对拆迁评估时点的思考
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屋蕴迂
Ｃ Ⅳ 船札 ｍ Ａ
对拆迁评估时点的思考
余蔚 贵 阳市房 屋拆 迁安 置管 理处
房 屋拆迁 是 围绕房 屋价 值来 进 行 的， 定 合 确 理 的补 偿标 准 是拆迁 的关键 ， 因此对 于估 价 时 点
有权 的补 偿 ， 包括 用 益 物 权 的 补偿 ， 别 是 收 还 特 益权 的调 整 ，房 屋物 权 的价 值在 拆迁 过 程 中 ， 是
因此 ，对 原房 的价 值评 估 成 为拆迁 矛 盾 的焦 点 。
益 物权 的损 失 ， 护原 房价 值 是对 房屋 物权 的保 保
护， 不能 因为 拆 迁 期 限 的延 长 ， 导致 被 拆 迁 人 原 有 房 屋 的 价值 发 生 贬 值 或 者 是房 屋 物 权 的减 少
或 灭失 。 二 是 保 证 拆迁 的 公平 性 、 正性 、 理性 的 公 合
的选择 显得 至 关重 要 。根据 （ 市房 屋拆 迁 估 价 （ 城
指 导 意见》 的规 定 ， 迁 估价 时 点一 般 为 房 屋拆 拆 迁许 可证 颁发 之 日。目前 ， 国有土 地上 房屋 征 收 《
评估 办法 （ 求 意见稿 ） 第 １ 规 定“ 征 收房 征 》 ５条 被
由评 估来 体现 的 。采 取 实物 调 换 ， 同等地 段其 在
动 参 与拆 迁过 程 ，对 于房 屋利 益 更应 合理 保护 。
无 论 被 拆 迁 人选 择 货 币补 偿 还 是 房 屋调 换 的形 式 进行 安 置 ，都应 保证 原 有房 屋面 积 不减 少 ， 实 现拆 迁 双方利 益 的对等 交换 。 国民法 的一项 重 我 要 原 则 是对 权 利 人 的 权 利 实行 平 等 保 护 ， 物权 《 法》 ４条“ 第 国家 、 体 、 人 的物 权 和 其 他权 利 集 私
屋价 值评 估时 点为房 屋 征收 决定 公告之 日” 。 在拆 迁行 为 中 ， 论 货 币安置 还 是房 屋 产权 无 调换 最 重 要 的 原 则 是按 照 原 房 屋 的 市场 价 值 进 行安 置兑换 。 原房进 行 评估 不仅 是货 币补 偿安 对 置 的依据 ，也 是房 屋产 权 调换 结 算差 价 的依据 。
且 公布 数据 来源 。 被拆迁 的房屋 可按照 评估价 格 协商补 偿价 格 ， 于低 于政 府拆迁 评估 指 导价 的 对 评估 ， 可按照“ 指导价 ’ 准执 行 。 标
“ 迁” 拆 不仅 是“ ”不 是简 单的将 土地 上 原 拆 ，
拆迁 工作 有两 个 基本 原则 ， 是房 屋 拆迁 围 一
原则 。 护拆 迁双 方利 益不 受侵 害是保 证拆 迁公 保 平、 公正 、 合理 的前 提 。 的十六 届三 中全会 明确 党 “ 障 所 有 市 场 主 体 的 平 等 法 律 地 位 和 发 展 权 保 利 ”对 于 不进 入 交 易市场 的 财产 ， 宪 法》 ， 《 也规 定 “ 民合法 的私 有财产 不 受侵 犯 ” 被拆 迁人 是被 公 。
绕 房屋 的价 值进行 拆迁 的原则 。 无论 是 以产权 调 换 的形式 还是 货 币补偿 的形式 ， 必须 保证 通 过 都 评 估 的形式 体现 原房 的真 实价值 。《 权法》 定 物 规
人 的物 权 受 法 律 保 护 ，任 何 单 位 和 个 人不 得 侵
犯 ”。
在房 屋拆 迁 过程
物 权包 括所 有 权 、 益 物权 、 保物 权 ， 益 物权 用 担 用
又 包括 占有 、 使用 、 收益 权 。 屋拆 迁 不仅 是对所 房
及 政 府配 套 设施 或城 的土地 价值 也在 增长
房屋拆迁
Ｃ ｖ Ｅ Ｅ 姒 他 跚 ＡＲ 舡 Ｓ
颁发拆 迁许 可证 的 时点 ， 于被拆 迁 房屋 的价值 对
评估 也定位 于办 证之 时 ，对 于后 期 的地块 升值 、 房 屋 升值 ， 拆 迁 人不 能合法 享 有 ， 被 而对 于拆 迁
理， 以确保 拆迁 的公开 、 公平 、 公正 。 因此 ， 拆迁 对
中 的房屋 补 偿 价格 ，政府 应 当出 台指 导 价格 标 准， 以维 护拆迁 当事 人 的合 法权 益 。细化 拆迁 评
房屋 面 积 是 不 变 的 ， 权 可 以保 障 ， 同地 段其 物 不 面积 发 生 上 浮 或 下 降 ， 可 以体 现 用 益 物权 的价 值 。而采 取货 币补 偿 的标 准 是原 房价 值 的体 现 ， 也是 同时 间 段 内同等 地 段 同等 面积 的 房屋 货 币 金 额 。拆 迁 时间 与评 估 时间 的不 同 ， 接 导致 用 直
人 修建 的房屋则 按房地 产市场 定价 。 特别 是在城 市大 发展 、 础 设施 建 设 加 大 的 同时 ， 市房 屋 基 城 销 售价格 更存 在水 涨船 高 的现象 ， 无论 新房还 是
估指 导价 ， 根据 不 同时 间的 区位 地段 细化 房屋 价 格 ，拆迁 指导价 的制 定可 以定 期 向社会公 布 ， 并
根 据 《 市 房屋 拆 迁 估 价 指 导 意见》 定 ， 评 估 城 规 “ 机 构 根据 被 拆 迁 房 屋 的 区位 、 途 、 筑 面 积 等 用 建 因素 ， 其房 地产 市场 价格进 行 评估 ” 对 。 对 于房 屋 的物 理属 性来 说 ，其 所属 的 区位 、 房 屋 结构 、 理 位 置 相 对 来 说 变化 比较 小 ， 拆 地 在 迁 办证 的短 时 期 内， 屋 属 性基 本 不 变 ， 房 评估 价 格 基本 能真 实反 映房屋 的价值 。 随着拆 迁期 限的 延 长 ， 地产 市 场 发 生 变 化 ， 迁 房 屋 的 价值 也 房 拆 在悄 然变 化 。 因此 ， 屋 价值 的评 估很 重 要 的 因 房 素 是时 间 问题 ， 拆迁 评 估和 赔偿 时 需要 选择 同 在 样 的时 间点 ， 能真 正体现 房 屋 的价 值 。 才
Ｃ Ⅳ 船札 ｍ Ａ
对拆迁评估时点的思考
余蔚 贵 阳市房 屋拆 迁安 置管 理处
房 屋拆迁 是 围绕房 屋价 值来 进 行 的， 定 合 确 理 的补 偿标 准 是拆迁 的关键 ， 因此对 于估 价 时 点
有权 的补 偿 ， 包括 用 益 物 权 的 补偿 ， 别 是 收 还 特 益权 的调 整 ，房 屋物 权 的价 值在 拆迁 过 程 中 ， 是
因此 ，对 原房 的价 值评 估 成 为拆迁 矛 盾 的焦 点 。
益 物权 的损 失 ， 护原 房价 值 是对 房屋 物权 的保 保
护， 不能 因为 拆 迁 期 限 的延 长 ， 导致 被 拆 迁 人 原 有 房 屋 的 价值 发 生 贬 值 或 者 是房 屋 物 权 的减 少
或 灭失 。 二 是 保 证 拆迁 的 公平 性 、 正性 、 理性 的 公 合
的选择 显得 至 关重 要 。根据 （ 市房 屋拆 迁 估 价 （ 城
指 导 意见》 的规 定 ， 迁 估价 时 点一 般 为 房 屋拆 拆 迁许 可证 颁发 之 日。目前 ， 国有土 地上 房屋 征 收 《
评估 办法 （ 求 意见稿 ） 第 １ 规 定“ 征 收房 征 》 ５条 被
由评 估来 体现 的 。采 取 实物 调 换 ， 同等地 段其 在
动 参 与拆 迁过 程 ，对 于房 屋利 益 更应 合理 保护 。
无 论 被 拆 迁 人选 择 货 币补 偿 还 是 房 屋调 换 的形 式 进行 安 置 ，都应 保证 原 有房 屋面 积 不减 少 ， 实 现拆 迁 双方利 益 的对等 交换 。 国民法 的一项 重 我 要 原 则 是对 权 利 人 的 权 利 实行 平 等 保 护 ， 物权 《 法》 ４条“ 第 国家 、 体 、 人 的物 权 和 其 他权 利 集 私
屋价 值评 估时 点为房 屋 征收 决定 公告之 日” 。 在拆 迁行 为 中 ， 论 货 币安置 还 是房 屋 产权 无 调换 最 重 要 的 原 则 是按 照 原 房 屋 的 市场 价 值 进 行安 置兑换 。 原房进 行 评估 不仅 是货 币补 偿安 对 置 的依据 ，也 是房 屋产 权 调换 结 算差 价 的依据 。
且 公布 数据 来源 。 被拆迁 的房屋 可按照 评估价 格 协商补 偿价 格 ， 于低 于政 府拆迁 评估 指 导价 的 对 评估 ， 可按照“ 指导价 ’ 准执 行 。 标
“ 迁” 拆 不仅 是“ ”不 是简 单的将 土地 上 原 拆 ，
拆迁 工作 有两 个 基本 原则 ， 是房 屋 拆迁 围 一
原则 。 护拆 迁双 方利 益不 受侵 害是保 证拆 迁公 保 平、 公正 、 合理 的前 提 。 的十六 届三 中全会 明确 党 “ 障 所 有 市 场 主 体 的 平 等 法 律 地 位 和 发 展 权 保 利 ”对 于 不进 入 交 易市场 的 财产 ， 宪 法》 ， 《 也规 定 “ 民合法 的私 有财产 不 受侵 犯 ” 被拆 迁人 是被 公 。
绕 房屋 的价 值进行 拆迁 的原则 。 无论 是 以产权 调 换 的形式 还是 货 币补偿 的形式 ， 必须 保证 通 过 都 评 估 的形式 体现 原房 的真 实价值 。《 权法》 定 物 规
人 的物 权 受 法 律 保 护 ，任 何 单 位 和 个 人不 得 侵
犯 ”。
在房 屋拆 迁 过程
物 权包 括所 有 权 、 益 物权 、 保物 权 ， 益 物权 用 担 用
又 包括 占有 、 使用 、 收益 权 。 屋拆 迁 不仅 是对所 房
及 政 府配 套 设施 或城 的土地 价值 也在 增长
房屋拆迁
Ｃ ｖ Ｅ Ｅ 姒 他 跚 ＡＲ 舡 Ｓ
颁发拆 迁许 可证 的 时点 ， 于被拆 迁 房屋 的价值 对
评估 也定位 于办 证之 时 ，对 于后 期 的地块 升值 、 房 屋 升值 ， 拆 迁 人不 能合法 享 有 ， 被 而对 于拆 迁
理， 以确保 拆迁 的公开 、 公平 、 公正 。 因此 ， 拆迁 对
中 的房屋 补 偿 价格 ，政府 应 当出 台指 导 价格 标 准， 以维 护拆迁 当事 人 的合 法权 益 。细化 拆迁 评
房屋 面 积 是 不 变 的 ， 权 可 以保 障 ， 同地 段其 物 不 面积 发 生 上 浮 或 下 降 ， 可 以体 现 用 益 物权 的价 值 。而采 取货 币补 偿 的标 准 是原 房价 值 的体 现 ， 也是 同时 间 段 内同等 地 段 同等 面积 的 房屋 货 币 金 额 。拆 迁 时间 与评 估 时间 的不 同 ， 接 导致 用 直
人 修建 的房屋则 按房地 产市场 定价 。 特别 是在城 市大 发展 、 础 设施 建 设 加 大 的 同时 ， 市房 屋 基 城 销 售价格 更存 在水 涨船 高 的现象 ， 无论 新房还 是
估指 导价 ， 根据 不 同时 间的 区位 地段 细化 房屋 价 格 ，拆迁 指导价 的制 定可 以定 期 向社会公 布 ， 并
根 据 《 市 房屋 拆 迁 估 价 指 导 意见》 定 ， 评 估 城 规 “ 机 构 根据 被 拆 迁 房 屋 的 区位 、 途 、 筑 面 积 等 用 建 因素 ， 其房 地产 市场 价格进 行 评估 ” 对 。 对 于房 屋 的物 理属 性来 说 ，其 所属 的 区位 、 房 屋 结构 、 理 位 置 相 对 来 说 变化 比较 小 ， 拆 地 在 迁 办证 的短 时 期 内， 屋 属 性基 本 不 变 ， 房 评估 价 格 基本 能真 实反 映房屋 的价值 。 随着拆 迁期 限的 延 长 ， 地产 市 场 发 生 变 化 ， 迁 房 屋 的 价值 也 房 拆 在悄 然变 化 。 因此 ， 屋 价值 的评 估很 重 要 的 因 房 素 是时 间 问题 ， 拆迁 评 估和 赔偿 时 需要 选择 同 在 样 的时 间点 ， 能真 正体现 房 屋 的价 值 。 才
