房产税问题汇总

一、省地方税务局审批项目二、市、县（市）主管地方税务局审批项目三、市、县（市）主管地方税务局备案项目一、省地方税务局审批项目（一）城镇土地使用税部门：市局作者:系统管理员申请减免城镇土地使用税减免税额超过3万元的减免条件：纳税人因缴纳城镇土地使用税确有困难或遭受自然灾害。

减免依据：《国家税务局关于适当下放城镇土地使用税减免税审批权限的通知》（［92］国税发053号）；《财政部、国家税务总局关于吉林省遭受自然灾害企业减免城镇土地使用税问题的批复》（［95］财税字54号）；《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知》（国税函［2004］940号）。

报批期限：当年的年底前完成。

报送资料：（1）有关市、县审核汇总后的请示文件；（2）纳税人填写的《减免税费基金申请审批表》；（3）纳税人要求减免税的书面报告（对遭受自然灾害的，需附遭受自然灾害的情况说明）。

（二）房产税部门：市局作者:系统管理员1．行业房产减免房产税减免条件：一个行业的房产需减税或免税的。

减免依据：浙江省财政厅《关于房产税、车船使用税若干政策问题的补充规定》（［86］财税1432号）。

报批期限：当年年底前完成。

报送资料：（1）有关市、县的请示文件；（2）行业主管部门的书面报告或对一个行业调查、测算的基础资料。

2．纳税有困难且申请减免房产税税额超过30万元的减免条件：纳税人确有困难的。

减免依据：浙江省财政厅《关于检发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》（［86］财税1098号）报批期限：当年年底前。

报送资料：（1）市、县（区）上报省局的减免税请示及减免税汇总表；（2）《减免税费基金申请审批表》；（3）纳税人申请减免税的书面申请报告。

（三）车船使用税部门：市局作者:系统管理员减免条件：一个县（市）范围或一种车船需减税或免税的。

减免依据：浙江省财政厅《关于检发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（［86］财税1098号）。

一、建材销售行业涉及缴纳：增值税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、所得税等。

二、税率1、增值税（1）小规模纳税人增值税税率3%（2）一般纳税人，增值税税率17%应交增值税=销项税额-进项税额2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。

税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:应纳税额=增值税×税率。

3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=增值税×3%。

4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分 5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

2011年税收优惠政策系列汇总就业一、社会就业1、对持《就业失业登记证》（注明“自主创业税收政策”或附着《高校毕业生自主创业证》）人员从事个体经营（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧外）的，在3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。

纳税人年度应缴纳税款小于上述扣减限额的，以其实际缴纳的税款为限；大于上述扣减限额的，应以上述扣减限额为限。

2、对商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。

定额标准为每人每年4000元，可上下浮动20%，由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准，并报财政部和国家税务总局备案（江苏省定额标准为每人每年4800元）。

（《财政部国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策的通知》（财税[2010]84号））二、残疾人就业3、残疾人员个人提供的劳务免征营业税。

（《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第八条）4、残疾、孤老人员和烈属的所得，经批准可以减征个人所得税。

（《中华人民共和国个人所得税法》（主席令第四十四号）第五条）税法第五条所说的减征个人所得税，其减征的幅度和期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

（《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令第142号）第十六条）残疾人、孤老人员和烈属的所得个人所得税减征范围限于劳动所得，具体所得项目为：工资薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得。

全国中文核心期刊·财会月刊□2012．5上旬·17·□房产租赁业务之财税处理【摘要】企业若将房产用作出租，租赁方式多样，涉及税种繁多，各税种纳税义务发生时间也不尽相同。

本文拟对房产经营租赁下的租金及各种税费的账务处理作一探讨。

【关键词】房产租赁租金税费账务处理舒娜陈春梅（深圳市地方税务局稽查局深圳518033广西壮族自治区地方税务局直属税务分局南宁530000）租赁分为经营租赁与融资租赁，而企业房产租赁主要体现为经营租赁。

本文中的“房产租赁”专指房产经营租赁。

房产经营租赁方式多样，按承出租双方签订协议时房产是否已达到交付使用状态分为预租与出租；按收取租金方式的不同分为一般租赁与特殊租赁，一般租赁即分期收取租金，特殊租赁根据收款的时间分为期初、期中、期末收取租金，有一次收取也有分次收取。

不管是何种租赁方式，企业需要进行租金核算和税费核算。

租金核算按照实质重于形式原则来处理，而税费核算涉及多个税种，鉴于目前税收相关法律法规非统一性的特点，企业在进行纳税处理时常常容易混淆。

如何避免由此导致的纳税风险，这是企业和税务机关共同关注的问题，本文试着综合各种法规制度对房产租赁业务账务处理进行分析与探讨。

一、租金账务处理房产租赁账务处理适用《企业会计准则第21号———租赁》（CAS 21）的规定。

CAS 21第五章第二十二条规定承租人账务处理为：承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

该准则第六章第二十六规定出租人账务处理为：出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

可以看出，会计准则侧重遵从权责发生制原则。

作为承租方，支付的房产租金应作为成本或费用计入相应的租赁期间。

分期支付租金，在支付时计入支付当期的成本或费用；若提前支付租金，则先通过“预付账款”科目核算，在租赁期间按直线法平均计入租赁期间的成本或费用，若其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法计算各租赁期的成本或费用；若期满一次支付，则先通过“其他应付款”科目核算各租赁期的成本或费用，支付时，再冲减计提的其他应付款。

财政部国家税务总局关于股改及合资铁路运输企业房产税城镇土地使用税有关政策的通知财税[2009]132号字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财政局：为支持铁路股份制改革和合资铁路发展，经国务院批准，现对股改铁路运输企业和合资铁路运输公司房产税、城镇土地使用税有关政策明确如下：对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征收房产税和城镇土地使用税。

其中股改铁路运输企业是指铁路运输企业经国务院批准进行股份制改革成立的企业；合资铁路运输公司是指由铁道部及其所属铁路运输企业与地方政府、企业或其他投资者共同出资成立的铁路运输企业。

请遵照执行。

财政部国家税务总局二〇〇九年十一月二十五日抄送：铁道部，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处，各省、自治区、直辖市、计划单市国家税务局。

财政部国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围的补充通知财税[2006]17号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据铁路运输体制改革情况，现将享受免征房产税、城镇土地使用税政策的铁道部所属铁路运输企业的范围补充通知如下：一、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属铁路运输企业是指铁路局及国有铁路运输控股公司(含广铁<集团>公司、青藏铁路公司、大秦铁路股份有限公司、广深铁路股份有限公司等，具体包括客货、编组站，车务、机务、工务、电务、水电、供电、列车、客运、车辆段)、铁路办事处、中铁集装箱运输有限责任公司、中铁特货运输有限责任公司、中铁快运股份有限公司。

二、本通知自发文之日起执行。

《财政部国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围及有关问题的通知》(财税[2004]36号)第一条停止执行。

此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。

财政部国家税务总局二○○六年三月八日关于铁路系统企业征免房产税城镇土地使用税的通知辽地税发[2004]126号各市地方税务局：根据《财政部国家税务总局关于调整铁路系统房产税城镇土地使用税政策的通知》（财税[2003]149号）和《财政部国家税务总局关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围及有关问题的通知》（财税[2004]36号）规定，现对铁路系统使用的房产和土地征免房产税城镇土地使用税（以下简称“两税”）问题明确如下：一、铁路多种经营企业使用的房产和土地均应征收“两税”。

个体工商户税费优惠政策汇总解析100【享受主体】个体工商户【优惠内容】2021年1月1日至2022年12月31日，对个体工商户经营所得年应纳税所得额不超过100万元的部分，在现行优惠政策基础上，减半征收个人所得税。

【享受条件】1.不区分征收方式，均可享受。

2.在预缴税款时即可享受。

3.按照以下方法计算减免税额：减免税额=（个体工商户经营所得应纳税所得额不超过100万元部分的应纳税额-其他政策减免税额×个体工商户经营所得应纳税所得额不超过100万元部分÷经营所得应纳税所得额）×（1-50%）。

4. 减免税额填入对应经营所得纳税申报表“减免税额”栏次，并附报《个人所得税减免税事项报告表》。

【政策依据】1.《财政部税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（2021年第12号）《国家税务总局关于落实支持小型微利企业和个体工商户发展所得税优惠政策有关事项的公告》（2021年第8号）【享受主体】个体工商户【优惠内容】自2022年1月1日至2024年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

个体工商户已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受此项优惠政策。

【享受条件】个体工商户按照各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定的税额幅度，享受税收优惠。

【政策依据】《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）【享受主体】安置残疾人的单位和个体工商户【优惠内容】对安置残疾人的单位和个体工商户（以下称纳税人），实行由税务机关按纳税人安置残疾人的人数，限额即征即退增值税的办法。

税收自查报告税收自查报告「篇一」一、《税收缴款书（银行经收专用）》第一至六联下端各栏式样依次为：《税收缴款书（银行经收专用）》一式六联。

各联用途为：第一联（收据）国库（银行）收款盖章后退缴款单位（人）作完税凭证，用于汇总缴库的，作基层税务机关税收会计凭证（代征代售人、扣缴义务人开具的，此联结报缴销给基层税务机关）。

本联次套印国家税务总局统一制发的税收票证监制章（白纸黑油墨）；第二联（付款凭证）缴款单位（人）的支付凭证，开户银行作借方传票（白纸蓝油墨）；第三联（收款凭证）收款国库作贷方传票（白纸红油墨）；第四联（回执）国库收款盖章后退税务机关作税收会计凭证（白纸紫油墨）第五联（报查）国库（银行）收款盖章后退基层税务机关作税收会计凭证，用于汇总缴库的，退基层税务机关定期上报县级税务机关备查（白纸绿油墨）；第六联（存根）基层税务机关留存。

自行开票的，由缴款单位（人）送基层税务机关（白纸紫油墨）。

二、《税收缴款书（税务收现专用）》《税收缴款书（税务收现专用）》一式三联。

各联用途为：第一联（收据）交纳税人作完税凭证，本联次套印国家税务总局统一制发的税收票证监制章（白纸黑油墨）；第二联（报查）定期上报县级税务机关备查（白纸绿油墨）；第三联（存根）基层税务机关留存作税收会计凭证（白纸紫油墨）。

三、《税收缴款书（代扣代收专用）》《税收缴款书（代扣代收专用）》一式三联。

各联用途为：第一联（收据）交纳税人作完税凭证，本联次套印国家税务总局统一制发的税收票证监制章（白纸黑油墨）；第二联（报查）报税务机关作税收会计凭证（白纸绿油墨）；第三联（存根）扣缴义务人留存（白纸紫油墨）。

四、《税收电子缴款书》《税收电子缴款书》基本电子信息要素应当包括：数据电文税收票证号码、填发日期、缴款单位（人）识别号、缴款单位（人）名称、开户银行、账号、税款限缴日期、收款国库、预算科目编码、预算级次、品目、税率或单位税额、税款所属时期、实缴金额、征收机关、填票人等。

[纳税辅导]解决⾦三系统申报常见问题简易操作指南由于⾦三系统更新升级较快，以上操作指南仅供参考，实际情况以到主管税务机关办理为准。

⼀、税（费）种认定1、问题：纳税⼈通过“⾦税三期个⼈所得税代扣代缴系统”或者在窗⼝申报个税（⼯资薪⾦）时，提⽰“申报期内⽆该税种认定，请联系管理员”。

答复：请联系管理员将个税⼯资薪⾦的“征收代理⽅式”认定为“代扣代缴”。

⼆、纳税申报2、问题：纳税⼈对以往属期的未申报记录进⾏补申报但⽆法申报。

答复：先联系管理员检查税种认定情况，对税种认定不存在问题的，纳税⼈可通过“⽹报系统”的“分税种申报表”进⾏以前属期申报（⾮当期申报⽆法通过“待申报”取得应申报信息）。

3、问题：实⾏按次申报的，纳税期限多长？答复：⽬前按次申报的纳税期限为15天，即从申报当天开始15⽇内应当缴纳。

特别注意，按次申报缴纳时间与按⽉申报的缴纳时间不同步，有可能逾期被加收滞纳⾦，或跨⽉缴纳，因此，提醒纳税⼈申报后应及时缴纳。

4、问题：⾦税三期正式运⾏后，实⾏定期定额征收纳税⼈纳税申报有何变化？答复：1、与税务机关签订三⽅划缴协议实⾏批扣划缴的，仍实⾏简易申报办法；2、未与税务机关签订三⽅划缴协议的，应使⽤《定期定额纳税申报表》申报；3、定额执⾏期结束后应填报《定期定额分⽉汇总申报表》。

5、问题：定期定额户如何实现超定额补税？答复：分两种情况：（1）如果是⾦三上线后征收的定期定额户的税款，通过“申报错误更正”模块，调⽤“定期定额纳税申报表”来进⾏全量更正，重新申报，实现超定额补税。

（2）如果是旧系统迁移的数据，通过“申报错误更正”模块，调⽤“通⽤申报表（税及附征税费）”来进⾏全量更正，重新申报，实现超定额补税。

6、问题：定期定额纳税⼈进⾏申报时候打开定期定额申报表，或者变更时候调⽤通⽤申报表或者定期定额申报表时，经常出现计税依据，税率或者税额有错，怎么办？答复：对于通过“定期定额户⾃⾏申报”模块，或者“申报错误更正”模块调⽤申报表的操作⽅式，会出现该问题，需联系管理员重新核定定额即可解决。

2010年5月例会材料税政问题解答1.租赁户外广告位记租赁费还是广告费？答：《营业税税目注释（试行）》规定，租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。

融资租赁，不按本税目征税。

广告业，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式为介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事项进行宣传和提供相关服务的业务。

从费用发生的根源和性质分析，一般的经营租赁侧重于租赁物本身直接使用，广告位的租赁中，租赁物是广告宣传内容的载体，租赁者不直接使用租赁物本身。

广告位的租赁费实质是广告费，应按广告宣传费的税收规定在企业所得税税前扣除。

2.关联企业物业费是否征税产权人自已盖的楼，盖完楼之后将其中的一层作为自己经营使用，并找自己的全资子公司作物业公司，问物业公司对产权人使用的房子是否应该收取物业费？该笔物业费算不算物业公司的营业税收入？因为该物业公司对整个大厦提供物业服务，所以应该对产权人收取物业费；在物业公司提供服务应该取得而未取得收入的情况下，主管税务机关有权进行调整。

尤其是关联企业之间，根据新的《营业税暂行条例》规定，关联企业之间往来应该按照非关联企业独立记账的原则来进行收费，所以对你企业应该按照对其他企业收费的原则进行收费。

收取的物业费应该并入到营业税的计税依据中。

3.诚意金是否征税房地产开发企业销售房屋时收取了一笔诚意金，待业务成交后再退还此笔款项，企业取得时是否需要缴纳营业税？房地产开发企业取得的属于预收性质的款项都应缴纳营业税。

企业取得此笔诚意金时应按照规定缴纳营业税，如果最终退还此笔款项时应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

4.提前解除租房合同取得的违约金是否应交营业税、房产税？我公司与某企业签订租房协议，协议规定租期5年，每提前1年解除合同的支付对方10万元违约金，现某企业要求与我公司提前解除合同，并赔偿我公司30万元，请问我公司取得的上述违约金是否应交营业税、房产税？答：房产税是以房屋为征税对象的。

２０２０年４月第３８卷第２期陕西理工大学学报(社会科学版)ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｈａａｎｘｉＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ(ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ)Ａｐｒ.２０２０Ｖｏｌ.３８㊀Ｎｏ.２我国房地产税试点改革分析及启示以沪渝房产税试点改革为例卢㊀阳ꎬ㊀蒋㊀莉(１.陕西理工大学管理学院ꎬ陕西汉中７２３０００ꎻ２.国家税务总局镇巴县税务局ꎬ陕西汉中７２３６００)[摘要]㊀为落实十八届三中全会逐步提高直接税比重的改革目标ꎬ房地产税改革成为当前税制改革的主要税种之一ꎮ房地产税改革和房产税沪渝试点的财税改革逻辑类似ꎬ通过对沪渝房产税改革试点的成效进行实证分析ꎬ发现沪渝房产税改革试点对调控房价㊁增加财政收入㊁调节收入分配等三大政策目标的实际效果均不显著ꎮ从房价构成的金融逻辑来看ꎬ房地产税改革应当淡化房地产税调控房价的政策目标ꎻ从地方财政收入的逻辑来看ꎬ房地产税暂时无法成为地方财政收入的主要来源ꎻ从房地产税改革主要功能来看ꎬ我国房地产税立法应当以推动税收法定㊁整合房地产税种㊁优化税制为主要的改革目标ꎮ[关键词]㊀房地产税ꎻ物业税ꎻ税制改革ꎻ房价调控[中图分类号]Ｆ８１２.４２㊀㊀㊀㊀[文献标识码]Ａ㊀㊀㊀㊀[文章编号]２０９６￣４００５(２０２０)０２￣０００７￣０７㊀㊀[收稿日期]２０１９￣１０￣２５㊀㊀[修订日期]２０２０￣０２￣２８㊀㊀[作者简介]卢阳(１９８７ )ꎬ男ꎬ江苏南京人ꎬ经济学博士ꎬ陕西理工大学管理学院讲师ꎬ硕士研究生导师ꎬ主要从事税收理论与政策研究ꎻ蒋莉(１９８９ )ꎬ女ꎬ陕西汉中人ꎬ经济学学士ꎬ国家税务总局镇巴县税务局干部ꎮ㊀㊀[基金项目]２０１８年陕西教育科学 十三五 规划课题 跨专业知识结构的特殊课程教学模式改革 以«国际财务管理»为例 (ＳＧＨ１８Ｈ１４８)ꎻ陕西理工大学科研计划资助项目 地方税权配置问题研究 (ＳＬＧＱＤ２０１７－２４)２０世纪９０年代末ꎬ我国住房制度进行了重大改革ꎬ商品房交易市场初步形成ꎬ受 炒房 等因素影响ꎬ房价进入快速上升通道ꎮ孟定定(２０１１)认为ꎬ 炒房 并非单纯的经济产业问题ꎬ为了稳定社会㊁抑制 炒房 ꎬ国家需要通过政治手段抑制房价[１]ꎮ因此ꎬ２００３年ꎬ十六届三中全会提出了开征 物业税 ꎬ以实现对居民持有房产进行征税的目的ꎮ２０１０年ꎬ国务院以 逐步推进房产税改革 的方案替代了新开征 物业税 ꎬ并于２０１１年分别在上海㊁重庆开始房产税改革试点ꎮ房产税改革增加了房产持有环节的税收负担ꎬ但是却难以理顺整个房地产行业的各种税费关系ꎬ无法解决房产税重复征税的难题ꎬ因此ꎬ房产税改革始终无法达成税收立法的基本条件ꎮ２０１３年ꎬ十八届三中全会提出了落实税收法定原则的时间表ꎬ为了按期落实税收法定原则ꎬ房产税试点改革被叫停ꎬ取而代之的是以整合房地产行业相关税种的系统性改革 房地产税改革ꎮ需要指出的是ꎬ房地产税改革与房产税改革最大的不同主要集中在相关税费的整合和协调ꎬ避免重复征税ꎬ但是ꎬ对居民房产持有环节征税的这一基本目标始终是一致的ꎮ从理论上而言ꎬ对居民房产持有环节征税可以起到调控房价㊁增加财政收入㊁调节收入分配的作用ꎬ因此ꎬ分析沪渝房产税改革试点的实际成效可以对上述观点进行验证ꎬ进而为科学设计房地产税税制提供重要参考ꎮ７一、我国房地产税改革概述(一)我国现行房地产行业涉及的主要税种如图１所示ꎬ我国房地产行业相关税种根据房产取得㊁交易和保有等环节ꎬ涉及契税㊁印花税㊁增值税㊁所得税㊁土地增值税㊁城市维护建设税㊁教育附加费㊁房产税㊁城镇土地使用税和耕地占用税等十个税种ꎮ图１㊀我国房地产行业流通环节和保有环节涉及税种我国房地产行业税制存在 重流轻存 的特点ꎮ如图１所示ꎬ流通环节涉及税种共７种(其中印花税在取得㊁交易环节各征收一次)ꎬ保有环节涉及的相关税种只有３种ꎮ如图２所示ꎬ在税收贡献率方面ꎬ流通环节的税负水平也明显高于保有环节ꎬ且差距呈逐渐扩大趋势ꎮ图２㊀我国房地产税流通环节和保有环节税负比较㊀㊀㊀㊀数据来源:财政部官网提供数据汇总整理㊀㊀(二)我国房地产税改革中核心税种的表述演化在我国房地产税变革过程中ꎬ政府关于房地产税的政策文本表述不尽相同ꎬ关于表述变化的话语分析在公共政策的研究当中有着重要的地位ꎬ表述的变化可以在一定程度上反映政策的变迁ꎮ８１.我国现行房产税的起源与内涵我国房产税的提法最早出现在１９５０年１月政务院颁布的«全国税政实施要则»ꎬ随着计划经济时代税务部门的解散而消失ꎮ１９８６年ꎬ«房产税暂行条例»的出台恢复了该税种ꎮ我国现行的房产税与国际上较为普遍的不动产税有着较为明显的两大差别:一是我国现行房产税对保有环节的征收力度较弱ꎬ特别是对个人非营业性住房免税ꎬ而国外的不动产税主要课税对象就是保有环节的房产ꎻ二是我国房产税计税依据是在房产原值的基础上得出的ꎬ而其他国家的不动产税一般采用评估价值ꎮ这两个差别也成为近年来我国房地产税改革的重点ꎮ２.对房产保有环节征收的物业税２００３年ꎬ十六届三中全会通过的«中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定»提出 实施城镇建设税费改革ꎬ条件具备时对不动产开征统一规范的物业税ꎬ相应取消相关收费 ꎮ２００６年 十一五规划纲要 提出 改革房地产税收制度ꎬ稳步推进物业税并取消有关收费ꎮ 这也是当前房产税改革ꎬ对持有房产征税的起源ꎮ但是ꎬ 物业税 对于我国现行税制而言属于新税种ꎮ虽然ꎬ１９８５年全国人大对国务院授予工商税立法权ꎬ但是ꎬ截止２０１０年ꎬ授权立法已经运行了二十多年ꎬ全国人大已经具备税收立法的能力ꎬ适时收回国务院税收立法权ꎬ推进税收法定已经成为学界共识ꎮ在这样的背景下ꎬ无论是全国人大ꎬ还是国务院主导 物业税 等新税种立法ꎬ在时机上都显得过于敏感ꎮ３.融合了物业税性质的沪渝房产税改革试点２０１０年后在新税立法压力巨大的情况下ꎬ２０１１年上海㊁重庆两市开始推行房产税试点ꎬ从此官方口径下的 物业税 完全被 房产税试点 所取代ꎮ实质上ꎬ房产税试点是物业税改革的延续ꎬ其主要内容都是对保有环节的房产征税ꎮ但是ꎬ沪渝房产税改革试点对于征税对象和计税依据的政策制定主体是地方政府ꎬ根据税收法定原则ꎬ税收要素的变更需要通过全国人大进行立法ꎮ因此ꎬ沪渝房产税改革试点的合法性也始终受到社会各界的质疑ꎮ４.承担简并税种任务的房地产税改革２０１３年ꎬ十八届三中全会提出要落实 税收法定 原则ꎬ要求 将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范 ꎬ国家紧急叫停了房产税试点范围的扩大ꎬ首次提出房地产税立法ꎮ２０１５年ꎬ第十二届全国人民代表大会第三次会议对«立法法»进行修订ꎬ将税收立法作为专项列出ꎬ并细化了 税种的设立㊁税率的确定和税收征收管理等税收基本制度 都要通过立法确定ꎮ因此ꎬ通过行政法规在现有房产税基础上进行要素修改几乎不再可能ꎮ按照税收法定原则ꎬ梳理房地产相关税费ꎬ简并税费ꎬ形成税目㊁税基㊁税率明确的新税种成为房地产税改革的唯一路径ꎮ２０１５年至今ꎬ房地产税连续４年被列入人大常委会的立法预备项目ꎮ二、沪渝房产税改革试点与成效２０１１年的上海㊁重庆的房产税改革试点是我国房地产税制改革的标志性事件ꎬ是突破现有税制ꎬ对保有房产进行征税的大胆尝试ꎮ沪渝房产税改革试点的政策目标与当前房地产税改革的政策目标基本一致ꎬ其性质属于房地产税改革的公共政策 风洞试验 ꎬ为房地产税改革积累经验ꎬ控制改革风险ꎬ降低改革成本ꎮ(一)沪渝房产税改革试点的经济背景如表１所示ꎬ自１９９９年国家全面取消福利分房后ꎬ我国房地产市场价格进入上升通道ꎮ２００８年底至２０１１年出现了一个小周期ꎬ其中２００９年的房价增速达到了近十年的峰值２３.１８％ꎬ商品房销售面积２００９年３月 ２０１１年３月实现同比连续上涨２５个月之久ꎮ２０１０年ꎬ国务院出台 国十一条 ꎬ并将财政政策和货币政策调整为双紧模式ꎬ以期抑制房价ꎬ缓解经济过热现象ꎮ２０１１年ꎬ国务院又出台 新国十条 ꎬ继而在上海㊁重庆两地开展房产税试点ꎬ希望通过税收手段对房地产市场进行宏观调控ꎮ９表１㊀２００２年至２０１７年全国商品房均价与增速统计表年份全国均价(元)上海(元)重庆(元)全国均价增速２００２２２５０４１３４１５５６㊀２００３２３５９５１１８１５９６４.６２％２００４２７７８５８５５１７６６１５.０８％２００５３１６８６８４２２１３５１２.３０％２００６３３６７７１９６２２６９５.９１％２００７３８６４８３６１２７２３１２.８７％２００８３８００８１９５２７８５－１.６８％２００９４６８１１２８４０３４４２１８.８２％２０１０５０３２１４４６４４２８１６.９８％２０１１５３５７１４６０３４７３４６.０７％２０１２５７９１１４０６１５０８０７.４９％２０１３６２３７１６４２０５５６９７.１５％２０１４６３２４１６７８７５５１９１.３８％２０１５６７９３２０９４９５４８６６.９０％２０１６７４７６２４７４７５４８５９.１４％２０１７７８９２２３８０４６７９２５.２７％㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理(二)沪渝房产税改革试点的税收政策上海房产税试点政策主要是针对本市居民新购二套及以上住房和非本市居民新购住房的征税ꎮ计税基础在交易价格的基础上减按７０％计算ꎮ总共设定了两档税率ꎬ对于交易价格低于上年度交易均价２倍以下的适用低档税率０.４％ꎬ其他都适用高档税率０.６％ꎮ税收优惠主要考虑本市居民基本住房需求和对高层次人才的倾斜ꎮ如表１所示ꎬ重庆试点分为２０１１年和２０１７年两个版本ꎮ２０１７版政策对于征税对象的范围进行了适度扩大ꎬ由 三无 人员购买二套及以上住房扩大为新购ꎮ对于税率ꎬ两个版本的差别不大ꎮ在税收优惠方面ꎬ对于在试点实施前拥有的独栋住宅享有免税面积为１８０平方米ꎬ新购的独栋和高档住宅免税面积均为１００平方米ꎬ 三无 个人不再属于三无情况的当年可予以退税ꎮ表２㊀重庆市房产税试点税率表㊀㊀(三)沪渝房产税改革试点的实施效果１.对调控房价作用有限如图３与图４所示ꎬ２０１１年上海㊁重庆房产税改革试点实行后短期内新建商品住宅销售价格小幅下跌ꎬ但是ꎬ在之后的两年时间里新建商品住宅销售价格仍然处于长期上涨趋势ꎮ可以说ꎬ房产税改革试点对于调控房价而言是有一定效果的ꎬ但总体效果比较有限ꎮ０１２.对增加财政收入作用不明显在财政收入方面ꎬ从房地产税收收入来看ꎬ上海与重庆的房产税税收收入一直呈稳定增长状态ꎮ上海试点前五年(２００７ ２０１１)收入复合增速为１２.０１％ꎬ试点后五年(２０１２ ２０１６)复合增速为１９.１１％ꎻ重庆试点前五年(２００７ ２０１１)税收复合增速为２６.８５％ꎬ试点后五年(２０１２ ２０１７)复合增速为２２.５４％ꎬ增速反而有所降低ꎮ综合来看ꎬ房产税改革试点后两地税收增速没有显著提升ꎮ图３㊀上海市试点前后新建商品住宅销售价格指数(上月＝１００)㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理图４㊀重庆市试点前后新建商品住宅销售价格指数(上月＝１００)㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理㊀㊀从房产税占地方财政收入比重来看ꎬ试点后次年两地税收占比都有所提高ꎮ如图５所示ꎬ上海的房产税占地方财政收入比重从２０１１年的２.３２１７％提升到２０１２年的２.７０１１％ꎬ提升了０.３７４０％ꎬ但是ꎬ此后上海税收比重再次下滑至试点前水平ꎬ未能延续增长ꎻ如图６所示ꎬ重庆的房产税占地方财政收入比重从２０１１年的２.３７１１％提升到２０１２年的２.８２７３％ꎬ提升了０.４５６２％ꎮ总体来说ꎬ由于试点地区窄税基㊁低税率的特点ꎬ房产税试点对地方财政贡献程度有限ꎮ３.在调节收入分配方面没有显著作用我国房产税改革的初衷是通过对保有环节特别是高收入群体拥有多套住房的征收较重的房产税ꎬ通过降低房地产市场需求ꎬ增加市场供给(短期供给)等办法ꎬ从而起到抑制房价㊁调节收入分配的作用ꎮ由于我国近年来房价上涨主要是经济增长和城市化进程的加快所带来的刚需支撑ꎬ所以长期来看１１房地产市场的刚性需求暂时不会改变ꎬ长期供给也不会有趋势性的转变ꎬ长期内抑制房价的目的难以通过房产税试点实现ꎬ加之房产持有成本的增加反而会导致中低阶层住房压力的增加ꎮ刘甲炎(２０１４)通过ＤＤＤ(三重差分)和ＤＩＤ(双重差分)对房产税改革中中低收入水平居民储蓄行为进行了实证研究ꎬ实证结果显示试点地区居民收入储蓄水平比其他地区平均水平高出了８.６６７％ꎬ最终验证了房产税试点导致中低收入水平居民福利丧失[２]ꎮ图５㊀上海市试点前后５年房产税收入占地方财政税收收入比例变化㊀㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理图６㊀重庆市试点前后５年房产税收入占地方财政税收收入比例变化㊀㊀㊀㊀数据来源:国家统计局官网数据汇总整理三、对我国房地产税制改革的启示房地产税改革和房产税沪渝试点的财税改革逻辑类似ꎬ房地产税难以承担调控房价㊁增加财政收入㊁调节收入分配等政策目标ꎮ因此ꎬ我国房地产税立法改革应以完善税收立法制度㊁整合税种㊁优化税制为主要的立法目标ꎮ(一)应当淡化房地产税调控房价的政策目标房价的变化主要由人口密度和资本密度两大因素影响ꎮ人口密度的增加势必增加资本密度ꎬ而资本密度的增加则会增加就业机会㊁加快城市经济发展㊁提升劳动回报水平ꎬ进一步推动人口增长ꎮ因此ꎬ部分城市会随着人口密度和资本密度的增加ꎬ房价呈现刚性增长ꎮ金融工具的介入ꎬ特别是杠杆类金融工具的介入会对房地产市场的资本流动产生显著影响ꎬ进而引发房价变动预期ꎬ加剧地区间的房价波动ꎮ与之相比ꎬ税收作为稳定的价格要素ꎬ虽然在短期内会对资本流向产生一定影响ꎬ影响房价ꎬ但是ꎬ ２１税收却不是资本流动和人口流动的决定性因素ꎬ税收不具备长期影响房价的能力ꎬ日本㊁韩国以及我国沪渝的房产税改革试点的实际情况均证明了通过房地产税立法调控房价ꎬ实际作用有限ꎮ因此ꎬ房地产税改革应当淡化房地产税调控房价的政策目标ꎮ(二)房地产税暂时无法成为地方财政收入的主要来源目前我国地方财政收入的主要来源主要有三个方面:税收㊁国有土地出让和财政拨款ꎮ当前房地产税改革主张在房地产保有环节实现 宽税基㊁强征管 的改革导向ꎬ进而增加地方税收收入ꎬ但是ꎬ将房地产税发展成为地方财政主要来源的税种仍然比较困难ꎮ结合我国地方财政状况来看ꎬ目前我国地方政府债务压力巨大ꎬ而缓解债务压力最有效㊁最直接的方法就是实行土地财政ꎮ唐云锋㊁马春华(２０１７)提出ꎬ地方政府为缓解财政压力ꎬ有动机增加土地财政收入ꎬ提高房价从而征收更多房地产税ꎻ地方政府提高土地出让价格ꎬ会间接提高房价ꎬ因此ꎬ地方政府财政压力不仅直接提升房价ꎬ还通过土地财政固化了 房价棘轮效应 [３]ꎮ就我国进行房地产税改革的目标而言ꎬ是要通过对保有环节征税ꎬ增加房产持有成本ꎬ从而抑制房价过快增长ꎬ为房地产市场降温ꎮ这一宏观调控目标的实现势必影响土地和房产价格的增长ꎬ会加重地方财政压力ꎮ正如朱为群等(２０１５)的研究表明ꎬ地方税的主要定位应该是为地方财政筹措资金ꎬ而不是作为宏观调控的手段[４]ꎮ房地产税改革和地方财政的职能与逻辑形成了 悖论 ꎮ因此ꎬ房地产税暂时无法成为地方财政收入的主要来源ꎮ(三)房地产税立法应当以推动税收法定㊁整合房地产税种㊁优化税制为主要的改革目标目前ꎬ我国的房地产税制存在 以租代税㊁以费代税㊁以费挤税㊁以税代租 的现象ꎬ混淆了房地产税制中税㊁费㊁租之间的关系ꎮ按照我国全面实现税收法定的财税体制改革目标ꎬ应当以房地产税改革为契机ꎬ全面推动我国房地产行业的清费立税ꎮ鉴于我国房地产税对增加地方财政收入和房地产价格宏观调控的作用有限ꎬ房地产税立法的重点应当以整合现有税种㊁优化税制为主要目标ꎮ首先ꎬ通过房地产税改革ꎬ整合原有房产税㊁城镇土地使用税㊁耕地占用税和土地增值税ꎬ实现 简税制 ꎮ其次ꎬ通过增加对房产保有环节征税ꎬ强化征管ꎬ实现 宽税基 ꎮ最后ꎬ通过对纳税人收入状况进行精准识别ꎬ强化房地产现值的评估能力ꎬ结合金融市场和经济发展的实际动态调整房地产税的免征额㊁累进税率和税收优惠ꎬ实现中低收入群体的 低税负 ꎮ[㊀参㊀考㊀文㊀献㊀][１]孟定定.论中国房地产过热:形成机理㊁影响及对策[Ｄ].南京:南京大学ꎬ２０１１:１１￣１２.[２]刘甲炎.我国房产税改革效果评估及对居民储蓄行为的影响研究[Ｄ].武汉:华中科技大学ꎬ２０１４:７６￣８９. 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