「经典案例」最高法院：执行程序中抵押权人如何应对抵押物上的租赁负担附最新5个典型案例裁判观点

抵押权与租赁权的优先性问题（案例分析-051210论文）（大全）第一篇：抵押权与租赁权的优先性问题(案例分析-051210论文)（大全）金融担保抵押权与租赁权的优先性问题蔡凌波律师一、案情简介：2001年，佛山某房地产开发有限公司（下称“房地产公司“）开发某商业地产项目，为取得贷款资金周转，该房地产公司向某银行佛山市分行（下称“银行”）申请贷款，并承诺以其开发的部分商铺进行抵押。

银行经审查后，同意贷款1000万元人民币，贷款期限为三年，房地产公司以其经评估的商铺资产作为贷款抵押，双方签署了《抵押贷款合同》，并到房地产管理部门办理了抵押登记，银行取得了抵押登记的《他项权利证书》。

2002年，房地产公司在商业广场正式运营后，将商铺出租不同经营者经营，其中某百货经营有限公司（下称“百货公司”）租赁了房地产公司约2000平方米的商铺经营超级市场。

双方签署《租赁合同》，租赁期限6年，租赁期内如房地产公司转让商铺产权，应提前30日书面通知百货公司，百货公司在同等条件下享有优先购买权。

房地产公司没有告知百货公司租赁商铺已经抵押给银行的情况。

2004年，房地产公司向银行的借款到期，房地产公司无法按期还贷。

银行向法院提起诉讼，请求法院判决房地产公司偿还借款本息、违约金等，并就房地产公司提供抵押商铺拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。

法院判决银行胜诉，房地产公司须立即偿还银行逾期欠款，银行对抵押物享有优先受偿权。

后房地产公司仍无资金还款，银行向法院申请强制执行。

法院受理后，对抵押商铺进行评估拍卖，通知可以参与竞买，如百货公司未能竞买所得，则必须限期搬迁。

由于搬迁对百货公司影响极大，百货公司向法院提出执行异议，请求法院裁判百货公司可以继续使用租赁商铺位。

法院组织了执行听证对其异议进行审理。

二、本案涉及的主要法律问题本案争议是已经抵押的财产出租后，发生债权人实现抵押权时，承租人可否以其租赁权对抗抵押权人的法律问题。

百货公司向法院提出执行异议认为：百货公司向房地产公司合法租赁商铺，并如期交租，没有任何违约行为。

最高院：抵押权人应当对设押房屋的出租、出售情况进行充分的现场调查，否则可能影响抵押效力追寻法律适用的精义洞悉法律行为的规范用逻辑和经验去感知法律生命的温度往期文章精选1.最高院判例|| 上市公司提供“暗保”的法律效力如何认定2.最高院：轮候查封不属于正式查封，债务人以轮候查封超标的额为由而提出异议时不予支持3.深圳法院：上市公司实际控制人之股票可以通过网络拍卖进行处置，并不受《减持规定》的限制4.最高院：抵押权人同意抵押人销售抵押物的情况下，抵押权消灭5.最高院判例|| 当他项权证记载的债权数额与担保合同约定的担保范围不一致时真的应当以他项权证记载的债权数额为限优先受偿吗？6.最高院：在无商品房预售许可证的情况下，消费者所签订的商品房买卖合同不能对抗人民法院的查封效力7.最高院：债权人仅通过一般快递公司邮寄催收通知而无法确认送达时不能产生诉讼时效中断的效力8.最高院：银行为收回贷款而虚假陈述其债务人的经营状况骗取过桥资金转嫁风险的行为构成侵权9.最高院：经法律文书确认的不动产物权所有人即使未经过户登记亦可对抗针对名义物权所有人的强制执行10.最高院：执行标的流拍后即使申请执行人不接受以物抵债，该标的财产也并不因此而丧失可执行性11.最高院：小区车位在无法办理产权登记成为专有部分时应当属于业主共有12.最高院：在保证人签名真实的情况下，不管其所签署的借款合同是否存在事后补写，担保人均应承担保证责任。

13.最高院：父母以未成年子女名义购买并登记为子女所有的房屋能否因父母债务而被强制执行？14.最高院：上市公司股权的隐名代持行为应属无效。

15.最高院：公司账户与股东账户之间存在大量、频繁的资金往来可能导致股东对公司债务承担连带责任。

16.最高院：虽然离婚协议约定原共有房产归配偶一方所有，但双方未进行转让登记时则不产生物权的转让效力，该房产仍属于夫妻共同所有。

以下正文裁判要旨在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是抵押物的所有权人，抵押物是否存在其他真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。

办案指南：应对在先登记最高额抵押权，申请执行人的“三阶段八步法”《民法典》第420条对最高额抵押权概念进行了定义，即为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

在申请执行人遭遇在先登记的最高额抵押权时，笔者总结了三阶段八步法予以应对，即前（第一阶段：釜底抽薪破解最高额抵押权：核实基础法律关系、查实最高抵押权信息、确认抵押合同与主合同的对应性）、中（第二阶段：框定最高额抵押权中可优先受偿的债权数额：核实借款是否发放在抵押期间、借款是否在抵押合同范畴内）、后（第三阶段：最高额抵押权优先受偿范围不包括利息等附属债权：优先受偿范围不包括利息等附属债权的实务总结）三阶段八步法应对在先顺位权利人，力争取得良好效果，最大程度维护委托人合法利益。

- 1 -釜底抽薪破解最高额抵押权（前）1. 核实有无基础法律关系最高额抵押权的设立以基础法律关系的有效为前提，当基础法律关系不存在或无效时，最高额抵押权不成立，否则构成虚假的抵押担保，为了代理申请执行人扫清障碍，律师可以核查到底有无真实的债权债务关系，比如调取交易的银行流水，查询是否存在真实的借贷关系。

如果没有真实的交易，那么不发生实际的债权债务关系，后续最高额抵押权也就没有实现的条件（注：在最高额抵押权决算期到来之前，即便在此期间发生的债权因清偿、抵销等原因而消灭，实际的债权额为零，最高额抵押权也依旧有效存在[1]）。

根据《民法典》第三百八十八条“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。

担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。

担保合同是主债权债务合同的从合同。

主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。

”的规定，主合同无效或不成立的，从合同也无效或不成立，推之当无基础法律关系存在时，也就无所谓最高额抵押权的存在。

论我国不动产强制拍卖中权利负担问题的处理随着我国房地产市场的飞速发展，不动产强制拍卖成为了一种非常普遍的现象。

在不动产强制拍卖的过程中，我们经常遇到的一种问题是权利负担问题，即被拍卖的不动产是否存在其他人的权利负担。

这种权利负担可能包括抵押、查封、租赁等，对于购买者来说，这些权利负担可能会带来不小的风险。

因此，如何处理这种权利负担问题成为了一个非常重要的问题。

首先，我们来看一下权利负担的种类。

一般来说，权利负担分为以下几种：1. 抵押：抵押是指债务人为了向债权人提供担保而将其房产或其他不动产财产抵押给债权人的行为。

在不动产强制拍卖中，如果该物业存在抵押，购买者需要考虑到抵押是否有效、抵押权是否优先等问题。

2. 查封：查封是指司法机关为了保证诉讼财产的安全、及时足额实现其价值，采取的一种保全措施。

在不动产强制拍卖中，如果该物业存在查封，购买者需要注意是否有解除查封的可能性。

3. 租赁：租赁是指出租人将不动产财产租赁给承租人，承租人支付租金的行为。

在不动产强制拍卖中，如果该物业存在租赁，购买者需要注意租赁是否合法，是否有解除租赁的可能性。

其次，我们来看一下如何处理权利负担问题。

一般来说，处理权利负担问题有以下几种方式：1. 清理权利负担：在拍卖前，可以通过法律途径清理掉在被拍卖物业上的权利负担。

这样可以最大限度地保护购买者的利益。

2. 公示权利负担：在拍卖时，应在公告中清楚地列出被拍卖物业上的所有权利负担。

这样可以让购买者知晓风险，在出价时可以考虑到这些权利负担的影响。

3. 拍卖价格优化：如果被拍卖物业存在权利负担，可以通过调整拍卖底价等方式，降低被拍卖物业的市场风险，从而吸引更多的购买者参与竞拍，提高成交率。

最后，我们来看一下几个具体案例：案例一：李某购买一处别墅时，发现该别墅存在抵押权利负担。

为了避免风险，李某通过法律途径清理了这种抵押权利负担，并最终顺利地购买到了这处别墅。

案例二：张某在竞拍一处商铺时，发现该商铺存在租赁权利负担。

江苏高院最新意见：唯一一套房执行、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题江苏高院最新意见：唯一一套房执行、抵押权优先受偿范围、先查封与优先权对抗、抵押遇见租赁等问题江苏省高级人民法院执行局关于印发《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》等指导意见的通知各市中级人民法院执行局、各基层人民法院执行局：为解决执行实践中较为突出的问题，统一全省法院的执行尺度，省法院执行局在充分调研的基础上制定了《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》、《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》、《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》、《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》。

现印发给你们，供办案时参考。

实践中如有问题，请及时报告我局。

附件：1、关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答2、关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答3、关于抵押债权优先受偿范围的补充解答4、关于执行“唯一住房”相关问题的解答江苏省高级人民法院执行局2015年11月24日附件1：关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答执行实务中首查封普通债权法院(以下简称普通债权法院)在扣除执行费用、优先债权后无剩余变价款可分配，往往怠于启动变价程序，而进入执行程序的在先轮候优先债权执行法院(以下简称优先债权法院)对查封房地产因没有处分权只能等待首查封普通债权法院处分，所涉执行案件中止执行程序，导致有财产可供执行案件债权人的债权无法得到清偿，如何打破这种执行僵局，公平保护各方债权人的合法利益和提高执行效率，现就相关问题作出解答，供实践中参照执行。

一、普通债权法院与优先债权法院之间如何确定查封房地产的处分法院？普通债权法院与优先债权法院均系江苏法院的，应当由已经进入执行程序且享有优先债权的在先轮候执行法院负责查封房屋的处分。

甲企业向乙银行借款5000万元，为担保乙银行的债权，在企业的厂房上设定了抵押权并进行登记。

不久，甲企业伪造已经还款的法律文书和乙银行的公章，向登记机关请求涂销乙银行的抵押权。

登记机关在乙银行不在场的情况下涂销了该项抵押权。

此后，甲企业又向丙银行借款8000万，以同一厂房设定抵押担保，并进行了登记。

乙银行得知自己的抵押权被涂销以后，向登记机关提出甲企业伪造文件的事实。

登记机关意识到自己没有按照登记程序审查公章和要求当事人到场，随即恢复了乙银行的抵押权登记，登记顺位为第一位。

丙银行于是向法院提起诉讼。

试问：n1.乙银行是否还对该厂房享有抵押权？如果享有，为什么？如果不享有，为什么？n2.丙银行的抵押权究竟应该是第一顺位还是第二顺位？为什么？n3.登记机关在此过程中应该向谁承担责任？为什么？最佳答案 n1乙银行享有抵押权，因为登记机关已经恢复了乙银行的抵押权。

n2丙银行应该是第二顺位的，因为乙银行的抵押权恢复后，这个厂房就有了一个抵押权在前。

n3向丙银行承担责任，因为丙银行因为登记机关的失误遭受了损失。

抵押权案例案例1.某县水泥厂和服装厂达成一份联营协议，约定由服装厂向水泥厂注入资金200万元，水泥厂每年支付给服装厂利润20万元，两年后归还服装厂的出资，并且服装厂的利润分配不受水泥厂盈亏的影响。

协议达成后，为保证水泥厂能正常履行协议，水泥厂请当地化肥厂以其自有厂房向服装厂提供抵押担保，并就抵押事宜到有关登记机构办理了抵押登记。

[问题]1．抵押权是否已成立?为什么?2．如果化肥厂明知联营协议有问题仍提供抵押担保，应承担什么责任?分析：抵押权的从属性1．抵押权并未成立。

《担保法》第5条规定：“担保是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。

”本案中，由于水泥厂与服装厂之间的协议明为联营，实际上是借贷合同。

根据我国法律规定，法人之间借贷是非法的，属无效行为，因此主合同实际上是无效合同，抵押合同作为从合同自然也无效，抵押权不成立。

抵押权和租赁权冲突一、法条规定：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。

但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。

如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。

二、风险防范措施1、贷款前，信贷人员应当查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。

2、在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待。

一是要先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系，尽量以不存在租赁关系的抵押物为抵押合同标的。

二是如果抵押物已经出租的，要严格审视《租赁合同》，重点看《租赁合同》的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，应不予贷款。

3、如果抵押物在贷款前没有出租，在贷款后出租或者要求出租的，抵押权人对此可以不作干预，只需要求抵押人向抵押权人做出相应出租说明，由抵押人自行处理。

最高院：融资租赁纠纷典型案例裁判规则1、融资租赁业务中，出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人,并在登记机关依法办理抵押权登记的，由此产生登记的物权效力可以对抗第三人。

案例索引：惠州市帝景房地产开发有限公司、惠州市帝景集团有限公司融资租赁合同纠纷二审民事裁定书【（2018）最高法民终465号】最高院认为：根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《融资租赁司法解释》）第九条的规定，承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法第一百零六条的规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：（二）出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的。

本案中，长城国兴公司实际是通过签订《抵押担保合同》的形式授权帝景房地产公司将案涉租赁物抵押给自己，并办理抵押登记，从而保障其对租赁物的所有权，防范商业风险，以对抗第三人，该抵押行为并不影响案涉合同的法律性质，符合相关法律规定。

实务要点：由于普通动产作为融资租赁物没有登记公示制度，出租人在其对租赁物的所有权无法定登记机关的情形下，可以通过委托承租人将租赁物抵押给自己的方式，将其所有权降低为抵押权，并在抵押登记机关办理抵押登记，以此对抗善意第三人。

建议双方在租赁合同中明确约定，即使办理抵押登记，租赁物的实际所有权仍然归属于出租人，承租人仅作为名义所有人配合办理抵押登记，并以出租人作为抵押权人，以达到公示效果，防止第三人的善意取得。

2、承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

案例索引：邯郸市昌盛制管有限公司、长城国兴金融租赁有限公司融资租赁合同纠纷二审民事判决书【（2017）最高法民终897号】最高院认为：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十七条的规定，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

最高法院：房产被查封后再出租的,承租人不能以租赁权对抗强制执行金融执行系列05•编者按：我们此前已就财产保全与强制执行领域的多发问题及典型判例进行系统分析，已完成 百余篇系列文章及书稿即将出版发行。

同时，基于对这一领域的持续研究及长期积累的实务经验，我们关注到金融机构（不限于银行、证券、保险、基金、信托以及AMC等机构）为主体的保全与执行案件高发且自有其独特性，应读者要求，我们开启了金融执行类法律实务系列文章的研究和写作，专注于解决金融机构相关保全与执行疑难法律实务问题。

一如既往，我们欢迎读者朋友提供涉金融类执行纠纷案件的问题和素材，期能继续为大家在金融执行领域提供高品质的实用好文章。

裁判要旨：在执行过程中，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

案情介绍：一、深圳市赛格广场投资发展有限公司、工行钦州分行、交通银行广西壮族自治区分行与钦州市赛格置业有限公司（下称“钦州赛格公司”）、联达南方集团有限公司（以下简称联达公司）、路联发生借款合同纠纷并进入执行程序，钦州中院委托拍卖了钦州赛格公司所有的位于钦州市钦州湾大道与永福西大街交汇处赛格广场D座白海豚国际酒店第1层至第24层房地产及负一层地下室，并裁定将上述房地产过户给广西白海豚投资置业有限公司（下称“白海豚投资公司”）。

2013年8月21日，钦州中院公告责令白海豚管理公司立即撤出酒店，将酒店移交给买受人白海豚投资公司。

二、白海豚管理公司提出异议称，钦州中院要求其撤出并交由白海豚投资公司经营管理的裁定违反了“买卖不破租赁”原则，损害其经营权益和承租权。

三、在2012年1月13日钦州赛格公司、联达公司发起成立白海豚管理公司对酒店进行经营管理之前，钦州中院已在2011年9月13日作出裁定，查封白海豚国际酒店的房地产，且白海豚管理公司成立以及经营没有经过抵押权人和钦州中院的同意。

据此，钦州中院于2014年12月25日作出（2014）钦法执异字第3号执行裁定（下称“钦3号裁定”），驳回白海豚管理公司的异议。

民法案例分类集锦抵押权案例1.某县水泥厂和服装厂达成一份联营协议，约定由服装厂向水泥厂注入资金200万元，水泥厂每年支付给服装厂利润20万元，两年后归还服装厂的出资，并且服装厂的利润分配不受水泥厂盈亏的影响。

协议达成后，为保证水泥厂能正常履行协议，水泥厂请当地化肥厂以其自有厂房向服装厂提供抵押担保，并就抵押事宜到有关登记机构办理了抵押登记。

[问题]1．抵押权是否已成立?为什么?2．如果化肥厂明知联营协议有问题仍提供抵押担保，应承担什么责任?分析：抵押权的从属性1．抵押权并未成立。

《担保法》第5条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。

”本案中，由于水泥厂与服装厂之间的协议明为联营，实际上是借贷合同。

根据我国法律规定，企业之间借贷是非法的，属无效行为，因此主合同实际上是无效合同，抵押合同作为从合同自然也无效，抵押权不成立。

2．化肥厂应承担过错赔偿责任。

《担保法》第5条规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

”如果化肥厂明知主合同有问题仍提供担保，应认定其主观上有过错，并应根据其过错程度承担过错赔偿责任。

案例2.1996年6月23日，某甲向当地工商银行申请贷款，工商银行要求其提供担保，某甲即同意以其所有的一套住房作为抵押物。

双方签订了借款合同及抵押合同。

由于银行工作人员的疏忽，双方并未到有关登记部门办理登记手续。

[问题]1．房屋抵押权是否已生效?为什么?2、如果房屋抵押权尚未生效，工商银行应采取什么补救措施?分析房屋抵押权的登记制度1．房屋抵押权尚未生效。

根据《担保法》第42条的规定，以下列财产抵押的应当进行登记：(1)以无地上定着物的土地使用权抵押的；(2)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的；(3)以林木抵押的；(4)以航空器、船舶、车辆抵押的；(5)以企业的设备和其他动产抵押的。

以上均应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

司法考试案例《以案释法》：“先押后租”房屋变卖买受人可解除租赁国家司法考试即将开始，在这里为考生们整理了202X年司法考试案例《以案释法》，希望能帮到大家，想了解更多资讯，请关注我的及时更新哦。

司法考试案例《以案释法》：“先押后租”房屋变卖买受人可解除租赁2015年初，李某把已向银行贷款抵押的商铺出租给王某，租期为5年。

202X年间，李某因拖欠银行贷款及他人债务引发诉讼，在执行中该商铺被变卖给张某。

张某受买商铺后，因自己经营需要向王某提出收回商铺，遭到王某拒绝。

张某遂起诉要求解除王某的商铺租赁权。

法院经审理后判决，解除王某的商铺租赁权。

我国合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是“买卖不破租赁”规则，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。

但是本案为什么在出租商铺转卖他人后租赁关系被解除呢?因为“买卖不破租赁”规则存在两种例外的情形，即出租前被设立抵押和已被法院查封的情形限制适用该原则。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

”另外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

”根据以上规定，在“先押后租”的情况下，抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的受让人不受原租赁合同的约束。

因此，只要受让人不愿履行原租赁合同，承租人就不得以存在租赁关系来对抗受让人。

据此，本案张某买得商铺后要求解除王某的租赁权应得到法律的支持。

租赁期间房屋被查封的权益案例分析案例详情：202X年，张某某与李某某签订了一份房屋租赁合同，张某某承租了位于市中心的一处住宅。

然而，不久之后，张某某发现该房屋已被李某某抵押给了银行，并且房屋还因李某某的其他债务问题被法院查封。

张某某感到困惑和无助，不知道自己的租赁权益是否受到保护，他能否继续居住在该房屋中？案例分析：本案涉及的主要问题是房屋租赁与抵押、查封之间的关系，以及承租人的权益保护问题。

根据相关法律规定，如果房屋在出租前已经设立了抵押权或被法院查封，那么抵押权人或法院的执行行为将优先于租赁关系。

在本案中，由于房屋是在租赁合同签订后被抵押和查封的，因此张某某的租赁权益应当受到保护。

然而，张某某在实际占有房屋方面存在问题。

根据法律规定，承租人需要实际占有租赁房屋，才能享有相应的权益。

如果张某某在房屋被查封后仍然占有房屋，那么他的权益可能受到限制。

此外，张某某还需要注意优先购买权的问题，即在房屋被执行过程中，他是否有权优先购买该房屋。

案例启示：本案提醒我们，在签订房屋租赁合同时，承租人应当仔细审查房屋的权属状况，了解是否存在抵押、查封等问题。

同时，承租人还应当关注自己的实际占有情况，确保自己的权益不受侵害。

此外，承租人还应当了解优先购买权等法律规定，以便在房屋被执行时维护自己的合法权益。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的，不适用前款规定。

”在本案中，张某某可以根据上述法律规定，主张自己的租赁权益。

同时，他还需要关注自己的实际占有情况和优先购买权问题，以便在必要时维护自己的合法权益。

通过本案，我们可以看到，了解和掌握相关法律法规，对于维护自己的权益至关重要。

抵押权与租赁权冲突怎么处理,设⽴抵押权时应注意什么当今社会，很多⼈都知道房地产抵押时，分别到房屋管理部门和⼟地管理部门办理抵押登记⼿续。

在实践中，如果抵押⼈未书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，抵押⼈对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任。

那么，抵押权和租赁权冲突时该如何处理店铺⼩编在本⽂为您解读。

抵押权与租赁权冲突怎么处理,设⽴抵押权时应注意什么（⼀）抵押权设⽴过程应注意什么1、房地产抵押时，分别到房屋管理部门和⼟地管理部门办理抵押登记⼿续。

在现有的法律框架下，房地产的房屋管理部门和⼟地管理部门分别⾪属于不同的⾏政部门，为避免抵押⼈将同⼀房地产分别抵押给不同的抵押权⼈，抵押权⼈在设⽴抵押时，就应当要求抵押⼈将房屋和房屋所占⽤的⼟地⼀并抵押给抵押权⼈。

尽管这样的建议有些保守，但从谨慎⾓度出发，避免房屋与⼟地的重复抵押是⾮常有效的。

2、设⽴抵押与发⽣债权同时进⾏。

在发⽣债权的同时，就设⽴抵押权，避免发⽣债权在先，设⽴抵押在后，这样可以防⽌债务⼈有多个债权⼈时，被其他债权⼈认为抵押权⼈与债务⼈恶意串通的嫌疑。

如果债权发⽣在前已经既成事实，那么，债权⼈在设⽴抵押权时，应充分考察债务⼈是否有多个债权⼈，债权是否已经届满，若债务⼈将该财产抵押给⼀个债权⼈时，是否会导致债务⼈履⾏能⼒的丧失，等等。

如果可能会构成恶意抵押的要件，则我们建议，债权⼈就不要接受抵押，不如直接⾏使诉权，提起诉讼或者申请仲裁，并申请财产保全。

（⼆）抵押权与租赁权冲突怎么办租赁权与抵押权的冲突问题，原则上依据⼆者成⽴时间的先后确定⼆者之间的冲突问题。

如果租赁权成⽴在先，抵押权成⽴在后，租赁权可以对抗抵押权，也即在实现抵押权时，对租赁合同不产⽣影响。

如果抵押权成⽴于租赁权之前的，抵押权则可以对抗租赁权，抵押权实现后，租赁合同对受让⼈不具有约束⼒，抵押物的受让⼈可以终⽌租赁关系，租赁关系因受让⼈终⽌租赁合同⽽结束。

这时，“买卖不破租赁”的原则不再适⽤。