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第七卷(小区治理)---第一章居住小区的物业治理第一节居住小区物业治理概述一、住宅与居住小区在人类的衣、食、住、行的基本活动中，“住”居于重要的地位。
“住”以住宅的形式满足家庭成员的共同生活、生理卫生、休闲娱乐等的生活需要。
住宅在人类历史上，随着社会的进步与生活水平的不断提高，居住的条件和住宅的水平不断的提高。
我国自改革开放以来，城市住宅建设得到了迅速的发展，据统计，十年来，我国建成5万平方米以上的居住小区(又称住宅小区)2500多个。
尔后十年，住宅建设还会有一个大的进展，人们说的“小康不小康，关键看住房”，这一方面说明了住宅建设在尔后进展的重要性，同时，也说明人们对新建住宅质和量及其治理的要求。
居住小区，是当前我国在旧城改造和新区建设进程中，由一幢幢楼群组成的新的住宅区。
1994年建设部令第33号《城市新建住宅小区治理方法》中，把住宅小区以概念的形式作出如下规定：“新建住宅小区，是指达到必然规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区( 含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。
”在计划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。
依照以上的情形，能够看出，居住小区是具有必然的人口和用地规模，以知足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道的分割或自然界限制包围的相对独立区域。
依照统计，目前我国城市人口1/4生活在规模不等的居住小区里。
尔后，这种新建居住小区那么是城市住宅建设的要紧形式。
二、居住小区的功能党的十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到2000年实现小康生活水平的战略目标。
对城镇居民来说，所谓小康水平，其居住的标准具体有三个。
那就是：(1)人均8平方米的居住面积；(2)60％以上的全国住房成套率；(3)居住环境在整体上的较大改善，依照以上精神，建设部《城市新建住宅小区治理方法》对新建住宅建设提出以下要求：“为居民制造整洁、文明、平安、生活方便的居住环境”。
这确实是说，对新建居民小区提出必需具有各类功能的要求，这些功能要紧表此刻如下四个方面。
物业管理培训资料一、引言物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一系列活动。
为了提高物业管理人员的专业水平和工作效率，培训资料将为您介绍物业管理的基本概念、职责和技能要求，以及如何有效管理物业项目。
二、物业管理概述1. 物业管理定义物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一系列活动，包括维修、保养、安全、环境卫生等方面的工作。
2. 物业管理的重要性良好的物业管理可以提升房地产项目的价值，增加业主的满意度，提供安全舒适的居住环境，并促进社区的和谐发展。
3. 物业管理的职责- 设施管理：负责房地产项目的设施设备的维护和保养，确保其正常运行。
- 安全管理：制定并执行安全措施，保障住户的人身和财产安全。
- 环境卫生管理：负责小区内的环境卫生，保持整洁、美观的环境。
- 社区管理：组织社区活动，促进住户之间的交流和互动。
- 财务管理：负责物业费用的收取和管理，编制财务报表等。
三、物业管理的技能要求1. 沟通技巧物业管理人员需要与业主、供应商和其他相关人员进行良好的沟通，解决问题和处理投诉。
2. 技术知识物业管理人员需要具备一定的技术知识，例如电气、水暖、空调等，以便能够及时处理设备故障和维修工作。
3. 管理能力物业管理人员需要具备良好的管理能力，能够有效组织和协调各项工作，并合理安排资源。
4. 紧急处理能力物业管理人员需要能够在紧急情况下迅速反应和处理，保障住户的安全和利益。
四、物业管理培训内容1. 物业管理基础知识- 物业管理的定义和职责- 物业管理的法律法规- 物业管理的组织架构和工作流程2. 设备维护和保养- 常见设备故障及处理方法- 设备维护计划和保养标准- 设备维修流程和供应商管理3. 安全管理- 安全隐患排查和整改- 火灾和事故应急处理- 保安人员管理和安全巡逻4. 环境卫生管理- 小区环境卫生的日常维护- 垃圾分类和处理- 绿化和景观管理5. 社区管理- 社区活动的策划和组织- 业主委员会的选举和管理- 业主关系处理和投诉管理6. 财务管理- 物业费用的收取和使用- 财务报表的编制和分析- 费用控制和成本管理五、培训方法和评估1. 培训方法- 理论讲授：通过讲座、案例分析等方式传授相关知识。
物业管理的核心一、概述物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一项工作。
它涵盖了物业设施的维护、安全保障、环境卫生、秩序维护、居民服务等方面。
物业管理的核心是为业主提供一个舒适、安全、便利的居住环境，提高房地产项目的价值和竞争力。
二、物业管理的核心要素1. 设施设备管理物业管理的核心之一是对房地产项目的设施设备进行有效管理。
这包括定期检查和维护建造物、电梯、供水、供电、空调、消防系统等设备，确保其正常运行。
同时，要建立设备维修保养记录，及时处理设备故障，提高设备的可靠性和使用寿命。
2. 安全保障物业管理的核心之二是确保居民的人身和财产安全。
物业管理人员应制定安全管理制度，加强对小区的巡逻和监控，确保小区的安全防范措施得到落实。
此外，还要组织防火演练、应急救援等活动，提高居民的安全意识和应对能力。
3. 环境卫生物业管理的核心之三是维护小区的环境卫生。
物业管理人员应定期清理小区的公共区域，包括道路、花坛、草坪等，保持小区的整洁和美观。
同时，要加强垃圾分类管理，提倡居民的环保意识，共同营造一个清洁、卫生的居住环境。
4. 秩序维护物业管理的核心之四是维护小区的秩序。
物业管理人员应制定小区规章制度，对违反规定的行为进行管理和处理。
他们还应加强对小区的巡逻和监控，及时制止和处理违法、违规行为，确保小区的秩序良好。
5. 居民服务物业管理的核心之五是提供优质的居民服务。
物业管理人员应建立健全的服务体系，包括业主投诉处理、居民活动组织、维修服务等。
他们要及时回应业主的需求和问题，为业主提供及时、高效的服务，增强业主的满意度和归属感。
三、物业管理的重要性1. 提升房地产项目的价值物业管理的良好运营可以提升房地产项目的价值。
通过有效管理和维护，物业管理人员可以保持房地产项目的良好状态，提高房屋的使用寿命，增加房屋的价值。
同时，提供优质的居住环境和服务，吸引更多的潜在购房者，提高房地产项目的市场竞争力。
2. 保障居民的生活质量物业管理的核心是为业主提供一个舒适、安全、便利的居住环境。
物业管理专业介绍引言概述：物业管理专业是指通过对房地产项目进行规划、建设、运营和维护等全过程管理的一门学科。
随着城市化进程的加快和人们对居住环境的要求提高，物业管理专业的需求也越来越大。
本文将从物业管理专业的背景、专业课程、就业前景、专业技能和发展趋势等方面进行介绍。
一、物业管理专业的背景：1.1 城市化进程的加快：随着城市化进程的不断推进，城市规模不断扩大，住宅小区和商业综合体等房地产项目的数量也大幅增加，从而带动了物业管理专业的发展。
1.2 人们对居住环境的要求提高：随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，物业管理专业能够提供高品质的物业服务，满足人们对居住环境的需求。
1.3 政府对房地产市场的规范管理：为了保障市场秩序和消费者权益，政府对房地产市场进行了一系列的规范管理，物业管理专业的需求也因此得到了提升。
二、物业管理专业的专业课程：2.1 房地产经济学：学习房地产市场的运行机制，了解房地产投资与开发的经济原理，为物业管理提供理论基础。
2.2 物业管理法律法规：学习相关的法律法规，了解物业管理的法律责任和规范，提高物业管理的法律意识。
2.3 物业管理实务：学习物业管理的具体操作方法，包括物业维护、安全管理、绿化管理等，培养实际操作能力。
三、物业管理专业的就业前景：3.1 物业管理公司：物业管理公司是物业管理专业毕业生的主要就业方向，毕业生可以从基层物业管理岗位开始，逐步晋升为高级物业经理。
3.2 开发企业：房地产开发企业需要物业管理专业人才来进行项目的规划、建设和运营管理，毕业生可以从项目助理或物业管理岗位开始，逐步晋升为项目经理。
3.3 政府机构：政府机构也需要物业管理专业人才来进行房地产市场的监管和规范管理，毕业生可以从相关职位开始，逐步晋升为高级管理人员。
四、物业管理专业的专业技能：4.1 项目管理能力：物业管理专业毕业生需要具备良好的项目管理能力，能够协调各方资源，保证项目的顺利进行。
物业管理知识详细解读摘要：物业管理知识包括前期物业管理和物业管理这两种。
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
物业管理知识1、名词解释物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
2 、业主：房屋的所有权人为业主。
业主为物业服务费用的交纳义务人。
同时，在前期物业管理中，开发企业、房屋买受人以及合同约定有缴纳义务的房屋使用人、租赁人，均为物业服务费的交纳义务人。
3 、业主享有的权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。
4 、业主应该履行的义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
5 、物业服务范围：物业服务企业依照约定所涉及的具体内容，主要涉及建筑物的共有部分。
包括以下几个方面的内容：（ 1 ）公共场所、公共设备及公用设施的日常管理和维修养护；（ 2 ）对每幢楼（除室内）的风貌、结构和环境的使用状况进行管理和维修保养；（ 3 ）公共秩序维护工作；（ 4 ）消防安全工作；（ 5 ）日常的小修，急修项目或工程；（ 6 ）环境卫生工作；（ 7）征收管理费及其他费用，负责保管和使用管理基金；（ 8 ）确保业主和非业主使用人遵守各类物业规约，约束他们在使用公用地方和共同设施方面的违规行为；（ 9 ）其他方面。
物业5S管理引言概述：物业管理是指对房地产物业进行综合管理的一项重要工作。
为了提高物业管理的效率和质量，物业5S管理成为了一种常用的管理方法。
本文将从五个方面详细介绍物业5S管理的内容和实施步骤。
一、整理（Sort）1.1 清理物业空间：物业管理中，经常会出现杂物堆积、空间不够利用等问题。
通过整理物业空间，清理无用物品，合理布置物品，可以提高物业空间的利用率。
1.2 建立物品分类标准：对物业管理中的物品进行分类，建立分类标准，可以方便管理人员快速找到所需物品，提高工作效率。
1.3 制定物品管理规范：建立物品管理的规范，包括物品的存放位置、数量管理、借用归还等，可以减少物品丢失和混乱现象，提高物业管理的有序性。
二、整顿（Set in order）2.1 设计合理的工作流程：根据物业管理的工作特点和流程，设计合理的工作流程，明确每个环节的责任和要求，提高工作效率。
2.2 标识化管理：为物业管理中的设备、工具等物品进行标识，使其易于辨认和归还，减少物品丢失和混乱现象。
2.3 建立规范的文件管理系统：建立规范的文件管理系统，包括文件的分类、编号、存档等，方便管理人员查阅和归档文件，提高管理效率。
三、清扫（Shine）3.1 定期进行卫生清洁：定期对物业进行卫生清洁，包括地面、墙壁、设备等的清洁，保持物业的整洁和良好的工作环境。
3.2 建立保养制度：建立设备和设施的保养制度，定期对其进行检查、维修和保养，延长使用寿命，减少故障发生。
3.3 培养员工良好的工作习惯：加强员工的卫生意识和工作习惯培养，使其养成良好的清洁习惯，保持物业的整洁和良好形象。
四、标准化（Standardize）4.1 建立标准化工作流程：根据物业管理的特点和要求，建立标准化的工作流程，明确每个环节的操作规范，提高工作效率和质量。
4.2 制定管理制度和规范：制定物业管理的管理制度和规范，包括人员管理、设备管理、安全管理等，确保物业管理的规范化和标准化。
什么是物业管理是干些什么的？？ 物业管理（property management），是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 物业管理的起源 业界一般认同的观点是，物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。 从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。 从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。 20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有： 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。 1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。 1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。 2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。 一、其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 （一）是常规性的公共服务，主要有以下几项： ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； ②房屋设备、设施的管理； ③环境卫生的管理； ④绿化管理； ⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； ⑥车辆道路管理； ⑦公众代办性质的服务； （二）是针对性的专项服务： ①日常生活类； ②商业服务类； ③文化、教育、卫生、体育类； ④金融服务类； ⑤经纪代理中介服务； ⑥社会福利类； （三）是委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。 二、物业管理在我国 在我国，物业管理的发展主要基于四个方面的因素： （一）是住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。 （二）是随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。 （三）是随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。 （四）是人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。 正是因为以上这些因素，决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的程度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。
中国物管行业现状一、物业管理基本概述物业管理是房地产的产物，集劳动密集型的服务型行业，具体指业主委托物业服务企业按照物业服务合同约定，维系养护管理房屋配套设施设备和相关场地，维护物业管理区域内的公共卫生和活动秩序。
中国物业管理起源于20世纪80年代沿海发达地区，至今只有数十年的发展历史，借助资本的力量不断成长，当前处于蓬勃发展中。
碧桂园服务、恒大物业、绿城物业、雅生活物业等位于中国物业管理服务企业第一阶梯行列。
二、物业管理行业市场现状1、物业在管规模持续扩大显示，随着都市化进程的加速，居民经济水平的提升，国家政策的支持推进，物业管理行业快速发展。
中国物业服务企业在管面积规模呈逐年攀升的态势，2021年在管面积约280亿平，其中有3家物企在管面积超过5亿平，分别是碧桂园服务8。
24亿平、万物云7亿平、雅生活集团5。
1亿平。
这些上市企业主要通过并购方式进行规模扩张。
2、上市物企发展规模不断扩大，主要分布于北上广发达地区物业服务企业是物业管理行业市场化的产物，中国上市物企发展规模不断扩大，目前共有55家上市物企。
至2020年中国物业服务企业的上市增加数大体呈上升趋势，2020年物企上市增加数达到历年最高值18家，2021年物企上市步伐略有减速，14家物企于本年度内上市。
中国上市物企大多分布于北上广、浙江等发达地区，占总数比例的62%，其中广州上市物企数高达20家，上海、北京、浙江分别是8、6、6家。
3、收并购市场活跃，全年交易额超360亿元除了政策支持外，基于国内资本市场对物管行业的青睐，物企纷纷加快战略扩张步伐，通常采用收并购手段壮大自身规模。
当前物管行业最常见的并购方式有两种，一种是横向并购：并购同行业竞争对手，由于这些竞争企业本身存在规模基础和一定影响力，选择并购不仅可以增加在管面积，还带来原有企业的客户资源，迅速扩大企业市场份额。
第二种是纵向并购：沿着产业链上下游向前或向后并购，填补企业某些服务内容空白，丰富增值服务，扩展服务边界。
1 / 41 房地产物业管理概述(中) 第三章 物业管理程序 在现代社会经济中，传统的管理方式正在被科学的、先进的管理方式所取代。因而物业 管理不能照搬老一套的管理办法和管理经验，应引进现代化管理中的全新思想，对物业实行 “全过程”的管理。本章将就物业管理全过程中物业管理的前期介入，物业的验收与接管， 物业入伙手续的办理，物业的装修与管理，物业档案资料的建立，物业日常管理和维修养护 等内容进行论述。
第一节 物业管理前期介入
一、物业管理前期介入的认识 对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段。从形式上看，物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企 业也是这么做的，然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却还有很多没有更新，物业管理一直滞后 于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约， 而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及 ，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，既使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计 阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出建议和意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。 物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工2 / 41
作和提供服务，是 使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的 现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即从项目规划设计阶段就开始关注物 业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业管理的前期介入。 这里所说的物业管理前期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事 物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理，但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。 物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理 的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是 发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策，规划设计，选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主 的吸引力度。尤其在市场经济大潮中，房地产开发商要保持其产品的竞争力，还必须有超前意识，即从高起点起步，充分考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不断变化，不仅 要重视物业本身的工程质量，更应该考虑物业的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、工作或居住的安全舒适与方便等；然而对于业主而言，却不止于 此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。一个物业开发项目需要几年时间，但其使用时间却是几十年，甚至上 百年。随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷 和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协 议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好 的、有效的“管家”形象，对于物业管理企业来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物3 / 41
业管理前期介入将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅 是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利的需要。 二、物业管理前期介入的必要性 (一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决 物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在 物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合布局等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和 建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中将之限制在最小范围之内，就必须开展物业管理的前期介入，使物业管理前期介入同规划设计 、施工建设同步或交叉进行，这样既可以反映以后专业化管理得以顺利实施的各种需求，又可以从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种 问题和缺陷，对物业的规划、设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐 项加以妥善解决，减少后遗症，保持房地产开发项目的市场竞争力。 (二)物业管理前期介入是对所管物业的全面了解 物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的 了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理 ，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。 (三)物业管理前期介入是为后期管理做好准备 物业管理也是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺 关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度， 筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管 理企业便能有序地对物业实体进4 / 41
行管理。 三、物业管理前期介入的内容 在物业管理前期介入阶段，物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面： (一)物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务 无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系 统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。 1.进行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物业管理企业既要从自身的实际 出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比 自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，开发商的资信条件是否较好并能协作配合，等等。这样做可避免管理权竞争得手后，由于开发商或建设方面的原因 ，使工作留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利润，或近期虽 无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。 2.具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。 3.投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。 4.选派管理人员运作物业前期管理。 (二)建立与业主或使用人的联络关系 物业管理的对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既 应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。 1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。 2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。 3.参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、 门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。 (三)察看工程建设现场 5 / 41
物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据 物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。 1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备 安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。 2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。 3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。 4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按 整改计划督促整改。 (四)设计管理模式，草拟及制定管理制度 物业管理企业在前期介入中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式， 制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。 1.筹建业主管理委员会。 2.与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施 工管理办法等。 3.设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖 区综合管理办法等。 4.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。 (五)建立服务系统和服务网络 物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，物业管理的成败在 很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。 1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。 2.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱 乐等部门进行联络、沟通与协调。 3.建立代办服务项目网络。 (六)办理移交接管事宜 物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。
