万科面向非成本高管的内训【设计阶段成本控制策略】

土建扩初
施工图
产品配置建议
施工图设计指引
模型研究
部品材料调研
部品材料清单
部品材料定板封样
销售配合资料
产品、技术创新研发
景观概念方案设计
景观方案设计
景观施工图设计
销售示范区设计
设计阶段业务流程图
通过优化流程管理，提 高设计管理阶段的成本 管理水平
主体工程设计 模型推敲研究 部品研究和定板 详勘和基础设计 景观工程设计 集团相关部门配合 销售示范区设计 项目部配合工作 营销专业配合工作 财务专业配合工作 项目成工本程专部业配合工作 物业管报理批配报合建工配作合工作
结算
说明及图例：
：代表关键里程碑
：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。
：配合专业的任务。
规 析
1.2 项目策划阶段的成本管理：
依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个专业的耦 合性工作，明确项目的产品定位、概念主题、概念规划设计 和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益 最大化。 为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。 提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方 案）。
销售及入伙配合
预算、标底、合同价
进度款、工程
变更、招标采 购
结算
说明及图例：
：代表关键里程碑
：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。
：配合专业的任务。
房地产业务流程中的成本管理节点
项目初判 城市及市场 评审时点
投资决策论证管理阶段
项目投资 决策时点
实施方案 时点
可行性研究报告
论证阶段

【万科成本】万科集团设计阶段成本管理流程1【万科成本】万科集团设计阶段成本管理流程万科集团设计阶段成本管理工作标准 1.制定本标准的目的提高设计阶段的成本意识，提供在设计阶段进行成本管理的基本手段。

2.范围概念设计、实施方案设计、施工图设计三个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。

3.原则：3.1.以客户价值为核心：在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。

公司可结合成本收益等综合情况，选择应用一定的新产品、新技术，但从中长期看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率，在应用新产品、新技术的同时，应作好市场培育和客户引导工作，增加品牌价值并尽早让客户认同。

3.2.方案优化：在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。

3.3.动态测算、及时反馈：成本管理部门在概念设计、实施方案设计、施工图设计等决策过程中，都应全面测算项目成本，及时计算出单位可售面积成本等指标，并联合财务部门测算项目效益水平，提供给设计部门和公司决策层调整设计，使之满足公司的经营要求作为最后设计决策的必备资料。

3.4.取得设计单位配合：公司应作好与设计单位沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中，可设置一定的履约奖惩措施。

4.组织与分工4.1.集团成本审算中心、规划设计部、工程管理部负责本指引的编写、修订、解释和培训。

4.2.项目一经确定，进入设计阶段后，分公司设计部应牵头设立一非常设性组织——项目设计工作小组。

小组成员应覆盖设计、成本、工程、物业四个职能部门，并必须包括建筑、结构、安装、景观、室内设计等各个专业，公司设计部项目负责人组织工作的开展。

公司开发计划调整（包括分期面积、开发周期）导致目标成本变化。
PPT文档演模板
万科成本管理思维内训43页
•管理思维 管理模式－目标成本
•几个基本房地产成本概念
建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程
费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。
开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间
•成本配置的合理性及准确性
•事前控制原则： • 目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件，将约束设计、采 购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。
•及时性及指导性
PPT文档演模板
万科成本管理思维内训43页
•管理思维 管理模式－目标成本
规划方案确定后一个月内编制完成目标成本
• •
•
•
新 项 目 发 展
PPT文档演模板
万科成本管理思维内训43页
• 1、涵 义 •成本的定义 •万科成本管理的宗旨 \\
•成本
•企业在产品生产经营过程中，为取得 收入而发生的需要补偿和可以控制的各 种耗费。
PPT文档演模板
•万科成本管理的宗旨 • 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势。
万科成本管理思维内训43页
5001.01.03
5001.02 5001.03 5001.03.01 5001.03.02 5001.03.02.01 5001.03.02.02 5001.03.02.03 5001.03.02.04 5001.03.02.05 5001.03.03 5001.03.04 5001.03.05 5001.04 5001.04.01 5001.04.02 5001.04.03 5001.05

【上海】万科产品设计及溢价设计策略与设计阶段成本优化控制实战培训（11月23 日）【课程背景】从新世纪初，万科集团为了实现跨区域的地产开发，提升项目管理效率，实现规模化发展，制定了“万科项目开发设计流程与成果标准”；设计管理是房地产企业的核心之一！当前房地产新环境下，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，研发设计管理能力显得尤为重要；产品的设计优化，产品溢价能力的提升，设计成本优化，使产品在合理的成本基础上提高产品溢价空间；将是课程的“重中之重”；本课程以万科的项目开发设计流程与成果标准为基础，整合讲师十多年的研发设计管理经验和技巧，将企业设计管理，产品全方位设计，户型研究，立面研究，景观研究，通过设计手段进行成本优化等核心内容，全部辅助具体翔实的案例进行精彩演讲；使您在接受万科设计及设计各方面创新的实施理念和操作方法同时，进一步提升自己的实际操作能力，进而达到开拓视野与工作效率同步提升的目的。

并重点讲解在万科以及在万科之外的企业如何应用和发展，如何进行产品突围，如何实现产品溢价，如何进行成本优化等。

内容精彩，不容错过。

【课程收益】分享国内房地产领先住宅单体立面、景观设计亮点及户型优化创新节点，助企业打造最强产品销售力；分享与详实剖析国内大量最新、最前沿、最畅销户型优化创新案例，助力学员自身操盘项目标杆复制；欢迎学员以自身企业的项目实例为案例范本，导师极具现场诊断分析，现场解决实际问题，受益无穷；关注房地产产品的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等）、负责产品设计与营销的中高层管理人员（总监、经理、主管等）【课程收益】1、学习万科产品设计创新与产品的溢价提升方法。

2、学习万科产品设计创新的各个专业及关键环节4、学习设计管理体系下的成本管理方法、程序及工作标准5、深度剖析项目设计与研发过程中实现成本优化的重点手段6、从设计中的成本管控通病与案例分享、借鉴经验【专家导师】彭老师：产品规划设计创新与优化专家，；万科集团设计管理中心负责人；万科17英里、万科东海岸项目设计负责人。