房地产环境影响评价项目外环境影响分析重点

房地产环境影响评价项目外环境影响分析重点
【摘 要】随着城镇化速度加快，居民的环保法律意识逐渐增强，居住小区
周边环境的污染问题成为人们较为关注的问题。本文着重探讨在环评影响报告编
制过程中如何全面分析外环境对房地产建设项目的影响。

【关键词】房地产 外环境 环境影响 防治措施
随着城市的迅猛发展，房地产已成为国民经济发展的支柱性产业。人们对居
住环境的要求日渐提高，环保法律意识也日趋强烈，导致因居住环境问题引发的
信访案件呈上升趋势。在环境信访案件中，居民投诉油烟、废气和噪声的环境信
访案件占有较大的比重。为了避免给监管部门带来不必要的麻烦，减少政府信访
工作的工作量，给居民一个舒适的居住环境，环评编制单位可以在编制报告书阶
段具体全面地分析外环境对拟建项目的影响，并提出有效的污染防治措施。

外环境包括小区内部除了住宅用途以外的其他配套设施，例如食堂、餐饮、
公厕、卫生站等等。小区周边的交通要道，工厂企业，变电站、高压线走廊、城
市轨道等等的运行也会给居住环境带来不利的影响。

1 小区内部的配套设施
小区内部的配套设施中部分建筑可能对拟建项目的居住环境产生影响，例
如：卫生站、商铺、公厕。

（1）卫生站。卫生站产生的医疗固体废物以及医疗废水是比较棘手的问题。
医疗废水必须经过消毒等一系列的处理后，同小区内的其他生活污水一同经化粪
池处理后排入市政污水管网。医疗固体废物需要放在固定的具有明显标志的危废
处置点暂时储存，之后交由有处理资质的单位收集集中处理。

（2）商铺。在环评报告书中对引入商铺的行业类别做一定的要求，最好引
入超市、银行服务网点、服装店等便民的行业。明确指出，如果建设单位引入棋
牌室、卡拉OK等娱乐性质的行业时，需要将这部分经营项目安置在单体建筑中，
不能设置在裙楼建筑内。设置餐饮的地方在建设时需要预留烟囱管道，以便于以
后安装油烟净化设施。引入商铺后，明确禁止商铺使用高音喇叭招揽顾客。商铺
使用的各分体空调出风口不得直接朝向人行通道。

（3）公厕。公厕产生的的H2S和NH3经扩散、稀释后对周边环境产生影
响。H2S和NH3浓度要满足《恶臭污染物排放标准》（GB14554-93）中二级标
准的要求。

2 小区的外部环境
（1）交通噪声。拟建项目红线外是交通要道时，要充分运用CadnaA、
Noisesystem等噪声预测软件对临路一侧房间进行噪声预测。分析每层的分贝值
是否满足GB50118-2010《民用建筑隔声设计规范》中卧室、起居室（厅）内的
允许噪声级标准要求。如果不满足，则提出一定的防治措施和要求。例如在临街
一侧设置绿化，安装隔声窗，要标明隔声窗具体的隔声量，建议建设单位尽可能
的调整功能布局，将非主卧、辅助用房和客厅设置于临路一侧。

（2）城市轨道。地铁列车在轨道上运行时，由于轮轨间相互作用产生撞击
振动、滑动振动和滚动振动，经轨枕、道床传递至隧道衬砌，再传递至地面，从
而引起地面建筑物的振动，对周围环境产生影响。可以通过对比分析的方法，预
测拟建项目所在地的振动是否满足GB10070—88《城市区域环境振动标准》的
要求。

（3）工厂企业。居民对工业企业产生的噪声和有害气体或者是恶臭比较敏
感。环评时可以委托有监测资质的单位进行一次实测。采用实测结合对比分析的
方法，分析敏感点处的废气浓度值是否满足《工业企业设计卫生标准》（TJ36-79）
居住区最高允许浓度限值中的一次值（2.4mg/m3、0.30mg/m3）的要求。

（4）变电站、高压走廊。变电站的运行会对周围环境产生电磁辐射和无线
电干扰。当人体所处环境的电磁辐射强度超过一定限度时，或产生累积效应时，
会对人体健康产生不良影响。人体接受电磁辐射后，人体内的水分子会随电磁场
的方向的转换快速运动而使机体升温，如果吸收的辐射能量很多，靠体温的调节
来不及把吸收的能量散发出去，则会引起体温升高，并进而引发各种症状，工频
磁场对肿瘤的发生可能有一定的联系的。有研究发现，接近主要配电线的人群患
精神抑郁症的较多。因此，分析周边变电站和高压走廊产生的工频电场和工频磁
场对拟建项目的影响并提出有效的防护措施是必要的。

首先应确定变电站和高压走廊与拟建项目的距离，是否满足《电力设施保护
条例》。采用实测或者是对比分析的方法，预测所在地的工频电场和工频磁场是
否满足HJ/T24-1998《500kV超高压送变电工程电磁辐射环境影响评价技术规范》
中规定的限值要求。根据源强处监测的噪声值，用最大的声级值作为源强噪声值，
按照噪声衰减模式，推算高压变电站产生的噪声衰减至拟建项目所在地时的噪声
水平。

可以建议建设单位采取布置金属网，搞好绿化，适当的改变功能布局，使主
卧等主要功能用房与变电站的距离达到最大等等措施。

（5）垃圾填埋场、污水处理厂。垃圾填埋场和污水处理厂对居民的主要影
响是恶臭。垃圾渗滤液的恶臭主要来源于垃圾发酵后，还原反应形成的硫化物、
氨氮及有机物。恶臭属感觉公害，它可直接作用于人们的嗅觉并危害人们的身体
健康，已作为典型七公害（空气污染、水质污染、土壤污染、噪声、振动、地面
下沉、恶臭）之一，被确定为限制对象。恶臭污染对人的影响包括：使人感到不
快、恶心、头疼、食欲不振、营养不良、妨碍睡眠、嗅觉失调和情绪不振等。因
此，分析拟建项目周边垃圾填埋场和污水处理厂产生的臭气对拟建项目的影响以
及影响程度，拟建项目所在地的恶臭浓度是否满足GB14554-93《恶臭污染物排
放标准》，提出可行的污染防治措施是必要的。
由于场地的限制，部分垃圾填埋场没有设置渗滤液处理站，而是将垃圾渗滤
液同站内的生活办公污水经化粪池处理后，进入渗滤液储备调节池，通过运输车
辆运送至指定的地点进行处理。在报告里要描述清楚垃圾渗滤液的运送路线，运
送时间，运送频次，运送过程所采取的防护措施。

分析污水处理厂的主要产臭单元，产臭单元与拟建项目的距离，是否满足安
全防护距离的要求。在报告书写明污水处理厂为了减少恶臭对周边敏感点的影响
所采取的措施，措施所达到的预期效果。并附上拟建项目所在地的监测报告。

3 明确告知义务
在报告书中明确写明，在房地产项目销售时，开发商要明确告知购房者可能
产生噪声、废气等造成环境污染的项目的具体位置，与在售项目的关系，在售项
目在设计和施工过程中采取的污染防治措施，以及污染防治措施预期达到的效
果。明确买卖双方的义务与权利。

4 结语
房地产建设项目即是污染源，也是需要保护的对象。只有根据现场调查的周
围环境现状，全面、综合、细致的分析外环境对拟建项目的影响，才能使得房地
产项目环评工作真正的为项目服务，减少日后的纠纷矛盾。

参考文献：
[1]查振林，许顺红，卓海华.电磁辐射对人体的危害与防护[J].北方环境，
2004，29（3）：25-28.

*通讯作者，鲍建国（1963-），男，博士，教授，博导，主要从事水污染控
制工程、环境规划与评价、清洁生产的研究。