1.工业地产
工业地产指工业类土地使用性质的所有 毛地、熟地，以及该类土地上的建 筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、 物流仓库及工业研发 楼宇等。在中国，工业 房地产的土地批租年限为50 年。工业地产幵发商取得 工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后,
与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制 工业厂房等 产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。
中文名工业地产 我国年限50年 简介工业类土地使用性质 期限年限为50年
2.行业概述
发展
《2013-2017年中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》数 据显示，在产业转移、中国产业 技术的升级、国家推动重点工业园区建设 以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步 上升，投资价值逐步显现， 工业物业的租售价格稳步上扬。
以上海市为例，2010年上海整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，其 中第三季度的增长幅度 达到了年度高峰，租金均价的 环比增长率 高达 1.65%。工业地产行业保持了良好的发展势头。
首先是国内房地产企业 进军工业地产，住宅地产强势调控的重压，及 地产 跃进”的隐忧，国内房企幵始将目光投入到工业地产领域。据不完全 统计，有15%的传统房地产幵发商 转投工业园建设项目。其次，大量国际
资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，如 普洛斯、安博置业、丰树
地产以及嘉民集团。第三,私募基金、风险投资以及 信托等融资手段进入 中国工业地产领域，给工业地产带来新的 融资方式。前瞻网分析认为,投 资主体热衷于幵发工业地产，与工业地产 幵发成本较低有关。工业地产的 土地投入相对较低,基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之 一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产商业 门类相比要低很 多，未来工业地产的投资主体必将多元化。
新常态下的房地产企业运营管理模式研究
摘要:房地产公司持续推动地产项目开发模式创新，拓宽企业经营规模，但是房地产公司也受到国内政策市场多重的影响，要持续推动运营方法和模式的创新，能够实现基础性、系统性的发展。房地产公司的运作是企业经营的核心，本篇文章重点分析，在新常态下，房地产企业运营管理模式内容，提出了新的创新运营方式建议。
关键词:房地产企业；运营模式；创新
一、前言
创新是在过去传统经营方式上的突破，对房地产公司内的运行组织模式，外部条件做以合理调整，进而能够提高整体系统效能。当前房地产公司还要加强运营发展核心，大力推动运行模式创新，使房地产公司也能够满足目前市场竞争的发展需要，告别房地产企业过去传统固化的运营方式，以渐进式的改革，持续性创新作为地产公司运营机构之间的新基点。
二、房地产企业要重视建筑设计创新
房地产公司还要结合房屋购买需求，大力开发建设出绿色生态性的房屋，将设计作为房地产公司创新的新突破点，将精力投入到市场运营中来，兼具新的开发理念，设计思想，房地产公司要结合目前建筑设计方案，住宅的功能，建筑设计师不停地创新，建筑设计过程中。要追求形式风格，内在功能的创新，满足社会需求。房屋创新也是以消费者需求的变化来创新，不仅仅是表现在设计上使用哪种技术，外形它有一些标准，标准应该被大家所认同，有共同标准之后，就可以针对目标消费群展开创新型设计，创新的设计，要适合市场中的哪些人群，做好目标市场深度细化，结合这些目标群体具体需求来创新设计，设计师要具有更强的前瞻性。创新设计的产品不要求所有人认同，只有一部分人认同就可以，要紧抓核心消费人群的需求，将其作为房屋设计的服务对象，因此设计出来的产品都能够展现其价值[1]。
三、房地产企业确定运营模式创新的重点体现
房地产公司在运营模式创新时，要突出发展的重点，要提高房屋的品质，扩大企业在市场中品牌影响力，在市场上，建立起企业服务品牌才能够更好扩大公司服务领域，进而扩大运营领域。目前，地产公司要集中关注市场发展的新方向，给运营更多重点关注，真正将创新作为房地产公司发展重点，能够获取社会的认可，同时满足公众消费的新需求，这成为了地产公司发展的新重点。房屋建设要结合房地产公司运营实际，为社会客户都提供发展空间，打造出优质的客户关系，也使得房地产公司的运作能够进一步变得更加合规化、规范性，适应当前市场发展要求，为社会顾客提供良好居住环境，而创建互动交流平台。一般构建起沟通没有障碍交流，是构建新运营方式的目标，重点就是为地产公司创建新机制重点提议，构建需要创新新模式，以创新地产公司运作模式作为发展重点，地产公司竞争的新平台。公司建立新运行系统，努力提升地产公司运营的时效和企业经营效率，使得企业运营系统发展路径符合市场发展要求满足潜在客户要求，建立起房地产公司运营的新机制、新路径[2]。
产业地产商业模式及投资机会分析研究报告
产业地产是指将产业企业与不动产相结合，通过开发、建设、运营、管理一站式服务的综合项目。产业地产商业模式是指通过对产业企业的需求进行分析，为其提供相应的定制化空间解决方案，并通过租赁、销售、管理等方式获取回报。
1.地产研发：根据产业企业的需求，进行用地规划和设计，确定项目的定位、功能布局以及建筑风格等。同时，需要考虑到产业发展的趋势和未来的需求，预留足够的空间和灵活性。
2.建设运营：根据规划设计进行土地开发和建设，包括土地平整、基础设施建设、房屋建筑等。建设完成后，需要对项目进行运营管理，包括物业管理、安全管理、维修保养等。
3.定制服务：根据产业企业的需求，提供定制化的空间解决方案，满足不同产业的特殊需求。这包括布局设计、硬件设施、公共配套等。通过提供这些定制服务，提高产业企业的运营效率和协同效应。
4.回报获取：通过租赁、销售、管理等方式获取回报。其中，租赁是主要的回报方式，通过将产业空间出租给相应的租户，获得租金收入。销售是另一种常见的回报方式，通过将产业空间售卖给产业企业或投资者，获取销售收入。同时，还可以通过提供运营管理服务来获取管理费用等回报。
产业地产的投资机会主要体现在以下几个方面：
1.产业升级需求：随着经济的发展和产业结构的升级，很多传统产业需要进行转型升级。这就需要相应的产业地产配套，满足新兴产业的需求。投资者可以通过了解产业升级的趋势，抓住新兴产业的发展机会，进行地产投资。
2.区域发展机会：地产投资的机会也与区域发展密切相关。一些地方政府会提出产业园区建设等发展规划，给予相关政策支持和优惠条件。投资者可以结合区域发展的机会，选择适合的地理位置进行投资。
3.客户需求定制化：对于产业企业来说，不同行业的需求是有差异的。投资者可以通过了解不同行业的需求，为其提供定制化的空间解决方案，满足其特殊需求。这样可以增加客户的黏性，提升回报率。
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五大产业园运营模式分析
一、 华夏幸福基业
1、企业背景及开展概况
华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于省的城市住宅工程开发。2002年开场运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进展转变，目前已经形成"园区+地产〞运营模式。华夏幸福基业开发幅员主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建立帮助政府实现地域经济的快速开展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式
➢ 运营模式
以打造"产业新城〞为企业战略定位，以"园区+地产〞作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进展前期规划、根底设施建立、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理效劳，政府则提供行政方面的效劳和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介效劳，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进展园区的规划建立和运营管理效劳。
➢ 运营特点
1) 选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不兴旺的城郊或县域待开展新区，以助力区域经济开展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；
2) 良好的政府关系：凭借良好的政企关系进展排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域开展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3) 行政效劳通道：得益于与政府的合作关系，园区行政效劳直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。
