房地产行业波特五力模型分析

房地产五力模型的创新与实证分析房地产行业由于产业链长、行业整合度高，对宏观经济的影响是其它行业无法比拟的。

当经济陷入低迷时，国家需要用它来拉动经济，充当经济进展的火车头，但当经济过热时，房地产又是首先被调控的对象，同时又由于它同人们的生活息息相关，所以，始终以来对房地产行业的争辩就没有停止过。

特殊是近二年来房地产的忽冷忽热，让许多人迷失了方向。

本文试图在波特五力模型的基础上进行创新，以探究房地产行业各种现象背后的经济规律。

波特五力模型分析可以得出如下结论：房地产行业具有“新进入者威逼较小、供应协商价力量中等、买方议价力量较弱、几乎没有替代品的威逼、当前竞争对手之间的竞争激烈程度较低”。

这说明长期来看，房地产行业具有较大的增长性，产品价格将持续上涨，行业利润维持在比较高的水平。

波特五力模型有助于推断房地产行业长期进展趋势，但无法解决以下问题：市场为何忽冷忽热？对投资者来说，最佳购房时机是什么？对开发商来说，何时应当大胆拿地，何时应当收缩？本人建议可以采纳一种新的五力模型解决上述问题：中国房地产市场实际是由政府、开发商、已购买者、潜在购买者、银行等金融机构这五种力气组成的，这五种力气相互作用的结果打算了房地产价格的涨跌。

政府：在市场中扮演着极其重要的作用，它可以同时从供、需二端来调整市场，经济增长乏力、市场低迷时，采纳降低开发商自有资金比例鼓舞投资、放开二套房贷等措施启动市场来达到拉动经济的目的，投资过热时，采纳降低土地供应，提高房贷利率等措施抑制房地产投资。

同时政府还是房价上涨的最大受益者，在我国很多地方，土地出让金收入和房地产税费收入已经成为当地财政收入最主要的来源。

开发商：是房价上涨的直接受益者和下跌的直接担当者，在我国，房地产开发商不止是产品的供应者，实际上他们是一个浩大而重要的利益群体，浩大到足以影响国民经济和金融平安，重要到可以影响政府的决策，让政策的制定朝着有利于自己的方向进展，称开发商是“资源整合者”再恰当不过了。

房地产行业波特五力模型分析编辑整理：尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心，本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布的，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方，但是任然希望（房地产行业波特五力模型分析）的内容能够给您的工作和学习带来便利。

同时也真诚的希望收到您的建议和反馈，这将是我们进步的源泉，前进的动力。

本文可编辑可修改，如果觉得对您有帮助请收藏以便随时查阅，最后祝您生活愉快业绩进步，以下为房地产行业波特五力模型分析的全部内容。

房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位.近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过。

据国家有关部门分析,我国房地产业的发展将出现四个变化:房地产业将从沿海向内地推进;在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展;房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。

随着WTO 各项有关条款的兑现和落实,包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化.国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争.波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外,还受自己特殊的行业环境影响.哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。

波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。

这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

五力模型是用来确定某一行业的竞争程度,其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。

从战略形成的角度看,五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。

但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。

房地产项目竞争分析模型简介房地产行业是一个竞争激烈的市场，每个房地产开发商都希望在市场上取得竞争优势。

为了帮助开发商做出明智的决策，竞争分析模型成为了一个关键的工具。

本文将介绍一种基于竞争分析方法的房地产项目竞争分析模型。

竞争分析方法竞争分析可以帮助开发商了解市场上的竞争格局，找到自己的优势和劣势，并制定相应的战略。

在房地产行业，常用的竞争分析方法包括以下几种：SWOT 分析SWOT 分析是一种常用的竞争分析方法，它通过对自身的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）进行评估，帮助开发商了解自己的竞争优势和劣势，以及市场上的机会和威胁。

五力模型五力模型是由波特（Porter）提出的，它分析了竞争行业的五个方面：竞争对手的竞争力、供应商的议价能力、买家的议价能力、替代品的威胁和新进入者的威胁。

通过分析这五个方面，开发商可以了解竞争行业的竞争格局，找到自己的竞争优势。

PEST 分析PEST 分析是对宏观环境进行评估的方法，它考虑政治（Political）、经济（Economic）、社会（Social）和技术（Technological）四个方面的因素对房地产行业的影响。

通过进行 PEST 分析，开发商可以了解整个行业的宏观环境，找到自己的竞争优势。

房地产项目竞争分析模型基于以上竞争分析方法，我们提出了一种房地产项目竞争分析模型。

该模型包括以下几个步骤：第一步：数据收集在进行竞争分析之前，我们需要收集相关的数据。

这些数据可以包括市场销售数据、竞争对手的信息、政府政策等。

通过收集这些数据，我们可以更全面地了解市场的竞争格局。

第二步：SWOT 分析在进行SWOT 分析时，我们需要对自身的优势、劣势、机会和威胁进行评估。

优势和劣势可以从自身的产品、品牌、市场份额等方面来考虑，机会和威胁可以从市场的需求、竞争对手的策略等方面来考虑。

通过 SWOT 分析，我们可以找到自己的竞争优势和劣势，并制定相应的战略。

66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
房地产行业波特五பைடு நூலகம்模型分析讲解
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯

（四）购买方的议价能力： 我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集 中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。
目前我国的房地产市场是需 求远远大于供给。 在中国的房地产行业中，政府 的宏观调控对房价的影响都犹如蚍 蜉撼大树的效果——可见一斑。
综上所述，在中国的房地产 行业，购买方的议价能力比 较弱。
专业：区域经济学 姓名：
波特五力模型理论
五力分析模型是迈克尔· 波特(Michael Porter)于80年代初提出，对企业战 略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析，可以有效的分析 客户的竞争环境。
五 力 分 别 是：
1.替代品的替代能力、
2.潜在竞争者进入的能力、
3.供应商讨价还价的能力、 4.购买者的讨价还价能力、 5.行业内竞争者现在的竞争能力、
（五）现有竞争者的竞争能力：
波特认为，大部分行业中的企业，相互之间的利益 都紧密地交织在一起。其竞争强度与许多因素有关。 我国房地产企业的数量。
（五）现有竞争者的竞争能力：
例如：万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、 绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是2015年我国 房地产前十巨头垄断者。
（五）现有竞争者的竞争能力：
威胁：
行业增长发展程度高 行业固定成本投入高 行业的区域性程度高/区域差异明显
综上所述：就目前我国房地产市场的竞争状况来看，万 达和万科在这一行业中占据着十分重要的地位，几乎可 以说是处于一种“垄断”的地位 。当然由于房地产直 接关系到人民的居家生活水平以及社会的稳定，国家采 取了一系列的措施来对市场进行调整，保证市场的一个 大体稳定的局面。 综合来说，我国房地产同行之间竞争不厉害。表现 为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异 大。

房地产行业的五力模型分析房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。

近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过，本文利用波特五力模型理论对房地产行业进行分析，试图揭示房地产行业各种现象背后的原因。

关键词：房地产行业五力模型据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。

随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。

国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。

波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。

哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。

波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。

这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。

从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。

但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。

房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。

它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。

总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。

五家渠房地产五力模型分析房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。

近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过，在此利用波特五力模型理论对五家渠市房地产行业进行分析。

首先五力模型中这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。

其次，一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。

哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。

波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。

这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

五家渠的房地产首先应从进入者的威胁说起，现在的房地产行业存在很大压力。

对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。

这对多数发展商来说，不只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。

进入者严重威胁到了房地产发展，就如现在的恒大地产，进驻五家渠，拉动五家渠的经济发展，使五家渠房地产行业得到扩张，规模有所扩大。

其次，替代产品的威胁也是其一因素。

替代品的出现导致房地产行业经济的萧条。

再者，就是产品差异化。

随着时间的推移，顾客会渐渐相信一个企业的产品是独特的。

这种认知会给企业带来进一步服务的机会，使广告变得有效，企业也将可以领先其他公司向顾客提供产品和服务。

通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚，它们经常采用更低的价格相抗衡，随之企业利润相应减少。

企业采用差异化尤为重要，而要实现差异化战略，企业需要付出相当的努力。

房地产企业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由之路，同样的商品，拥有不同的服务他的特色就不一样，对顾客的吸引程度也当然也就不一样。

13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
谢谢！
房地产行业波特五力模型分析
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子

商业情报——波特五力模型分析房地产【摘要】商业情报——狭义的来理解是指为企业的各种活动提供商业信息内容本身的集合，商业情报是由多种媒介和形式组成的，包括文字，图像，声音，印刷品等；广义的来理解是指企业的各种活动中全部商业信息要素的总称，除商业情报本身的内容以外，还包括与其密切相连的商业情报设备，商业情报人员，商业情报系统等。

利用波特五力模型和swot分析房地产行业所具有的发展环境，能够给我们带来一些有利的商业情报。

【关键词】房地产，波特五力模型，SWOT分析（一）波特五力模型分析房地产波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。

哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。

波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。

这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。

从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。

但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。

房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。

它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。

1：新进入者的威胁：进入门槛高、新进入者威胁小。

即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。

2：供应商讨价还价的能力：我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的供应商，都密切关注这一市场。

当关税降低之后，外国木材进口量将加大，用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具，随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国外产品将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。

房地产行业的五力模型分析房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。

近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过，本文利用波特五力模型理论对房地产行业进行分析，试图揭示房地产行业各种现象背后的原因。

关键词：房地产行业五力模型据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。

随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。

国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。

波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。

哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。

波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。

这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。

从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。

但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。

房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。

它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。

总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。

通过对房地产行业五力模型分析可知，房地产 业是一个十分有吸引力的行业，这也是房地产业成 为热点原因所在。随着近年来房地产行业的高速发 展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张， 房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化 重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度 迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房 地产行业将逐步从一个新型产业走向成熟，成为我 国的支柱产业。
中国房地产行业“五力模型”分析 及未来发展前景
第二组
（二）供应商议价的能力
我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国 外的房地产开发商，还是材料、产品的供应商，都 密切关注这一市场。
当关税降低之后，用于住宅建设，房地产开发 过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空 调、电梯）和卫生洁具进口量将加大。而随着关税 的降低和各类进口产品限制条件的放宽，国外产品 将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击， 首当其冲的就是导致国产商品的价格下降，进而降 低供应商议价的能力。
综上所述，投资主体应该能够对该行业
的吸引力做出判断，看是否有机会获得足 够的甚至超常的投资回报。竞争力量越强， 行业中的投资者能够获得的回报就会越低。 相反，有吸引力的行业通常具有高的进入 障碍，供应商和买方没有什么讨价还价能 力，替代品的竞争很弱，竞争对手之间的 竞争程度中等该逐步走向民营化 ❖ 2、逐步走向法制化正规化 ❖ 3、房地产行业逐步走向集体化规模化经营 ❖ 4、逐步走向专业化和品牌化 ❖ 5、逐步走向网络化信息化 ❖ 6、逐步走向国际化
❖ 谢谢大家的欣赏 ！
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克

房地产行业的五力模型分析
——
组员 ：
房地产行业的简介
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代 经济活动中具有重要的地位。我国房地产行业的发 展随着经济趋势的变化也出现了一些变化。从沿海 到内陆地推进，在城镇体系中由中心城市向小城市 推进：中介服务，物业管理的普通应用：房地产行 业从数量增长型向数量,质量，效益并进转化。国民 经济的持续增长和国民消费结构的提升，为房地产 行业也提供了高速的发展的机会，使房地产行业竞 争激烈，但作为投资人是否要投资此行业我们应对 此行业利用五力模型进行充分分析做出决策。
二 供应商讨价还价的能力
房地产行业是个巨大的市场，从房地产行发 ，材料， 产品的供应商，都密切关注此市场。当关税降低之后， 国外木材等进口量加大，对房地产行业来说将获利。
三
买方讨价还价的能力
企业作为供给方，总是想方设法提高价格。目前，我 国房地产仍是需求大于供给。再有国民收入分配不均， 贫富差距较大，开发商更是瞄准了档次商的客户。因 此，买方的讨价还价能力相对于开发商来说较弱
一个行业除受宏观环境（政治法律因素，经济因 素，社会文化因素，科技因素）的影响外，还受 同行行业因素的影响。按照波特的观点，一个行 业的竞争，远不止在竞争对手中进行，而存在着 5种基本竞争力量，如图所示：
一 行业新加入者的威胁
（1） 进入障碍：加入WTO导致外资，外商奸 进入我国房地产行业的壁垒降低，国外房地产企 业及其相关联的建筑安装，中介服务，金融，保 险企业大举进军到中国，市场竞争机制全面引进。 导致一些企业缺乏市场竞争力和规模扩张力，势 必会被退出市场，更大市场份额被外资，外商锁 拥有。 （2）产品差异优势：随着人们生活水平质量的提 升，人们对产品的差异化要求较高。人们想拥有 舒服，安静，环境优美的住所。因此，房地产行 业中企业更加重视服务质量，设施等差异化。

房地产的五力模型波特五力模型理论⏹一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。

迈克尔·波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。

这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。

⏹五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。

从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。

但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。

房地产业五力模型分析⏹就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素：⏹新进入者的威胁⏹供应商讨价还价的能力⏹买方讨价还价的能力⏹替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，暂不予分析）⏹当前竞争对手之间竞争的激烈程度（一）新进入者的威胁⏹ 1.进入障碍。

⏹加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。

由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。

对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。

这对多数发展商来说，不只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。

⏹ 2.产品差异化。

⏹顾客对某一产品的认知会给原有企业带来进一步服务的机会，企业也将可以领先其他公司向顾客提供产品和服务。

通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚，它们经常采用更低的价格相抗衡，随之企业利润相应减少。

⏹我国房地产业中的各个企业，不管是新加入者还是在位竞争者，采用差异化都尤为重要，而要实现差异化战略，企业需要付出相当的努力。

很显然，在过去的近十年时间里，中国的房地产业是最具有吸引力的行业之一，其特点表现为“三高”：一高增长性，行业的年均增长率在20-30%之间，不少企业的年均增长速度达到50%，结果成就了几十家的超百亿企业；二高利润率，单个项目的投资收益率一般在20-30%之间，甚至高达50%以上，在全国百富排行榜中，占30%以上与直接或间接有关；三高风险性。

是典型的资金密集型行业，总体上企业自有资金比例低而负债率很高，大多数负债70%以上。

一旦政策和市场形势发生较大的变化，就很容易导致资金链出问题，甚至破产。

像在2008年，不少房地产企业就差点“顶不住”，潘石屹甚至发出了“百日巨变”的危言。

我们试从企业战略的“五力模型”分析这一行业的投资吸引力。

企业战略大师、美国哈佛大学迈克尔.波特教授有一个著名的“五力模型”，用于分析行业的竞争程度和某行业对投资的吸引力。

房地产业竞争性分析：1、同行竞争不厉害。

表现为行业集中度低（例如，万科在全国的市场份额不足2.5%）、区域性强、产品差异性大、成本差异大2、进入门槛高、新进入者威胁小。

即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。

3、土地、建筑、装修、材料等供应商讨价还价能力弱。

即使是控制着土地供给的政府部门，最终的定价权也是在房地产企业，他们不参与竟拍就会出现流拍，他们刻意出地王就会出地王。

4、顾客讨价还价能力更弱。

顾客唯一能讨价的方式就是找关系乞求到一个所谓的内部优惠价。

5、几乎没有替代品。

从大概念来说，住房基本上是没有替代品的，能替代的就是住天桥底下或窑洞；从小概念来说，商品房的替代品有小产权房和保障性住房。

在目前的政策背景下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房。

对来说，讨价还价能力比较强的“供应商”应该算是银行。

过去这些年，银行基本上控制着向房企贷款的主动权，贷款规模、时间长短、利率高低等等基本上是银行说了算。

所以，的关键性影响因素几乎就落在金融政策，也就是货币的可获得性上。

基于波特五力竞争模型的我国养老地产发展环境分析养老地产是指针对晚年人口的住宅项目，包括高端退休社区、老年公寓、护理院等。

随着我国人口老龄化加速，养老地产市场迅速发展。

基于波特五力竞争模型，本文将分析我国养老地产发展环境。

第一力量：新进入者威胁养老地产项目开发属于高门槛行业，涉及土地拿地、规划设计、建筑施工等方面，需要大量资金和人力资源。

因此，新进入者难度较大，但政策扶持和市场潜力吸引了不少开发商进军养老地产市场。

如已进入市场的万达、融创、碧桂园等房企，在养老地产上迅速布局，增加了市场竞争。

第二力量：供应商谈判能力养老地产项目需要大量的建材、装修、设备等供应商支持，因此供应商的谈判能力会影响到养老地产的建设质量和成本。

随着养老地产市场规模的不断扩大，供应商数量也不断增加，约束供应商价格的谈判能力逐渐增强。

养老地产的购买者主要是晚年老人和子女，随着养老需求的不断增加，购买者谈判能力得到了提升。

他们对养老地产的环境、设施、配套服务等方面的要求越来越高，这也促进了养老地产市场的竞争。

第四力量：替代品威胁与传统住宅相比，养老地产具有更好的服务和配套设施，老年人的生活质量得到显著提升。

但养老地产的高房价和高物业费以及可替代的老年公寓、护理院等也会影响养老地产的竞争力。

第五力量：行业竞争中国养老地产市场目前处于高速发展阶段，房企、保险公司、金融机构等各类企业开始布局养老地产市场，形成激烈竞争。

随着市场不断扩大和政策的支持，优秀的房企、资金充沛的企业、专业养老服务机构等将在竞争中占据优势地位。

结论养老地产市场是一个高潜力、高门槛的市场，养老需求的不断增长和政策的支持也促进了养老地产市场的发展。

但养老地产项目的建设成本相较于普通住宅较高，购买者目前也比较注重房价和物业管理问题，这也影响了养老地产的市场竞争力。

在未来的市场竞争中，具备良好信誉、专业养老服务的开发商、优秀的供应商和物业管理公司等将获得更多的市场优势。

波特五力模型使用分析五种力量模型将大量不同的因素汇集在一个简便的模型中，以此分析一个行业的基本竞争态势。

五种力量模型确定了竞争的五种主要来源，即供应商和购买者的议价能力，潜在进入者的威胁，替代品的威胁，以及最后一点，来自目前在同一行业的公司间的竞争。

一种可行战略的提出首先应该包括确认并评价这五种力量，不同力量的特性和重要性因行业和公司的不同而变化，如下图所示：波特五力分析模型与一般战略的关系波特五力模型分析房地产行业:房地产产业现状从1997年到2007年这段时间内,中国房地产投资占固定资产投资18％，是所有行业中占比例最大的。

而且与此同时房地产投资年增幅在20％以上，略低于固定资产投资，与固定资产投资保持齐头并进的势头。

房地产投资占GDP比重不断提高，到2006年已达9.21%，根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达到6%～8%时就成长为支柱产业。

而中国房地产业的支柱产业地位，是由我国目前的社会和经济发展现状、以及产业政策导向与产业运行情况所决定的。

从以上的种种数据来看中国经济的飞速发展对房地产产业的影响是无可后非的。

下面用五力分析模型来分析下房地产行业及其领域内的战略方针。

1．供应商的讨价还价能力在中国的房地产行业中,中小型的开发商有逐渐被吞并的趋势,剩下的那些开发商有雄厚的实力.在他们进行住房的买卖过程中可能只要卖掉10-20%的房子，他的成本就已经收回了，从住房的交易中他们得到的是暴利。

开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，所以开发商不怕限购，因为越限购房子就越稀缺，毕竟限购令总是暂时的，历来房地产的调控总是紧一紧松一松，开发商已经摸透了政府的周期。

他们认为只要扛过这个周期，就会迎来报复性的反弹。

在这样的社会背景下，房地产供应商对于买主的潜在讨价还价力量就有足够大的控制空间，长此以往他们也占据着房价的主控地位。

2．购买者的讨价还价能力在中国的房地产行业中，政府的宏观调控对房价的影响都犹如蚍蜉撼大树的效果——可见一斑。