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简述预告登记制度。
一、概念预告登记，是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
债权人可以携带相关材料到当地房产局办理预告登记，以便保障自己的合法权益。
二、预告登记的性质预告登记是旨在保障债权人将来能够取得物权的登记制度，属于法律程序的一部分。
在不动产交易中，由于债务人有可能恶意处分不动产，从而损害债权人的利益，因此预告登记显得尤为重要。
三、预告登记的适用范围预告登记主要适用于买卖期房、其他不动产物权转让等情形。
在这些情况下，债权人可以通过预告登记来保护自己的权益，防止债务人恶意处分不动产。
四、预告登记的效力预告登记具有公示效力，能够产生对抗第三人的效力。
一旦进行了预告登记，债务人就无法再处分该不动产，从而保障了债权人的利益。
如果债务人违反约定处分不动产，债权人可以要求法院确认处分行为无效。
五、预告登记的程序办理预告登记的程序相对简单，当事人需要携带相关材料到当地房产局进行申请。
一般来说，材料包括身份证明、不动产权属证书、买卖合同或其他不动产物权转让协议等。
在申请过程中，房产局会对材料进行审核，并在符合条件的情况下办理预告登记。
六、预告登记的期限和解除预告登记具有期限性，一般不超过3个月。
如果超过期限仍未办理正式登记，预告登记将自动失效。
此外，如果当事人协商一致解除合同或者法院判决解除合同，预告登记也可以随之解除。
在解除预告登记时，当事人需要携带相关材料到房产局办理手续。
七、结语预告登记制度是为了保障债权人的合法权益而设立的法律制度。
通过预告登记，债权人可以限制债务人处分不动产，从而降低交易风险。
在实际操作中，当事人应当了解预告登记的相关规定和程序，以便更好地维护自己的利益。
同时，政府和相关部门也应当加强宣传和监管力度，提高公众对预告登记制度的认知度和信任度。
物权法中的预告登记机制探讨一、引言物权法是维护公民和法人的财产权益的重要法律，旨在确保权益的稳定和保护。
其中，预告登记机制作为物权法的重要组成部分，在保护公众利益和促进经济发展方面发挥着重要作用。
本文旨在探讨物权法中的预告登记机制，分析其意义和实施效果。
二、预告登记的概念和意义预告登记是指当事人依法在不动产登记机构向不动产登记申请机构预告对其拟登记的权利予以保护的一种登记形式。
其目的是在不动产交易或其他权利转移等事项发生前，通过预告登记方式将该权利公示，以保护当事人的权益。
预告登记具有以下几个重要意义：1. 保护当事人的权益。
通过预告登记，不动产的权利转移等变更事项在公示的同时，提前保护了权利人的利益，防止他人以不正当手段侵害其权益。
2. 促进不动产交易的顺利进行。
预告登记可以让其他当事人了解到不动产的存在权利，有助于加速不动产交易的进行，提高交易效率。
3. 维护安全稳定的社会秩序。
通过预告登记机制，可以及时公示权利变动的信息，从而减少纠纷发生，维护社会的安全和稳定。
三、预告登记的法律基础和适用范围物权法第23条是预告登记的法律依据，规定了预告登记的主要内容和登记机构的职责。
根据物权法的有关规定，预告登记适用于以下几种情况：1. 不动产的交易：包括房屋、土地等不动产的买卖、赠与、抵押等。
2. 对不动产权利的转让：包括抵押权的转让、租赁权的转让等。
3. 对不动产权利的限制：包括所有权人对不动产权利的限制、转让的限制等。
四、预告登记的实施效果和问题分析预告登记机制的实施效果主要体现在以下几个方面：1. 提升交易安全性。
通过预告登记，可以使不动产交易更加安全可靠，预防交易中的风险和纠纷。
2. 促进市场发展。
预告登记可以提高房地产市场的透明度，加强市场竞争力，推动市场良性发展。
3. 保障社会公序良俗。
预告登记通过公示不动产的相关信息，有利于规范社会秩序，维护社会的公共利益。
然而，预告登记机制在实施过程中也存在一些问题：1. 登记信息的及时性和准确性。
法学专业毕业论文论物权法中预告登记（善意取得建筑物区分所有）制度法学专业毕业论文预告登记在物权法中的作用与意义摘要：本文通过对物权法中预告登记制度的介绍，分析了其在保护合法债权人权益、提高物权交易效率、维护公平竞争秩序方面的重要作用。
同时，通过对善意取得建筑物和区分所有权问题的探讨，阐明了预告登记在解决纠纷及维护公共利益方面的重要性。
最后，文章对当前预告登记制度存在的问题提出了相应的建议和完善方案。
关键词：预告登记；物权法；善意取得；建筑物区分所有；纠纷解决；公共利益一、引言物权法中的预告登记制度是为了保护债权人在物权交易过程中的利益，提高交易的效率，并维护公平竞争秩序而设立的。
本文将对预告登记在物权法中的重要性进行分析，以期探讨其作用与意义。
二、预告登记制度的作用与意义预告登记制度是一种公示行为，通过在不动产登记簿上记录债权人对特定不动产的债权的信息，使得第三人能够获知该不动产存在债权关系。
其作用包括以下几个方面：1. 保护合法债权人权益预告登记制度能够保护合法债权人的利益，使其债权得到法律保护。
当不动产转让时，债权人可以通过登记簿获知不动产存在他的债权，进而可以对不动产进行追索或者抵押等行为，保证其合法权益不受侵犯。
2. 提高物权交易效率预告登记制度可提高物权交易的效率。
通过预先公示债权信息，交易各方可以事先了解到不动产是否存在债权关系，从而减少因债权问题而导致的交易纠纷和诉讼成本，提高交易的安全性和效率。
3. 维护公平竞争秩序预告登记制度对于维护公平竞争秩序也具有重要意义。
通过向公众公示债权信息，预告登记制度可以防止恶意债权人对不动产进行重复抵押或其他侵权行为，维护公平竞争的秩序，保障债权人和债务人的合法权益。
三、物权法中的善意取得与建筑物区分所有1. 善意取得问题在物权法中，善意取得是指不动产转让时，受让人在不知道该不动产存在债权的情况下，以善意取得的方式获得不动产所有权的情况。
预告登记制度在善意取得问题上具有重要作用。
浅析不动产预告登记制度摘要：不动产预告登记制度作为物权登记的一种特殊形式，在维护不动产交易秩序、保护债权人利益方面具有重要的作用。
不动产预告登记制度是我国《物权法》中规定的新生事物，本文将对该制度有关内容进行深入的阐述，并探讨其存在的不足和应当完善的地方。
关键词：不动产物权；预告登记制度；适用范围一、不动产预告登记制度概述预告登记制度最早见于普鲁士法，由于该制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“土地法”所借鉴。
预告登记在日本民法中被称为假登记(，我国台湾地区“土地法”则直接使用预告登记的提法，在我国民法著作中，对其称谓各异，例如暂先登记、预登记、预先登记等，在我国新出台的《物权法》中称其为预告登记。
（一）不动产预告登记制度的概念、特征关于预告登记的概念，学术界有很多种表述，这些表述虽然有所不同，但其所体现的内涵却差异甚小。
预告登记是为了保全以物权变动为内容的请求权和附条件附期限的请求权而进行的提前登记，其与本登记以及异议登记均不同，不可混淆。
(不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。
不动产预告登记是指，当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权进行的登记。
)预告登记的特征有：（1）从属性，与被保全的请求权同命运；（2）临时性，预告登记不能代替本登记，在合同约定的条件成就、期限到来或者物权变动的条件具备时的其他情形，当事人应办理本登记；（3）法定性，预告登记由法律（在我国为物权法）明确规定，其适用的范围和效力具有法定性；（4）设立的非强制性，预告登记制度的设立是法律旨在为当事人的权利提供保护的手段，至于当事人是否选择行使由其自己决定，法律不作强制性规定。
不动产预告登记制度研究摘要：不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，是保护不动产权利人利益的重要措施。
本论文从不动产预告登记的定义、功能、制度设计、存在问题及解决方案等方面进行探讨，旨在深入研究不动产预告登记制度，为完善我国不动产登记制度提供参考。
关键词：不动产预告登记；制度功能；存在问题；解决方案一、不动产预告登记制度的概述不动产预告登记制度是指在不动产所有权或其他权利转移前，以登记方式预告该不动产的权利变动情况的制度。
根据我国《不动产登记暂行条例》的规定，不动产预告登记是指权利人在所有权或其他权利转移前，可以通过登记方式，在不动产登记部门告知他人有关不动产权利变动情况的登记。
不动产预告登记的内容应当包括预告人的姓名或名称、权利种类和内容、义务限制和担保事项、预告登记的篇次、登记机关和登记时间等项目。
不动产预告登记期限为两年，但是刻有观测点的固定的建筑物和其他依法应当登记的不动产，预告期限为三年。
二、不动产预告登记的功能1.保护权利人利益不动产预告登记是权利人保护自己权益的手段之一。
通过预告，权利人可以提示他人该不动产的权利变动情况，对于未经权利人同意而采取的非法行为可以提前得到防范，保障其利益。
2.加速不动产流转不动产预告登记可以提高不动产交易的效率，防止权利人在交易之前发生与拥有权无关的议价活动，避免交易过程中的瓶颈问题，加速不动产的流转。
3.解决权利纠纷不动产预告登记还可以有效防范权利纠纷的发生。
在预告登记之前，登记机关会进行严格的审核，对登记申请人、不动产的所有权和其他权利以及限制，进行认真核实，以便及时纠正不合理的权利状况，防范权利纠纷的发生。
三、不动产预告登记的制度设计不动产预告登记制度具有以下特点：1.预告登记分为一般预告登记和特别预告登记对于一般不动产，由权利人向登记机关申请。
预告登记的期限为两年。
刻有观测点的固定的建筑物和其他依法应当登记的不动产，预告期限为三年。
2023年第7期 职工法律天地55的不动产预告登记制度□陈明秀从法律性质层面来看，不动产预告登记与不动产物权变动登记是不同的，不直接产生物权变动的效力，但具有特殊的担保功能。
对于不动产预告登记而言，主要问题包括债权、物权等有关的规定。
同时，因为其他担保权利也有涉及，所以从实际应用来看，会有一些法律分歧。
结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《解释》）的相关规定，本文从不动产预告登记含义、类型等基本概念展开，重点阐释、分析不动产预告登记的优先受偿、对开发商阶段性保证担保责任的提前免除，以此为基础，进而对《民法典》《解释》有关不动产预告登记的规定进行深入理解，不仅有利于为法律的准确适用提供一定的依据，而且能够让裁判规则朝着统一的方向迈进。
一、不动产预告登记的含义和类型所谓不动产预告登记，是指为保障将来物权的实现，当事人依照约定向不动产登记机构申请的预告登记。
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定及时向登记机构申请不动产预告登记。
完成登记后，未经登记的权利人同意，对该不动产进行处分时，是不会发生物权效力的。
此外，完成登记后，如果债权消灭，又或是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，则不动产预告登记失效。
《民法典》第二百二十一条明确规定，当事人对买卖房屋的协议，又或者是其他不动产物权的协议进行签订，为了能够确保将来物权可以发挥预期效应，那么需要严格按照相关规定到登记机构完成不动产预告登记。
完成之后，涉及处分不动产，未经权利人的同意，也就意味着物权效力不会发生。
由此可知，《物权法》与《民法典》关于不动产预告登记的表述基本一致。
根据现行法律法规规定，我国不动产预告登记主要存在三种类型：商品房等不动产预售的；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押的。
第1篇一、引言预告登记作为一种重要的法律制度，在我国《物权法》中得到了明确规定。
预告登记是指当事人为了保障将来实现物权，对物权变动事项进行预告登记，以确保其合法权益不受侵害。
本文将从预告登记的概念、法律效力、适用范围等方面进行探讨，以期为我国预告登记制度的完善提供参考。
二、预告登记的概念预告登记，是指当事人为了保障将来实现物权，在物权变动之前，向不动产登记机构申请对物权变动事项进行预告登记的行为。
预告登记具有以下特点：1. 保障性：预告登记的目的是为了保障当事人将来实现物权，防止他人侵害。
2. 预告性：预告登记是对物权变动事项的预告，具有提前告知的性质。
3. 登记性：预告登记需要在不动产登记机构进行登记，具有法律效力。
三、预告登记的法律效力1. 预告登记对物权变动的约束力预告登记具有对物权变动的约束力，即在预告登记期间，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的行为无效。
根据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动的效力。
2. 预告登记对物权变动的优先效力预告登记具有对物权变动的优先效力，即在预告登记期间，若发生新的物权变动，预告登记的权利人有权要求撤销该新的物权变动。
根据《物权法》第二十一条的规定，预告登记的权利人要求转让不动产的，其他权利人不得主张该不动产的物权变动无效。
3. 预告登记对债权人的保护效力预告登记对债权人也具有保护效力。
根据《物权法》第二十二条的规定，预告登记的权利人可以要求债权人在预告登记期间不得对不动产设定抵押权、质押权等权利。
若债权人违反该规定，预告登记的权利人有权请求人民法院撤销该行为。
4. 预告登记对物权变动的解除效力预告登记具有对物权变动的解除效力。
根据《物权法》第二十三条的规定，预告登记的权利人未在规定期限内实现物权的，预告登记失效。
此时，预告登记的权利人不得再要求撤销物权变动。
四、预告登记的适用范围1. 不动产买卖合同在不动产买卖合同中，当事人可以申请预告登记，以保障将来实现物权。
预告登记制度在我国民法典中的定位-在不动产交易中，债权契约的做成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差。
在此期间发生的诸如一物二卖、一物设两权等侵害债权人利益的情形，例如甲先与乙订立不动产买卖契约，甲收受价金或定金后，甲再卖予丙，并办理移转登记。
在此情形，乙除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向甲请求损害赔偿。
此种状况，对乙甚为不利。
我国现行法除了违约救济，对于保护债权人实现所期待的权利是无能为力，债权人无法获得债务人的实际履行。
鉴于此，在法律利益的选择和衡量的基础上，设立不动产预告登记制度，对债权人以不动产物权变动为标的之债权请求权予以保全，以防范交易目的的落空。
一、预告登记制度理论概述（一）预告登记的概念所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。
①它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。
本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现。
预告登记是相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。
我国台湾地区的民法称其为预告登记制度，日本法中的假登记制度中的保全债权请求权的假登记与德国、台湾所指的预告登记为同一制度。
（二）预告登记的性质预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力，其法律性质，究为一种物权或仅为一种债权保全的手段，甚有争论。
从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。
因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。
所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。
房屋预告登记都有什么作⽤在现实社会中，购房者在买房时，可以办理房屋预告登记。
可能很多⼈对房屋预告登记并不太了解。
其实它代表着房屋购买⼈有意向购买房屋并签订购房合同，缴纳⼀定的定⾦的情况下办理。
那房屋预告登记证明有什么⽤？店铺⼩编将在下⽂中为您详细说明，希望对您有所帮助。
房屋预告登记都有什么作⽤⾸先，创设预告登记制度是我国不动产市场发展的客观需要。
⾃我国实⾏改⾰开放以来，⼟地使⽤权及房屋不仅为⽣活所必需，⽽且成为不可或缺的⽣产要素，原先被视为禁区的许多不动产权利进⼊市场进⾏交易，导致和促进了⼟地⼆级交易市场的建⽴及房地产交易市场的蓬勃发展。
作为不动产登记制度之⼀的预告登记，具有服务不动产交易的功能，因此，创设预告登记制度有利于保障请求权⼈的权利，有利于保护交易中的第三⼈，有利于我国不动产市场健康的有序发展。
其次，创设预告登记制度是现实⽣活的迫切需要。
随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见⾏为，但普通百姓作为消费者购买预售的房屋，其只能根据与预售⼈订⽴的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效⼒。
虽然我国不动产市场有了巨⼤的发展，但由于信⽤在市场经济中的缺失，使得在现实⽣活中(尤其是在商品房预售中)经常发⽣不守诚实信⽤强⾏撕毁合同的情形，出现了⼤量的⼀房两卖(甚⾄数卖)的纠纷。
但撕毁合同的⼀⽅往往是经济上的强者，⽽相对⼈常常是弱者，购房⼈⽆法防⽌预售⼈将房屋以更⾼的价格出卖给他⼈，这就使得处于弱势地位的购房⼈⽆法取得指定的房屋，只能以对⽅违约为由请求损害赔偿，其权益难以得到有效的保护。
但是，通过预告登记制度，购房⼈将其请求权纳⼊预告登记，使其请求权具有物权的排他效⼒，确认预售⼈⼀⽅违背预告登记内容的处分⾏为归于⽆效，就可以确保购房⼈获得所购买的房屋。
可以说，创设预告登记制度有利于对经济上弱者的保护，这也符合当今法律注重保护弱者的价值趋向。
再次，创设预告登记制度是健全我国不动产登记法律制度的需要。
不动产预告登记制度之研究摘要：在不动产交易中，债权契约的做成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差。
在此期间发生的诸如一物二卖、一物设两权等侵害债权人利益的情形，现行法除了违约救济，对于保护债权人实现所期待的权利是无能为力，债权人无法获得债务人的实际履行。
鉴于此，在法律利益的选择和衡量的基础上，设立不动产预告登记制度，对债权人以不动产物权变动为标的之债权请求权予以保全，以防范交易目的的落空。
本文运用比较分析的方法，对不动产预告登记登记制度加以研究，以期未来法律的完善。
关键字：不动产预告登记债权请求权一、预告登记的概念和制度起源（一）预告登记的概念预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。
本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现。
预告登记是相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。
（二）预告登记的制度起源预告登记制度发端于后期普鲁士法，即1872年5月5日的所有权取得法以及土地登记法。
该法在区分债权法和物权法的基础上，规定了两种类型的预告登记。
第一种是为保全已经成立的物权的预告登记，即登记薄存在误载的情况下，其记载的内容与真实权利不符时，对于真实权利人有丧失权利的危险所采取的保护手段。
它在于打破登记薄的公信原则，以排除第三人的善意取得。
第二种是为保全物权变动的债权请求权的预告登记。
就普鲁士法而言，在一般情况下，物权因记入登记薄而成立，或取得对于第三人的效力。
但进行本登记需要义务人的承诺，如果登记义务人不为承诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。
简介“预告登记制度”
预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。
债权请求权之所以需要通过预告登记保全，根源在于传统的民法对于物权与债权效力的区分:债权具有相对性，没有对抗第三人的效力，而物权优于债权，具有对抗第三人的效力，且物权的变更只有在公示之后才能具有对抗第三人的效力。
经济生活中常有毁约现象的发生，而违反合同的一方常常是经济上的强者，相对人往往是弱者，故而学会运用法律给予的权利，了解预告登记制度是维护自身权益的一种体现。
但此项制度有一定的局限性，多用于不动产买卖（例如：土地使用权抵押，林地使用权，林木抵押）等民事协议中，但预告登记后债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
综上所述，实质是防止“一物二卖“的行为。
法律依据：《中华人民共和国物权法》、《土地登记办法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》。
预告登记制度刍议预告登记制度通常适用于房地产商品房预售情形的市场交易中，预告登记属于我国不动产登记制度中的一项重要内容。
预告登记有别于本登记，自本登记办理之日起购房者即取得房屋所有权，预告登记的办理只是发生确保购房者在房屋建成之后的将来取得所有权。
预告登记的实质目的在于确保将来自房屋正式建成之后购房者对房地产商享有要求其转移所有权的请求权，这项制度设计不但有利于保障实现当事人将来的物权，而且还有利于保护市场交易安全、维护不动产交易的市场信用。
标签：预告登记；商品房购买；立法现状；现存问题；立法完善一、我国预告登记制度的现状（一）预告登记制度的立法现状有关预告登记方面的立法，在我国的立法模式中采取了法典式立法和特别法式立法相结合的方式：一方面，全国人大于2007年通过的基本法《物权法》中对预告登记制度进行了原则性的规定，这是一种大方向上的制度规定，这就决定了预告登记的具体实施制度的相关规定都要以《物权法》中的原则性规定为价值取向；另一方面，预告登记制度立法的特别法形式表现在《土地登记办法》和《房屋登记办法》的相关规定中，这两部特别法对预告登记制度落实到具体执行中应该遵循的步骤和程序做了详细的规定，以达到对预告登记制度的进一步细化和完善的目标。
综合上述两种立法体例的相结合的方式就是我国预告登记体制在我国法制体系中的存在形态。
在我国的司法实践中，我们可以发现早在《物权法》颁布实施之前，地方为保护相关物权法律关系中债权人的利益就在地方法规中对房屋预告登记方面的内容做了相关规定，比如2001年通过的《南京市城镇房屋权属登记条例》，2002年通过的《上海市房地产登记条例》，2005年通过的《天津市房地产登记条例》以及2007年通过的《广州市城镇房屋登记管理办法》等，这些地方法规中都或多或少地涉及了预告登记制度的内容。
综上，预告登记相关内容的法律规范在我国法制体系中主要表现为三个法律层面：基本法的原则性规定、特别法的具体详细规定、地方性法规的灵活性规定，这三个法律层面上法律制度设置表明了预告登记法律制度在我国法律体制框架内已经建立起来。
第1篇一、引言预告登记作为一种重要的法律制度，在我国房地产市场中扮演着至关重要的角色。
它不仅有助于保障交易安全，还能够促进房地产市场的健康发展。
本文将从预告登记的概念、法律效力、适用范围等方面进行阐述，以期为相关人员提供参考。
二、预告登记的概念预告登记是指当事人为了保障将来可能发生的物权变动，而向不动产登记机构申请登记的一种法律行为。
在我国，预告登记主要适用于房地产交易领域。
预告登记的设立，旨在确保在登记权利人取得物权之前，其他第三人不得对相关不动产进行处分或设定权利负担。
三、预告登记的法律效力1. 具备物权期待效力预告登记具有物权期待效力，即在预告登记期间，登记权利人享有对相关不动产的期待物权。
具体表现在以下三个方面：（1）登记权利人可以请求登记机构将其名字登记在不动产登记簿上；（2）登记权利人可以请求登记机构将其名字登记在不动产登记簿上，并标注“预告登记”字样；（3）登记权利人可以请求登记机构将其名字登记在不动产登记簿上，并标注“预告登记”字样，并限制其他第三人对该不动产的处分或设定权利负担。
2. 具备对抗第三人的效力预告登记具有对抗第三人的效力，即在预告登记期间，其他第三人不得对相关不动产进行处分或设定权利负担。
具体表现在以下三个方面：（1）预告登记期间，其他第三人不得取得该不动产的物权；（2）预告登记期间，其他第三人不得对该不动产设定抵押、租赁等权利负担；（3）预告登记期间，其他第三人不得对该不动产进行转让、赠与等处分行为。
3. 具备保全效力预告登记具有保全效力，即在预告登记期间，登记权利人可以依据预告登记，向法院提起诉讼，要求法院判决其他第三人不得对相关不动产进行处分或设定权利负担。
四、预告登记的适用范围预告登记主要适用于以下几种情况：1. 房地产交易中的买卖合同、抵押合同等权利转让合同；2. 房地产交易中的租赁合同、抵押合同等权利设定合同；3. 房地产交易中的转让、赠与、继承等权利变动合同；4. 房地产交易中的其他涉及不动产权利变动的合同。
浅议预告登记与异议登记制度【内容摘要】在不动产交易中，债权契约的达成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差。
在此期间发生的诸如一物二卖、一物设两权等侵害债权人利益的情形，由于以前的法律除了违约救济，对于保护债权人实现所期待的权利是无能为力，债权人无法获得债务人的实际履行。
鉴于此，今年新实施的《物权法》中第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
这样在法律利益的选择和衡量的基础上，设立不动产预告登记制度，对债权人以不动产物权变动为标的之债权请求权予以保全，有效防范交易目的的落空。
【关键字】预告登记本登记债权物权化一、预告登记的概念预告登记，是物权法上的重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。
作为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。
本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现。
预告登记是相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。
[1]从该制度的价值来考察，预告登记是一种实现请求权的担保手段。
[2]二、预告登记的发生预告登记作为一种担保方式，必须由具有资格的人提出，同时还须具备一定的条件。
在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。
因此要发生预告登记必须基于当事人之间的协议，一般认为预告登记只能由预告登记权利人申请，义务人有义务协助进行，应当出具预告登记申请所需的书面同意书。
摘要《物权法》颁布十多年来，学者们对其进行了多年的研究。
随着社会的发展，预告登记制度有利于促进我国房地产市场的发展，在商品房预售中，买房人所处地位较低，房地产开发商往往会与价格最高的人签订购房合同。
预告登记制度对于买房人的合法权益能够起到积极的作用，有效地杜绝“一房两卖”现象。
但《物权法》中预告登记制度的内容相对简单,在预告登记适用过程中，存在法条解释含义模糊，规定的范围比较狭窄，实务功能相对较小的问题。
本文将对预告登记制度的内容、效力和实际应用等进行阐述，同时对我国已经存在的有关预告登记的法律法规、司法解释等进行分析，列举其他国家的相关制度进行比较以及我国不动产预告登记中存在的问题，在此基础上试对我国的预告登记制度提出完善建议。
关键词：物权法预告登记效力完善ABSTRACTIn recent years, scholars have studied the property law. With the development of society, the registration system is conducive to the development of the real estate market and the position of the commercial buyer, Real estate developers often sign the highest pre purchase contract and establish the registration system in advance, which effectively ends the housing sales phenomenon under the positive effect of the legitimate rights and interests of the buyer. but the content of the property registration system. There are some problems with the application of registration, such as vague interpretation, narrow scope and relatively little practical function. This paper will elaborate on the content, effect and practical application of the notice system, analyze the provisions of the notice system in the current laws, regulations and judicial interpretation in China, compare the relevant systems in other countries, and the problems in the real estate registration in China. China will adhere to, enumerate and put forward suggestions on improving China's notification system on this basis.Key words：Property law advance-notice registration potency perfect目录一、引言 (1)二、预告登记制度论述 (1)（一）预告登记制度的基本理论 (1)（二）预告登记制度的含义及界定 (2)（三）预告登记制度的本质 (2)（四）预告登记制度的效力 (2)三、关于我国的不动产预告登记制度 (3)（一）我国对于不动产预告登记制度的相关规定 (3)（二）在实务中关于不动产预告登记制度的运用 (5)（三）存在我国不动产预告登记制度中的问题 (6)四、关于德国的预告登记制度和启发 (7)（一）适用领域 (7)（二）适用效力 (7)（三）启示 (7)五、关于我国预告登记制度的改善 (8)（一）扩展预告登记的适用领域 (8)（二）增强预告登记的法律效力 (8)（三）明确预告登记的失效制度 (9)六、结语 (9)参考文献 (10)致谢 (11)论物权法中的预告登记制度一、引言预告登记起源于德国，几年后我国台湾、瑞士等地相继出台有关预告登记的法律规定。
浅论预告登记制度的学理与实践意义 殷元红
[摘要] 不动产预告登记制度，是德国、瑞士、日本等国民法中的一项重要的物权制度，它将物权法理论和债权法理论结合起来，赋予债权请求权以物权的对抗效力。其制度价值在于保护不动产债权请求权，平衡不动产变动各方当事人的利益；在实践中有利于不动产交易当中各方利益的平衡。本文在探讨预告登记制度的性质和法律效力的基础上，分析了该制度的学理与实践意义。
[关键词] 预告登记；对抗效力；学理意义；实践意义 前言 预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，它以风险防范见长，能够帮助期待不动产物权变动的权利人免受“二重买卖”这样的中间处分行为的损害。它发端于早期普鲁士法，为奥地利民法和德国民法率先继受，后又为瑞士民法、日本民法及我国台湾地区民法相继采纳。1[1]可以预见，我国未来的民事立法也会吸收、借鉴这一制度。 近年来先后完成的几部物权法草案，如梁慧星教授主持起草的《中国物权法草案建议稿》（第 35—37条）、王利明教授主持起草的《中国物权法草案建议稿》（第 31 条）及全国人大常委会法制工作委员会起草的《中国物权法征求意见稿》（第19—20条）等，均对预告登记有所规定。 相比较而言，一些地方立法的态度则更为明确，已将预告登记付诸实践，如 2003 年 5 月 1 日起实施的《上海市房地产登记条例》，于第五章（第 49—60 条）专章规定预告登记，内容涉及预告登记的适用范围、效力及其变动等，规定至为详尽。毫无疑问，这完全是我国市场经济的发展和人民生活的需要使然。
1[1] 参见中国物权法研究课题组：《中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社，2000 年版，第 169 页。 毫无疑问，预告登记制度具有重大的学理意义与实践意义，这也正是本文的主旨所在。为了论述这一问题，首先需要对预告登记制度的性质和法律效力进行分析。 一、预告登记的性质 所谓预告登记，是指在当事人所期特的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，为保全未来物权变动的债权请求权而对其进行的登记。 预告登记在不同方面可以表现出不同的性质，如功能上的债权物权化、效力与适用范围的法定性、设立上的非强制性以及变动时对其保全对象的从属性。其中，功能上的债权物权化是预告登记最为重要的性质。具体分析如下： （一）功能上的债权物权化 这是预告登记在法律效力上表现出的重要性质。预告登记以保全不动产物权变动请求权为己任。该请求权属债权性质。原则上，债权为相对权，不具有对抗第三人的效力，当第三人于同一标的物上成立某一物权时，债权人不能据以排除该物权，因此而受到的损害只能请求债务人为金钱赔偿。但问题是，有时人们并不满足于金钱赔偿，人们基于对生产、生活安排的计划性，对债权如期实现有着更强烈的期待。这在不动产的交易中表现得尤为突出。为此，法律不得不在一定程度上和一定范围内使债权与物权的区别趋于相对化，即“使相对性之债权具有若干程度之物权绝对性，以对抗第三人”。2[2]人们把这种情况称为“债权的物权化”。预告登记就有这样一种功能。其功能是这样实现的：“土地所有权人在登记后所为处分如损害或妨害该债权的效力时无效，并且，对所有权人实施的强制执行也不得损害或妨碍该债权。在所有权人破产时，破产管理人必须清偿这些被保全的债权（德国法上预告登记）”。3[3]对债权人的保护，即不许债务人，亦即土地所有人进行有害于债权的处分，以及在所有人破产的情况下仍使债权人的债权得到满足，显然，使债权人具有某种只有在绝对权的情况下才有的权利，这就是所谓的“债权物权化”。 值得注意的是预告登记的“债权物权化”程度问题。不动产物权变动请 求权这样的权利尽管因预告登记而有一定程度的物权效力，但终究不同于物权，其表现在这几方面：
2[2] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》（7），中国政法大学出版社 1998 年版，第 71 页。 3[3] [德]卡尔·拉伦茨著，王晓晔等译：《德国民法通论》（上册），法律出版社 2003年版，第 302 页。 第一，建立预告登记制度的目的，只是对被保全的请求权提供物权性质的保障，并不改变请求权本来的法律关系，被保全的债权依旧归属于债权。要发生请求权指向的物权变动，预告登记权利人还必须在约定或者规定的时间行使其请求权，义务人仍然有义务协助完成物权变动。如果义务人对请求权人享有抗辩权，该项抗辩权亦不因预告登记而消除。而且，预告登记也没有提供一个对物直接发生作用的权能4[4]。在完成本登记之前，请求权人对标的物占有、使用和收益只是基于债权而为。此外，进行了预告登记的债权，其让与仍需依债权让与的一般方法为之。 第二，租赁权物权化与预告登记的债权物权化哪一个更强？即物权化的租赁权与预告登记的请求权冲突时哪一个更有优先性？例如，甲出卖某地与乙，为预告登记后，甲将该屋出租与丙并交付之。乙于办理登记取得该屋所有权后，丙能够主张其租赁关系对乙仍继续存在吗？坚持“买卖不破租赁”原则的国家和地区（如德国、我国台湾地区），为贯彻买卖不破租赁、保护承租人的社会原则，认为租赁应该优先于预告登记而受保护，其效力不因预告登记而受影响，此为德国通说。5[5] 第三，在不同的国家和地区，预告登记的债权物权化程度不尽一致。在德国，预告登记可排除有害或妨碍请求权的强制执行或假扣押及破产管理人所为之处分（第 883 条第 2 款）；但在台湾地区，则对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记，预告登记无排除效力（“土地法”第 79 条第 3 项）；在日本，假登记无排除国家征收的效力。6[6] （二）效力和适用范围的法定性 预告登记固然以保全债权（在日本包括未登记物权）为目的，但对于债权与物权之间原则上的区分，当事人却不能为了目的实现而凭其约定任意超越，只能依赖于法律明确规定赋予债权以一定程度的绝对性，实现债权“物权化”。另外，以何种形式取得该绝对性，或者说实现物权化，是“禁止登记”，还是“禁止处分”，或者“相对无效”，以及“物权化”至何种程度，也全凭法律基于政策考量而定，当事人不能任意约定。在适用范围上，因预告登记毕竟是使债权物权化的保全方法，容许何种债权通过此种方法予以保全，必须由法律斟酌其必要性而
4[4] 参见[德]卡尔·拉伦茨著，王晓晔等译：《德国民法通论》（上册），法律出版社2003 年版，第 302 页。
5[5] 参见王泽鉴：《民法物权》（第一册），中国政法大学出版社2001 年版，第130 页。
6[6] 参见王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社 2001 年版，第 180 页。 明定加以限制。这是各个国家和地区的预告登记制度的共同原则，也是物权法定主义的基本要求。7[7] （三）设立的非强制性 设立的非强制性是指，权利人对其权利是否通过预告登记加以保全，由其自己衡量，法律不作强行规定。预告登记只是许多风险对抗方法之一种。风险有无与大小，以及选择何种方法保护自己，权利人自我决定，成本既低，效率又高。法律强行做主，“一刀切”地要求不动产物权变动请求权为预告登记，既无必要，也无益处。有必要指出的是，此处所谓非强制性是从权利人角度而言，与义务人拒绝协同预告登记而权利人申请强制进行，涵义自有不同。 （四）对其保全对象的从属性 为了贯彻预告登记的保全功能，确保手段与目的的均衡，预告登记需要从属于其保全对象，其设立以保全对象的存在为前提，并因保全对象的移转而移转，同时亦因保全对象的消灭而消灭，此即预告登记的从属性。也可进一步称为设立上的从属性、移转上的从属性、消灭上的从属性。“只有存在请求权，才可以进行预告登记。只要有请求权存在，即可进行预告登记。”8[8]作为预告登记存在前提的保全对象，为已经成立生效的请求权，或为附条件、附期限等将来请求权均无不可。
二、预告登记的效力 （一）预告登记的效力规范模式 预告登记的效力是预告登记制度的核心问题。预告登记的风险防范能否实现，权利能否得到保全，完全取决于预告登记具有何种效力。如何定其效力，在立法政策的考量上有如下几种可能的规范模式：9[9] 1、禁止登记型 禁止登记型，是指禁止预告登记后出现的中间处分行为进行登记。在此类型，权利人完成预告登记后，登记义务人将不动产再行让与第三人，或为第三人设定其他物权，并申请办理登记时，登记机关应拒绝受理。在这种情况下，由于中间
7[7] 参见孙宪忠：《论物权法》，法律出版社 2001 年版，第 356 页。 8[8] [德]曼弗雷德·沃尔夫著，吴越、李大雪译：《物权法》，法律出版社 2002 年版，第 274 页。 9[9] 参见王泽鉴：《民法物权》（第一册），中国政法大学出版社2001 年版，第130 页。 处分不能取得登记，则中间处分行为不发生效力，且为 “完全无效”。因此，也可称之为“完全无效型”。 2、禁止处分型 “禁止处分”与“禁止登记”不同。禁止处分类型下，权利人为预告登记后，尽管义务人与第三人的中间处分行为能够取得登记，但是义务人的处分权限已受到限制，已完成的中间处分行为属“效力未定”，如果不能取得权利人的追认，则处分无效。此种类型又可称为“效力待定型”。 3、相对无效型 “相对无效”是指，违反预告登记的处分只是相对于预告登记权利人无效，而对于所有其他的人而言是有效的；并且只在保全目的范围之内无效，不妨碍预告登记之权利的处分仍然有效。10[10]例如，甲出卖土地于乙，而为移转请求权的预告登记后，仍可将其所有权让与丙，预告登记并不构成登记阻碍，丙还是可以作为所有权人在土地登记簿中登记，并因此而成为相对于乙以外之其他人的所有权人，即对乙而言，甲依旧是所有权人，甲对丙的所有权转让对他来说是无效的。如果预告登记是用于保全乙设定抵押权的请求权，则甲仍然可以将他的土地所有权有效转让给丙，丙相对于乙也是所有权人，不过其所有权上被设定有预告登记的负担。因此，所谓的相对无效，为一双重要件性的无效，即一方面为对人的相对无效；另一方面为内容上的相对无效。 上述三种规范模式，从预告登记权利人角度看，均能实现预告登记的保全目的，但是从第三人及义务人角度看，“禁止登记型”与“禁止处分型”未免忽视太多可能性，有时会造成“防卫过当”的后果，即让丝毫不妨碍保全对象的处分也同样无效，比如仅仅为保全抵押权设定请求权，便禁止所有权转让，牺牲了不必要牺牲的利益，手段与目的显失平衡。相比之下，“相对无效型”则是利益兼顾、手段与目的相当的规范模式。“在仅仅应当保护某个人免受行为后果损害时，这种相对的不生效力就是一种特别适当的制度。”11[11]这也是诸多国家和地区选择这一模式的原因。
10[10] 此处所谓“相对无效”，是指德国民法理论中不同于可撤销法律行为之效力形态的另外一种无效类型，它根据法律关系主体的范围来界定。但是，在我国民法理论上，所谓“相对无效”则指可变更或可撤销的法律行为的无效性。我国有学者为区别起见，将前一种意义上的“相对无效”迳称为“对特定人无效”。参见龙卫球：《民法总论》（第二版），中国法制出版社 2003 年版，第 528 页。 11[11] [德]迪特尔·梅迪库斯著，邵建东译：《德国民法总论》，法律出版社 2001 年版，第 375 页。
