房产税改革相关问题与对策研究

第２２卷第５期　２０１　３年５月　牡丹江大学学报　Ｍｕｄａｎｊ　ｉａｎｇ　Ｕｎｉｖｅｒ　ｓ　ｉ　ｔｙ　Ｖｏ１．２２　Ｎｏ．５　Ｍａｙ．　２０１３　

文章编号：１００８．８７１７（２０１３）０５．０１０４　０３　

房产税改革相关问题与对策研究　

胡　艳　

（安徽商贸职业技术学院，　安徽芜湖２４１００２）　

摘要：２０１１年年初沪渝两市对个人开征房产税试点，这标志着我国房产税税制改革进入了实质性　

的操作阶段。２０１２年中央经济工作会议和政府工作报告都将研究和推进房产税改革列入今后税制改革的　

重要内容。对个人住房开征房产税涉及千家万户的利益，对此进行研究具有十分重要的理论和现实意义。　

本文从分析房产税改革的必要性入手，阐述了沪渝两市房产税改革的内容和存在的问题，并针对问题提　出相应的政策建议，以期为我国房产税改革提供一定的参考。　

关键词：房产税；改革；对策　

中图分类号：Ｔ８１０．４２３文献标识码：Ａ　

房产税改革是指在现行房产税的基础上，对其　

征税对象、征税范围、计税依据、税收优惠、评估　方法等进行一系列调整后重新推出征收的过程。房　

产税改革的核心是对原来享受免税政策的个人非　

营业住房征收房产税。２０１　１年年初上海、重庆两　市已经率先实施了试点改革，房产税改革已是大势　

所趋。　

一、我国逐步推行房产税的必要性　

（一）支持地方财政、完善税制　

实行分税制后，地方财政税源贫乏，土地使用　权出让收入是地方财政的主要来源。但随着我国城　

市化进程的快速推进，城市可开发土地不断减少。　

目前许多地方政府财政已经捉襟见肘，必须开拓其　

他收入来源摆脱“土地财政”状况。财政部公布的　２０１２年上半年全国政府性基金收支情况反映出，　

受土地出让成交额大幅下降影响，全国国有土地使　

用权出让收入１１４３０亿元，同比减少４３４２亿元，　

下降２７．５％。对于地方政府来说，眼下迫切需要新　的税源弥补土地财政困局。房产税未来是用来取代　

地方土地出让金减少后的地方税源。我国全面推行　

房产税后，房产税税源广阔，可以长期成为地方财　

政的重要收入来源，实现地方的可持续发展。…　

１０４　（二）缩小贫富差距　

世界银行公　的数据显示我国居民收入的基　

尼系数目前已经接近０．５，超过世界公认警戒线　

（Ｏ．４），毫无疑问，我国已经成为贫富差距较大的　国家之一，必须着力调节，否则将会影响社会的安　

定团结。虽然富人财产形式多样化，但房产价值占　

富人总资产比重较大。解决贫富差距悬殊的问题要　多管其下，但房广：税的推行是不可或缺的一环。通　

过针对高端的、套数多、面积大的个人住房采用累　

进税率等手段征收房产税，让富人多交，穷人少交　或不交，可以一定程度上促使收入和财产的合理分　

配，缩小贫富差距。　

（三）打压我国目前较为严重的投机性购房　

近年来，买房、等待升值、卖房这种投机性购　

房现象居高不下，造成我国房价过高，房地产市场　存在巨大的泡沫。为了抑制房价泡沫，政府采取了　

限购政策，这是一个不得已的行政手段，无法长期　

推行。从长远来说，稳定房地产市场需要靠税收手　

段。在房产的持有环节征收房产税，可以有效地降　低房产的投机价值。这是因为房产税增加了投机性　

购房者的持有成本，而房产市场在政府的宏观调整　

下面临不确定的未来，使得房地产的投机属性大为　

收稿日期：２０１３－０１．０５　科研项目：本文系２０１０年度安徽商贸职业技术学院院级科研项目：“房产税改革研究”，编号：　２０１０ＫＹ１６）的阶段性研究成果。　作者简介：胡艳（１９８２一），女，安徽安庆人，安徽商贸职业技术学院讲师，硕士，研究方向：金融、　税务。

　削弱。　（一）沪渝房产税试点方案的内容　

二、沪渝房产税试点方案的内容及存在的问题　

表１：沪渝房产税试点改革内容　上海征税细则　重庆征税细则　征税范闱　

上海市行政辖区　重庆主城九区　

无户籍、无丁　本市家庭新购　非本市居民在　个人拥有的独　个人新购的高　作、无企业人　

征税对象　第二套及以上　沪新购住房　栋别墅　档住房　员新购的第二　

住房　套及以上的普　

通住房　

暂定为０．６％　建筑面积交易单价在上两年主　应税住房每平方米市场交易价　城九区新建商品住房成交建筑　

征税税率　格低于本市上年度新建商品住　面积均价３倍以下的住房，税　房平均销售价格２倍（含２倍）　率为０．５％；３倍（含３倍）至　统一０．５％　

４倍的，税率为ｌ％；４倍（含　的，税率暂减为Ｏ．４％　４倍）以上的税率为１．２％　试点初期，暂以应税住房的市　应税住房的计税价值为房产交易价。条件成　

场交易价格作为计税依据。房　熟时，以房产评估值作为计税依据　产税暂按应税住房市场交易价　计税依据　

格的７０％计算缴纳。条件成熟　

时，以房产评估值作为计税依　

据　

人均住房面积小于６Ｏ平方米　小于１８０平方　小于１００平方　免征部分　０　的部分　米的部分　米的部分　

（二）沪渝房产税试点方案存在的问题　

沪渝两市房产税改革已经接近两年，已显现出　改革的正面效应，如税收收入有所增加、一定程度　

上遏制了对高档住房、投机性住房的需求，但更多　

的是暴露出一些问题，这些问题不解决，房产税试　

点扩同到其他领域的改革就难有进展。　

１．征税范围不宽　

目前沪渝两市试点征收房产税的范同，主要是　针对增量住房，对存量住房基本不征收。两市均没　

有将以前年度的大范同的普通存量住宅纳入征税　

范围，造成房产税征税范同过窄。一方面偏离税收　

的公平收入分配职能。同样是购买高档别墅和第二　套以上的房产，以前所购的房产不征税，现在所购　

的房　：要征税，支付能力相同却征税方式迥异，这　

显然是说不过去的。房产税在制度设计上应体现纳　

税人的支付能力，纳税人拥有的房产越多则支付能　

力越强，所以房产税应对纳税人过多的存量房　：征　税。另外一方面造成房产税税源贫乏，房产税对地　

方财政收入的增长作用十分有限。从上海、重庆的　

试点情况来看，重庆市２０１　１年地方财政收人超过　

２９００亿元，而房产税税收总额约１亿元，房产税　

占比地方财政收入不足０．１％，同期重庆市土地出　让金收入达８２０亿元；上海市２０１１年地方财政收　

入约３４００亿元，房产税总额约２２．１亿元，房产税　

占比地方财政收入不足１％，同期上海市土地出让　金收入达１５１０亿元。当前两市试点的房产税收入　

十分有限。　

２．计税依据不科学　

由于缺乏完整、科学、合理且具有权威性的评　估体系对房产价值评估，两地的房产税计税依据都　

采用交易价格而不是评估价格。这就使得当前房产　

税无法反映房产的真实价值，也无法反映城市建设　

和地方政府提供的公共服务对房产升值所起到的　作用。　

３．税率偏低达不到征税目的。　上海房产税试点设置的税率一般为０．６％，并　

按应税住房市场交易价格的７０％计算缴纳，实际　

有效税率相当于０．４２％；重庆房产税试点大多按照　

０．５％的税率征税。两地房产税税率均低于国际１％　

的平均税率。由于房产税税负较低，从两市的实施　情况来看，房产税并没有对购房者及投机者产生很　

大的限制作用，尤其是一些高档住宅，由于其预期　

未来增值潜力较大，通过征收房产税并不能有效的　

遏制其价格的上涨，只能适当的延缓其增长的幅度　

１Ｏ５　与速度，再者，房产税具有一定的转嫁性，对于购　

房者或投机者而言，只要房价继续上涨，通过转手　

转让获利仍能抵消房产税所带来的影响，或是通过　提升租金，将税负有效地转嫁给承租人。　

４．相关制度、体系不完善，导致房产税执行　

困难　

从沪、渝两市的房产税实施细则来看，尚存在　不少漏洞，主要体现在房产评估能力弱，房屋登记　

信息平台不完善，征管体制不健全。首先，财产登　

记制度不规范，不动产评估制度也存在问题，造成　

国家税收流失。其次，我国目前房地产评估的合理　性难以保证，这主要是因为评估机构不健全、管理　

机制不完善，评估人员业务素质参差不齐。在相关　

制度、体系不完善的条件下，纳税人会质疑房广：税　

征收的公平性和法律的公正性，可能引发偷逃税款　屡见不鲜。　

三、进一步推动我国房产税改革的对策建议　

（一）制定房产税法　

我国现行《房产税暂行条例》制定于１９８６年，　

早已经不能适应当前经济发展需要。为了提高房产　

税征收的权威性，确保各地房广：税征收的公平，应　

当由立法机关制定出台房产税的相关法律文件。按　

照税收公共化的要求，完善房产税立法程序，由全　国人民代表大会及其常务委员会行使立法权，制定　

房产税法；地方根据各地的实际情况制定具体实施　

细则。　

１．明确房产税征收范围　

房产税征收范围的确定应当符合“宽税基”原　则，“宽税基”既能给地方财政带来更多的收入，　

也体现出税收公平原则。“宽税基”主要体现在两　个方面。首先，房产税应当对个人所拥有的房产征　

收房产税，无论是增量房和存量房都应该在纳税范　

围之内。从世界上大多国家征收房产税的实践来　

看，个人拥有的住房普遍征收房产税，这样才能体　现出税收的公平职能。其次，房Ｊ　税的对象应逐渐　

覆盖普通住宅。试点地区房产税改革的重点对象是　

高档住房，对高档住房征收房产税，的确能够起到　

很好的调节作用，但忽略对普通住房的税收管理，　

既违背税收公平原则，又难以遏制投机行为的发　

生。一旦普通住房同积成本过低则容易造成投机，　侵蚀普通老百姓利益，造成普通百姓住不起房进而　

可能会引发社会不稳定问题。当然房产税将普通住　

房纳入征收范同的同时，为了保护普通老百姓的经　

济利益，可以通过免税规定对普通住宅进行差别化　

管理。　

２．明确规定房产税计税依据　

１Ｏ６　发达国家多数采用评估价格作为房产税的计　

税依据。我国应借鉴发达国家的经验，尽快建立和　

完善房产登记和评估体系，以评估价作为房，　税的　计税依据。对房地产价值应每２－３年评估一次，　

这样既可以确保在城市建设快速发展的条件下房　

Ｊ　价值评估的准确性，也不至于每年评估一次导致　

Ｔ作量过大。　３．规定房产税的征收幅度　

首先，房产税应当采用累进税率。房产税属于　

财，　税，开征房产税的重要目的是通过税收起到调　

节房产收入从而调节收入分配的作用。囚此，多占　资源就必须多缴税，权利与义务相踞配。然而比例　

税率无法实现这一要求，建议房产税变一档比例税　率为多梢累进税率。重庆房Ｊ　税试点采用的是累进　

税率，国外房产税也基本采用的是累进税率。使拥　

有应税房产面积越大者缴纳的税收越多，使房产税　

更多的南过多占有社会资源的人来承担，这样更能　起到调节社会财富分配的作用。　

其次，累进税率档次的划分和对应的税率设置　

应该考虑以下几个方面的问题：（１）合理的税率应　该是既在普通购房者的承受范同之内，又能发挥抑　

制房地产投资、投机需求的功能。（２）房，　税属于　地方税，应该赋予地方政府适当的自主权，地方政　

府可以根据当地的经济发展状况、人均收入等实际　

情况有一定浮动比例。（３）税率应与持有房广：套数　

相关。（４）每年缴纳的最终税额必须小于租房居住　

花费的租金。否则，更多人将不会买房而是选择租　房，损害房地产行业的健康发展。　

（二）健全对个人征收房产税的保障机制　

１．个人住房信息系统的构建与完善　房地广：管理的最基础、最重要的＿Ｔ作就是个人　

住房信息系统的构建，同时这也是开征房产税的基　

本保障。房产税的征收涉及到房地广：交易的各个环　节，需要了解征收地区范围内的全部房地产信息，