2020资产评估师考试教材讲义-资产评估假设的概念与作用

【本章考情分析】本章考核以客观题为主。

分值估计在5分以内，在备考中重点关注企业价值的特点、企业价值评估概念、企业价值评估对象、价值类型以及企业价值评估基本假设和具体假设。

【本章知识框架】【本章知识点精讲】第一节企业价值与企业价值评估【知识点】企业的概念及特点、组织形式（一）企业的概念1.企业是一个经济组织；2.企业是一个社会组织；3.企业是依法设立的实体；4.企业是自主经营的主体。

（二）企业的特点1.盈利性企业作为一个经济组织，其经营目的就是盈利。

2.持续经营性企业要对各种生产经营要素进行有效组合并保持最佳利用状态。

影响企业生产经营要素最佳利用的因素很多，持续经营是一个重要方面。

3.整体性构成企业的各个要素资产虽然具有不同性能，但它们可以被整合为具有良好整体功能的资产综合体。

企业的整体性是企业区别于其他资产的一个重要特征。

4.权益可分性尽管具有整体性的特点，但相对应的企业权益却具有可分性的特点。

企业整体价值由股东全部权益和付息债务组成，而企业的股东权益又可进一步细分为股东全部权益和股东部分权益。

（三）企业组织形式【知识点】企业价值（一）企业价值的概念和特点1.概念：企业价值是企业获利能力的货币化体现。

2.企业价值的特点（1）企业价值是一个整体概念。

整体不是各部分的简单相加，整体价值来源于要素的结合方式。

（2）企业价值受企业可存续期限影响。

企业生命周期中所处阶段不同，企业价值也不同。

（3）企业价值的表现形式具有虚拟性。

在实体价值与虚拟价值并存的情况下，对企业价值的判断和评估应综合考虑企业实体价值和虚拟价值的影响。

企业价值评估的范围涵盖了被评估企业所拥有的全部资产，包括流动资产、固定资产、无形资产以及其他所拥有的资产，但企业价值的评估对象是这些资产有机结合形成的综合体所反映的企业整体价值或权益价值，而不是各项资产的简单集合。

3.企业价值与业务价值业务是指企业内部某些生产经营活动或资产的组合，如，企业的分公司、不具有独立法人资格的分部等。

第13讲资产评估假设的概念与作用第六节资产评估假设内容概要一、资产评估假设的概念与作用（一）资产评估假设的概念资产评估假设是依据现有知识和有限事实，通过逻辑推理，对资产评估所依托的事实或前提条件作出的合乎情理的推断或假定。

是资产评估结论成立的前提条件。

（二）资产评估假设的作用——化繁为简提高评估工作效率资产的价值受到主客观因素影响，抓主要因素，忽略次要因素，化繁为简，在可以控制相关差异的前提下提高评估工作效率。

二、主要资产评估假设评估具体假设是按照评估目的及评估操作要求针对评估对象的特点所具体使用的评估假设。

■企业等经营主体可能涉及经营范围及方式、经营管理水平、会计政策、税赋基准及税率、补贴及优惠政策、企业守法合规、管理团队的稳定性及尽责履职、关联交易定价等方面的假设。

■单项资产则可能涉及评估对象的物理、法律、经济状况，未来的管理及运营等方面的假设。

（一）主要资产评估假设的内含1.交易假设——交易过程中假定所有待评资产已经处在交易过程中，根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

（最基本的假设）2.公开市场假设（1）概念是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。

（2）公开市场概念公开市场是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。

在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。

资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行的。

买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

3.持续经营假设持续经营假设是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去，在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止。

是一项针对经营主体（企业或业务资产组）的假设。

该项假设一般不适用于单项资产（称为继续使用假设）。

是评估假设也是会计假设持续经营假设下的评估是基于企业未来经营收益的多少来确定其现实价值的。

资产评估基本假设在资产评估中的作用哎呀，这可是个大问题啊！咱们今天就来聊聊资产评估这个事儿吧，看看那些基本假设在评估过程中到底起了啥作用。

别着急，我保证这篇文章既正式又亲切，而且还会用到很多日常俚语和成语俗语哦！让我们来看看资产评估的基本假设。

在资产评估中，有三个基本假设：市场假设、收益假设和风险假设。

这三个假设就像是我们评估资产的三个指南针，帮助我们在评估过程中找到正确的方向。

1. 市场假设市场假设是指资产的价值会随着市场需求和供给的变化而变化。

这个假设告诉我们，如果市场上有很多人想要买这个资产，那么它的价值就会上涨；反之，如果市场上有很多人想要卖这个资产，那么它的价值就会下跌。

嘿，这就像是我们在股市里炒股一样，如果大家都看好一个股票，那么这个股票的价格就会涨；反之，如果大家都不看好一个股票，那么这个股票的价格就会跌。

2. 收益假设收益假设是指资产的未来收益与现在的价值成正比。

这个假设告诉我们，如果一个资产现在的价值很高，那么它未来的收益也会很高；反之，如果一个资产现在的价值很低，那么它未来的收益也会很低。

嘿，这就像是我们在买房子的时候，如果一个房子现在很贵，那么我们可以预期它未来的房价还会继续上涨；反之，如果一个房子现在很便宜，那么我们可以预期它未来的房价可能会下跌。

3. 风险假设风险假设是指资产的风险与现在的价值成正比。

这个假设告诉我们，如果一个资产现在的价值很高，那么它面临的风险也越大；反之，如果一个资产现在的价值很低，那么它面临的风险也越小。

嘿，这就像是我们在投资的时候，如果一个投资项目现在很受欢迎，那么它可能存在很大的风险；反之，如果一个投资项目现在不受欢迎，那么它可能没有太大的风险。

好了，现在我们已经了解了资产评估的基本假设。

接下来，我们来看看这些假设在实际评估过程中到底起了什么作用。

在资产评估的过程中，我们需要对各种资产进行详细的分析和比较。

这时候，市场假设就起到了关键作用。

通过对市场的调查和分析，我们可以了解到各种资产的需求和供给情况，从而判断它们的价值是否合理。

专题一企业价值评估的应用第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。

收益折现率对应价值股利股权资本成本股东部分权益价值股权自由现金流量股权资本成本股东全部权益价值企业自由现金流量加权平均资本成本企业整体价值经济利润加权平均资本成本企业整体价值（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。

无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。

②债务资本成本采用税后计算。

③计算加权平均资本成本。

二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单选题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。

导言本章概括地介绍了资产评估的基本概念、特点、原则（工作原则和经济技术原则）、行业发展、地位和作用。

考查客观题，估计分值在6分左右。

大纲说明一、考试目的考查考生对资产评估及其原则和特点的理解程度，以及对我国资产评估发展状况的了解情况。

二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.资产及资产评估。

2.资产评估的经济技术原则。

（二）熟悉的内容1.资产评估的特点。

2.价值与价格。

3.资产评估的工作原则。

（三）了解的内容1.我国资产评估行业发展历史及特点。

2.我国资产评估在市场经济中的地位和作用。

考情分析教材变化第一节资产评估的基本概念和特点知识点：一、资产评估的概念二、价值与价格三、资产评估的特点（新增）一、资产评估的概念（一）资产评估资产评估属于价值判断的范畴，其概念可以从一般意义、专业角度和法律角度三个层次进行表述。

1.一般意义：资产评估就是估计和判断资产的价值。

当进行市场交易时，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，自觉或不自觉地运用资产评估的理论和方法，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。

2.专业角度：作为一种专业服务，资产评估是由资产评估机构及其评估专业人员依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。

3.法律角度：《中华人民共和国资产评估法》规定：第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

法定资产评估概念除了规定资产评估是一种价值评定、估算行为外，还强调了资产评估的主体、客体、法律性质和服务成果。

（1）资产评估的主体：资产评估机构及其评估专业人员评估机构是依法设立的从事评估业务的专业机构。

评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。

评估专业人员应当加入评估机构，才能从事评估业务。

（2）资产评估的客体（对象）：包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等。

第04讲我国资产评估的行业发展、地位和作用第三节我国资产评估行业的发展资产评估行业作为一个独立的社会中介行业在国外有上百年的发展历史。

我国资产评估行业诞生于20世纪80年代末90年代初，虽然经历时间不长，但发展迅速。

经过近三十年的努力，我国资产评估行业为维护国有资本权益、规范资本市场运作、防范金融系统风险、保障社会公共利益和国家经济安全作出了重要贡献。

2016年7月2日全国人大常委会审议通过并于当年12月1日开始施行的《资产评估法》正式奠定了我国资产评估的法律地位，标志着我国资产评估行业进入了法制化发展的新阶段。

一、我国资产评估行业的发展历史我国资产评估是在经济体制改革和对外开放政策背景下，为满足国有资产管理工作的需要而产生的，并走出了一条适合中国特色社会主义市场经济的评估服务专业之路。

1978年12月，中共十一届三中全会作出对国家经济管理体制和国有企业经营管理方式进行改革的重大决策，作为国有资产管理的必备程序和保护国有资产权益的专业手段，资产评估应运而生。

1989年，国家体改委、财政部、国家国有资产管理局共同发布了《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》，明确规定：“被出售企业的资产（包括无形资产）要认真进行清查评估”。

1990年7月，国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负责资产评估项目和资产评估行业的管理工作。

这些早期资产评估管理文件的发布和资产评估管理机构的成立，标志着我国资产评估工作正式起步。

20世纪90年代初，国家国有资产管理局负责管理资产评估行业，建立了资产评估机构资格准入制度，建立了资产评估收费管理制度，编写了资产评估专业培训教材。

1991年以国务院第91号令发布的《国有资产评估管理办法》，是我国第一部对资产评估行业进行政府管理的行政法规，标志着我国资产评估行业走上法制化的道路。

该办法明确规定：凡是涉及国有资产产权或经营主体发生变动的经济行为都要进行评估，同时还规定全国资产评估管理的政府职能部门是国有资产管理部门，将审批评估机构纳入国有资产管理部门的职责范围，规定了被评估资产的管理范围、评估的程序和方法及法律责任等，为推动我国资产评估行业的发展，起到了历史性的作用。

第09讲主要资产评估假设第六节资产评估假设知识点：—、资产评估假设的概念与作用二、主要资产评估假设三、主要资产评估假设的应用—、资产评估假设的概念与作用（一）资产评估假设的概念资产评估假设是依据现有知识和有限事实，通过逻辑推理，对资产评估所依托的事实或前提条件作出的合乎情理的推断或假定。

资产评估假设也是资产评估结论成立的前提条件。

资产评估业务实际上也是一种模拟市场交易以判断资产价值的行为。

面对不断变化的市场环境，为了进行资产评估，评估专业人员就需要把市场条件及影响资产价值的各种因素设定在某种状态下，以便对标的资产进行价值分析和判断。

（二）资产评估假设的作用评估假设实际发挥的是“化繁为简”抓主要矛盾的作用，即将一项资产交易价格的主要影响因素从实际中抽象出来，研究这些因素对交易价格的影响，忽略一些不必要的因素，提高评估的效率。

二、主要资产评估假设资产评估所使用的评估假设涉及不同的方面。

主要包括评估前提性假设、评估外部环境假设、评估具体假设。

（一）评估前提性假设包括评估的交易及市场条件假设、评估对象存续或使用状态假设。

交易及市场条件假设：主要有交易假设、公开市场假设等。

评估对象存续及使用状态方面的评估假设：针对企业等经营主体主要包括持续经营假设、清算假设等；针对单项资产主要包括原地使用假设、移地使用假设、最佳使用假设和现状利用假设等。

（二）评估外部环境假设主要包括评估所依托的国家宏观环境、行业及地区环境条件假设。

国家宏观环境假设主要包括有关宏观政治、经济、社会、法律、文化等环境条件变化趋势、稳定性，以及不可抗力影响等条件的假设，通常会涉及对汇率、利率、税赋、物价或通货膨胀等因素影响的判断。

行业及地区环境假设主要包括有关产业政策、行业准入及竞争、行业规划等行业条件，以及受国家和行业条件影响的地区相关环境条件的假设。

（三）评估具体假设是按照评估目的及评估操作要求针对评估对象的特点所具体使用的评估假设。

对于企业等经营主体可能涉及经营范围及方式、经营管理水平、会计政策、税赋基准及税率、补贴及优惠政策、企业守法合规、管理团队的稳定性及尽责履职、关联交易定价等方面的假设。

第04讲资产评估目的的概念与作用第二节资产评估目的内容概要资产评估总是为满足特定经济行为的需要进行的。

【经济行为】企业改制、上市，合资、合作经营、股权转让、资产买卖、置换、出资、债转股、担保融资、破产清算、保险赔偿、损失补偿、税收、司法诉讼、会计计量等。

经济行为决定资产评估目的。

一、资产评估目的的概念与作用（一）概念资产评估目的实际就是资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或资产评估结果的具体用途。

（二）作用评估目的直接或间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型的选择。

决定和制约①评估目的②自身功能、利用方式、使用状态③评估时市场条件以上三因素不同排列组合共同构成资产评估价值基础1.评估目的与其它评估要素的关系例1：政府拟出让一块七通一平占地面积8000平方米建筑空地。

A公司欲投标此地。

委托评估机构评估所能支付的最高投标地价。

按规划最佳用途为商住综合用地。

使用年限50年。

根据市场调查预计房地产总价值1.5亿元，开发成本8000万，开发商合理利润3000万。

则待估土地价格=15000-8000-3000=4000（万元）。

请回答：（1）评估目的？（2）使用方式？（3）价值类型？（4）评估方法？『正确答案』（1）投标地价（2）最有效利用方式（3）市场价值（4）剩余法2.评估目的的约束作用资产评估的特定目的对具体参数的选择具有约束作用例2：委托人拟抵押不动产融资，委托评估机构评估。

该业务中评估报告及评估结论使用者有两类，一是不动产的产权主体，二是贷款方的金融机构。

若一个要求评估抵押物的市场价值，另一个要求评估有序清算价值，则匹配的评估参数不同。

上例中，金融机构要求在评估抵押品价值时必须将借款人可能违约的潜在风险和不动产难易变现的因素考虑进去，则在选择具体价值目标（价值定义及价值类型）时，就要放弃抵押物的市场价值而选择抵押价值或有序清算价值。

（1）评估目的：有限责任公司变更设立股份有限公司，评估结论用于核实股份有限公司设立时依据审计后净资产确定的注册资本是否不低于市场价值；评估对象和资产范围：该企业根据公司法的规定，可以用于出资的资产及相关负债形成的净资产，且应该与审计后净资产的口径一致；价值类型：选择市场价值，潜在交易市场需要选择经营注册地的资产交易的有效市场。

第14讲主要资产评估假设的应用（二）主要资产评估假设的应用1.资产评估假设应用的基本要求假设的选择、应用应首先考虑要具有：●合理性●针对性●相关性合理性√合理的依据、逻辑及推断前提下，设定的假设有可靠的证据表明其很可能发生，或者虽然缺乏可靠证据，但也没有理由认为其明显不切合实际。

√假设不可能发生的情形是不合理的假设。

针对性√评估假设应该针对某些特定问题。

√这些特定问题具有不确定性，这种不确定性，评估人员可能无法合理计量，需要通过假设忽略其对评估的影响。

评估假设的作用就是排除或固化相关性√评估假设与评估项目实际情况相关；√与评估结论形成过程相关。

2.评估假设应用需要考虑的基本因素（1）目的评估目的规定着资产评估结论的具体用途，同时也在宏观上规范了被评估资产的作用空间。

不同的评估目的，市场环境条件、交易方式、企业存续状态、资产使用状态等不同，评估报告的作用以及评估结论的使用方式也不同。

因此，评估假设应结合评估目的设定。

（2）对象√单项资产评估假设适用于资产使用状态假设；√企业价值评估假设适用企业经营状态假设或者清算假设等。

（3）类型不同价值类型，对应市场交易条件、资产使用等条件很可能存在差异。

使用投资价值类型评估并购标的企业价值，需要对企业并购方式和并购后措施及实施情况做出假设，作为估算协同效应价值的前提使用清算价值类型评估企业清算的价値，需要对清算方式及条件做出假设，作为估算资产变现价值的前提3.交易性假设的应用是假定所有拟评估资产已经处在交易过程中。

是最基本的假设适于交易和产权及经营主体变动的评估业务；常见经济行为的资产评估都可以使用该假设。

4.公开市场假设的应用·资产市场价值是由自由竞争的市场参与者自主决定的，不是其他力量垄断或者强制决定的。

·只有满足公开市场假设，才有可能对资产的市场价值作出符合市场供需关系的分析、判断。

不满足公开市场假设，通常是严格人为管制的，或是垄断条件下的市场。