20180129 罗湖旧改

深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。

而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。

在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。

深圳罗湖区水贝国际珠宝交易广场城市更新单元一期项目环境影响评价报告书罗湖区水贝国际珠宝交易广场城市更新单元（一期）项目环境影响报告书（简本）目录第1章前言1第2章工程概况42.1区域现状42.2项目建设内容42.3项目总图布置52.4项目实施计划5第3章工程分析63.1项目拆迁期、施工期影响因素识别63.2项目运营期影响因素识别63.3外环境对本项目影响因素识别7第4章环境质量现状评价94.1水环境94.2大气环境94.3声环境94.4振动环境104.5生态环境10第5章拆除期和施工期环境影响评价与预测115.1拆除期影响结论115.2施工期影响结论11第6章运营期环境影响预测与评价136.1水环境136.2大气环境136.3声环境136.4固体废弃物146.5外环境影响14第7章环境保护措施157.1拆迁期及施工期环境保护措施157.2运营期环境保护措施167.3外环境污染防护措施18第8章清洁生产与总理控制198.1清洁生产198.2总量控制19第9章环保验收内容11月，根据《深圳市人民政府深府[《深圳市城市更新办法》出台，中华自行车厂西侧的三顺制药厂也被列入度第一批城市更新单元编制计划中，但根据深圳市规划国土委员会意见，需与中华自行车厂共同纳入城市更新单元规划。

深圳市罗湖区重建局委托广东省城乡规划设计研究院深圳分院编制的《罗湖区水贝国际珠宝交易广场城市更新单元专项规划》经深圳市规划国土委员会批准于12月14日取得《关于罗湖区水贝国际珠宝交易广场城市更新单元专项规划的批复》（深规土[1月经深圳市罗湖区重建局核准（罗重建函[第253号令《建设项目环境保护管理条例》等法律法规的相关规定，罗湖区水贝国际珠宝交易广场城市更新单元（一期）项目需要委托有相关环境影响评价资质的单位进行环境影响评价，编制环境影响报告书，执行环境影响报告审批制度，以保护环境，实现可持续发展。

为此，深圳市明泰润投资发展有限公司委托重庆市环境保护工程设计研究院有限公司对该项目进行环境影响评价。

城市公园
城市商业、文化、娱乐
（相对）专属领域
底层完全开放，向上设专属领域
开放与专属
既需要开放的城市生活体验，也要专属领域。
N
N
价值分析
62
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
一梯两户
一梯两户 一梯两户
标准层楼型分布图
一梯三户
一梯四户
一梯四户
一梯四户 一梯四户
户型分布图
80-100平方米户型 90-140平方米户型 180-220平方米户型 230-250平方米户型 360-420平方米户型
福
华
路
地
下
商
业
晶岛国际 138000m2
SHOPPING MALL 100000m2
配套商业
54
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
中心区商业分布
岗厦河园片区项目是城市综合体，各期 业态应发挥地段特点、互补互利。 其他期商业能提供： 大型SHOPPING MALL，大型卖场，高档 室内环境，综合业态（影城、娱乐城、 餐饮中心等）
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
63
配套空间
会所 商业 连桥 庭院 门厅
回家流线图
会所
高档商业街 庭院
社区管理口
64
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
会所 社区管理口
庆典广场
公共区域流线 私属区域流线 社区管理口
回家体验
高档商业街区 社区管理口（大堂） 绿化庭院
会所
回家
深圳岗厦旧改一期项目概念方案设计
滨河路 滨河路
红荔路
深南大道
塔楼上、下部分别收缩。上部各塔楼关系缓和，下部为城市立交桥路口让出空间。
滨河路

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深圳城中村改造案例近日，深圳市规划和自然资源局印发了《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》（以下简称《方案》）。

《方案》以“寻历史、兴文化、展形象、树典范”为核心，选择了具有代表性的梧桐AI生态小镇、南头古城、大鹏所城、清平古墟、观澜古墟、甘坑客家小镇、南澳墟镇七个项目来探索不同类型的城中村有机更新模式。

梧桐AI生态小镇位于罗湖区梧桐村和大望村，在基本生态控制线与二级水源保护区内，拥有良好的生态环境，低成本的空间优势，原生的小镇尺度，建设过程中需要兼顾发展诉求和生态与水源的保护要求。

选择该片区作为试点重点在于先行探索生态与水源保护优先、有机更新发展路径与智能化治理手段相结合，树立生态保护与有机更新融合典范。

梧桐AI生态小镇将聚焦孵化新一代人工智能技术产业，打造可持续发展的社区综合治理改革创新示范区。

南头古城位于南山区南头街道，距今已有1700年历史，是深圳、香港城市发展的共同源头，被誉为“深港历史文化之根”，保存了多处历史文物，且拥有3万多常住人口的城中村。

选择该片区作为试点重点在于先行探索历史保护与活化利用优先、空间环境与服务设施提升相结合，树立历史保护活化与城中村发展有机融合的典范。

以“粤东首府、港澳源头”为定位，通过历史文化重现、城市活力提升、多元内容植入三大途径，以南山区城中村综合治理行动计划中十一项整治内容为基础保障，在完善文物保护的同时为古城注入新鲜血液，让古迹得到保护、文化得到发掘、城市得到发展，将南头古城打造成独具传统文化与商业氛围、空间环境与服务设施良好的城市传统风貌展示区。

通过空间升级、内容升级，力求将古城打造成为代表深圳1700多年历史之根的城市发展共生体，实现“湾区文化地标”的目标。

观澜古墟位于龙华区观澜街道新澜社区，至今有200多年的历史，是深圳四大古墟之一，是我市现今唯一完整保存下来的传统客家墟市，因水而生，反映了客家人“亲水而居，择水而息”的生活方式。

1综合楼 2操场 3文体楼 4教学楼 5活动广场 6消防回车场 7入口广场
8主席台
AT 2019/05 115
间设计上，这种导向同样决定了教育的价值导向， 即教育是一个单向的线性过程，而不是一个多维度 的综合影响过稈
抛开对教育理念的解读，回归到建筑空间层 面，“流线化”的思维强调的是一种程序的固定 性，这种思维无法满足教育随着社会变化对于功能 空间与场所的需求变化，即无法创造更多的可能 性瓦尔在《作为界面的城市——数字媒介如何 改变城市》一书中提到：“只有主动权更广泛地分 布在生产者和消费者之间，更多的决定才会在'节 点'被做出，而不是在’中心’，这样对于一个空 间来说，具有主权的主体才能有更多的机会塑造他 或她自己的自治”因此为了创造更多可能性，我 们需要更多的未知节点与功能交叉，而“网络化" 将创造这些交叉
高的建设强度之外，基地也被周边的住宅小区紧 贴环绕，处于一个相当复杂且高密度的城市环境 中如何在高密度的地段内营造一个亲切宜人且 充满想象力的校园空间是建筑师面临的一个巨大的 挑战。
在新翠园中学东晓校区的改造升级方案中，我 们面对的其实是国内建成学校普遍需要解决的几个 问题：
(1 )如何提供足够多的新的教学及活动功能 面积，同时拓展多样的户外活动空间
(2) 如何利用原有建筑架空层与新的建筑功 能进行有机融合.
(3) 如何通过改造的思维与手段解决新旧建 筑的统一规划与利用问题，即总图左上角的三角地 如何处理.
因此在开始设计之前，我们对国内建成学校的 现状做了一个简单的定性分析，以此来确定翠园中 学的设计思路，并通过该设计形成一个对整体行业 现状更有针对性和实践意义的启发案例
2从“流线化”转向“网络化” 现存城市中心区的学校建筑主要遵循老旧的国

各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目一览表
备注：
1.列入本计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。

更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。

2.城市更新单元规划制定计划将按照年度进行调校。

本计划内的更新单元，自公告之日起一年内未能按规定要求完成城市更新单元规划编制的，将予以清理。

3.城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建保障性住房及城市基础设施和公共配套设施。

4.本计划内的“申报单位”仅为城市更新单元规划制定计划的申报主体。

城市更新单元改造主体须依据《深圳市城市更新办法》经相关程序予以确定。

5.城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。

6.本计划内城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，该更新单元将从本计划中取消。

7.标注“ *”的项目属《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》批准的历史遗留项目。

深圳市坂田招商蛇口旧改项目公示一、背景介绍深圳市坂田区作为深圳市的重要城市发展区域之一，近年来在城市建设和旧改项目上取得了长足的进步。

其中，招商蛇口是坂田区城市更新的重要推动力之一。

二、项目概述招商蛇口旧改项目是招商蛇口地产有限公司在坂田区进行的一项城市更新项目。

该项目旨在改造坂田区的老旧社区和建筑，提升区域的城市品质和居住环境。

项目还将注重保护和传承当地的历史文化，为居民提供更优质的生活体验。

三、公示内容在进行城市更新项目时，公示是一项非常重要的环节。

公示内容将涉及项目的规划、设计、施工进度、以及对周边环境和居民生活的影响等方面。

通过公示，居民和社会公众可以了解到项目的具体情况，提出意见和建议，确保项目的合法合规进行。

在深圳市坂田区，招商蛇口的旧改项目公示内容包括但不限于：1. 项目规划和设计方案；2. 施工进度和时间节点安排；3. 对周边环境和居民生活的影响预测及解决方案；4. 社会公众意见征集和处理情况；5. 项目进展的监督和评估等。

四、价值和意义深圳市坂田招商蛇口旧改项目公示的意义和价值不言而喻。

公示将有效提升项目的透明度和公开性，使居民和社会公众能够了解到项目的具体情况，保障了居民的知情权和参与权。

公示还可以有效听取居民和公众的意见和建议，为项目的改进和优化提供了宝贵的参考。

公示也是政府和开发商履行社会责任的重要方式，能够增强公众对项目的信任和支持。

五、个人观点和理解作为一个关注城市建设和社区发展的人士，我对深圳市坂田招商蛇口旧改项目公示表示肯定和支持。

公示不仅可以为居民提供了解项目的机会，也可以促进全社会对城市更新项目的理解和参与。

我也鼓励更多的开发商和政府部门在进行城市建设和旧改项目时，积极开展公示工作，让城市发展的每一步都能够得到社会的监督和支持。

总结深圳市坂田招商蛇口旧改项目公示是城市建设的一项重要举措，其意义和价值不可低估。

公示将使项目的建设更加透明和公开，提升了居民和社会公众对项目的认同感和信任度。

白石洲旧改案例总结一、背景介绍白石洲是位于中国广东省深圳市南山区的一个老旧社区，由于历史原因，该地区存在着许多老旧、破败的建筑和基础设施。

为了改善居民的居住环境，提升城市形象，政府决定对白石洲进行旧改。

二、旧改方案1. 项目规划政府成立了专门的旧改工作组，对白石洲的旧改项目进行了详细规划。

规划包括拆除老旧建筑、改造基础设施、建设公共设施等内容。

2. 拆迁与补偿政府与居民进行了充分的沟通和协商，制定了拆迁与补偿方案。

根据方案，居民可以选择搬迁到新建的住宅小区，或者选择获得相应的经济补偿。

3. 基础设施改造为了提升白石洲的基础设施水平，政府对道路、供水、供电等进行了全面改造。

新建的道路宽敞平整，供水供电设施也得到了大幅度的提升。

4. 公共设施建设为了提高居民的生活质量，政府在旧改过程中注重公共设施的建设。

新建了学校、医院、商场等公共设施，方便居民的日常生活。

三、旧改效果评估1. 居民满意度调查旧改完成后，政府组织了居民满意度调查。

调查结果显示，绝大多数居民对旧改效果表示满意，认为居住环境得到了明显改善。

2. 城市形象提升白石洲旧改后，整个社区焕然一新，建筑外观更加现代化，给人一种焕然一新的感觉。

这不仅提升了居民的居住体验，也提升了城市的形象。

3. 社区功能完善旧改后，白石洲的公共设施得到了大幅度提升，居民可以更方便地享受到教育、医疗、购物等服务。

社区的功能也更加完善，居民的生活更加便利。

4. 经济效益旧改过程中，政府注重发展商业地产，引入了一些知名品牌商家，提升了商业氛围，带动了周边经济的发展。

同时，旧改也为当地带来了更多的就业机会。

四、问题与挑战1. 拆迁过程中的矛盾在白石洲旧改过程中，拆迁是一个比较敏感的问题。

部分居民对拆迁方案不满意，产生了一些矛盾和纠纷。

政府需要加强与居民的沟通，妥善解决矛盾，确保旧改工作的顺利进行。

2. 老旧社区保护与发展的平衡旧改过程中，政府需要在保护老旧社区的历史文化价值的同时，推动社区的发展和更新。

深圳市人民政府令第288号——深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.10.15•【字号】深圳市人民政府令第288号•【施行日期】2016.10.15•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第288号《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》已经2016年9月29日深圳市人民政府六届五十一次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长许勤2016年10月15日深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定为了进一步推进城市更新领域强区放权，经研究，市政府决定在全市施行城市更新工作改革，具体内容如下：一、原由市规划和国土资源委员会（以下简称市规划国土委）及其派出机构行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权，除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理等事项外，调整至各区政府（含新区管理机构，下同）行使。

其中，属于法律、法规规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权，由市规划国土委委托各区城市更新机构行使，法律、法规规定不得委托的除外；属于市政府规章及规范性文件规定由市规划国土委及其派出机构行使的职权，授权各区政府及其城市更新机构行使。

二、原由市住房和建设局（以下简称市住房建设局）行使的城市更新项目的建设工程施工许可及竣工验收备案、建筑节能（绿色建筑）施工图抽查及专项验收、超限高层建筑抗震设防审批、质量安全监督等职权，调整至各区建设主管部门行使。

其中，属于法律、法规规定由市住房建设局行使的职权，由市住房建设局委托各区建设主管部门行使，法律、法规规定不得委托的除外；属于市政府规章及规范性文件规定由市住房建设局行使的职权，授权各区建设主管部门行使。

三、城市更新单元计划由各区政府审批，报市规划国土委备案。

四、本决定自发布之日起施行，《深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》（深圳市人民政府令第279号）同时废止。

近期将推动的城市更新项目序号项目名称区位建设用地规模（公顷）批准建筑面积（平方米）备注合计商业住宅办公商务公寓1 石厦村改造福田区 3.35 297976 54896 50000 96600 96400 配建体育活动场地、会停车场、公共厕所。

2 新洲村改造 0.84 48559 8000 27500 0 130593 南光村改造二期南山区 1.96 104200 10000 61234 15250 0 配建酒店一座，文化活动站，区健康服务中心，区服务用房，垃圾站、公共厕所。

4 湾厦村改造 2.68 132948 9390 118448 0 0 配建9班幼儿园一所、区健康服务中心、居住小区及文化室、区活动场地、区居委会、区务室、区服务站、环卫工人作息站、公共厕所。

5 田厦新村改造 2.92 157500 23000 67000 38400 29100 配建垃圾收集站一处。

6 水湾村改造 2.92 218730 29550 81850 62000 42380 配建区健康服务中心、居住小区级文化室、区活动场地、区居委会、区务室、区服务站、垃圾转运站、公共厕所。

7 龙华郭吓旧村改造宝安区 2.1 52000 30000 18400 0 0 配建9班幼儿园一所、区务室、居住小区级文化室、区服务站、体育活动场地、公共厕所。

8 治牛栏前旧村改造 3.3 142360 30000 112160 0 0 配建区服务站、区务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所。

9 西乡庄边旧村改造一期 2.55 136600 16900 117300 0 0 配建6班幼儿园一所，区健康服务中心、区居委会、区务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所。

10 新安上合旧村改造 7.27 216645 45000 160000 3428 0 提供10000m2保障性住房，配建18班幼儿园一所、区健康服务中心、居住小区级文化室、区服务站、区居委会、区务室、垃圾收集站、公共厕所、再生资源回收点、环卫工人作息室。

深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。

2009年，在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。

几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一）深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

具有以下情形之一包括；(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；
（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施；
（4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。

综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。

功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。

深圳土地越来越稀缺，每新出一块地就会引起多家开发商的争夺，6.2的龙华地王就充分说明了这一点。

旧改，对于深圳的发展来说太重要了，牛浩思-旧改先锋专门研究旧改，从深圳旧改规划出发，对旧改背后暗藏的机遇进行解析。

现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。

深圳为什么要旧改？一是土地资源稀缺；二是人口密度大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五；三是产业升级快，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级；四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。

一、深圳城市更新基础实务概述1旧改的定义对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），涉及到旧改的动作主要是三类，综合整治、功能改变和拆除重建。

误区：城市更新就是拆除重建城市更新就是拆除重建？其实这是一个错误的概念，旧改包括这三类，未来的方向我们也可以看得到，拆除重建占的比例并不大。

2可进行城市更新的情形（一）基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或存在重大安全隐患；现在罗湖二线插花地，包括布心、玉龙，主要是从环境安全隐患的角度进行改造，它们的改造大部分是拆旧建新，现在意愿征集已经完毕了，不知道现场有没有涉及到插花地改造的业主，插花地改造主要是由天健集团实施。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；如现在很多工改项目，M1、M0这一块涉及到功能的完善和资源重新匹配。

（四）依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

比如重大项目的工程建设需要，地铁、高铁等，是上升到市政府的层面去进行批准。

3旧改案例第一个是号称中国第一炮的渔农村，去香港的时候，无论走皇岗口岸还是走福田口岸，都可以看到这个楼盘，现在是比较热闹的片区，这四幅图是改造前后的对比。

这张是蔡屋围改造，京基100这一块，现在形成巨大的商业综合体；这张是岗厦的改造，相对来说岗厦的改造体量更大，现在处于销售状态；第三幅图是号称280万体量的大冲村改造，再造一个城。

李玉霞、深圳市罗湖区城市更新和土地整备局二审行政裁定书【案由】行政行政行为种类其他行政行为【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2021.02.04【案件字号】(2020)粤03行终1735号【审理程序】二审【审理法官】王成明杨宝强伍建卿【审理法官】王成明杨宝强伍建卿【文书类型】裁定书【当事人】李玉霞;深圳市罗湖区城市更新和土地整备局;深圳市京基房地产股份有限公司【当事人】李玉霞深圳市罗湖区城市更新和土地整备局深圳市京基房地产股份有限公司【当事人-个人】李玉霞【当事人-公司】深圳市罗湖区城市更新和土地整备局深圳市京基房地产股份有限公司【代理律师/律所】崔俪鹏广东金地律师事务所;徐悦广东金地律师事务所;张龙北京市金杜律师事务所;朴程健北京市金杜(深圳)律师事务所【代理律师/律所】崔俪鹏广东金地律师事务所徐悦广东金地律师事务所张龙北京市金杜律师事务所朴程健北京市金杜(深圳)律师事务所【代理律师】崔俪鹏徐悦张龙朴程健【代理律所】广东金地律师事务所北京市金杜律师事务所北京市金杜(深圳)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】李玉霞;深圳市京基房地产股份有限公司【被告】深圳市罗湖区城市更新和土地整备局【本院观点】《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织;(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实根据；(四)属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖”。

【权责关键词】合法受案范围管辖第三人驳回起诉确认行为【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织;(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实根据；(四)属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖”。

1期6栋建筑：1-3、5、7栋高层、 4栋为幼儿园； 2期1栋超高层建 筑：6栋A-B座52层住宅
深圳市合正房地产集团有限公司 世邦魏理仕 深圳市合正物业服务有限公司 华森建筑与工程设计顾问有限公 司 贝尔高林公司 3.80元/平方米·月 70年 1400 约1208个
经典案例分析：德弘天下华府
项目位于田贝三路与文锦路交汇处东侧，主抓珠宝产业高端客户，与本项存在较 大竞争
项目紧邻规划中的益田假日广场（木头龙改造项目），200万体量的新型综合体，临3大 商圈，深圳中学等4大名校，儿童公园等5大公园，交通便利、周边配套齐全，地理位置优 越稀缺
项目位置 占地面积 建筑面积 容积率 建筑形态
项目分期
开发商 物管顾问 物管公司
建筑设计
景观设计 物业费 产权年限 总户数 车位
翠竹街道文锦中路东北侧 29695.29平方米 208244平方米 5.50 高层住宅
位置
占地面积 建筑面积
容积率 绿化率 开发商 建筑商 工程进度 产权年限 户数 车位 楼层状况
物业类别 物业费
罗湖区文锦北路1058号（田贝三路与文锦 路交汇处东侧） 48354平方米 265188平方米；住宅174935.455平方米， 商业6996.721平方米 4.44 40%
深圳茂业（集团）有限公司
田
48000元/㎡
翡翠公寓
2013.10.01
占地：2764 建面：32857
521
30-60㎡
36000元/㎡ 独栋、户型小
兰亭国际
2010.04.24
占地：14788 建面：157425
港澳8号 （目前停
售）
2012.02.25
占地：2489 建面：42552

银湖旧改
华润银湖旧改一期——生态豪宅，一期推出8万平，预计 2014年下半年入市
项目规划：以高层住宅为主，同时具备商业、学校、体育等完善的配套设施，成 为继幸福里之后又一个顶级标杆住宅。
区位：位于深圳银湖片区，北 环大道北侧，毗邻银湖风景区 定位：城市中心 生态豪宅 建筑面积： 8万平方米
商业面积：0.8万㎡
书城路 万 象 街 宝 安 南 路
嘉宾路
8
3、银湖片区
最纯粹、最静谧的富人区，富豪聚居，传承绝佳山水资源条件
第一代别墅区
深圳曾经最昂贵的别墅
豪宅别墅的发源地
最早的富人区
金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄、田园 居、金碧苑、银谷别墅、棕榈泉别墅
9
银湖旧改
华润银湖旧改——生态豪宅，总建面32万。依托城市中 心区位及稀缺的景观资源，以高层住宅为主，商业、小学 及幼儿园、体育设施、社康等配套完善的高尚住宅社区。
3
笋岗－清水河
区域整体定位——特色商业商务区+创意文化交流区+现代 物流综合服务区
通过商业升级发展和业态创新， 成为辐射珠三角地区的特色商业商务区 培育新型创意文化产业发展， 打造区域性的创意文化交流区 促进物流产业的集中升级转型 建设现代物流综合服务区 重塑布吉河两岸景观资源，强化城市休闲体验， 塑造都市景观品质休闲区
可设置在清水河中部 以南。除了作为传统 展览馆外，还举办国 际展览，是该区域的 主要特征，提供独特 美食。
结合现有厂房进行功能 转化改，在保留清水河 历史建筑特色的基础上 植入文化教育功能， 促进片区文化、创意 产业的发展。
清水河特色学院 时尚博物馆 室内专业运动馆 文化娱乐设施
与大型的公共 开发空间与慢行系统 集合设置，进行室内 滑雪、室内滑冰、攀 岩等专业运动项目的 安排。

一般的开发顺序，启动区以部分住宅、还建住宅和 商业、集中商业启动；
其中集中商业一期启动为了提升项目商业客户对商 业的信心，也有利于提前招商，还建住宅和商业也 无法产生利润，因而为了达到启动区的资金收益基 本平衡需要一部分可销售的住宅来实现；
学校可以在中后期开发，也便于住宅的营销推广；
由于酒店一次性投入较大，资金回收较慢，因而不 建议在前期开发，为了确保项目的低风险运作，应13
大批项目同期进行，市场竞争激烈，龙岗区域客户 比较封闭，客户量有限，各项目如何突破竞争，成 为其成败的关键；
部分龙岗边缘陌生区域的大型项目的开发（通常是
30万建面以上），其关键点在于如何提升区域价值，
通过各种手段进行区域的炒作和营销以更大的吸引
客户，提升片区价值，带来更大的利润，否则该类
大型项目难以获取足够的客户数量而影响项目的顺
旧改项目流程及此类项目操 作关键点研究
1
报告主要内容
一、旧改基本流程 二、旧改项目关键点研究
2
旧改基本流程（以龙岗区为例）
立项
拆迁阶段
项目开发建 设阶段
审批、公示 确定开发商
拿地
注：拿地之后进入项目开发建设阶段，流程与普通项目相同。 3
立项
审批、公示 确定开发商
拿地
旧改基本流程（以龙岗区为例）
住宅方面常见问题列举： 关于拆迁问题 还建面积与90平米关系 住宅形态问题
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旧改项目关键点研究——住宅
• 关于拆迁问题
拆迁问题是旧改项目成败的重中之重；
旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的 重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞 争策略的制定；
解决措施就是快速补偿、快速拆迁、避免“夜长梦 多”，因为随着旧改项目及城市化进程的推进，地 块低价很可能迅速提升，假如拆迁滞后，原住地居 民要求提高补偿金额，或者成为钉子户，则对项目 整体进度和开发投入造成重大影响，甚至导致项目 失败；