[2020年](发展战略)国际小商品工贸城发展计划书年月市场分精编

（发展战略）国际小商品工贸城发展计划书年月市场分

2012年7月28日

计 划 书 目 录：

【PART1】项目背景分析……………………………………………………………………………3

【PART2】项目提要及选址分析……………………………………………………………………12

【PART3】项目定位及目标市场……………………………………………………………………24

【PART4】开发节奏及物业组合……………………………………………………………………29

【PART5】项目建设积极意义…………………………………………………………………………34

【PART6】开发敏感性因素分析及对策………………………………………………………………41

【PART7】项目综合效益析……………………………………………………………………………43

项目背景分析

襄阳国际小商品工贸城项目（暂定名）

投资发展计划书 一、襄阳历史文化背景

襄阳已有2800多年的建筑史，是“国家级历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”、“中国十大魅力城市”、“中国三国文化之乡”、“中国红嘴相思鸟之乡”。中华民族智慧的化身诸葛亮在襄阳城西13公里处的古隆中寓居10年，同时，孟浩然、张继、宋玉等一大批文人名士使襄阳大地更具人文底蕴。境内有国家级、省级风景区36处，其中古隆中为国家级4A风景区。

二、城市区位交通背景

襄阳位居中华腹地，扼守汉水中游，是湖北省域副中心城市。襄阳素有“南船北马、七省通衢”之称，区位优越，交通便捷。襄阳西接川陕，东临江汉，南通湘粤，北达宛洛，是鄂、渝、川、陕、豫五省市毗邻地区的交通枢纽。长江最大的支流——汉江，穿境而过，可通航500吨级船舶。

以襄阳为中心的高速公路呈“十”字形与周边城市相联，距武汉290公里，并可与1000公里左右的大城市朝发夕至。焦柳、汉丹、襄渝三大铁路干线纵横交错，孝襄、襄十、许樊、襄荆四条高速公路在襄阳境内交汇，207、316国道绕城而过，二广高速和福银高速穿境而过，城内的襄阳机场通航北京、上海、广州、深圳、西安、福州等城市，全国13个特大路网性编组站之一——襄樊北车站、新建的襄阳火车东站和规划建设的襄阳汽车客运东站、3个内河港口均在襄阳城区，四通八达的立体交通网络使襄阳的经济融入了全国经济发展的大动脉。

三、综合发展潜力分析

◎经济状况：

2011年全市地区生产总值达到2132.22亿元，按可比价格计算，比上年增长16.0%，提前实现GDP“四年翻番”目标。市区经济位居湖北省第二（仅次于武汉市），经济总量全省第三（占全省GDP总量的9.8%）。按市十二五规划，襄阳经济近几年仍将保持稳定高速态势。

同时，2011年实现四个“过千亿”：规模以上工业增加值达到1034.6亿元；全社会固定资产投资达到1135.1亿元；农产品工业产值达到1034.5亿元；县域经济总量达到1298亿元。

2011年，襄阳市城镇居民人均可支配收入15352元，恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，襄阳城市化已经达到50%，表明已经进入到城市化快速发展阶段，城市化水平进一步加快。

◎ 产业支撑：

以工业立市，龙头汽车产业仍将持续扩大产能的同时，形成了机电、食品加工、军工等六大支柱产业的完善产业格局。雄厚的工业基础给城市发展、居民收入的高速增长提供了产业基础。

◎ 未来规划：

大手笔的城市规划也给整个襄阳注入了新的活力。十二五规划中，襄阳市区建城区面积200平方公里，人口200万；同时，规划之父刘太格把脉襄阳远期规划，将在400平方公里和320万人口的要求下做远景规划。

四、襄阳商业市场发展环境

◎商业发展格局

1.原有格局：本土商业为主

襄阳是一个古城，其商业格局随着襄阳市经济的不断发展二逐渐形成。长期以来，襄阳一直以本土商业为主，鼓楼、襄江、襄阳工贸、襄阳商城、中心商场、人民商场等国有商场几乎拥有襄樊商业的整块蛋糕。

2.现状：外来商业巨头挺进，商业开始升级

进入21世纪以来，众多的国内外商家开始进驻襄樊，襄阳商业格局发生了重大变化。大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型商业业态比重提高。目前，本土的好邻居、美联等超市遍地开花；沃尔玛、武商量贩、华洋堂、银泰百货、苏宁等商业巨头加速进驻，更有万达这样的商业巨头入驻，引入新型商业模式抢占市场先机。 ◎ 商业企业成熟度

虽然襄阳传统的商场已逐渐没落，但襄樊本地仍有规模大、实力强的商业企业，如鼓楼商场、襄阳工贸家电、现代城电脑数码广场等，此外，还有沃尔玛、银泰百货、华洋堂百货、武商量贩店、武汉工贸家电、国美电器、苏宁电器等外来商业企业纷纷入驻襄阳。众多的持有物业型商业及商家的加入，对于商业地产开发处于初级阶段的襄阳商业市场而言，无疑有着良好的带头作用，同时也较好的培育市场持续稳定和吸纳消费群体的重要作用。

◎商业现状特点

1.商业体量大且扎堆

襄阳的商业地产项目规模较大，其中不乏10万平方米以上的大型商业项目，且大多集中在襄阳的商业中心组团——解放路商业组团和长虹路商业组团内。

2．专业市场功能突出

就目前现状看，襄阳的专业市场开发运营较为成功。光彩大市场、天润国际汽车城、锦绣东风汽配城等项目的招商、经营及销售状况均较好。

五、襄阳房地产运行状况 1．房地产开发投资增幅下降

2011年，襄阳市房地产开发投资完成145.3亿元，同比增长36.4%。2010年，襄阳房地产开发投资完成106.53亿元，同比2009年55.4亿元的成绩增长92.3%。2011年房地产开发投资增幅下降。

2．商品房开工、峻工增幅加快

2011年，襄阳市新开工房屋面积1193.5万平方米，同比增长40.9%。2010年，襄阳市商品房施工面积847.15万平方米，同比增长19.4%。2011年新开工面积增幅加快。

2011年，襄阳市商品房峻工面积为430.1万平方米，同比增长51.9%。2010年，襄阳市商品房竣工面积283.25万平方米，同比增长29.3%。2011年峻工面积增幅加快。

3．商品房销售情况

2011年，襄阳市商品房销售面积577.9万平方米，同比增长51%。2010年，襄阳市商品房销售面积382.73万平方米，同比增长70.5%。2011年增速放缓19.5%。2011年，襄阳市商品住宅均价为4720元/平方米，相较2010年4137元/平方米的均价，上涨14.9%。

4．商品房库存情况

2011年，襄阳市商品房库存面积为209.8万平方米，同比增长44.5%。2010年，襄阳市商品房库存145.24万平方米，同比增长0.9%。

六、房地产市场趋势研判

我国的房地产市场在近几年来发展速度较快，房价涨速较高。国家为了抑制房地产的过速膨胀，相继出台了一系列宏观调控政策以规范房地产市场，促进房地产市场的健康发展。

自2011年中央出台的房地产住宅限购令在全国执行，随着保障房政策的推出，从1998年开始的以住宅开发为主的房地产行业自此开始发生重大的经营方向转变，房地产行业以常规住宅为主的开发盈利模式已经成为过去。可以预见，以配合国家“十二五”发展规划、产业转移、产业转型升级的产业（产业综合体）地产符合经济发展规律，适应时代潮流。

项目提要及选址分析

一、项目提要

1．项目名称：

襄阳国际小商品工贸城（暂定名） 2．项目关键词：

小商品集散中心、品牌展示中心、小商品大市场

3．项目规模设定

总用地：初步设定为500亩左右

容积率1.6

其中一期用地250亩

一期建筑面积约26万平米

按300万/亩的投资强度，总投资额为15亿人民币

4．项目投资主体：

武汉传奇投资有限公司

二、项目选址分析

1．项目选址：

襄阳市樊西新区牛首工业园内

1）关于樊西新区 樊西新区规划区域位于牛首镇，东至襄荆高速公路，西至白龙沟，北至316国道以北约2.5公里处，南至汉江堤防，总面积约32.26平方公里。樊西新区建设将按照“政府引导、市场运作、以人为本、整片推进”的原则，流转土地、迁村建城。

2011年底，襄阳市规划局已完成了樊西新区的规划设计和评审，功能定位为7平方公里的物流园区、10平方公里的新型工业园区和新的滨江生态新城。

2）关于牛首工业园

牛首工业园是省级樊城经济开发区“一区四园”之一，园区规划范围东起襄荆高速公路，西至人民西路（316国道），规划总用地面积约15平方公里。起步区东起襄荆高速公路,向西拓展约2700米，向南拓展1500米，向北拓展330米，规划面积5平方公里。

（图：牛首工业园区位图示）（图：工业园区域规划结构图）

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3）区域对外交通关系分析

铁路交通：襄阳市现有三条铁路线，汉丹铁路线（武汉—丹江口）、交流铁路线（焦作——柳州）、襄渝铁路线（襄阳—重庆）在襄阳交汇、襄阳是我国铁路运输八纵八横网络中的枢纽之一，拥有全国13个特大型编组站之一的襄北铁路编组站。 航空交通：牛首工业园距襄阳刘集机场仅半小时车程，现襄阳刘集机场已开通襄阳至北京、上海、广州、深圳、重庆等多条航线。

公路交通：福银高速G70和二广高速G55，及207和316两条国道在市区纵横交汇，并与京珠和泸蓉等全国高速公路网相连，基本可与相距1000公里左右的大城市实现朝发夕至。

水运交通：襄阳横跨汉水两岸，自古就是“南船北马”的交换地，现状汉江襄阳段为3级航道、货运能力为1000吨。

4）项目在牛首工业园的用地选址

襄阳国际小商品工贸城首要选址位于牛首工业园的万洲大道与襄荆高速交汇处西北面，过襄荆高速公路进入国家交通大动脉汉十高速（福银高速北段）12公里，离繁华的城市内环4公里。

项目备选用地位于牛首工业园中的小商铺市场用地，作为樊西现代生态物流港项目的有益组合及补充，距离城市内环5公里。如下图所示：

5）首选用地情况分析

项目首选用地整个地块呈南北向延伸，地块较为规整。地块四至为：东侧襄荆高速，西侧农田，北侧农田及民宅，南侧万洲电器工业园（邓城大道），如下图所示。