房地产开发费用明细表1923336957.doc

房地产开发成本构成1、土地费用土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。

房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。

目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。

他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。

3、建筑安装工程费建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。

他在整个成本构成中所占比例相对较大。

从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。

公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。

他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。

在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。

5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。

在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。

但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

7、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。

房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本。

（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。

1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。

2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。

A、土地征用费B、耕地占用费C、安置养老费D、拆迁补偿费C、土地补偿费D、其他3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。

4、中介费5、预提6、其他：含契税、初始登记费等。

（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

1、勘察设计费A、勘察及丈量费B、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费2、三通一平费A、临时道路B、临时用电C、临时用水D、场地平整E、临时设施费3、可行性研究费A、可行性研究编制费B、市场调查费C、项目建设咨询费D、其他4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其他A、招标代理及管理费B、配套方案征询费C、测绘费D、工程保险费E、环境评估费F、竣工档案编制费G、日照分析H、审图费I、晒图费J、其他（三）、基础设施费：建筑物外红线内。

1、室外给排水系统A、上水配套费B、雨污水C、直饮水D、热水E、其他2、室外电气系统A、供电配套工程费B、其他3、室外燃气系统A、燃气配套费B、其他4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。

5、环卫设施6、采暖系统7、预提8、其他（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。

1、建筑结构工程A、基础工程B、主体结构工程C、门窗工程D、公共部位精装修E、室内精装修F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。

2、设备及设备安装工程A、室内水暖气电管线设备B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。

1纳税时期序号项目名称税费计收征收单位备注征地、拆迁时A1土地使用权按基准地价国土房管局用地单位期出让金运算，商业4600 元 / 平方米，住宅 2600元 / 平方米A2土地出让契按出让金总财政局用地单位税价的 3%征收A3土地出让金按出让金总国土房管局用地单位评估费用价 1.63%收取A4耕地垦复基广州市区按国土房管局用地单位金25 元 / 平方米A5菜田建设基市郊 15 个市蔬菜办用地单位金镇，每亩按前三年平均产值的 9倍征收，且每亩不低于 3 万元A6查册、测绘费国土房管局用地单位房地产开发 ,B1报建费（建筑按工程费的规划局用地单位销售时期许可证费）0.01 ％～0.05 ％征收B2房地产开发一级 50万，市建委施工单位综合保证金二级 40万，三级 30万B3预算定额治按建安工程市建委定额施工单位理费量的 1‰征收站B4工程质量和质量监督费市建委质监施工单位施工安全监按建安工程站督费总造价的2.5 ‰计征 ;安全监督费按建安工程总造价的1.5 ‰计征B5建设招投标中标价 1 亿建设工程交施工单位服务费元以下按易中心0.9 ‰ ,1亿元以上 0.5 ‰ ;场地使用费按中标价0.5 ‰征收B6都市排水设按日用水量市政设施收施工单位施有偿使用的90%,以费处费0.7元 / 立方计征B7余泥渣土排 1.5 ～ 2 元 / 平市余泥治理施工单位放费方米计征所B8消防配套设按建筑面积 3市公安局消用地单位施费元 / 平方米计防处收B9供电用电负按新增电容市供电局荷费 ( 供电增量 ,非住宅容费 )8KVA/100M增容350元/KVA, 住宅免征B10市政配套设小区按基建市政设施收用地单位施建设费投资的 5.5%费处征收 , 单体按基建投资的11%征收B11防洪工程爱按年应纳税市水利电力护费营业额的局0.9 ‰征收B12营业税按营业额的税局5%计收B13教育费附加三税 ( 增值税局税 , 营业税 ,消费税 ) 的 3%B14都市爱护建三税 ( 增值税局设税税 , 营业税 ,消费税 ) 的 7%B15土地增值税以转让房地税局产的增值额为计税基础 ,实行四级累进税率 , 实际上按销售收入 1%计征B16商品房预售按监督治理市国土房管房款监督治预售款项的局理服务费2‰计收B17企业所得税按应纳税所税局得额的 33%计征B18交易印花税B19房地产交易服务费B20测绘费房地产使用C1土地使用税时期C2房产税交易价的 1‰税局3 元 / 平方米市国土房管局100 平方米按市国土房管120 元宗 , 每局超过 100平方米加收40元按占地面积税局运算 , 每平方米 7 元按房产原值税局的70%运算 ,征收 1.2%。

房地产开发成本估算一
览表
标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
房地产开发成本估算一览表
一.土地费用 1.土地出让地价款 2.征地费 3.拆迁安置补偿费 4.土地转让费 5.土地投资折价 6.土地租用费
二.前期工程费
1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右 1.32元
2.规划设计费建安工程费的3%左右
3.可行性研究费占总投资的1%-3%
4.道路费
5.供水费
6.供电费
7.土地平整费
三.基础设施建设费 1.供电工程 2.供水工程 3.供气工程 4.排污工程 5.小区道路工程 6.路灯工程 7.小区绿化工程 8.环卫设施
四.建安工程费 1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800
五.公共配套设施建设费 1.居委会 2.派出所 3.托儿所 4.幼儿园 5.公共厕所 6.停车场
六.开发间接费
七.管理费用约为前五项的3%左右
八.销售费用销售收入的4%-6%
九.财务费用年贷款40%,贷款利率6.12%
十.开发期间税费 1.固定资产投资方向调节税 2.土地使用税 3.市政支管线分摊费 4.供电贴费 5.用电权费 6.分散建设市政公用设施建设费 7.绿化建设费 8.电话初装费
十一.其他费用 1.临时用地 2.临建图 3.施工图预算或标底编制费 4.工程合同预算或标底审查费 5.招标管理费 6.总承包管理费 7.合同公证费 8.施工执照费 9.工程质量监督费 10.工程监理费 11.竣工图编制费 12.工程保险费
十二.不可预见费前十项之和的3%-7% 合计上述十二项之和。

1 土地费用1。

1 土地征用费1.2 土地出让金1.3 土地购置（拍卖、招标)费1。

4 拆迁补偿费1.5 拍卖佣金1.6 土地交易费1。

7 土地契税1。

8 其他土地费用2 前期费用2.1 七通一平费2.1。

1 临时施工道路费2.1。

2 临时施工用水接入费2.1.3 临时施工污水管接入费2。

1.4 临时施工用电接入费2。

1。

5 临时施工用气接入费2。

1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2。

1.8 场地平整2。

2 临时设施2。

2。

1 临时办公室费2。

2。

2 临时厕所费2。

2.3 施工场地围墙及门卫室费2。

2.4 临时场地占用费2.2.5 临时借用空地租费2。

2.6 其他费2.3 可行性研究2。

4 设计费2。

4。

1 规划(方案）设计费2.4.2 管线设计费2.4.3 施工图设计费2.4.4 幕墙专项设计费2。

4.5 装饰专项设计费2。

4.6 智能化专项设计费2.4.7 景观专项设计费2.4。

8 其他专项设计费2。

4。

9 规划设计模型制作费2.4。

10 制图、晒图费2.4。

11 方案评审费2.5 行政规费及规划报建2。

5.1 项目报建费2.5。

2 施工许可证费2.5.3 规划管理费2.5。

4 拆迁管理费2。

5。

5 审图费2。

5.6 价格评估费2.5。

7 渣土费2.5。

8 施工噪音管理费2.5.9 散装水泥费2。

5。

10 工程质量监督费2。

5.11 工程造价管理费2。

5。

12 安全监督费2.5.13 劳动定额测定费2。

5。

14 招投标管理费2.5.15 房屋所有权登记费2.5。

16 综合开发管理费2.5。

17 房屋所有权登记工本费2。

6 大配套费2。

6.1 基础设施配套费2。

6。

2 白蚁预防费2.6.3 地方教育附加费2.6。

4 新型墙体材料专项费2。

6.5 人防易地建设费2。

7 水文地质勘察2。

7。

1 地质勘察费2.7。

2 地下障碍物探测2.7.3 环境评测费2.7.4 水准测量工程测量2。

房地产开发费用明细表（地区有差异）21监理公司建设监理费建筑面积×822设计单位方案设计，单体设计费建筑面积×20~3023设计单位勘察测绘费建筑面积×0.524工程管理公司可行性研究建筑面积×0.525市政排水管理部门排污排洪建筑面积×526通讯工程公司通讯建筑面积×5免费27热力公司采暖建筑面积×5028燃气公司管道煤气建筑面积×5029地税局税金营业税及附加收5.55%30地税局土地增值税收入的1%31国税局所得税收入的3.75%32房管局分丘测绘土地面积×0.3433房管局分户测绘建筑面积×1.3634房管局交易手续费3元每平方米35房管局白蚁防治费2元每平方米新的土地出让费用列表2006-11-21 13:36:57来自: 千里不留行新增建设用地有偿使用费明年起涨一倍2006-11-21 07:18:30 来源: 上海证券报(上海) 网友评论152 条进入论坛黑马推荐三部门正式调整新增建设用地有偿使用费征收标准，有望彻底扭转地方政府“土地财政”的经济发展模式本报记者于祥明新增建设用地有偿使用费的调整方案终于板上钉钉。

昨天，财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》浮出水面。

根据通知要求，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将在原基础上提高1倍。

国土资源部相关负责人称，由于新增建设用地调整的是各级政府之间的土地收益分配关系，原则上只会减少地方政府的土地收益，不会增加用地成本。

中央地方仍三七分成通知规定，新增建设用地土地有偿使用费征收等别划分不变，征收标准提高1倍。

同时，根据各地行政区划变动情况，相应细化新增建设用地土地有偿使用费征收等别。

费用征收标准调整后，仍实行中央与地方30：70分成体制。

中央分成部分，按照基本农田面积和国家确定的土地开发整理重点任务分配给地方，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。

房地产开发成本明细(最全面)房地产开发成本明细一、土地费用1.政府地价及市政配套费：土地出让金、市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等2。

拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等二、前期工程费(一）勘察设计费1。

勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等2。

规划设计费(1）规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.(2）设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。

(3）其他:可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等3。

建筑研究用房材料及施工费(二)报建费1。

报批报建费（1）项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费(2)交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等2。

增容费：水、电、煤气增容费3.三通一平费（1)临时道路:施工用的临时道路设计、建造费用（2)临时用电：施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用(3）临时用水:施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用（4）场地平整:基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用4.临时设施费(1）临时围墙:围墙、围栏设计、建造、装饰费用（2)临时办公室：租金、建造及装饰费用（3)临时场地占用费：施工用临时占道费、临时借用空地租费（4）临时围板:临时围板的设计、建造、装饰费用三、基础设施费1。

室外给排水系统费：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统2。

室外采暖系统费:管道系统、热交换站、锅炉房费用3.室外燃气系统费:管道系统、调压站4。

房地产开发成本明细目标成本管理实施细则1. 目的房地产开发成本明细提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。

2. 范围房地产开发成本明细本实施细则适用于集团所属各地产公司。

为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。

3. 职责房地产开发成本明细3.1 集团xx部门负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部、成本审算中心负责有关具体对接事宜。

3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。

4. 方法与过程控制房地产开发成本明细4.1 目标成本释义4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。

应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。

4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。

房地产开发成本明细4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。

建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。

各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。

4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。

4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。

4.2 目标成本管理原则房地产开发成本明细4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。

4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。

4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。

4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。