南宁市业主大会和业主委员会指导规则20110223
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关于印发《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》的通知南房[2011]101号各城区住房和城乡建设局，高新区、相思湖新区建设房产局，经开区建设发展局，市各业主委员会，驻市物业服务企业，市物业管理行业协会：为进一步规范我市业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，我局根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）的规定，对2009年5月1日起施行的《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》进行了修订，现将于2011年3月1日起施行新修订的《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》印发给你们，请认真贯彻执行。
特此通知南宁市住房保障和房产管理局二0一一年二月二十三日南宁市业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为规范本市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条各城区人民政府、南宁高新技术产业开发区管理委员会、南宁经济技术开发区管理委员会、南宁市相思湖新区管理委员会房产行政主管部门（以下简称城区、开发区房管部门）和街道办事处、乡镇人民政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理，处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出违反法律、法规和规章的决定，业主委员会不得从事经营活动。
第四条业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规和规章的，该物业管理区域所在地的城区、开发区房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第二章业主投票权的确定和行使第六条依法登记取得或者因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承、受遗赠取得物业专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有物业专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
建设单位已建成但尚未交付的房屋，建设单位为业主。
第七条业主的投票权数，由物业专有部分建筑面积和业主人数共同确定。
在首次业主大会会议上，物业专有部分建筑面积按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。
每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。
共有产权人或者同一业主拥有多个物业产权的，以一个业主计算。
第八条业主拥有的物业专有部分建筑面积按照业主所持有的房屋权属证书上记载的建筑面积来计算。
房屋已出售并交付使用但尚未取得房屋权属证书的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按房屋买卖合同记载的面积计算。
第九条下列物业的建筑面积不计入物业专有部分建筑面积：（一）依法归全体业主共有的；（二）权属有争议的。
第十条业主应当自行行使投票权，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托他人行使投票权。
业主不具有完全民事行为能力的，应当由其监护人代为行使投票权。
业主为法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。
第十一条共有物业的业主投票时，应当推选一人行使表决权，但其共有人所代表的业主人数为一人。
第十二条物业管理区域总建筑面积达50万平方米以上的小区，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，每一名业主代表所代表的业主人数不得超过15人。
由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前15日，就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见，表决意见经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议上如实反映。
若已授权的，业主代表应出具授权书。
业主代表的代表权限为代其他业主参加本次业主大会会议，向业主大会提出意见和建议，向业主转达业主大会事项，未经授权不得代其他业主表决事项。
推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
业主大会第一节首次业主大会会议的筹备第十三条物业管理区域内，已交付的专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的城区、开发区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用设施设备的证明；（六）物业服务用房备案材料；（七）其他有关文件资料。
第十四条物业管理区域内，物业交付使用的专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%时，经占业主总人数20%以上业主书面申请筹备成立业主大会的，城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当负责组织、指导成立该物业管理区域业主大会会议筹备组。
第十五条城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当在接到业主的书面申请后30日内完成以下核实工作：（一）核实业主联名签名情况；（二）确定物业管理区域；（三）了解物业项目的开发建设情况。
城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府完成核实工作后，对符合条件的，应当在20个工作日内指导业主成立业主大会筹备组；对不符合条件的，应当将申请材料退回业主，并书面说明理由。
第十六条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。
筹备组成员人数应为7—15名的单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十七条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
业主代表应当模范履行业主义务，遵纪守法，责任心强，有一定组织能力，由业主本人申请，并按照以下方法推荐：（一）应当由10人以上的业主联名书面推荐；（二）业主推荐的业主代表人数超过预定人数的，可以抽签的方式确定业主代表。
第十八条筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告不少于5日。
业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府核查处理。
第十九条建设单位和物业服务企业未按本规则协助筹备组开展工作的，应当记入企业不良信用记录。
第二十条筹备组成立后，应当做好以下筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；（二）参照房产主管部门提供的示范文本，草拟业主大会议事规则和管理规约；（三）依法确定首次业主大会会议表决规则；（四）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分建筑面积；（五）制定业主委员会的选举办法，并确定表决票、选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单；（六）制定业委会委员候选人产生办法，确定业主委会委员候选人名单；（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于10 日。
业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第二十一条筹备组应当自组成之日起90日内，完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
逾期不组织业主召开业主大会会议的，筹备组自行解散。
筹备组不接受城区、开发区房管部门的指导和监督，自行开展工作的，城区、开发区房管部门对其组织选举产生的业主委员会不予备案。
第二十二条筹备组应当在物业管理区域内发出业主委员会候选人报名的通知，通知内容应当包含业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间、地点等事项，报名时间为3-7日。
第二十三条筹备组根据物业管理区域的实际情况确定业主委员会的人数，业主委员会由自愿报名的业主组成，人数为5-15人的单数。
业主委员会候选人报名时间截止，符合条件的报名人员尚未达到预定人数，可继续征集业主报名参加业主委员会委员的选举，延长期限最长为7日。
经延长报名期限，报名人数仍不达预定人数的，本次业主大会筹备工作终止。
第二十四条业主委员会选举采取差额选举的方式，业主委员会候选人数与应选人数差额比例不得低于20%。
第二十五条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；（二）遵纪守法；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水费、电费等；（四）热心公益事业，责任心强；（五）具有必要的工作时间和组织能力；（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职或与该企业有其他利害关系。
业主在竞选业主委员会委员期间，不得以利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺来为己谋取竞选职位。
第二十六条筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核，经半数以上筹备组成员签名确认后，将所有候选人的材料原件报送城区、开发区房管部门进行复核。
第二十七条筹备组将符合业主委员会委员候选条件人选的相关材料在物业管理区域内公告不少于5日，公告期满无异议的，产生正式候选人；公告期间有业主提出异议的，由筹备组再次进行核查。
筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公告不少于5日。
第二十八条筹备组应当于业主大会会议通知公告后，将选票、表决票发放给全体业主。
选票、表决票应交给业主本人，如收到选票、表决票的为非业主本人时，筹备组应告知其及时转交业主本人。
第二十九条与业主委员会委员正式候选人有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。
第二节首次业主大会会议的召开第三十条首次业主大会会议应当包括以下内容：（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；（二）选举产生业主委员会委员；（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第三十一条城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应指导并监督筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织人员在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作。
第三十二条筹备组应在业主大会会议通知上载明的时间、地点设立固定的投票箱，一般不得设立流动投票箱上门收取选票或表决票。
第三十三条以书面征求意见方式召开业主大会会议的，应当由筹备组与城区、开发区房管部门、社区居委会负责在投票地点公开对投票箱进行封存和开启。
投票箱封存期间由街道办事处或社区居委会负责保管。
第三十四条业主应持本人的有效身份证件、产权证明（房屋所有权证或购房发票、购房合同等）到指定的投票地点进行投票。
筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、登记投票情况等工作。
业主书面委托代理人代为投票的，代理人须出具业主的产权证明、身份证明、书面委托书及证明代理人身份的合法证件。
