资产评估师 cpv 《评估实务一》-2017年资产评估师新制度《资产评估实务(一)》真题及答案解析

第05讲多选题1-122.2 多选题1.关于具有控制权股权的评估，下列说法正确的有（）。

A.不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下B.对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估只能采用收益法C.在评估报告中披露是否考虑了控股权溢价D.评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑控股权溢价E.对被投资企业的整体评估，评估基准日与投资方的评估基准日相同知识点：第二章：长期投资性资产评估-第四节：长期股权投资的评估（37页）（1）评估思路：对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同（2）不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下。

（3）评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。

资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。

解题思路：理解“具有控制权股权”的评估相关知识。

『正确答案』ACDE2.运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有（）。

A.主伐时的纯收入B.评估基准日前的造林投资C.林分质量调整系数D.间伐的纯收入E.评估基准日到主伐时的营林成本知识点：第五章：资源资产评估-第二节：森林资源资产评估（178页）收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。

解题思路：理解“收获现值法”方法解释。

『正确答案』ACDE3.对工业企业生产设备采用重置成本法评估时，假设设备原地继续使用，则设备重置成本通常包括（）。

2017年资产评估师新制度《资产评估基础》真题一、单项选择题1.根据我囯《资产评估法》的规定，资产评估专业人员违反规定，签署虚假评估报告，应当责令其停止从业，期限为（）。

A.两年以上五年以下B.五年以上十年以下C.十年以上D.—年以上五年以下答案：A【解析】对评估专业人员违反规定，签署虚假评估报告的，第四十五条规定：由有关评估行政管理部门责令其停止从业两年以上五年以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令其停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。

参见教材P234。

2.下列关于资产的说法中，错误的是（）。

A.资产的边界应当以经济资源的控制权为依据B.资产的产权是与所有权相关的权利束，具有可分解性C.资产的产权通常包括占有权、使用权、收监权和处分权D.资产只能以所有权为界定依据答案：D【解析】资产评估中的资产不应仅以所有权作为界定依据。

企业只有控制权而无所有权的资产，如特许经雪权、采矿权等，由于能够为企业带来持续的经济利益，也应作为企业的资产加以确认。

资产评估中的资产边界，应当以经济资源的控制权为依据。

参见教材P3。

3.法定资产评估业务的评估档案保存期限应当不少于（）。

A.10年B.30年C.25年D.15年答案：B【解析】评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。

参见教材P50。

4.按照效应价值论的观点，下列说法中错误的是（）A.价值是商品的内在属性，不是由人的主观评价形成的心理范畴B.—种物品具有价值，必须满足有用性和稀缺性两个条件C.效用价值论从需求的角度衡是物品的价值，这种价值分为主观价值和客观价值D.人们可以用效用的大小而不是劳动价值衡量商品的价值，效用是价值的源泉答案：A【解析】效用价值论认为价值不是商品的内在属性，而是人的主观评价形成的一种心理范畴。

选项A错误。

参见教材P23。

5.根据《企业国有资产评估管理暂行办法》的有关规定，需要进行资产评估的经济行为应当以经核准或备案的资产评估结论为作价依据，未获得经济行为批准机关的同意，交易价格不得低于评估结论的（）。

第01讲流动资产及负债评估概述【考情分析】本章以考计算题性选择题为主，分值一般在5分左右，但是可以考一个计算题。

在考试中应重点关注原材料、在产品、产成品、应收账款、应付票据、专项应付款的评估。

2019年教材变化：第一章名称发生变动，由“流动资产评估”变为“流动资产及负债评估”；将原“第二节存货资产评估、第三节非实物类流动资产评估”合并为“第二节流动资产评估”；将第六章“第四节常见企业负债的评估”的内容移到本章“第一节概述”和“第三节负债评估”中。

特别注意：一定要听授课前言，避免由于学习方法和策略不对浪费时间。

【主要考点】1.应收账款的评估2.原材料的评估3.在产品的评估4.产成品的评估5.流动负债的评估6.流动资产及其评估的特点，评估目的与方式7.企业负债及其评估的特点8.存货及非实物类流动资产的清查核实第一节概述一、流动资产的内容及特点1.流动资产的含义资产满足下列条件之一的，应当归类为流动资产：（1）预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用。

（2）主要为交易目的而持有。

（3）预计在资产负债表日起一年内（含一年，下同）变现。

（4）自资产负债表日起一年内，交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。

2.流动资产的构成包括库存现金、各种银行存款以及其他货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货以及其他流动资产等。

3.流动资产具有如下特点（与固定资产等资产相比）（1）循环周转速度快（2）变现能力强（3）占用形态同时并存又相继转化（4）波动性二、流动资产评估对象及评估特点（一）流动资产评估对象流动资产一般作为单独的评估对象，不需要以其综合获利能力进行综合性价值评估。

按照流动资产的类型划分，流动资产评估对象如下图所示：（二）流动资产评估的特点1.流动资产评估时点要尽可能与评估结论使用时点接近在评估实践中，一是选择的评估时点要尽可能接近评估结论使用时点；二是要在规定的时点进行资产清查核实、登记及确定资产数量和账面价值，避免重登和漏登。

第03讲各类存货的评估方法二、各类存货的评估方法（一）库存材料1.库存材料评估的内容（不包括在用材料）企业中的材料，可以分为库存材料和在用材料。

在用材料在生产过程中形成产品或半成品，不再作为单独的材料存在，故材料评估是对库存材料评估。

2.评估方法的选择（成本法和市场法）在某种材料存在活跃市场、供求基本平衡的情况下，成本法和市场法可以替代使用。

但如不具备上述条件，则应分析使用。

评估实践中，评估专业人员可以按照一定的目的和要求，对材料按照ABC分析法进行排队，分清主次，突出重点，着重对重点材料进行评估。

3.各类库存材料的评估（1）近期购进库存材料的评估①特点：近期购进的材料库存时间短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近。

②评估方法近期购进库存材料评估方法（成本法和市场法）③评估时对于购进时发生运杂费的处理如果是从外地购进的原材料（本地没有这种材料），因运杂费发生额较大，评估时应将由被评估材料分担的运杂费计入评估值；如果是本市购进，运杂费发生额较少，评估时可以不考虑运杂费。

【教材例题1－1】甲企业中A材料系两个月前从外地购进，材料明细账的记载为：数量5 000千克，单价400元/千克，运杂费为600元。

根据材料消耗的原始记录和清查，评估时库存尚有1 500千克。

根据上述资料，可以确定该材料的评估值如下：材料评估值＝1500×（400＋600/5000）＝600 180（元）（2）购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料评估①评估方法采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。

②会计中存货计价方法的差异不应影响评估结果评估时关键是核查库存材料在评估基准日的实际数量，并按最接近市场的价格估算其评估值。

【教材例题1－2】乙企业要求对其库存的B材料进行价值评估。

该材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，数量1 000吨，单价3800元 /吨；第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价4 500元/ 吨。

第四章不动产及在建工程评估一、单项选择题1、通常情况下，使用成本法评估不动产时，多为房地分估的标的是（）。

A、住宅B、办公楼C、百货商场D、工业厂房2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，利息率5%，销售费用为100元/m2，销售税费为300元/m2，利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。

A、3174.25B、3297.50C、3300.00D、3324.753、土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利指的是（）。

A、房地产B、建筑物C、构筑物D、土地所有权4、在不动产评估中的常用术语中，房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算的面积是（）。

A、建筑密度B、套内建筑面积C、套内使用面积D、商品房销售面积5、某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2~10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（）。

A、0.6B、2.0C、5.1D、6.06、某不动产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。

开发完成后的不动产于建设期初的价值为（）万元。

A、572.21B、765.85C、791.24D、912.627、下列选项中，属于不动产实物因素的是（）。

A、土地面积B、建筑规模C、环境景观D、独立适用性8、基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于（）。

A、市场法B、收益法C、成本法D、剩余法9、在使用市场法进行不动产评估时，应先建立比较基础，下列不属于建立的比较基础是（）。

A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一交易日期D、统一税费负担10、市场法及不动产评估中最常见的基本方法之一，是通过对比交易价的一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值。

第01讲概述、投资性房地产公允价值评估导言：本章介绍以财务报告为目的的评估，涉及投资性房地产、金融工具、企业合并对价分摊、资产减值多项会计核算业务。

考查客观题和主观题，预计分值在15分左右。

教材变化情况：18年第三节在19年移到第五节；18年第五节在19年移到第三节；细节表述变动。

第一节概述一、以财务报告为目的的评估及其作用（一）以财务报告为目的的评估的定义以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规、资产评估准则及企业会计准则或相关会计核算、披露要求，根据委托对以财务报告为目的所涉及各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供意见的一种专业服务。

根据编制报告的需求不同，评估对象也不同，但是这些评估对象通常来看是构成财务报告信息所需要的资产、负债和或有负债。

如资产减值测试的评估对象可能是具体的单项资产，也可能是资产组或者资产组组合。

投资性房地产公允价值评估对象是在投资性房地产科目核算的房地产资产，金融工具公允价值评估涉及的评估对象包括基础金融工具，如股票、债券等基础资产，也包括金融衍生工具，如互换、掉期等衍生品。

非同一主体控制下的企业合并行为，编制合并会计报表时，需要对被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等进行公允价值评估，这时的评估对象是被购买方资产负债表内的资产、负债，以及可以量化的表外无形资产和或有负债。

（二）以财务报告为目的的评估的作用财务报告的目标是向财务报表的使用者提供最有意义的信息以支持其投资决策。

财务报告的主要当事方包括企业财务报表的编制人、审计师和财务报告使用者。

企业财务报表的编制人需要评估专家作为其工作人员或者聘请外部顾问进行评估；审计师可能依靠其公司的评估专家作为技术资源和审计过程的复核人。

因此财务报告强调以公允价值计量，为评估提供了机会。

具体作用体现在三方面：1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-收益法主要评估参数的确定（2）第12讲收益法主要评估参数的确定6.投资投资主要包括后续地质勘查投资、固定资产投资、流动资金、土地使用权投资、其他长期投资等。

（1）后续地质勘查投资评估基准日后后续地质勘查投资，是指评估基准日后仍需要进行矿产地质勘查工作从而达到矿山建设条件所需要的投资。

评估实践中，一般依据勘查合同确定；也可以依据勘查方案或勘查施工设计中确定的勘查类型和勘查工程手段，按照现行预算定额或有关价格费用标准估算；也可以根据相应勘查阶段单位矿产资源储量勘查投资的统计数据，结合评估对象具体情况估算；也可以类比同地区、同类勘查项目的实际投资额确定。

（2）固定资产投资固定资产投资，是指矿山建设中建造和购置固定资产的经济活动。

固定资产投资额，是指矿山建设中建造和购置固定资产发生的全部费用支出。

评估实践中，固定资产投资额的确定方法，有直接法和间接法两种。

直接法，也称“分项估算法”，是直接参考评估对象所对应的企业会计报告、可行性研究报告或初步设计等资料，分固定资产项目分别确定。

利用企业会计报告资料确定固定资产投资额时，需要：首先，分析确定与矿业权评估收益口径一致的资产范围。

其次，确定纳入固定资产投资额估算范围的固定资产价值。

利用可行性研究报告或初步设计等资料确定固定资产投资额时，需要考虑①可行性研究报告或初步设计的时效性；②可行性研究报告或初步设计中，固定资产投资项目的构成及各项目的内涵，各项目的取值依据。

【教材例5－19】某煤矿采矿权评估，评估基准日为2010年12月31日，依据2008年12月编制的《可行性研究报告》。

矿井部分投资294515.37万元，其中，井巷工程70462.09万元、房屋建筑物39979.33万元、设备及安装工程121645.75万元、其他费用28162.83万元、预备费34265.37万元。

选煤厂投资25818.20万元，其中，房屋建筑物9685.10万元、设备及安装工程11365.26万元、其他费用2855.38万元，预备费1912.46万元。

第04讲进口设备从属费用6.进口设备从属费用进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、公司代理手续费，对车辆还包括车辆购置费等。

（简言之，就是设备在国外支付了价款后，从国外运输到我国的海关交完了所有进口的有关费用后可以从海关运走前的全部费用。

）（1）国外运费海运费＝FOB（离岸价）×海运费率（3-20）费率：远洋一般取 5%－8%，近洋一般取3%－4% 。

（2）国外运输保险费国外运输保险费＝（FOB＋海运费）×保险费率（3-21）CIF＝FOB×（1＋海运费率）【1＋保险费率】（3）关税关税＝到岸价（CIF）×关税税率（3-22）（4）消费税（3-23）（5）增值税增值税＝（关税完税价＋关税＋消费税）×增值税率（3-24）如果减免关税，同时减免增值税。

（6）车辆购置税车辆购置税＝（到岸价人民币数＋关税＋消费税）×费率（3-27）（7）银行财务费银行财务费＝FOB×费率（3-25）我国现行银行财务费率一般为 4‰-5‰。

（8）外贸手续费外贸手续费＝到岸价（CIF）×外贸手续费率（3-26）目前，我国进出口公司的进口费率一般在 1%-1.5%。

为了方便大家的计算和理解，我们可以将以上的8项外加设备的离岸价（FOB）之和分以下几步计算（1）计算到岸价（离岸价加上以上的第1.2项（即海运费和运输保险费））CIF＝FOB×（1＋海运费率）【1＋保险费率】（2）到岸价、关税、消费税、增值税、车辆购置税之和＝【CIF（1＋关税税率）】【1＋（消税率＋增值税率＋车购率）÷（1－消费税税率）】（3）第7项（银行财务费）＝FOB×银行财务费率（4）第8项，外贸手续费＝CIF×外贸手续费率注意：1.FOB价以外币表示，CIF价以人民币表示，按照以上的计算，一直没将CIF价折算为人民币，所以各个步骤得到的最后答案是外币计价。

第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。

一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。

（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。

（3）将生地开发成熟地的土地评估。

用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。

（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。

这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。

（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。

（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。

具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。

2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。

4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。

【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。

（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。

第01讲以财务报告为目的的评估第一部分重要考点一、合并对价分摊的评估二、资产减值的评估第二部分次要考点一、投资性房地产的公允价值确定二、金融工具确认和计量中的基本概念和分类第一部分重要考点一、要求掌握合并对价分摊的评估对象，评估流程和各个具体评估对象的主要评估方法。

资产减值测试主要掌握教材例题。

二、出题模式：选择题和综合题（一）综合题【例题1综合题】教材的资产减值测试的例题，请参见基础班课程。

【例题2综合题】华特科技有限公司以支付现金和发行股票的方式收购了非同一控制下的达因公司100%的权益。

收购对价包括：人民币30亿元，同时为收购所发行的股票面值1元，发行市场价格为4.5元，总发行份数为10亿股。

评估师分析达因公司的资产负债表，并经过调查，得知账面价值与评估价值不一致的事项（除非特别注明，货币单位均为人民币百万元）：（1）应收款项账面原值1000，坏账准备100，净值900。

评估时确定其回收风险损失率20%，审计机构确定的坏账准备为120。

（2）存货中库存的B材料以外其他材料账面价值和评估价值相等，B材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，购进1000吨，单价380000元/吨；第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价450000元/吨。

本年5月1日进行价值评估，经核实，去年购进的该材料尚存500吨，本年4月购的尚未使用。

公司对材料采用先进先出法核算发出存货成本。

（3）对于固定资产，评估师采用了重置成本法对其进行评估。

最终评估结果，固定资产评估增值人民币250。

（4）评估师经过分析，识别出的商标和客户关系两项无形资产，如果本公司不拥有该商标，将需要支付每年100万元使用费从其他公司获得该商标的使用权，该客户关系将在并购后给被并购的公司第一年带来预期现金流量为1000万元，以后每年递减l00万元，公司使用的投资报酬率为5%。

（5）长期借款中有200，尚未计提的利息，年利率为12%，没有计提的利息期限为6个月。

第02讲服务于金融工具计量的公允价值评估第三节服务于金融工具计量的公允价值评估知识点：一、金融工具及其计量二、金融工具计量评估中评估对象的确定三、主要金融工具的评估方法一、金融工具及其计量（一）金融工具的基本概念金融工具又称交易工具，是证明债权债务关系并据以进行货币资金交易的合法凭证，是货币资金或金融资产借以转让的工具。

不同形式的金融工具具有不同的金融风险。

金融工具分为两大类：现金类和衍生类。

现金类分为证券类和其他现金类（如贷款、存款）。

衍生类分为交易所交易的金融衍生品和柜台（OTC）金融衍生品。

（二）金融工具的计量根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》，企业初始确认金融资产或金融负债，应当按照公允价值计量。

对于除①持有至到期投资以及②贷款和③应收款项、④在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资以及⑤与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产外，企业应当按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用。

二、金融工具计量评估中评估对象的确定（一）基础金融工具包括企业持有的现金、存放于金融机构的款项、普通股以及代表在未来期间收取或支付金融资产的合同权利或义务等。

如应收账款、应付账款、其他应收款、其他应付款、存出保证金、存入保证金、客户贷款、客户存款、债券投资和应付债券等。

（二）衍生金融工具衍生金融工具评估对象，是指金融工具确认和计量准则涉及的、具有下列特征的金融工具或其他合同：（1）价值随着特定利率、金融价格、商品价格、汇率、价格指数、费率指数、信用等级、信用指数或其他类似变量的变动而变动，变量为非金融变量的，该变量与合同的任一方不存在特定关系。

（2）不要求初始净投资，或与对市场情况变动有类似反应的其他类型合同相比，要求很少的初始净投资。

（3）在未来某一日期结算。

衍生工具在未来某一日期结算，表明衍生工具结算需要经历一段特定期间。

(一)非实物类流动资产评估程序及清查核实方法1.非实物类流动资产评估程序(1)了解账项核算具体内容；(2)抽查核实账面记录的正确性；(3)选择相应的评估方法；(4)评定估算。

2.非实物类流动资产的清查核实方法(1)盘点库存现金盘点的步骤如下：①制定库存现金盘点程序，采取袭击方式进行检查。

②审阅现金日记账并同时与现金收付凭证相核对。

③由出纳员将已办妥现金收付手续的收付款凭证登入现金日记账，并结浮现金结余额。

④盘点保险柜的现金实存数，同时编制“库存现金盘点表”，分币种、面值列示盘点金额。

⑤盘点金额与现金日记账余额进行核对，如有差异，应查明原因，并作出记录或者适当调整。

盘点现金时，应注意以下问题：①复盘时，必须要求现金出纳人员始终在场。

②对于盘点中发现的充抵库存现金的借条、未作报销的收据和发票，要在“库存现金盘点表”中加以说明。

③盘点完毕，现金退回给出纳人员时，应取得出纳人员签字的收条或者由出纳人员在盘点表上注明已收回盘点的现金。

④对于存放在不同地点的库存现金，应将全部现金打上封条，并同时盘点，以避免企业将已盘点的现金转移为未盘点现金。

(2)函证函证是注册会计师获取审计证据的重要审计程序，应收账款余额或者银行存款，通过直接来自第三方对有关信息和现存状况的声明，获取和评价审计证据的过程。

通过要程序，也是评估专业人员对资产进行清查核实，获取评估依据的重要评估程序。

评估实践中，需要注意记录无误的“函证”不能得出“无回收风险”的结论。

从评估专业工作程序上看，对部份债权以被估企业名义发出的函证，充其量也就是核实账面记录的正确性而已，评估专业人员核实账面记录的正确性仅仅是评估作价的基础，评估最重要的工作是对核对无误的账面债权可回收价值的判断。

欠款方承认债务的存在、认可债务账面记录，并不说明债权方能够全额收回欠款。

有偿还的动机和足够的偿还能力才是全额收回欠款的真正依据。

(3)抽查(会计凭证)会计科目或者资产类型不同，凭证抽查所关注的内容就不一样。

第01讲收益法的运用第一部分重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用四、成本法的运用第二部分次要考点一、不动产的概述及其他知识第一部分重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建筑物年贬值额与年限的关系；收益额的认定。

二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，当时获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。

经济耐用年限为35年，残值率为5%。

假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。

（3）该被评估不动产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。

评估基准日预计同类不动产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。

（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。

（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。

试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。

『正确答案』（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6＝1723028.5（元）（2）计算房屋现值①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住151页表4－21土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限＝1723028.5×（1－5%）/35＝46767.92（元）②房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6＝1723028.5－46767.92×6＝1442421（元）（3）计算不动产总收入：年租金总收入＝1000×（1－22%）×510＝397800（元）（4）计算不动产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%＝47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800×3%＝11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442421×1.5%＝21636.3（元）④保险费以房屋现值的3‰计算：1442421×3‰＝4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360＝720（元）⑥不动产年总费用＝47736＋11934＋21636.3＋4327.26＋720＝86353.56（元）（5）计算不动产净收益＝397800—86353.56＝311446.44（元）（6）计算土地净收益①房屋年净收益为：1442421/（P/A，10%，29）＝1442421/9.3696＝153946.91（元）②土地纯收益＝不动产的净收益－房屋纯收益＝311446.44－153946.91＝157499.53 （元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33（年）土地总价＝157499.53×〔1－（1＋8%）－33〕/8%＝157499.53×11.5139＝1813433.84（元）土地单价＝1813433.84÷360＝5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35－6＝29（年）的收益对待，土地总价为157499.53×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。

第02讲收益法在不同评估对象中应用的特别形式五、收益法在不同评估对象中应用的特别形式（一）股票投资模型及长期股权投资的评估1.股票投资模型（1）股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）（2）非上市普通股评估分为三种类型①固定红利型（《资产评估基础》第7章公式7-14）②红利增长型（《资产评估基础》第7章公式7-23）股利增长比率g的测定方法方法一：统计分析法在企业过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出平均增长率，作为股利增长率g。

方法二：趋势分析法根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率g。

【注意】盈利留存公司扩大再生产，假设当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。

③分段式型（收益法公式的灵活运用）2.具有控制权股权的评估（1）几种特殊情形对具有控制权股权评估的影响（2）评估结论的确定①通常需要采用两种以上的评估方法根据现行评估执业准则和规定，企业价值评估通常需要采用两种以上的评估方法，并得出不同评估方法下的初步评估结果，需要对形成的初步评估结果进行分析，确定最终的评估结论。

②采用不同方法需要考虑的具体问题情形1：资产基础法和收益法首先，应考虑两者的评估对象与评估范围的一致性。

资产基础法是以被评估企业资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

企业表内及表外的资产和负债，是否列为资产负债表内资产和负债，取决于企业会计准则的规定，即符合资产定义并同时满足两个条件：与该资源有关的经济利益很可能流入企业；该资源的成本或者价值能够可靠计量。

收益法将被评估企业预期收益资本化或折现所得出的评估结果有时并不完全对应于账面资产，可能还包含了表外资产的贡献，特别是轻资产公司。

其次，当收益法评估结果高于资产基础法评估结果应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值。

第04讲市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法3.市场价倒算法（最基本方法）（1）含义市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的一种方法。

（2）公式（3）适用对象①主要用于对成熟林、过熟林林木资源资产评估。

②在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行。

【教材例5-1】某民营林业公司拟转让100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为28年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为18cm，平均树高为16m，平均蓄积为160m 3/hm 2，请评估该小班价值。

据调查相关技术经济指标为：（1）木材价格。

木材价格以委估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。

经调查分析，杉原木售价为800元/m 3，杉综合材售价650/m 3。

（2）木材经营成本。

木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/ m 3。

（3）木材销售税费。

木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18.0%征收。

（4）经营利润率。

按主伐成本的16.0%计算。

（5）出材率。

按委估资产地方标准《X X市县林区商品林主要树种出材率表》计算。

胸径为18cm的杉木出材率70%（其中原木25%；综合材45%）。

根据上述指标，评估过程及结论如下：①主伐收入W＝（160×25%×800+160×45%×650）×100＝7 880 000（元）②主伐成本C=经营成本+销售税费＝160×70%×100×170+7 880 000×18%＝3 322 400（元）③木材经营利润F＝3 322 400×16%＝531 584（元）该林分评估值为＝7 880 000-3 322 400-531 584＝4 026 016（元）4.收获现值法（1）定义收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。

第03讲服务于企业合并对价分摊的资产评估第四节服务于企业合并对价分摊的资产评估一、企业合并对价分摊的基本概念企业合并是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。

同一控制下的企业合并，是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的。

非同一控制下的企业合并，是指参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制。

合并对价分摊是指符合企业合并准则的非同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负债及或有负债之间的分配。

购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。

二、企业合并对价分摊评估中评估对象的确定（一）企业合并对价分摊评估中的评估对象合并对价分摊事项涉及的评估业务所对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债，这与企业并购中的企业价值评估所对应的评估对象有所不同。

在企业并购中，企业价值评估所对应的评估对象一般为企业整体价值、股东的全部权益价值或部分权益价值。

（二）可辨认资产、负债的确认原则与识别1.可辨认资产、负债的确认原则根据企业合并准则的规定，合并中取得的被购买方的无形资产或或有负债，其公允价值能够可靠计量的，应当单独确认为无形资产或负债，并按照公允价值计量。

2.可辨无形资产的识别确认（1）评估专业人员在执行以财务报告为目的的评估业务中，应通过执行相关的识别程序，识别出所有在收购日存在的重大可辨认的无形资产。

（2）在评估实践中，评估专业人员识别无形资产的关键在于判断该项资产是否可辨认（见图7-1）。

（3）评估专业人员对以下两方面进行分析，满足任何一个条件，即可确认为可辨认的无形资产：①向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产；需要注意的是，对于满足合同权利或基于法律的法定权利，即使从法律角度并非合同或没有合同约束力，例如订单，甚至是可以取消的订单，亦满足了合同权利的确认条件。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-市场法和收益法第06讲市场法和收益法二、市场法（一）适用条件使用市场法的前提条件有符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的等三个基本条件。

（二）比较因素一般来讲，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、时间因素、地域因素四大类。

1.个别因素在评估中，常用于描述机器设备的指标一般包括：（1）名称；（2）型号规格；（3）生产能力；（4）制造厂家；（5）技术指标；（6）附件；（7）设备的出厂日期；（8）役龄；（9）安装方式；（10）实体状2.交易因素设备的交易因素是指交易动机、背景等对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。

交易数量也是影响设备售价的一个重要因素，大批量的购买价格一般要低于单台购买。

3.时间因素不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估专业人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素作出调整。

4.地域因素由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。

如评估对象与参照物存在地区差异，则需要作出调整。

（三）运用市场法评估机器设备的具体方法1.直接比较法【使用前提】评估对象与市场参照物基本相同，需要调整项目相对较少，差异不大，且差异对价值的影响可以直接确定。

【公式】V=V′±△i（3-32）公式中：V—评估值；V′—参照物的市场价值；△i—差异调整。

【教材例题3-14】在评估一辆轿车时，评估师从市场上获得的市场参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况等方面基本相同。

区别之处在于：（1）参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用约400元；（2）被评估车辆加装CD音响一套，价值1 200元。

若该参照物的市场售价为80 000元，则：『正确答案』V= V′±△ⅰ=80 000+400+1200=81600（元）2.相似比较法【教材例题3-15】使用市场比较法对某车床进行评估。

第02讲股票投资的评估第二节股票投资的评估一、股票投资的特点（一）股票投资的定义股票投资是指企业通过购买等方式取得被投资企业的股票而实现收益的投资行为。

（二）股票各种形式的价格1. 股票各种形式的价格与价值的关系股票的价值评估通常与股票的票面价格、发行价格和账面价格的联系并不紧密。

股票的价值评估通常与股票的内在价格、清算价格和市场价格有着较为密切的联系。

2.各种形式的价格的介绍（1）内在价值（理论价值或模拟市场价值）根据评估专业人员对股票未来收益的预测，经过折现后得到的股票价值。

股票的内在价值主要取决于公司的财务状况、管理水平、技术开发能力、公司发展潜力以及公司面临的各种风险。

（2）市场价格证券市场上买卖股票的价格。

在证券市场比较完善的条件下，股票的市场价格基本上是市场对公司股票内在价值的一种客观评价，在某种程度上可以将市场价格直接作为股票的评估价值。

（3）清算价格公司清算时公司的净资产与公司股票总数的比值。

如果因经营不善或者其他原因被清算时，该公司的股票价值就相当于公司股票的清算价格。

二、上市交易股票的价值评估1.上市交易股票定义上市交易股票是指企业公开发行的，可以在证券市场上自由交易的股票。

2.评估方法及适用条件（1）在正常情况下，可以采用现行市价法。

即按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。

（2）正常情况的含义指股票市场发育正常，股票交易自由，不存在非法炒作现象。

（3）依据股票市场价格进行评估的结果，应在评估报告书中说明所采用的方法，并说明该评估结果应随市场价格变化而予以适当调整。

（4）不满足正常情况的条件的，应该采用非上市交易股票的评估方法进行评估，应以股票的内在价值作为评估股票价值的依据。

（5）控股为目的而长期持有上市公司的股票，一般可采用收益法评估其内在价值。

三、非上市交易股票的评估（一般采用收益法）（一）普通股的价值评估1.基本思路（实务2中企业价值评估）实际是对普通股预期收益的预测，并折算成评估基准日的价值，因此，需要对股票发行企业进行全面、客观地了解与分析。

第01讲机器设备评估【考情分析】本章考客观题和综合题，分值一般在5-16分左右。

在考试中应重点关注机器设备评估的成本法，本章综合题基本上以考成本法为主，尤其是综合估价法和进口设备从属费用等。

公式“车辆购置税=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率”勘误为：“车辆购置税=（到岸价人民币数+关税+消费税）×费率”【主要考点】1.综合估价法；（重点）2.进口设备从属费用（难点及重点）3.复杂设备的使用年限法（重点）4.修复费用法（重点）第一节概述一、机器设备的定义和分类（一）机器设备的定义机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的（自然属性）、特定主体拥有或控制的有形资产（资产属性），包括机器、仪器、器械、装置以及附属的特殊建筑物等。

资产评估中，机器设备不仅包括利用机械原理制造的装置，而且包括利用机械、电子、电工、光学等各种科学原理制造的装置。

一般有三个基本特征：（1）由零部件组成；（2）零部件之间有确定的相对运动；（3）有能量转换。

（二）机器设备的分类1.固定资产管理中使用的分类标准《固定资产分类与代码》该标准适用范围广：国内的企业、事业单位、社会团体、军队和武警部队以及各级有关管理部门的固定资产管理、清查、登记、统计等工作。

国内编制的机器设备价格资料及价格指数大多采用这种分类，是资产评估中使用的最基本的分类方法。

2.会计核算中机器设备的分类根据我国现行会计制度，机器设备按其使用性质分为六类：（1）生产机器设备（2）非生产机器设备（3）未使用机器设备（4）不需用机器设备（5）租出机器设备（6）融资租入机器设备3.按机器设备的组合形式分类按照机器设备的组合形式，将机器设备分为单台机器设备和机器设备组合。

机器设备组合的价值不必然等于单台机器设备价值的简单相加。

二、机器设备的经济管理（一）机器设备的磨损与补偿（二）机器设备的利用率1.定义机器设备利用率，是指每年度设备 实际使用时间占计划用时的百分比，是反映设备工作状态及生产效率的技术经济指标。