营销建议书ZNL
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目录前言PART 1 市场分析………………………………1．宏观经济环境分析2．市场竞争环境分析PART 2 项目分析………………………………2．项目劣势分析3．项目机会点分析4．项目威胁点分析PART 3 市场定位………………………………1．目标客户设定2．市场定位建议3．具体规划设计建议5．价格定位PART 4 营销推广策略建议……………………1．营销推广流程图2．营销策略3．销售渠道及方式PART 5 参考楼盘资料…………………………前言本方案经过多方的查询以及制作，终于完成了。
但是由于专业性的缺失，本方案也许未能做到专业性与个人创意兼具。
所以，如有需要改进的地方，请老师指导批评。
PART 1 市场分析１．宏观经济环境分析中国经济持续保持高速增长的态势，拉动内需的政策的事实已经使国民经济逐渐走出“九五”后期通货紧缩的困境，在“十五”期间，由于将西部大开发列为国策，成都作为西部的标志性城市，得到了前所未有的发展。
于是在十一五的宏观经济条件下，成都面临着新的挑战与机遇。
成都作为2010年世界相关组织评为的世界发展最快的城市之一。
紧紧抓住了西部大开发战略，震后重建，中央经济支持等的重大机遇。
积极拉动内需，发展第三产业。
国民经济和社会发展缺德显著成绩，实现了国民经济的快速增长。
经济总量快速增长2010一季度，经济区完成地区生产总值2039.6亿元，8市地区生产总值保持较快均衡增长态势，增幅均在18%左右。
其中，成都完成1041.8亿元,增长18.3%，占经济区的比重达51.1规模以上工业发展迅猛一季度，经济区规模以上工业增加值呈现高速增长态势，同比增幅超过30%。
其中，成都同比增幅达到30.6%。
、固定资产投资规模继续扩大一季度，经济区完成固定资产投资总额1678.8亿元，较上年同期增长19.7%。
其中，成都投资总额完成722.0亿元，增长15.7%，占经济区的比重达43.0%、消费品市场繁荣活跃一季度，经济区实现社会消费品零售总额977.0亿元，较上年同期增长18.7%，8市增幅均超过18%。
其中，成都实现社会消费品零售总额590.5亿元，占经济区的比重达60.4%,同比增长18.9%，增速最快；财政收支情况良好一季度，经济区完成地方财政一般预算收入178.6亿元，较上年同期增长26.5%。
其中，成都地方财政一般预算收入完成119.1亿元，增长25.9%，占经济区的比重达66.7%一季度，经济区完成地方财政一般预算支出278.5亿元，较上年同期增长21.6%，增幅较预算收入低4.9个百分点。
其中，成都地方财政一般预算支出完成121.1亿元，增长17.9%，占经济区的比重达43.5%、六、城乡居民收入稳步增加一季度，经济区城乡居民人均收入保持稳步增长，与上年同期相比，8市城乡居民收入的增速均达到两位数。
从城镇居民人均可支配收入来看，成都城镇居民收入水平最高，人均达到5812元。
从农民人均现金收入来看，成都最高，人均达到2860元，增长11.9%。
随着全球城市化、信息化的加快推进，全球化主要特征正由资金等要素的跨区域配置向全球城市网络化转变，“十二五”成为了内陆经济崛起的战略机遇期。
一是世界城市之间形成的经济网络开始主宰全球经济命脉。
当前全球化进程的加速发展是在信息化的特定条件下发生的，越来越多的城市通过相互连接而进入全球城市网络，各城市相互交织形成的经济网络开始主宰全球经济命脉，网络中的节点城市与传统的“中心地”城市相比对交通等因素的依赖相对较弱，各城市之间的合作更加注重互补关系。
二是全球产业分工加快调整，产业呈现跨梯度转移趋势。
世界范围的经济全球化和信息技术的普遍应用和快速发展，使得包括高新技术产业和现代服务业在内的国际产业体系在全球范围内的分工加速调整，也使得局部地区打破三次产业顺次发展、产业梯度转移的传统发展模式成为可能。
新一轮产业转移已经摆脱了传统的严格按照资源要素成本差异进行的梯度转移模式，跨国公司更倾向于在全球范围内就资金技术、人才储备、区位交通、政策措施等适宜条件来选择布局。
在全球化及产业转移新趋势的作用下，我国内陆交通条件逐步优化的区域和沿海地区的禀赋条件差异逐步弱化，二者之间的差异越来越多地表现为两种不同经济类型的差异，内陆经济面临前所未有的发展机遇。
在此背景下，与中国其他内陆地区和相邻亚洲内陆地区相比，具有明显的区位优势和市场辐射力优势的成都面临着前所未有的发展机遇。
2．市场竞争环境1-2-1 周边项目市场分析项目所在地：C点从成都市经济地理层面考量，向东发展也是一条必由之路。
新客站所在的上东区不仅地处南北向的成德绵乐城市经济带中轴，更是掌握川渝经济腹地开关。
“所谓一张白纸好绘画”，作为一个新兴的商务、金融中心，无论从建筑规模，还是建筑档次，今后新客站板块的建设都将远远走在整个城市前列，就都市感而言，可能就只有城南的天府新城可以与之媲美。
1-2-2 周边楼盘比较周边的户型设计一般为高层，小高层，面积在70-150之间。
户型一般是两室一厅，三室一厅。
主力户型一般为110平米。
且销售势头较好。
售价表：由于本次设计的是高档多叠式小洋楼。
所以做了以下的高档住宅市场调查。
1-2-3 高档住宅市场分析a.建筑形式目前成都高档住宅建筑形式主要由以下几种：单体-高层电梯公寓别墅（独立式别墅、联排式别墅）多层公寓b.主力户型，结构面积：在高档住宅中，以150-250平米为主要户型在结构方面：多以错层，跃层，复式，错跃结合等。
其中各种户型在不断改进中，以多+1类别墅最为新潮。
本次设计，也将采用此类住宅。
c.功能：在设计中，多将休闲，娱乐，办公融于住宅中，所以，多有各种体育场所和休息会所。
d.总价分布高档公寓多数定位在200-300万之间。
e.主力消费群特征已拥有一处或几处房屋，进行二、三次置业；专业不动产投资者；追求生活品质，望提升自身价值；初次置业，经过自身奋斗，获得事业上成功者。
f.需求特点需求生活的便捷、人性化的服务、完善的运动休闲设施、充足的车位、可靠的安全保障系统、智能化配套设施；对于投资者而言，需求良好的产品品质和较大的投资收益，以及未来潜在的升值空间。
G．市场特点高檔=豪华，众多开发商认为豪华与高档是同一概念，因此造成价格相对较高，与市场无法更好结合；硬、软件配套的不适用性。
PRAT 2项目SWOT分析1．项目优势分析2-1-1 项目处于城东，如川师，川师东校区等知名院校周围。
拥有非常好的教育资源，可为将来子女教育提前准备。
2-1-2 城东在未来成都规划中将得到极大的机遇，建设路商圈和春熙路等各种商业圈毗邻其中。
商业潜力巨大，是不容错过的商业投资机遇。
2-1-4 项目将在未来建成的成都2号地铁沿线周边。
切周围拥有很便利的公交路线。
临近成龙立交和绕城高速公路。
拥有较为便利的交通环境。
2-1-5 地处三环和城乡交界处，进可有城市之便利，退可有乡村之休闲娱乐。
2-2-6 该项目将建成生态绿色的别墅型住宅小区。
符合成都将来规划的田园城市的特征。
2-1-7 面积定位在120-240平米。
与周边的目标市场基本符合。
2．项目劣势分析2-2-1 由于处于城乡交界处，周边配套，医院等附属设施在近期将不会一次性建立完成，这有可能造成客户的潜在流失。
2-2-2 由于项目地处周边欠发达，项目客户将可能很少在周边地区，对于由于工作地方过远的客户有可能要流失。
2-2-3 在该区域建设高档别墅类物业，需要一定时间进行营销性引导，容易造成项目的滞销。
2-2-4 高级会所在周围尚属首列，这在一定程度上，难以引起客户对于项目的共鸣。
3．机会点分析2-3-1 项目周边缺乏真正意义上的高档别墅类型的住宅，可利用本身的优势，满足潜在客户的需求。
2-3-2 周边主力户型面积多为70-120平米的普通安居型住宅，项目的较大面积的户型在一方面满足了一部分客户的2次或多次置业和投资的需求。
4．威胁点分析2-4-1 周边项目价格与本项目相比，都相对较低。
这于本身项目不利。
2-4-2 周边项目配套措施均比本项目完善，交通也较之便利一些。
通过上述分析说明，项目在城东区域大环境优势较为明显。
在此进行居家受一定环境制约。
因此，项目本身的开发商必须合理利用资源，扬长避短，合理利用营销策略。
树立差异化的品牌形象。
建立客户认同感，这样才能是项目取得圆满成功。
PRAT 3 市场定位在面对房地产商激烈竞争的局势下，项目市场定位应充分尊重市场、贴近市场。
针对目前成都市场环境、消费者现状，应将本土文化与海外文化有机的融合在项目定位中，使高档住宅具有更多的“时尚”和“文化”含量，同时，应注重人性化、个性化，从而实施产品差异化策略。
1．目标客户设定依据对成都市房地产市场环境分析，以及项目SWOT分析结论，可初步判断出目标客户是公司白领、外资企业及港澳台人士、专业投资者以及影响群体（品质崇尚族）。
公司白领a．静态描述年龄：28-35岁职业：私营企业高级职员、外资企业中高级管理员工。
家庭结构：2-3人。
家庭收入主源：薪金、股票、其它。
家庭收入数额：5000-15000元/月。
资产量：30-50万元左右为主。
交通工具：私有汽车占多数。
户籍：省内，本市占70%。
b．行为描述工作：准点上下班，晚间工作应酬多。
起居：有规律，居家时间少但重视家庭生活。
购物：品牌商场和专卖店。
喜爱名牌但不一定全是名牌。
运动：保龄球、网球等中档运动，运动量无保证。
嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高频度外地旅行交通：长期乘坐出租车（TAXI）。
金融消费：信用卡（一定有但消费规模有限）c．心理描述自信：充满自信，敢于提前消费。
消费忠诚：不忠诚成都成龙路前行，就是东大街，春熙路商圈，云集了众多中高档商业写字楼，同时也有很多外资企业入驻其中。
附近缺乏较为高档的住宅，这样可以满足这些公司高级行政人员的居住需求。
外资企业及港台人士a．静态描述年龄：28-50岁职业：外资企业驻渝首席代表、高级职员、在渝经商、长住之港澳台人士。
家庭结构：1-3人。
收入主源：薪金、公司补助金、经营利润。
收入数额：10000-50000元/月。
资产量：200万元以上为主。
交通工具：私有车占多说。
b．行为描述工作：准点上下班，晚间工作应酬少。
习惯：按照原住地生活方式进行。
购物：大型外来超市（Carrefour）和专卖店，以居家生活物品为主。
运动：网球、高尔夫等中高档运动，运动适量，但规律。
嗜好：旅游、泡酒吧。
旅行：国内名胜地点交通：私家车金融消费：信用卡、现金c．心理描述恐惧：身住异地，安全、健康等方面得不到保障。
自信：充满自信，敢于提前消费。
消费忠诚：忠诚对于项目本身的地理位置，以及目标人群的本身交通习惯，以休闲和娱乐为主体的项目本身对于外资企业高管这样崇尚别样生活品质的客户，具有天然优势。
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