2017年中央财经大学财政税务学院资产评估硕士复试真题及详解【圣才出品】

2017年中央财经大学财政税务学院资产评估硕士复试真题及详解

一、名词解释（每小题5分，共30分）

1．贡献原则

答：资产评估的贡献原则，从一定意义上讲，是预期收益原则在某种情况下的具体应用原则。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的评估，它要求要素资产价值要由该要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失来决定。贡献原则要求在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。

2．假设开发法

答：假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法，是指在评估待估房地产价格时，将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。运用该方法评估地价时，首先要估算开发完成后房地产正常交易的价值，然后扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价值余额来确定被估土地价值。

3．非专利技术

答：非专利技术又称专有技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧，主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸、数据等技术资料，也包括专家、技术人员、工人等所掌握的经验、知识和技巧等。非专利技术与专利权不同，

从法律角度讲，它不是一种法定的权利，而仅仅是一种自然的权利，是一项收益性无形资产。

4．对外长期投资

答：对外投资是企业以现金、实物、无形资产等形式或者以购买股票、债券等有价证券的形式向其他单位进行的投资。对外投资按照投资期限的长短，分为短期投资和长期投资。对外长期投资是指持有时间准备超过一年（不含一年）的各种股权性质的投资、不能变现或不准备随时变现的债券、其他债权投资和其他股权投资。从整体上看，对外长期投资一般具有以下特点：①投资目的具有多重性；②投资形式具有多样性；③投资风险大、收益高；④投资种类不同，风险与收益差别较大。

5．财务杠杆利益

答：财务杠杆利益是指企业利用债务筹资这个财务杠杆而给股权资本带来的额外收益。在企业资本规模和资本结构一定的条件下，企业从息税前利润中支付的债务利息是相对固定的，当息税前利润增多时，每1元息税前利润所负担的债务利息会相应地降低，扣除企业所得税后可分配给企业股权资本所有者的利润就会增加，从而给企业所有者带来额外的收益。企业增加财务杠杆利益的途径主要有两个：①在原有资本结构下，增加息税前利润；②维持息税前利润原有水平，调整资本结构，增加负债比例。

6．可转换公司债券

答：可转换公司债券是指发行人依照法定程序发行，在一定时期内依据约定的条件可以转换为股份的公司债券。对上市公司来讲，可转换公司债券融资具有债务性融资和股权性融资的双重性，属于混合性证券融资。

对投资者和发行公司而言，可转换公司债券既非债券，亦非纯股票，而是一种混合金融工具。由于可转换公司债券具有债券和普通股双重特性，其价值也就是纯债券的价值加上股票部分期权的价值两部分的总和。

可转换公司债券的基本要素包括：①标的股票；②转股价格；③转换比率，转换比率＝可转换债券面值/转换价格；④转换期限；⑤赎回；⑥回售。

二、简答题（共40分）

1．资产基础法的优点有哪些？

答：资产基础法在我国也称为成本加和法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。资产基础法的优点包括：

（1）资产基础法的评估结果是以惯用的资产负债表的形式表示的，这种形式对于熟悉财务报表的人来说是非常适合和容易把握的。

（2）资产基础法在评估过程中，分别每一种资产估算其价值，将每一种资产对企业价值的贡献全面地反映出来。

（3）资产基础法对于企业购买者和出售者双方在谈判中是有用的。

（4）资产基础法对于作为诉讼依据和争议解决是有用的。

2．建筑物的成本构成包括哪些方面？

答：建筑物成本主要包括：

（1）土地取得成本。如果土地是向农村集体经济组织实行征收取得的，那么土地取得成本包括耕地或其他用地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费、新菜地开

发建设基金等及土地出让金；如果土地是通过国家城镇土地使用权出让取得的，因政府出让的通常是毛地，则土地取得成本应包括土地使用权出让金及拆迁费用。

（2）估算土地开发成本。土地开发成本主要包括基础设施建设费和公共配套设施建设费等。

（3）估算管理费用。管理费用包括房地产开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等，可按社会平均水平，以土地取得成本和开发成本之和的一定比例测算。

（4）销售费用和销售税费。销售费用是销售新开发土地所发生的费用，销售税费是销售新开发土地发生的销售税费。销售费用可以用数据统计得到的销售费用占销售价格的比例估算，销售税费可根据国家有关税收政策和法规来计算确定。

（5）资金成本。评估中的资金成本并不是开发过程中由于借贷资金而发生的实际利息，而是在假定土地的开发资金均为借贷资金的前提下所应支付的利息。

3．阐述现代资本结构的权衡理论。

答：权衡理论认为公司的资本结构是权衡债务的利益和成本的结果。权衡理论的主要贡献是引入了均衡的概念，使资本结构有了最优解。早期的权衡理论是基于避税利益和破产成本的均衡。权衡理论后期的发展则主要是对债务成本的拓展。根据权衡理论在同等条件下高风险的公司债务比率应该较低。较安全的公司在预期财务危机成本抵消债务的避税利益以前可增加债务。因为风险加大了企业破产的可能性，破产实际成本不变，则预期破产成本增加。持有有形、通用性资产的公司在同等条件下比持有专用资产、无形资产的企业有较高的负债比率。因为一旦面临破产，专用资产和无形资产的价值损失较大。在破产可能性相同的情况下，破产成本越大，期望破产成本越高。另外公司的获利能力和资产流动性也会影响公司破