城中村改造的模式

121专题十 城中村改造模式专题研究目录第一部分 国内城中村改造模式综述 (122)1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126)3.3. 广州城中村改造 (126)3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127)第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128)1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)122专题十 临汾市城中村改造模式专题研究第一部分 国内城中村改造模式综述自改革开放以来，随着我国国民经济的高速增长，城市化的进程明显加快，城市化水平的迅速提高以及大城市的迅猛发展，一方面促进了城市经济、文化和科技的发展，孕育了现代文明城市;另一方面也导致了一些城市不同程度地染上了“城市病”。

深圳城中村改造历史回顾与模式探析点击次数10082004年10月28日，深圳市违法建筑清查暨“城中村”改造动员大会召开，开始对“城中村”进行“建市以来力度最大的一次手术”。

2005年4月8日，深圳市召开“城中村”（旧村）改造工作现场会，交流、总结了前一阶段“城中村”（旧村）改造工作经验，认为深圳各区、各部门“城中村”改造工作已初步打开工作局面。

深圳的“城中村”改造采取综合整治和全面改造两种改造模式。

综合整治类的自主权全部下放给区政府，局部拆建的标准定为改造率30%。

为了确保“成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个”，深圳建立了“城中村”改造准入制度，对进入行政许可程序的改造项目和参加“城中村”（旧村）改造开发的机构设定准入条件，“城中村”（旧村）改造项目的绝大部分工作是在行政许可程序之前，进入行政许可程序之后，各相关部门一方面要依照《行政许可法》办理，另一方面要提供“直通车”或“绿色通道”服务，从而防止投机行为发生。

全面改造类则进一步分为整体拆建和局部拆建，以给改造工作提供更明晰的分类指引。

2005年5月22日引爆的福田区渔农村16栋总面积为5.1万平方米的高层建筑，是深圳市实施全面改造模式的一个典型代表。

为保证村民利益，市政府、福田区政府都给予了多种优惠，一是建成后除公共配套设施外，其他部分建筑可进入市场运营；二是对渔农村改造采取特事特办原则，提高改造效率；三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益予以保障。

另外，福田区政府还拨出资金近亿元，用于渔农村改造的前期工作、市政基础设施、公共配套设施建设和项目资金缺口补偿等项支出。

改造过渡期间的安置费用采取租金补偿方式，按栋计算，每平方米面积的租金补偿为20元／月，按季支付，直到交付新房为止。

建设周期暂定两年，租金补助为20元／平方米，不低于目前渔农村出租价格水平。

对于顶风抢建的私房，政府不予补偿。

而对于认定的私房，搬迁、回迁补助费政府一次性给予补偿。

探讨城中村改造中存在的问题及相应对策[摘要] 随着土地资源的日益紧缺以及城中村土地增值效益的增加，越来越多的房地产公司积极投入到城中村改造中来。

本文以市场主导为切入点，针对城中村改造中存在的问题，结合规划设计实践，对该类项目的规划设计提出相关的对策。

[关键词] 城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策1 城中村改造的模式目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。

在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。

在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。

改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。

在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。

本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。

2 市场主导的城中村改造的主要特征2.1 以村为单位的就地改造方式居多虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。

由此可见，以村为单位的就地改造居多。

2.2 需要通过土地收益平衡支撑城中村改造虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。

因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。

为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。

城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例西南大学硕士学位论文城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例姓名：刘磊申请学位级别：硕士专业：区域经济学指导教师：李容 20080501 摘耍“城中村”改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例摘要“城中村”问题是在我国城乡一：元体制的特殊国情下，伴随着快速城市化而出现的一种特殊现象，具有明显的中国特色和特定的时代特征。

从２０世纪８０年代至今，“城中村”已经成为我国城市化进程中的普遍现象，随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题与矛盾已经成为全国性的城市发展所面临的难题，引起了政府与社会各界的广泛关注和重视。

“城中村”改造是一项系统工程，涉及到规划、拆迁、安置补偿、融资、社会组织、集体经济、就业和社会保障等一系列问题。

改造的最终目的在于将“城中村”的管理纳入城市统一的现代管理体系之下，使全体城市居民都能在城市化的进程中得到更好发展、素质得以提升，分享现代城市发展的文明所带来的益处。

因此，不可将“城中村”改造简单理解为“拆旧建新”。

“城中村”改造的过程是多方利益主体博弈而最终趋于和谐的动态过程，典型的“城中村”改造模式涉及改造强度和改造主体两方面内容，各模式均有其利弊，“城中村”的改造应因地制宜、因时制宜，制定切实可行的改造目标，选择恰当的改造模式。

由于历史的、体制的及经济的等多种原因，石家庄市和其它城市一样，市区内形成了大量的“城中村”，其改造建设明显滞后。

近年来，随着城市居民生活水平的不断提高，省会城市现代化建设步伐的加快和城市化战略的实施，石家庄市也加大了“城中村”改造的力度，２００２年起将市区内的“城中村”更新改造纳入城市现代化建设的日程。

随着改造进程的深入，如何以和谐社会、和谐城市的建设为基调，选择与各个“城中村”相适应的改造模式成为了当前亟待解决的问题。

基于以上的背景，本文将城市化进程中“城中村”改造模式的选择作为研究的主要问题，并选取石家庄市桥两区西三教村这一一个案进行了相关分析。

城中村改造中公共服务设施开发运营模式探析摘要：近几年，我国许多大中城市都在改造提升城区范围内的城中村。

部分城市的城中村改造工作已经取得了阶段性成效，但改造后的公共服务设施项目的开发运营还处于零散阶段。

可以选择公共服务设施工程项目融资代建制，或通过综合开发实行村民投资参股经营，也可以进行分阶段的建设时序控制等模式，这些开发运营模式对于城中村改造工作的深入推进起到较大的作用，也有利于城乡一体化的有序建设。

关键词：城中村改造；公共服务设施；开发运营；模式“城中村”是我国城市化进程中的特殊产物，集中反映了我国农村城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾，具有复杂的历史背景和社会经济根源，其存在严重影响了我国城市化进程。

以昆明为例，昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万。

其中西山区就有城中村115个，是昆明四个行政区中城中村数量最多的一个区，占昆明整个城中村数量的34％。

如此数量巨大的城中村严重影响了城市的整体形象，制约着社会经济的进一步发展，造成了诸多的社会隐患，形成了多个城市问题，成为城市现代化发展的严重障碍。

一、现状分析近几年，我国许多大中城市都在改造提升城区范围内的城中村。

如2008年2月，昆明提出用五年时间改造提升完成主城建成区范围内的城中村。

经过两年多的运作，西山区城中村改造工作已经取得了阶段性成效，大部分片区确定了意向投资人，完成了教育、医疗卫生、环卫等布局布点规划编制工作，拆迁、征地及回迁安置房建设等工作也在逐步推进。

随着城中村改造工作的不断深入，项目的开工建设，其后续的相关问题也提到了日程上，特别是城中村改造后的公共服务设施项目，其是否能够较好的开发运营成为了衡量城中村改造项目是否成功的一个重要指标。

西山区城中村改造绝大部分都已确定了投资意向人，涉及投资意向人40多家。

从城中村改造的进程看，有相当部分片区的专项规划已通过审批，开始进行征地拆迁前期准备工作，如房屋入户测绘，签订拆迁补偿协议；而有的项目已开始进行拆迁，有的项目拆迁工作已进入尾声，还有部分项目完成土地交易，开始进行工程项目的建设，但也存在部分片区正在进行规划的编制和调整。