财产行为和资源税法律制度
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第十一章 财产、行为和资源税法律制度
本章基本结构框架
在最近3年的考试中，本章的平均分值为8分，但波动较大，2002年的分值高达13分。主要题型为客观题，在1999年的综合题中，有部分考点来自本章。2002年教材增加了《车船使用税》。
纳税人
房产的计税价值（重点）
1、房产税 计税依据 房产的租金收入
房产税应纳税额的计算
本 纳税人
章 2、车船使用税（新） 纳税义务发生时间
主 纳税地点
要 纳税人（重点）
内 3、契税 征税对象（多选题）
容 计税依据（重点）
征税范围
4、土地增值税 应纳税额的计算（重点）
（计算题） 减免税规定
征税范围
5、资源税 纳税义务发生时间（重点）
纳税地点
本章重点与难点
本章的重点内容包括：（1）房产税的计税依据；（2）契税的征税对象、计税依据；（3）土地增值税的计算。
一、房产税
1、房产税的纳税人
房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人。具体规定如下：
（1）产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人；
（2）产权未确定或者纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；
（3）产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人；
（4）产权出典的，承典人为纳税人。
2、房产税的计算（重点）
房产税以房产的计税价值或者房产租金收入为计税依据：（1）从价计征的房产税，以房产余值（按房产原值一次减除10-30％）为计税依据；（2）从租计征的房产税，按房产租金收入的12％计征。
（1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照房产余值作为计税依据计征房产税。
（2）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照租金收入为计税依据计征房产税。
（3）对融资租赁的房屋，以房屋余值为计税依据计征房产税。
3、房产税的纳税义务发生时间
二、车船使用税
1、车船使用税的纳税人
车船使用税的纳税人是指在中国境内“拥有并使用”车船的单位和个人，原则上以车船的“使用人”为纳税人。
（1）因租赁关系，拥有人与使用人不一致的，应当由租赁双方协商确定纳税人；租赁双方未商定的，由“使用人”纳税（注意判断题）。
（2）外商投资企业、外国企业、外籍人员和港、澳、台同胞，不属于车船使用税的纳税人。
2、车船使用税的纳税义务发生时间
（1）纳税人使用应税车船，从使用“之日”起，发生车船使用税的纳税义务。 （2）纳税人新购置车船使用的，从购置使用的“当月”起，发生车船使用税的纳税义务。
3、车船使用税的纳税地点（重点）
车船使用税的纳税地点为纳税人“所在地”，具体规定如下：
（1）单位：经营地或者机构所在地
（2）个人：住所所在地
三、印花税
1、印花税的纳税人（重点）
（1）外商投资企业、外国公司、外籍人员属于印花税的纳税人。
（2）签订合同的各方都是印花税的纳税人，但不包括合同的担保人、证人和鉴定人。
（3）在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证，其使用人为纳税人。
2、印花税的计税依据
（1）合同：以凭证所载金额作为计税依据。
（2）营业帐簿中记载资金的帐簿：以“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额作为计税依据。
（3）房屋产权证、营业执照、企业的日记帐簿：以件数作为计税依据。
3、纳税环节
（1）在国内书立、领受的凭证，在书立、领受时贴花。
（2）在国外签订合同，在我国境内履行的，在使用时贴花。
四、契税（重点）
1、契税的征税对象
在我国境内发生土地使用权、房屋所有权的变动时，应缴纳契税。具体规定如下：
（1）国有土地使用权出让
（2）土地使用权转让
（3）房屋买卖、赠与、交换
（4）以土地、房屋权属作价投资、入股（视同转移）
（5）以土地、房屋权属抵债（视同转移）
（6）以获奖方式承受土地、房屋权属（视同转移） （7）以预购方式承受土地、房屋权属（视同转移）
【特别注意】（1）土地、房屋权属的典当、继承、分析、出租、抵押，不属于契税的征税范围；（2）农村集体土地承包经营权的转移，不属于契税的征税范围。
2、契税的计税依据
（1）只有一个价格的情况
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。
（2）无价格的情况
土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。
（3）有两个价格的情况
土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。
（4）补缴契税的情况
以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，由房产转让者以土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据补缴契税。
3、契税的纳税申报和缴纳（重点）
（1）契税在纳税义务发生之后，权属承受人在办理土地、房屋的权属变更登记手续“之前”缴纳。
（2）契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天；纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向“房屋、土地所在地”的主管税务机关申报纳税。
五、资源税的纳税义务发生时间
1、纳税人销售应税产品
（1）纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间为销售合同规定的收款日期的当天；
（2）采用预收货款方式结算的，其纳税义务发生时间为发出应税产品的当天；
（3）采用其他结算方式的，其纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。
2、纳税人自产自用应税产品的，纳税义务发生时间为移送使用应税产品的当天。
3、扣缴义务人代扣代缴税款的，纳税义务发生时间为支付货款的当天。
六、城镇土地使用税
1、纳税人
城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人向“土地所在地”的税务机关缴纳。具体规定如下：
（1）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳；
（2）土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。
2、征税对象
（1）城镇土地使用税的纳税人是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。
（2）对外商投资企业和外国企业用地不征收城镇土地使用税（重点）。
（3）凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。
七、土地增值税
1、土地增值税的纳税人
（1）外商投资企业、外国企业和外籍人员属于土地增值税的纳税人。
（2）区分土地增值税的纳税人与非纳税人的关键在于是否因转让房地产而取得了“收入”。如果没有取得转让收入，则无须缴纳土地增值税。
2、土地增值税的征税范围
土地增值税征税范围的界定标准是：（1）转让的土地使用权必须是“国家所有”；（2）土地使用权、地上建筑物的产权必须发生转让；（3）必须取得转让收入。
3、土地增值税的免税规定
4、土地增值税的纳税申报
（1）土地增值税纳税人应当自房地产转让合同签订之日起7日内，向“房地产所在地”的税务机关办理纳税申报。
（2）契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天；纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向“房屋、土地所在地”的税务机关申报纳税。
八、土地增值税的计算（掌握）
土地增值税实行四级超率累进税率，计算时一般采用速算扣除法(教材P364-365)。其计算过程分为5个步骤：
1、计算转让房地产取得的收入
2、计算扣除项目
（1）取得土地使用权支付的金额
（2）开发土地的成本、费用
（3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格（重置成本×成新度扣除率）
（4）与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）
3、计算增值额＝转让房地产的收入－扣除项目
4、计算增值额/扣除项目的比率
5、计算土地增值税的应纳税额
九、纳税人（综合）
税种 纳税人是否包括外商投资企业、外国企业和外籍人员
土地增值税 包括
印花税 包括
契税 包括
资源税
包括
城镇土地使用税 不包括
车船使用税 不包括
房产税 不包括
历年考题评析
2000年 2001年 2002年
单项选择题 3题3分 3题3分 多项选择题 2题4分 1题2分 4题8分
判断题 1题1分 1题1分 2题2分
合计 6题8分 2题3分 9题13分
一、单项选择题
1、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，我国现行土地增值税实行的税率属于（ ）。
A、比例税率 B、超额累进税率
C、定额税率 D、超率累进税率
【答案】D （2000年）
【解析】我国的土地增值税实行四级超率累进税率。
2、根据我国《房产税暂行条例》的规定，不征收房产税的地区是（ ）。
A、县城 B、农村 C、建制镇 D、城市
【答案】B （2000年）
【解析】我国房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村。
3、北京高扬有限责任公司与法国一公司在巴黎签订了一份购销合同，合同所载金额为6000万元人民币。印花税税率为0．3‰，高扬有限责任公司回国履行合同时应缴纳的印花税税额为（ ）万元。
A、1．8 B、O C、0．9 D、3．6
【答案】A （2000年）
【解析】（1）印花税的征税范围，不仅包括在我国境内书立、领受的凭证，而且包括在境外书立、领受但在我国境内使用，在我国境内具有法律效力，受我国法律保护的凭证。因此，高扬公司在国外签订合同，在我国境内履行的，应当在“使用时”贴花。（2）在国外书立，但在国内使用的应税凭证，其使用人是纳税人，因此高扬公司作为纳税人应缴纳印花税。（3）购销合同的计税依据是合同所载金额，即6000万元人民币。（4）印花税税率为比例税率，因此应纳税额＝6000×0．3‰＝1.80万元。
