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商场运营管理四大模块商场运营管理是现代商场成功运营的关键要素之一。
商场运营管理的主要目标是通过有效的组织和管理，提高商场的运营效率和盈利能力。
为了实现这一目标，商场运营管理通常分为四个主要模块：租赁管理、销售管理、市场推广和客户服务。
1. 租赁管理租赁管理是商场运营管理中的基础模块之一。
它涉及商场与租户之间的租赁合同和协议的签订、租金的收取和租户管理等。
租赁管理的主要职责包括：•吸引优秀的租户：商场需要制定有效的招商政策，吸引具有品牌影响力和市场竞争力的租户入驻商场。
这需要商场管理团队了解市场需求、定位和竞争环境，以便将商场的定位和租户定位相匹配。
•管理租赁合同：商场需要与租户签订租赁合同，并确保合同条款合理、公平且具有可执行性。
商场管理团队需要对租赁合同进行有效的监督和管理，包括租金收取、合同续签和解除等。
•租户管理：商场需要与租户建立良好的合作关系，了解他们的需求和意见，并及时解决问题。
商场管理团队应积极回应租户的关切，保持租户满意度和忠诚度，以确保良好的商业运营环境。
2. 销售管理销售管理是商场运营管理中的另一个重要模块。
它涉及商场的销售策略和销售业绩的管理。
销售管理的主要职责包括：•销售分析：商场管理团队需要定期评估销售数据和业绩，了解销售趋势和市场需求，从而制定相应的销售策略。
销售分析可以帮助商场管理团队识别销售的瓶颈和机会，并制定相应的解决方案。
•销售促销：商场需要定期举办促销活动，吸引顾客进入商场，增加销售额。
促销活动可以包括特价商品、折扣优惠、赠品和广告宣传等。
商场管理团队需要设计并执行有效的促销活动，提高商品销售量和顾客满意度。
•销售人员培训：商场需要培训销售人员，提高他们的销售技巧和服务质量。
销售人员是商场与顾客之间的重要纽带，他们的专业素质和服务态度直接影响到顾客的购买决策和忠诚度。
3. 市场推广市场推广是商场运营管理中不可或缺的一个模块。
它涉及商场的品牌建设、宣传推广和顾客关系管理。
商业地产４个要素和两个核心的打造商业地产的4个要素：1. 商业地产的产品组合，如行业组合、主力店、次主力店、普通店铺等2. 价格带组合，如购物中心的类型、规模等3. 选址，如住宅地产的根本类别、与购物中心类型的关系4. 消费着沟通，如建筑与设计等商业地产的2个核心：1. 消费着核心2. 租户核心购物中心最关键的四个要素，第一是产品组合，第二个是价值带组合，第三是选址，第四是消费者沟通，所谓的产品组合包含了行业组合和店铺组合一两个要素，行业组合，在你的购物中心内，服装，娱乐餐饮，家居家电等等进行行业配比这里面我想过去商业地产的进程中，有一些核心的问题，第一就是所谓行业组合的研究有一些基本的概念在里面，我们看到任何一个行业研究都和消费者购物栏有关系，消费者在所有的品类上的指出是什么样的，可能决定了行业组合的很核心的关键因素，同时购物中心的类似也是很关键的因素，我们讲的看到中国的食品杂货，服装行业，电子消费品类是8千万，这些市场数字说明了在行业配比中的关系，由于不同的配比中心，我们讲的城市中心，这里面对服装的倾向性和时尚更强一些，我们讲的能力优先，我们对食品杂货和DIY更强一些，这些根本对地产商业类有一个帮助，我们过去经历的案例来讲，地产商对行业有一个主观的要求，并没有考虑这个地点应该和哪一些行业，这个地点应该适合哪一个购物中心，如果做零售的商业地产，行业组合对购物中心的要求大家应该有大概的要求，第二，产品组合里面更重要的一点是业态研究，零售业态的研究，主力店，次主力店之间的关系，主力店和次主力店的关系，很大程度取决于中国零售行业的发展的趋势和全球零售的变迁对购物中心的业态影响很大，我们就必须了解，除了现行中国零售的发展状况和未来有可能出现哪些业态，这些业态是否可以成为购物中心的主力店和此主力店，从服装行业讲，大概有四种商业模式，第一种叫设计师导向的细分市场的品牌模式，第二个是奢侈品牌，第三种是快速时尚，第四种我们叫基本时尚。
商业地产四要素以及之间的关系住宅市场调控的持续以及城镇化的推进，使得近几年间商业地产开展迅速。
林立的写字楼、大型购物广场、现代化酒店，类似城市综合体项目在近几年不断涌现。
为了躲避房地产调控的风险，以城市综合体为首的商业地产有如温泉水泡似地层出不穷、前赴后继地涌出，然而在这商业地产井喷的时代，我们需要的是冷思考，在商业地产运作过程中，我们不免会对其组成要素：开发商、品牌商、经营者、投资者产生思考，他们四者分别有怎样的特点？各自发挥怎样的作用？它们关系的组成是利益驱使还是自身谋求开展？怎样的关系为它们的最正确状态？这就需要对他们进展详细的分析及研究。
一、开发商开发商，简而言之就是商业地产项目的第一承当人，开发商往往是决定一个商业项目的成败的第一要素，在中国商业地产开展的初期阶段，开发商们大多自主规划设计，然后全部或大局部产权拆散出售，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问題；如今，开发商已不再延续以前一贯作风，他们也意识到商业地产的开发并不是易事，一定要对商业有足够的了解，或与专业从事商业策划管理的公司或团队合作，以商业持续经营的角度来开发商业地产，而不是卖完铺走人的态度，这样才能顺应商业开展的规律，开发出适合市场需要的商业地产项目。
开发商开展目标商业地产品牌企业依靠强大的资源整合能力和商业运营能力，经过持续多年的专注开展，打造出了强势的商业地产品牌，并不断扩大领先优势，其良好开展将形成一种代表产品品质的优势效应，成为区域地标建筑，开发商已逐渐意识到了商业地产品牌具有的强大市场潜力。
万达可以作为代表，从品质住宅典到商业地产样本，从中国足球桂冠到亚洲商业旗舰, 万达用24年的时间走出了一条近乎神奇的开展曲线。
从初涉商业地产的2001年，到规模化扩的2011年，万达10年几乎成了改变中国商业地产格局的10年。
商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假，五大支柱产业“攥指成拳"，万达集团已积蓄非凡的实力和足够的自信。
怎样经营好门店对于一个管理者来说，经营门店有4大要素：人力，营业达成，毛利率，门店综合评估。
控制好这4大要素，就能够很好的经营门店了。
首先第一大要素：人力人力，顾名思义就是与人有关的因素，其中包括人才的培养和人力的成本控制。
一个企业要做好经营管理，就需要充足的人力。
当然，仅仅是充足并不能满足，还需要去培养，挖掘深入的价值。
对于好的人才要懂的知人善任，留住精英。
第二大要素：营业达成对于目标的达成，首先是内部和外部之分。
内部包括：人员自身的服务品质等。
就是说首先我们得做好自己，做好内部的工作，给顾客专业快速的服务，达到顾客的满意。
外部包括：营销活动的实施，竞争对手的干扰等。
现在几乎所有的行业都在通过营销活动来拉动经济增长，消费者的主流消费方式就是各大行业抓住营业增涨的机会，如：手机支付方式。
现在手机支付方式正在快速的向各行各业发展，买衣服，鞋子，吃饭，等等都可以使用手机支付。
同时我们也要随时注意竞争对手的情况。
有竞争才有动力，和竞争对手良性竞争。
第三大要素：毛利率毛利率是控制企业盈利的要点，而一个企业的目的就是盈利。
所以毛利率必须控制在合理的范围之内，才能彰显企业的真正价值。
说到毛利率，就不得不提到，成本了，提高毛利率的要点就在于节约成本和有效节约物料在使用中的用量和有效预估备货量。
第四大要素：门店综合评估门店的整体形象，门店的士气，门店的团队合作能力，这些都对综合评估产生影响。
门店要塑造一个干净整洁的环境，随处可见都是一层不染，给人如沐春风的舒适感。
员工士气高昂，时刻都是精神奕奕，让人慢慢的正能量感。
团队默契配合，工作流程顺畅，给人一种专业的气质，不由自主的来二次消费。
综上所述，想要经营好门店，就要做好以上4点，并不断保持改善与创新，结合实事并与时俱进。
力争在众多企业中脱颖而出！。
百货零售业的关键成功因素分析百货零售业是一个庞大而竞争激烈的行业，它涵盖了各种商品和品牌，提供给消费者广泛的选择。
在这个竞争激烈的市场中，成功的百货零售企业需要具备一些关键成功因素来脱颖而出。
本文将深入探讨百货零售业的关键成功因素，并分析其对企业发展的影响。
第一个关键成功因素是优质的产品和服务。
百货零售业最重要的目标是满足客户的需求和期望。
为了实现这个目标，企业需要提供高品质的产品和优质的售后服务。
优质的产品可以增加消费者的购买欲望，并建立起品牌信任。
同时，优质的售后服务可以提升客户满意度和口碑，增加忠诚度和重复购买率。
第二个关键成功因素是有效的供应链管理。
在百货零售业，供应链是企业成功的基石。
一个高效的供应链可以确保不断供应货品，减少供应风险并提高库存周转率。
此外，供应链管理还包括对供应商的选择和管理。
与可靠且负责任的供应商建立起长期的合作关系，可以确保供应品质的稳定性和协同效应的发挥。
第三个关键成功因素是合理的定价策略。
定价是企业在市场竞争中制胜的关键之一。
在百货零售业，企业需要根据市场需求和竞争对手的价格制定合理的定价策略。
过高的价格可能导致销售不佳，而过低的价格可能会影响企业的盈利能力。
因此，合理的定价策略应该准确把握市场需求和成本之间的平衡，以实现销售和盈利的最大化。
第四个关键成功因素是有效的市场推广和品牌建设。
在激烈的市场竞争中，企业需要通过市场推广和品牌建设来吸引客户和提高市场占有率。
市场推广包括各种广告渠道和促销活动，如电视广告、社交媒体宣传和优惠券等。
品牌建设包括企业形象、口碑和忠诚度等方面。
通过建立一个知名度高、可信赖的品牌，企业可以赢得消费者的信任和支持。
第五个关键成功因素是强大的数据分析与管理能力。
百货零售业涉及大量的销售数据、顾客数据和库存数据等。
良好的数据分析和管理能力可以帮助企业更好地了解市场需求、预测销售趋势和优化供应链。
现代科技的发展为企业提供了更多有效管理数据的机会，例如使用大数据分析以实时监控销售和库存情况，以及提供个性化的购物体验等。
百货业经营策略六大构面和成功条件百货业经营策略的六大构面包括市场定位、产品组合、定价策略、推广与促销、供应链管理以及客户服务。
成功的条件在于正确的市场定位、优质的产品、合理的定价、有效的推广和促销、高效的供应链管理以及卓越的客户服务。
首先，市场定位是百货业成功的第一步。
经营者需要根据目标市场的需求和消费习惯，确定适合的市场定位。
针对不同的消费群体，可以选择定位为大众市场、高端市场或者特定的细分市场。
有针对性的市场定位能够提高百货店在竞争中的独特性和吸引力。
其次，产品组合是百货店的核心竞争力。
经营者需要根据目标市场的需求和消费趋势，合理设计产品组合。
优质的产品质量和品牌声誉是吸引消费者的重要条件。
同时，多样化的产品组合可以满足消费者的不同需求，提高百货店的吸引力和竞争力。
定价策略也是百货店经营的重要方面。
经营者需要根据成本、市场需求和竞争对手的定价水平，确定合理的价格策略。
定价策略可以根据产品的不同进行差异化定价，或者通过促销活动和套餐销售等手段提供价值给消费者。
推广与促销是百货店增加知名度和销售额的重要方式。
经营者可以通过广告宣传、促销活动、线上线下推广等手段，提高消费者对百货店的认知度和购买意愿。
同时，百货店可以通过与品牌合作、举办主题活动等方式增加消费者的体验感和互动性，提升竞争力。
供应链管理是百货店经营的关键环节。
经营者需要与供应商建立良好的合作关系，确保货物的及时供应和质量稳定。
同时，高效的库存管理和物流配送能够降低成本并提高销售效率。
通过建立高效的供应链体系，百货店可以提供更好的购物体验，增强客户忠诚度。
最后，客户服务是百货店成功的基础。
通过提供优质的客户服务，百货店可以赢得消费者的信任和满意度，增加顾客的回头率和口碑传播。
经营者需要培养员工良好的服务意识和沟通技巧，提供个性化的服务，帮助解决消费者的问题和需求。
综上所述，百货业经营策略的六大构面包括市场定位、产品组合、定价策略、推广与促销、供应链管理以及客户服务。
大型购物中心成功六大要素大型购物中心成功的六大要素购物中心成功的六要素为：专业团队的引入、场地的恰当选择、准确的市场定位、特色的主题和设计、财务的可行性、地方政府的支持。
要想在购物中心这块肥田上开花结果，开发商和投资者就必须要熟谙购物中心开发运营的成功之道。
1．专业团队的引入购物中心开发的复杂性与周期长的特点，使得在购物中心的开发过程需要大量的专业人员参与到项目建设中来。
主要有项目前期顾问团队、租赁招商团队、市场销售团队、规划设计团队、工程建设管理团队以及商业运营团队等。
在项目前期聘请专业的顾问团队进行市场调研分析、规划初步的商业业态是十分必要的。
并且很大一部分购物中心都有国际投资者的参与，这样用国际化的眼光来建设购物中心，对未来的招商奠定基础。
2．场地的恰当选择购物中心的场地选择至关重要，但合适开发的场地越来越难找。
城市区域中心的成熟商圈内的核心地块是购物中心开发的理想选择，却面临着拆迁困难的风险，影响购物中心开发的进度；城市规划的新城镇中心具有良好的市场消费潜力，但面临着城市规划的不确定性与市场潜力能否释放的风险，影响着购物中心的成败；同时合意的目标地块由于竞争对手多，也面临着地价过高的风险，这些风险因素越来越成为购物中心选择场地所要面对的现实。
不管开发商构想开发的购物中心类型如何，也不管开发商是否已拥有土地，一个规划中的选址必须最大限度的具有以下综合特征：与目标市场有关的中心位置，以保证项目运营所需的基本消费群；方便的通路，以保证项目物流、车流、人流的需求；可识别性高，便于消费者前往进行消费；与计划概念和停车要求相关的合适规模与形态，细节保证运营顺畅；可操作性的地形，有利于项目设计和规划；排水系统良好，特别对包含餐饮业态项目尤为重要；地基土质良好，这是保证建筑体安全稳固的基础；已有配套市政设施，可缩短购物中心市场培育期；环境兼容性高，形成多功能效应，提升项目品质；合适的区划要求，留下调整余地等。
知识分享：购物中心的商业运营成功的主要因素商业运营的成功主要取决于三个方面。
一、正视定位在众多影响购物中心成功的因素里，购物中心定位的核心是什么？是市场需求、品牌资源。
什么叫市场需求？研究购物中心，很多时候我们发现只研究了表面的因素。
这显然是不对的。
我们应当预判未来消费者的发展和生活习惯的改变，要结合很多的因素分析。
资源方面，先分析一下什么叫资源，资源有两方面，一个是稀有资源，一个是市场最优势的资源。
优势的资源跟稀有的资源有什么区别？如果没有稀有的资源，全是我们见过的，很难吸引新的消费者。
可是优势资源太多了，这个项目没有特色。
所以，资源方面的分析很重要。
正大广场，投资4.5亿美元，在2002年10月份开业，其实这个项目在陆家嘴明珠塔的对面，超级品牌店，一个有24. 7万平方米的项目如果定位为超级品牌店会很恐怖，塞不满。
天天最低价易初莲花，与LV等奢侈品牌格格不入。
所以，开业了一些签约品牌纷纷退出，开盘成了黑盘。
尽管项目操作有困难，但我们发现项目基础是好的。
浦东在上海整体的发展很好，很多人住在浦东。
浦东所在的区域前景很明朗，未来高档次的住宅重点供应也在浦东，周边的人群以家庭消费为主，我们定位为家庭购物休闲中心，超大体量可以得到市场支持。
那时没有一个购物中心定位为家庭，而这个购物中心通过家庭共享，父母共享和儿童独享三个主题完成人群的二次筛选。
家庭业态没有什么秘密，可是我们要分清楚什么叫家庭共享，家庭共享就是一家人共享的，父母分享是父母和孩子可以一起分享。
我们引进中国第一个从日本过来的（儿童折射大典），里面有七十几个行业让孩子玩，可以开飞机，可以当老师，你在工作过程中可以挣到钱，父母可以把孩子放在这儿一天，儿童独自享受，父母不能进去，里面有人照顾你的孩子，父母不需要进去。
儿童独享可以把父母的消费力完全释放出来。
另外，商务办公的人口在陆家嘴也很多，所以，产生很多商务餐饮的需求。
我们就用休闲娱乐满足周边的群体。
本文以南宁各大购物中心为例，简要阐述大型商业项目成功运作的关键要素。
首先，要先认识一下几个概念。
概念一：商业类型在商业地产项目中，商业体量的大小在一定程度上决定了商业的定位方向。
一般零售商商业项目，按照商业体量的不同，可分为社区型商业、区域型商业、城市型商业。
商业体量在2万㎡以下，属于社区型商业，即商业类型主要服务于周边居民的日常生活消费；商业体量在2万㎡到8万㎡，属于区域型商业，即商业类型有一定的辐射力，但仅限于一个或几个片区、城区，还无法辐射整个城市；商业体量在8万㎡以上，属于城市型商业，即商业类型有较强的辐射力，基本可以辐射整个城市。
一般而言，12万㎡左右的城市型商业在中国是比较标准的城市型商业体量。
概念二：Shopping mall / 购物中心Shopping mall意指超大规模购物中心，源于欧美国家，意指大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。
Shopping mall以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。
按照国外经验，一般购物中心主要由购物、餐饮、娱乐三大经营类型组成，其经营比例大致为50：30：20，商业经营面积在10万㎡以上。
在中国，由于炒作等因素，往往商业体体量在5万㎡的商业项目，就习惯称之为“一站式购物中心”。
根据购物中心的商业体量、经营类型、附加功能等不同情况，还可以分为一般购物中心、标准购物中心以及城市综合体等三个类别。
以下结合南宁部分购物中心进行对比说明。
从以上图表大致可以看出；南宁大部分购物中心基本都是按行业惯例，规划购物、餐饮、娱乐三大类经营类别；而大体的主力店模式都是“大型超市+大型百货”模式；12万㎡以上的购物中心基本上按照“超大型超市+大型百货+大型餐饮+大型娱乐+电影院+健身中心或家居中心”模式规划。
这其中也反映了现有购物中心的一般业态模式，即“大型超市+大型百货+大型餐饮+大型娱乐+电影院”。
商业地产a、商业地产，顾名思义包含了商业+地产两个层面的概念，是开发商、投资商和经营者“三合一”的有机整体，商业地产开发则主要由开发、销售、经营、管理这几个环节组成。
b、用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。
它应该包含了：商业街，商场，MALL写字楼，酒店，公园，零售业……完全没有必要把写字楼再细分成商业地产，公园细分成旅游地产，而是都统筹到泛商业地产的概念下。
再比如：麦当劳，KFC也是商业地产，为什么这么说呢？他们永远得到的是最便宜的租金，最黄金的地段，这本身就是在赚地产的钱，所以这也应该是商业地产的范畴。
C定义：商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形势。
特点：从事商业运营的房地产开发与经营，以房地产开发的方式建设，以商业的要求与特点去经营。
从经营模式、功能和用途上区别于普通的地产用途。
D商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPIN®ALL主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
现代MALL成功经营的四要素：选址、定位、经营管理、无形资产与品牌运营，系统探讨了现代MALL实际筹建与运营的要点，是MALL实践的指南。
一、国内外shopping mall 发展现状购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100 年的历史。
shopping mall 是指城市市区购物中心，shopping center 是指郊区的购物中心。
购物中心的定义如下：1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；5.拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。
6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。
7.有创造新商圈或更新地区的贡献。
购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。
管理者对购物中心实行统的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。
经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者都参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。
日本大阪率先发展生态型购物中心，其中N amba工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到32万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖2~8层建筑上面，露天的坡道从2层逐渐走到8层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。
图1日本N amba生态购物中心我国商业发展一直滞后，90年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。
购物中心在9 0年代中期开始引入国内。
90年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上海迪美购物中心，9 0年代末期，深圳首家MALL购物中心一铜罗湾百货在华强北开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002 年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资 4.5 亿美元兴建，总建筑面积达24 万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。
正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350 家商铺签约，出租率超过80%。
购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心销售或经营出现失败。
二、shopping mall 可行性研究购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基础。
可行性研究包括如下内容：1.1用地选择（一）用地区位和交通人口状况总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。
流量调查包括如下内容：容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其它相关调查。
（二）用地经济状况，考虑租户的经济利益需求。
（三）对竞争对手详细分析，重点分析经营特色与竞争战略。
（四）用地物理状况重点考虑用地自然形状，用地的完整性，用地的可进入性。
（五）消费心理研究（六）城市规划的人口结构研究1.2类型和规模确定根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力，合理确定类型与开发规模。
对于辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分，考虑到不同区域的文化差异与消费偏好。
1.3承租户服务与制定承租政策购物中心的类型与特点在很大程度上取决于承租户组成。
在承租户确定后，还需要根据承租户的需求和购物中心自身的需要，确定他们在购物中心的位置，为他们提供专业化服务，以促进共同繁荣，给购物中心带来最佳经济效益。
核心承租户对于人流起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。
核心承租户的位置需要事先确定，大型购物中心的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
特殊承租户是指具有较高文化艺术经营的单位，给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化气氛，活跃购物中心的气氛，以点带面，特色经营是MALL的关键。
例如深圳华侨城就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。
承租政策原则是放水养鱼，发展商与商户一同成长，因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。
提供完善的信息系统硬件和软件，为消费者与承租户都得到便利。
充分做好租户的服务与管理，作出MALL的品牌与特色。
图2 华侨城购物中心的核心承租户—美国沃尔玛1.4金融支持与财务分析(1)购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润，在市场上是否有竞争力。
(2)购物中心是否能够租出去，有足够的承租户交纳足够的租金。
(3)对资本投入、远期收益、经营成本、税收、管理费和更新装修费用的评价。
(4)灵活的价格体系。
1.5购物中心人才需求分析与人才经营建议培育高级购物中心管理人才是贯彻企业发展战略的根本保证，由于商业竞争日趋激烈，高素质商业人材普遍短缺。
鉴于购物中心失败率较高，我们需要冷静看待购物中心在我国的发展，沉下心来培养一批房地产、商业开发与物业管理的复合型人才，对于大型购物中心的管理亟需引进国外教材与专家，开展高级人才培训，培养一批优秀购物中心管理人才，以支撑购物中心的快速发展，实践证明认真有效的培训是企业可持续竞争力的保证。
1 .6 购物中心发展战略建议购物中心发展战略关系到企业成败，购物中心必须从战略上回答，如何为客户提供满意服务，如何与商户建立长期共赢关系，不仅要在招商上取得成功，更重要在运营上能够长期吸引客户光顾，走可持续发展之路，而不是开业轰动一时，采取种种骗术套取商户保证金，然后迅速倒闭引起和商户种种纠纷。
许多企业根据自身情况，制定了企业发展战略，例如深圳铜罗湾百货公司发展战略为：以商业策划和商业输出为目标，走商业托管和连锁扩张之路，引导和倡导新概念购物中心，展示一种现代化生活消费新方式. 。
分析深圳铜罗湾百货公司的发展战略不难看出，这种战略实际是走输出品牌与商业知识的道路，其成功的关键在于培育优秀商业人才，提炼购物中心管理知识与经验。
MALL特色和发掘关键性的人才是企业成功的关键，既可以降低成本，又能保证成功。
三、总体策划设计要点1.总体规划总体规划关系购物中心成败，没有认真规划论证的购物中心大都缺乏特色与核心竞争力，具体表现是开业后缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。
“世界主题旅游休闲业设计高手”、曾参与策划和设计过多个世界著名Mall的美国HHCP国际设计有限公司总裁LarryW. Ziebarth 先生日前在深圳指出：“Mall的主题规划是关键。
”据了解，香港几乎每两个地铁站就有一个购物中心，都经营得不错，但是，在拥有庞大消费能力的广州，目前的购物中心就只有天河城购物中心比较成功，所以华南理工大学沙振权教授认为，那种由发展商拥有的零散小物业组合形成的，没有经过规划的购物中心，肯定不会成功。
国内不少发展商觉得招商是很简单的事情，根本没有规划就自己做，结果是整个“场”都冷清清的。
因此，发展商应该从一开始就设定好商场的定位，根据定位选择主题店和品牌店（包括饮食、娱乐场）的进场，例如，香港在这方面的工作，主要交由测量师进行规划和营销整个购物中心。
华侨城MALL购物中心是深圳购物中心发展史上一个新的里程碑，它的规划设计邀请了美国的购物中心设计专家，环境优美程度在全国位于前列，购物娱乐一体化。
该购物中心由美国沃尔玛商场与铜罗湾购物广场联合组成，前者商品定位为中低档商品，后者定位为中高档商品，经营项目具有互补性。
深圳华侨城不仅是深圳购买力最强的大型高尚社区，而且由于世界之窗等大型旅游景点带来庞大客流量，选址适当，有条件吸引大量的旅游人群来参观购物。
受国内发展购物中心的大趋势影响，深圳金光华（集团）邢薰居肽瞎傲煞莨究汲锘谀瞎霸壕芍方力鐼ALL购物中心，规划商业面积8万平方米。
该购物中心规划正式开始国际招标，深圳市国土规划局主办，邀请了香港、法国日本等国际知名设计机构参与规划设计方案招标。
深圳华润公司投资40亿元建设15万平方米大型购物中心，紧邻深圳书城，将是深圳最大规模购物中心，该项目设计建设、监理全部面向国际市场招标。
2.购物中心建筑设计平面设计：平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。
柱距与单元面宽有直接关系：大商店面宽，6,9,12,15,18,21,24。
柱子不宜落在店面线上。
根据经验进深一般在2 4 —3 6米比较合适。
如果开间方向的柱距是6米（9,12,15,18,21,24），那么进深可以是2X 6,3 X 6, 4X 6。
9米柱距是MALL开发比较常用的选择,对于面积分割以及降低施工成功有益。
平面设计的结构形状一定要规整、简单,不要使用曲率过大的圆弧, 避免实用面积太少, 不仅便于业态布局与商铺分割, 而且有利于未来经营, 方便人流对不同业态不同区域的识别, 可以通过外立面装修和顶部造型,美化整个的外形。
