务人员提供标准化、程序化、经验化的服务，更看重服务态度、服务质量、服务效果，为他们提供全方位、立体化、个性化、人情味的优质服务，真正感受到物有所值。
3、业主是有感悟、有自尊、有个性的人，他们有自己的兴趣、爱好、脾气、性格、偏好和偏见，业主总希望能得到一种真正的家的感觉，不仅环境安静、设施齐全、服务项目丰富，更重要的在于通过工作人员的热情、主动、周到的服务，使他们觉得好像在自己家里一样坦然、轻松、温馨。
二）做好业主装修期间的服务工作
物业装修管理的好坏直接关系到物业的保值、增值，良好的物业装修管理可以为业主创造一个优美、舒适的居住、生活环境，使物业
价值和使用功能得到极大的提高。但如何提供良好的装修管理与服务？须以下几个方面进行要求：
1、对装修现场进行管理要依法有据
1）依法。依据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《住宅室内装饰、装修管理》进行物业装修管理。
2）依约。依据物业管理人与开发商或者全体业主签订定的《物业管理委托服务合同》或《商品房买卖合同》内有关物业管理内容的约定，以及作为《商品房买卖合同》附件的《物业管理服务协议》和《室内装修、装修管理服务协议》进行物业装修管理。
2、要针对装修过程分阶段进行控制
1）防水。在装修过程中要经常提醒业主或装修人员注意防止破坏厨、卫防水层，凡改造厨、卫墙体、地面后，必须重做防水，并且防水材料卷边达30公分以上，并且要做48小时闭水实验。
2）给排水。装修巡查中，要提醒和检查业主或装修人员不得私改供水主管，只能改动水表后的自用供水管，并且暗埋水管必须做在防水之上。在封包下水管时，一定要预留下水主管检查口活门，以利于以后维修，疏通时不破坏装修。
3）强弱电。供电线路改造时一定要穿管，套管内不得有接头，强、弱电电线不能混穿，以免发生短路，烧毁电器。
4）天然气。天然气管线、计量表不允许擅自移位，改动封包必须由具有专业资质的天然气公司专业人员改动。
