全案推广策划报告

全案推广策划报告 百 年 豪 景 推广策划方案第一次企划方案

南京新理想房地产营销有限公司 二○○四年七月十日 目 录 壹、项目特性（SWOT）分析…………………………………………………………1 一、项目差不多资料…………………………………………………………………1 二、项目概况………………………………………………………………………2 三、优势分析（S）……………………………………………………………… 3 四、弱势分析………………………………………………………………………4 五、机会点…………………………………………………………………………5 六、阻力点…………………………………………………………………………5 七、如何提升项目价值空间？……………………………………………………6 贰、客户群分析…………………………………………………………………………7 一、区域来人分析…………………………………………………………………7 二、客源分析………………………………………………………………………7 三、咨询卷结果分析…………………………………………………………………8 叁、高港区房地产市场分析………………………………………………………… 12 肆、项目产品分析（详见产品分析表）…………………………………………… 18 伍、整体布局建议…………………………………………………………………… 19 一、社区安全…………………………………………………………………… 19 二、物业治理…………………………………………………………………… 20 三、智能化社区………………………………………………………………… 20 四、环保省能…………………………………………………………………… 21 陆、项目广告企划方向……………………………………………………………… 22 一、主轴的拟订………………………………………………………………… 22 二、主轴的延展………………………………………………………………… 22 柒、项目推广打算…………………………………………………………………… 24 一、推广策略…………………………………………………………………… 24 二、销售策略…………………………………………………………………… 30 捌、销售治理………………………………………………………………………… 37 一、销售组织…………………………………………………………………… 37 二、销售日常工作……………………………………………………………… 39 壹、项目特性（SWOT）分析 一、项目差不多资料 总用地面积： 83309.00平方米。 规划建筑面积： 84669.70平方米。 其中： 商业建筑面积： 17860.00平方米。 多层住宅（A—C）：30078.00平方米。 重叠住宅（D型）： 19242.00平方米。 复式住宅（E型）： 10476.00平方米。 连排住宅（F型）： 6646.70平方米。 独 立 别 墅： 300.00平方米。 小 区 会 所： 600.00平方米。 路 面 停 车： 79辆。 绿 化 面 积： 30410.00平方米。 容 积 率： 1.02。 绿 化 率： 37%。

二、项目概况 1、项目位置 本项目位于泰州市高港区新区即刁铺镇与口岸镇之间，西侧面临向阳路，东面为金港路，北面为春港路，南面是港城西路。 2、项目周边环境 本项目位于高港区行政区旁，项目东侧有一大型农贸市场，北面为正在建设中的中国台湾城，南面有一桥文化主题公园。项目所属金港路为商业地段，现道路两旁所有店面都已营业，本项目周围住宅开发量较大，居住氛围业已形成，且周边生活配套正在逐步完善中。 3、交通状况 ●本项目所在区域外交通状况良好，北有宁通公路，东有泰高路，泰高路以北2公里处为宁通高速和京沪高速的入口处。因沿江，故水路交通也较为发达，如杨湾港码头，陵光石油码头，汽渡码头。 ●区域内的交通状况较为不便，从市区过来的公交车沿泰高路方向行驶，离本项目地块仍有一段距离，并没有站台，从其他区域过来的公交车绕本区域行驶。 三、优势分析（S） 1、项目地理位置优越 ●沿江开发桥头堡 本项目所在的高港区其工业专门发达，年产值过500万的企业超过130家，还有像“扬子江药业”等一些省明星企业，邻近还有像“滨江工业园”，“科技产业园”等一些工业园区，离江边最近的永安镇已被划为长江金三角的核心地区，以后将建成全省最大的发电厂，将更加加快高港地区的进展。 ●生活配套设施齐备 本项目所在区域的生活配套设施较齐备，如：医院，银行，商场，宾馆，超市等一应俱全。500米辐射圈中： 衣：香港鳄鱼专卖，高雅鞋服广场，绿佳服饰，玛莲露明星服饰。 食：吉祥酒家，天一江鲜馆，雅韵食府，上海草原人家，金港美食城。 行：11路公交车，21路公交车。 金融机构：中国银行，农业银行，建设银行,工商银行. 政府单位：区政府，法院，公安局，规划局，国土局，环保局，国税局。 学校：高港实验学校，高港中学，双语幼儿园。 医院：人民医院。 超市：福乐佳超市，阳光超市，星地超市。 娱乐：儿童娱乐城，绿岛咖啡店，翰儿酒吧，银杏广场。 2、以后商业区域优势 ●以后本案西邻的向阳路将建成高港地区最重要的商业地段,规划方案年底出台,明年实施,北面的中国台湾城下个月招商工作开始,力度较大,已有南通的商家进驻,明年商场部分将投入使用,东面的金港路本身就差不多规划为商业地段,且正在逐步完善中,本案三面被商业包围,前景乐观. 3、整体规划优势 ●年底南官河上的金港大桥将修建好,明年初将投入使用，跨度为金港路——滨江工业区，此桥的修建会增强两区域之间的来往与交流，正值下半年滨江工业区将有大面积拆迁，这又对本案诉求方面增加了卖点。柴墟路年底也有大面积的拆迁，以后也将规划为商业地段，投资预算约为1.5亿，年底人民医院的投入使用,将更加完善本案周边的生活配套.位于周庄的科技产业园年底也有较大的拆迁项目。

四、弱势分析 1、以后及目前周边项目供应量庞大 ●本案所属地块周边竞争楼盘较多南面有港城花园；江都市建设单位负责建筑的经济适用房，东面有本地开发商建筑的经济适用房，北面的中国台湾城也有商住项目，同时因为高港区为了加快都市化建设步伐，老城改造后必将会有大规模的安居房推出市场。在需求短时刻不变的情形下，不排除会对本项目的销售造成不良阻碍，因此，一定要将工程及销售周期缩短。

2、区域内交通不便 ●本区域无公交车，无公交站点，来往于各个区域的公交车太少，交通极为不便，这将给客户上访量造成一定阻碍，据市场反映，目前商品房去化速度较慢，销售周期过长，这一大部分是因为客户量的不足造成的。 3、政策面因素 ●本案政策面因素依靠较多，政策的时刻性和不稳固性将给楼盘造成一定风险。本案西邻的向阳路以后是要规划为商业街，但目前该路段的门面房专门难租售，当地人对该路段的前景不乐观，对短时刻内不抱期望。还有老城区改造的速度也将对本案有一定阻碍。 4、当地人对商品房的认识浅薄 ●本地人对期房销售有疑虑，对户型，社区整体规划的认识不高，专门是对外地开发商的信任度不高。

五、机会点 ●高港区沿江题材，长江金三角概念的地区特性，必将吸引众多投资客的目光，投资客的到来不仅能繁荣当地的经济，更能提升当地的居住品质和环境，与本案的定位相符。

六、阻力点 ●本项目周边地块的规划及开发不排除会对本项目的销售产生不良阻碍，建筑周期期间会引至消费者的分流及消费热点的转移，应尽可能缩短销售周期。 七、如何提升项目价值空间？ 提升本项目价值空间的差不多条件在于提升自我的个性化优势及制造附加价值，塑造品牌。摸索如下： ●从内涵方面 本项目的个性化优势在于其他项目无可比拟的居住品质和环境，制造本项目的附加价值必须从扩大消费客源层，提升自我的经营模式开始；其次，只有本项目才能结合这些优势——把“精英别墅生活观”每一个细节融入产品和销售中，把本项目提升到另一个高度，成为该地区首个真正从各方面作到高品质的住宅社区，制造出高港区独一无二的社区品牌。从而使本项目的消费客户层有效地拓宽了，形成多重客户层。 ●从规划方面 在以符合现代居住模式，最大限度地体现别墅生活为原则的大前提下，从社区各组团的自然分割，以及中央宽20米以百年银杏绿化植栽为主的景观绿轴等方面一一展现。 ●从经营方面 1、及时了解政策面的状况,以便更换或加大销策略. 2、完善本案周边交通机能。 3、建筑样板房,以实物打消当地人对期房的疑虑。 4、定期的广告宣传造势,塑造公司形象,以造成耳语效应。 5、炒作“以后前景”话题，以吸引投资客的目光。

贰、客户群分析 一、区域来人预估 1、永安镇 2、周庄 3、滨江工业园区 4、泰州市区 5、泰州新区 6、口岸镇 7、刁铺镇 8、泰兴市 二、客源分析 ●多层部分 1、拆迁户：高港区的高速进展，导致此地区大面积拆迁，许多有了钞票急于购房的拆迁户；购房者的投资保值的心理，在经济不景气的情形下，普遍期望通过投资住宅猎取稳妥的投资回报。 2、工业区人员：大量厂房的兴建，使得此区人口持续的增加，加之本地的进展及前景，不得不使他们有在此定居的方法；关注以后高港区的整体规划和进展，那个因素直截了当阻碍了他们的购买欲望。 4、周边居民：高港的急速进展，使得周边地区的居民对此向往。 ●别墅部分： 1、以上多层客源中较有实力者。