《房地产估价》考试试题及答案

年房产税 =5569.2×12%=668.3 万元 （ 2 分）
1]+(8 00+24)×40%×[(1+6%)0.5 － 1]=54.90 万元 （ 6）分
营业税等 =5569.2×6%=334.15 万元 （ 2 分）
④建筑物的重置价格 =800+24+54.90+50+120=1048.90 万元（ 4）分
得分
评卷人
7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（
C ）。 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？
A. 空间直线距离 ?B. 交通路线距离 ? C. 交通时间距离 ? D. 至市中心距离
答：①确定基准地价评估的区域范围。②明确基准地价的内涵、构成、表达方式、
8．市场法的理论依据是 ( ?B ? ) 。
解：①运用收益法有限年公式求取房地产价格， 其公式为： V=A/Y*[1-1/(1+Y)n] （ 2 分）
②计算年总收益 =56000×65%×150×12×（ 1-15%）=5569.2 万元 （ 2 分）
③计算年总费用：
年折旧费 =8000×（ 1-4%） /12 =640 万元（ 2 分） 年经常费 =100×12=1200 万元 （ 2 分）
解：（ 1）计算建筑物的重置价格：
①建造成本 =800 万元 （ 2）分
②管理费用 =800×3%=24 万元 （ 4）分
③投资利息 =(800+24) ×60%×[(1+6%)1.5 －
4．直线趋势法公式 y=a+bx 中， x 表示（ ?D ? ）。
A. 价格
B.
常数
C.
价格变动率
D.
时间
5．拍卖价格 . 招标价格 . 协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ A ）
A. 拍卖价格＞招标价格＞协议价格 ? ? ? B. 拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C. 招标价格＞拍卖价格＞协议价格 ? ? ? D. 招标价格＞协议价格＞拍卖价格
A. 适合原理 ? ? B. 替代原理 ? ? C. 最高最佳使用原则 ? ? D. 均衡原理
3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。
A. 收益能够量化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? B.
风险能够量化
C. 收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D. 收益和风险均能量化
基准日期等。 （ 1 分）
③划分地价区段。④抽查评估标准宗地的价格。 （ 1 分）
适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价； （2 分） ?
⑤计算区段地价。 （ 1 分）
②有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产； （ 1 分） ?
⑥确定基准地价。 （ 1 分）
③单纯建筑物的估价通常也是采用成本法； （ 1 分） ?
年总费用 =640+1200+668.3+334.15=2842.45 万 （2 分）
（ 2）计算建筑物的积算价格：
④计算年净收益 =5569.2-2842.45=2726.75 万元 （ 2 分）
积算价格 =1048.90 ×（ 50-8 ） /50=881.08 万元（ 4）分
⑤计算房地产价格
V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58 万元（ 4 分）
1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 A.0.060 ? ? ? ? ? B.0.940 ? ? ? ? ? ? C.1.060 ? ? ? ? ? D.1.064 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。
A. 估价方法 ? ? ? B. 估价目的 ? ? C. 估价原则 ? ? ? D. 估价日期
得分 评卷人 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。 （×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 （√）
二、单选题 （下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括 号中。每题 1.5 分，共 15 分）
得分 评卷人
3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的， 其中估价目的是龙头。 （√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。 （×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。 （×）
产的建筑面积与使用面积的关系为 1 平方米建筑面积＝ 0.75 平方米使用面积） ? ? 解：①统一付款方式。
（2）分 乙总价＝ 15( 万美元 ) （ 2）分 ? ? ②统一化为单价。则： 甲单价＝ 764220÷200＝ 3821.1( 元人民币／平方米·建筑面积 ) （ 2）分 乙单价＝ 150000÷2500＝ 60( 美元／平方英尺·使用面积 ) （ 2）分 ? ? ③统一币种和货币单位。则： 甲单价： 3821． 1( 元人民币／平方米·建筑面积 ) （ 2）分 乙单价＝ 60×8.3 ＝ 498( 元人民币／平方英尺·使用面积 ) （ 2）分 ? ④统一面积内涵。则： 甲单价＝ 3821． 1( 元人民币／平方米·建筑面积 ) （ 2）分 乙单价＝ 498×0.75 ＝ 373．5( 元人民币／平方英尺·建筑面积 ) （ 2）分
熟地所花费的一切客观、合理费。 （×）
一、判断题 （在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示， 错误的用“×”表示。每题 1 分，共 10 分）
9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。
（×）
10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。 （×）
6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。 期末 考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标准
（×） ?
题号 一 二 三 四
得
说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。
7．某一地带有一铁路， 这一地带如果作为居民区， 铁路就可能成为增值因素。 （×） 总
8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地 . 毛地等开发成可供建设用
⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （ 1 分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要求？ 答：选取的可比实例应符合 4 个方面的要求：
④成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。
（1
分） ?
四、综合题 （每题 20 分，共 60 分）
①区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近， 即为估价对象的类似房地产； （ 2 分）
②交易类型与估价目的吻合； （1 分）
得分 评卷人
③成交日期与估价时点接近； （1 分） ④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 （ 1 分） 3．成本法适用的对象有哪些？ 答：成本法适用的对象： ①只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，特别
1．搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积 200 ㎡，成交总价 80 万元 人民币，分三期付款，首期付 16 万元人民币，第二期于半年后付 32 万元人民币， 余款 32 万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积 2500 平方英尺，成交总 价 15 万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般 在进行有关的修正之前应先统一价格基础（如果以在成交日期时一次付清为基准， 假设当时人民币的年利率为 8％；假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场 汇价为 1 美元＝ 8.3 元人民币；如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地
3．某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命 50 年，有效经过年数为 8 年，经调查测 算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元（建设期为 2 年，假 定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入 40%，均为均匀投入） ，管理费用为建造 成本的 3%，年利率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。试计算该建 筑物的积算价格。
? ? ⑤统一面积单位。
甲单价＝ 3821． 1( 元人民币／平方米·建筑面积 ) （2）分 乙单价＝ 373.5 ×10.764 ＝ 4020．4( 元人民币／平方米·建筑面积 ) （2）分 2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积 7000 平方米，建筑总面积 56000 平方米， 建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上 36 层，地下 2 层，土地使用权年限为 50 年， 从 1998 年 9 月 30 日取得土地时起计，建设期 3 年。需要评估出该宗房地产 2003 年 9 月 30 日的买卖价格。 有关资料为： 该写字楼使用面积为建筑面积的 65%，月租 金为每平方米使用面积 150 元，空置率平均为 15%。建筑物原值 22000 万元，耐用 年限 60 年，残值率 0；家具设备原值 8000 万元，耐用年限为 12 年，残值率为 4%。 经常费每月 100 万元，房产税为租金的 12%，营业税等为 6%。报酬率为 8%。
6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。
A. 开发成本 ? B. 权益 ? ? ? C. 物质实体 ? ? ? D.B 和 C。
9．某宗房地产的总价值 100 万元，其中土地价值 30 万元，通过抵押获得贷款 60 万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 ? ? B.70 ? ? C.60 ? ? D.40 10．某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910、1190、1490、1810、2110 元 / 平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地产于 1999 年的价格为（ B ）元 / 平方 米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题 （每题 5 分，共 15 分）