20180129 罗湖旧改

深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。

而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。

在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。

深圳罗湖区水贝国际珠宝交易广场城市更新单元一期项目环境影响评价报告书罗湖区水贝国际珠宝交易广场城市更新单元（一期）项目环境影响报告书（简本）目录第1章前言1第2章工程概况42.1区域现状42.2项目建设内容42.3项目总图布置52.4项目实施计划5第3章工程分析63.1项目拆迁期、施工期影响因素识别63.2项目运营期影响因素识别63.3外环境对本项目影响因素识别7第4章环境质量现状评价94.1水环境94.2大气环境94.3声环境94.4振动环境104.5生态环境10第5章拆除期和施工期环境影响评价与预测115.1拆除期影响结论115.2施工期影响结论11第6章运营期环境影响预测与评价136.1水环境136.2大气环境136.3声环境136.4固体废弃物146.5外环境影响14第7章环境保护措施157.1拆迁期及施工期环境保护措施157.2运营期环境保护措施167.3外环境污染防护措施18第8章清洁生产与总理控制198.1清洁生产198.2总量控制19第9章环保验收内容11月，根据《深圳市人民政府深府[《深圳市城市更新办法》出台，中华自行车厂西侧的三顺制药厂也被列入度第一批城市更新单元编制计划中，但根据深圳市规划国土委员会意见，需与中华自行车厂共同纳入城市更新单元规划。

深圳市罗湖区重建局委托广东省城乡规划设计研究院深圳分院编制的《罗湖区水贝国际珠宝交易广场城市更新单元专项规划》经深圳市规划国土委员会批准于12月14日取得《关于罗湖区水贝国际珠宝交易广场城市更新单元专项规划的批复》（深规土[1月经深圳市罗湖区重建局核准（罗重建函[第253号令《建设项目环境保护管理条例》等法律法规的相关规定，罗湖区水贝国际珠宝交易广场城市更新单元（一期）项目需要委托有相关环境影响评价资质的单位进行环境影响评价，编制环境影响报告书，执行环境影响报告审批制度，以保护环境，实现可持续发展。

为此，深圳市明泰润投资发展有限公司委托重庆市环境保护工程设计研究院有限公司对该项目进行环境影响评价。

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深圳城中村改造案例近日，深圳市规划和自然资源局印发了《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》（以下简称《方案》）。

《方案》以“寻历史、兴文化、展形象、树典范”为核心，选择了具有代表性的梧桐AI生态小镇、南头古城、大鹏所城、清平古墟、观澜古墟、甘坑客家小镇、南澳墟镇七个项目来探索不同类型的城中村有机更新模式。

梧桐AI生态小镇位于罗湖区梧桐村和大望村，在基本生态控制线与二级水源保护区内，拥有良好的生态环境，低成本的空间优势，原生的小镇尺度，建设过程中需要兼顾发展诉求和生态与水源的保护要求。

选择该片区作为试点重点在于先行探索生态与水源保护优先、有机更新发展路径与智能化治理手段相结合，树立生态保护与有机更新融合典范。

梧桐AI生态小镇将聚焦孵化新一代人工智能技术产业，打造可持续发展的社区综合治理改革创新示范区。

南头古城位于南山区南头街道，距今已有1700年历史，是深圳、香港城市发展的共同源头，被誉为“深港历史文化之根”，保存了多处历史文物，且拥有3万多常住人口的城中村。

选择该片区作为试点重点在于先行探索历史保护与活化利用优先、空间环境与服务设施提升相结合，树立历史保护活化与城中村发展有机融合的典范。

以“粤东首府、港澳源头”为定位，通过历史文化重现、城市活力提升、多元内容植入三大途径，以南山区城中村综合治理行动计划中十一项整治内容为基础保障，在完善文物保护的同时为古城注入新鲜血液，让古迹得到保护、文化得到发掘、城市得到发展，将南头古城打造成独具传统文化与商业氛围、空间环境与服务设施良好的城市传统风貌展示区。

通过空间升级、内容升级，力求将古城打造成为代表深圳1700多年历史之根的城市发展共生体，实现“湾区文化地标”的目标。

观澜古墟位于龙华区观澜街道新澜社区，至今有200多年的历史，是深圳四大古墟之一，是我市现今唯一完整保存下来的传统客家墟市，因水而生，反映了客家人“亲水而居，择水而息”的生活方式。

各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目一览表
备注：
1.列入本计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。

更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。

2.城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。

本计划内的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。

3.城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共配套设施。

4.本计划内的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。

城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。

5.城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。

6.本计划内城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，该更新单元将从本计划中取消。

7.标注“ *”的项目属《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》批准的历史遗留项目。

深圳市坂田招商蛇口旧改项目公示一、背景介绍深圳市坂田区作为深圳市的重要城市发展区域之一，近年来在城市建设和旧改项目上取得了长足的进步。

其中，招商蛇口是坂田区城市更新的重要推动力之一。

二、项目概述招商蛇口旧改项目是招商蛇口地产有限公司在坂田区进行的一项城市更新项目。

该项目旨在改造坂田区的老旧社区和建筑，提升区域的城市品质和居住环境。

项目还将注重保护和传承当地的历史文化，为居民提供更优质的生活体验。

三、公示内容在进行城市更新项目时，公示是一项非常重要的环节。

公示内容将涉及项目的规划、设计、施工进度、以及对周边环境和居民生活的影响等方面。

通过公示，居民和社会公众可以了解到项目的具体情况，提出意见和建议，确保项目的合法合规进行。

在深圳市坂田区，招商蛇口的旧改项目公示内容包括但不限于：1. 项目规划和设计方案；2. 施工进度和时间节点安排；3. 对周边环境和居民生活的影响预测及解决方案；4. 社会公众意见征集和处理情况；5. 项目进展的监督和评估等。

四、价值和意义深圳市坂田招商蛇口旧改项目公示的意义和价值不言而喻。

公示将有效提升项目的透明度和公开性，使居民和社会公众能够了解到项目的具体情况，保障了居民的知情权和参与权。

公示还可以有效听取居民和公众的意见和建议，为项目的改进和优化提供了宝贵的参考。

公示也是政府和开发商履行社会责任的重要方式，能够增强公众对项目的信任和支持。

五、个人观点和理解作为一个关注城市建设和社区发展的人士，我对深圳市坂田招商蛇口旧改项目公示表示肯定和支持。

公示不仅可以为居民提供了解项目的机会，也可以促进全社会对城市更新项目的理解和参与。

我也鼓励更多的开发商和政府部门在进行城市建设和旧改项目时，积极开展公示工作，让城市发展的每一步都能够得到社会的监督和支持。

总结深圳市坂田招商蛇口旧改项目公示是城市建设的一项重要举措，其意义和价值不可低估。

公示将使项目的建设更加透明和公开，提升了居民和社会公众对项目的认同感和信任度。

白石洲旧改案例总结一、背景介绍白石洲是位于中国广东省深圳市南山区的一个老旧社区，由于历史原因，该地区存在着许多老旧、破败的建筑和基础设施。

为了改善居民的居住环境，提升城市形象，政府决定对白石洲进行旧改。

二、旧改方案1. 项目规划政府成立了专门的旧改工作组，对白石洲的旧改项目进行了详细规划。

规划包括拆除老旧建筑、改造基础设施、建设公共设施等内容。

2. 拆迁与补偿政府与居民进行了充分的沟通和协商，制定了拆迁与补偿方案。

根据方案，居民可以选择搬迁到新建的住宅小区，或者选择获得相应的经济补偿。

3. 基础设施改造为了提升白石洲的基础设施水平，政府对道路、供水、供电等进行了全面改造。

新建的道路宽敞平整，供水供电设施也得到了大幅度的提升。

4. 公共设施建设为了提高居民的生活质量，政府在旧改过程中注重公共设施的建设。

新建了学校、医院、商场等公共设施，方便居民的日常生活。

三、旧改效果评估1. 居民满意度调查旧改完成后，政府组织了居民满意度调查。

调查结果显示，绝大多数居民对旧改效果表示满意，认为居住环境得到了明显改善。

2. 城市形象提升白石洲旧改后，整个社区焕然一新，建筑外观更加现代化，给人一种焕然一新的感觉。

这不仅提升了居民的居住体验，也提升了城市的形象。

3. 社区功能完善旧改后，白石洲的公共设施得到了大幅度提升，居民可以更方便地享受到教育、医疗、购物等服务。

社区的功能也更加完善，居民的生活更加便利。

4. 经济效益旧改过程中，政府注重发展商业地产，引入了一些知名品牌商家，提升了商业氛围，带动了周边经济的发展。

同时，旧改也为当地带来了更多的就业机会。

四、问题与挑战1. 拆迁过程中的矛盾在白石洲旧改过程中，拆迁是一个比较敏感的问题。

部分居民对拆迁方案不满意，产生了一些矛盾和纠纷。

政府需要加强与居民的沟通，妥善解决矛盾，确保旧改工作的顺利进行。

2. 老旧社区保护与发展的平衡旧改过程中，政府需要在保护老旧社区的历史文化价值的同时，推动社区的发展和更新。

深圳市人民政府令第288号——深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.10.15•【字号】深圳市人民政府令第288号•【施行日期】2016.10.15•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第288号《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》已经2016年9月29日深圳市人民政府六届五十一次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长许勤2016年10月15日深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定为了进一步推进城市更新领域强区放权，经研究，市政府决定在全市施行城市更新工作改革，具体内容如下：一、原由市规划和国土资源委员会（以下简称市规划国土委）及其派出机构行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权，除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理等事项外，调整至各区政府（含新区管理机构，下同）行使。

其中，属于法律、法规规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权，由市规划国土委委托各区城市更新机构行使，法律、法规规定不得委托的除外；属于市政府规章及规范性文件规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权，授权各区政府及其城市更新机构行使。

二、原由市住房和建设局（以下简称市住房建设局）行使的城市更新项目的建设工程施工许可及竣工验收备案、建筑节能（绿色建筑）施工图抽查及专项验收、超限高层建筑抗震设防审批、质量安全监督等职权，调整至各区建设主管部门行使。

其中，属于法律、法规规定由市住房建设局行使的职权，由市住房建设局委托各区建设主管部门行使，法律、法规规定不得委托的除外；属于市政府规章及规范性文件规定由市住房建设局行使的职权，授权各区建设主管部门行使。

三、城市更新单元计划由各区政府审批，报市规划国土委备案。

四、本决定自发布之日起施行，《深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》（深圳市人民政府令第279号）同时废止。