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人口老龄化与住房需求

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第18卷 第2期 中 国 水 运 Vol.18 No.2 2018年 2月 China Water Transport February 2018收稿日期：2017-12-05作者简介：孙玉梅（1970-），女，云南昆明人，昆明理工大学建筑工程学院副教授，研究方向为房地产开发与管理。

陈瑞嘉（1993-），女，湖北广水人，昆明理工大学建筑工程学院在读研究生，研究方向为房地产开发与管理。

人口老龄化与住房需求孙玉梅，陈瑞嘉摘 要：自1998年中国政府出台房改政策后，住房需求量得到空前增长。

与此同时，中国也逐渐进入了老龄化社会。

人口作为购房主体决定了房地产市场的发展必然受到人口因素的制约和影响。

文章从探寻老龄化与住房需求的关系入手，主要通过采用中国31个省市自治区2005~2015年的面板数据来阐述人口老龄化对住房需求的影响，结果表明，老年抚养比与住房需求之间是显著的正相关，少儿抚养比与住房需求之间是显著的负相关，充分支持了人口年龄结构与住房需求之间的高度关联性。

最后在结论的基础上提出协调老龄化与住房需求的一些政策建议。

关键词：人口老龄化；住房需求；区域差异性中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-7973（2018）02-0048-03引言伴随着我国经济社会各方面的发展，人口老龄化问题也越来越突出。

2000年以后，中国正式进入老龄化社会，并且随着时间的推移，社会的老龄化程度不断加深。

预计到2035年，将会到达4亿，也就是说，每三个人中就会有一个老年人，老龄化的发展速度非常迅速。

人口因素是影响住房需求的内在动力。

一方面，随着老年人口的数量增加，房地产市场的购房需求也会相应提高。

另一方面，老年人口数量的上升，老年人口手中的部分房源也会空臵出来，城市的住房供给能力不断释放。

因此人口老龄化不但可能增加住房需求，也有可能提高住房的供给能力[1]。

基于近几年内我国人口发生的变化，本文以其对住房需求的影响为研究对象，探寻出人口老龄化与住房需求之间的影响关系。

一、理论回顾及文献综述住房需求是指家庭或者个人在一定的收入、住房价格以及其他对住房需求存在影响的因素的共同作用下，有意愿并且有能力购买的住房数量[2]。

本文选取了人口自然结构中的年龄结构作为主要影响因素进行研究。

对于一般的商品而言，不同年龄阶段的消费者们在挑选时对于无论数量还是种类，都有自己的偏好和规划，这些造就了他们消费行为的差异。

同样的，住房作为一种特殊商品，不同年龄阶段的消费者们，也会有不同的消费行为。

国内研究人口年龄结构对住房需求的影响的文献较多，由先前的定性分析慢慢过渡到了定量分析。

但是国内将人口因素与房地产市场结合起来的系统性研究的文献较少。

顾鉴塘是国内稍早研究人口因素对住房需求影响的学者，他认为人口年龄结构和人口家庭规模以及它们未来的发展趋势都将是影响我国住房需求的重要因素，并且不同的年龄组对住房需求的影响均不同[3]；孟星认为人口年龄结构是影响住房市场的重要因素，同时他认为老龄人口的比重增加，会导致住房需求量的降低[4]；陈彦亮等借鉴前人的研究，设计出了中国城镇住房需求的估算方案，研究结果表明老龄化在短期内促进了中国城镇住房需求的增加 [5]；张冲利用面板数据，借助理论模型对中国人口结构和住房需求进行了实证分析，研究结果发现当前的少子化和老龄化情况的加剧对住房需求的上升起到了较大的促进作用[6]；杨小金以珠江三角洲地区的数据为依据，从供给和需求两个方面构建了房地产市场的局部均衡模型，并利用该模型分析了人口老龄化对房地产市场造成的影响，研究发现人口老龄化会加大房价的波动幅度[1]。

已有的文献得出的结论有所不同，总的说来，可以分为“悲观”和“乐观”两种论点。

持悲观态度的研究者认为过多的老年人会减少社会住房总需求。

持乐观态度的研究者认为现代老年人群的住房占有率逐年增加，促进住房需求的上涨。

为了检验两种说法，本文将通过实证分析对老龄化与住房需求之间的关系进行研究。

二、检验方法的简介面板数据（Panel Data ）又被称之为平行数据，指的是对某一变量在一定时间段内持续跟踪观察的结果，它同时包含了时间序列维度和横截面维度。

本文的面板模型需要通过F 检验和豪斯曼检验来从混合回归模型、固定效应模型和随机效应模型中选取最优模型进行解读。

其中混合回归模型中所有个体的截距项和解释变量系数都相同[7]。

固定效应模型中所有个体的系数项是相等的，但是截距项都不同。

随机效应模型中所有个体的系数都是不同的，截距项也是不同的。

F 检验的原假设认为不同个体的模型截距项相同（建立混合回归模型）；备择假设认为不同个体的模型截距项不同（建立固定效应模型）。

当F 统计值显著时，就拒绝原假设，即选择固定效应模型；当F 统计值不显著时，就接受原假设，第2期 孙玉梅等：人口老龄化与住房需求 49即选择混合回归模型[6]。

在处理面板数据时，究竟应该使用固定效应模型还是随机效应模型是一个根本问题，为此我们要采用豪斯曼检验。

豪斯曼检验的原假设认为个体效应与回归变量无关（建立随机效应模型）；备择假设认为个体效应与回归变量相关（建立固定效应模型）。

当豪斯曼检验结果显著时，就拒绝原假设，即选择固定效应模型；如果豪斯曼检验结果不显著时，就接受原假设，即选择随机效应模型[6]。

三、实证检验本文将采用中国31个省市自治区（香港、澳门和台湾除外）的2006~2015年共计10年的面板数据，对老龄化与住房需求之间的关系做出计量上的分析。

变量包括被解释变量、关注变量和控制变量。

以下数据均来源于国家统计局公布的历年《中国统计年鉴》。

被解释变量：住宅商品房销售面积（Y ）。

文章将住宅商品房销售面积作为住房需求的代理变量，单位为万平方米。

关注变量：老年抚养比（X 1）和少儿抚养比（X 2）。

文章将老年抚养比作为人口老龄化的代理变量。

其中老年抚养比是各省市自治区的65岁及以上的老年人口数与15~64岁劳动年龄人口数之比，少儿抚养比是各省市自治区的0~14岁少年儿童人口数与15~64岁劳动年龄人口数之比，二者的单位均为%。

控制变量：商品住宅房屋竣工面积（X 3）和地区生产总值（X 4）。

商品住宅房屋竣工面积的单位为万平方米。

地区生产总值数据的单位为亿元。

控制这些变量以便更加准确的分析出关注变量对被解释变量的影响作用。

模型的设定如下所示：μββββα+++++=44332211ln ln ln X X X X Yα为常数项；μ为随机扰动向，β1、β2、β3和β4分别为老年抚养比（X 1）、少儿抚养比（X 2）、商品住宅房屋竣工面积（X 3）和地区生产总值（X 4）的系数。

本文为了消除量纲问题，将住宅商品房销售面积（Y ）、商品住宅房屋竣工面积（X 3）和地区生产总值（X 4）分别取自然对数，取自然对数后的指标，其相应的系数表示的就是弹性的概念。

由于本文数据的截面维度大于时间维度，所以判断为“短面板”数据，因此可以不考虑面板数据的非稳定性，无须进行单位根检验和协整检验[8]。

仅对关注变量进行混合回归、固定效应回归和随机效应回归的结果如表1所示。

表1是老年抚养比（X 1）与少儿抚养比（X 2）对住房需求的实证检验结果。

F 检验的结果和豪斯曼（Hausman ）检验的结果都是显著的，即认定固定效应模型是最优的选择，因此本文将选择固定效应模型进行解读。

从表1中可以看出共有310个样本参与了固定效应回归分析。

X 1（老年抚养比）对Y （住宅商品房销售面积）有显著的正向影响，X 2（少儿抚养比）对Y （住宅商品房销售面积）有显著的负向影响。

老年抚养比的影响系数是0.057，说明老年抚养比每上升一个百分点，住宅商品房销售面积即住房需求将上升5.7%。

少儿抚养比的影响系数是-0.090，说明少儿抚养比每下降一个百分点，住宅商品房销售面积即住房需求上升9.0%。

表1 关注变量对住房需求的回归结果解释变量混合回归 固定效应 随机效应 X 10.230***（0.020）0.057***（0.014） 0.065***（0.014） X 2-0.037***（0.008）-0.090***（0.009）-0.085*** （0.008）Constant 5.552***（0.345）8.946***（0.264）8.734***（0.301）R-squared 0.3763 within 0.3091 0.3078 between 0.1880 0.2037 overall0.19670.2114 F 检验F （30，277）=86.95 Prob>F=0.0000Hausman 检验 Chi2（3）=12.73 Prob>chi2=0.0053样本量 310310310注：***表示在1%的水平上显著，**表示在5%的水平上显著，*表示在10%的水平上显著。

表中“（ ）”中的数据是系数标准误。

为了结果的完善性和准确性，又在模型中加入了供需关系、社会等重要的控制变量进行回归。

下表是将老年抚养比和少儿抚养比这两个关注变量和所有控制变量一起加入模型中进行三种面板模型回归的结果。

F 检验的结果和豪斯曼（Hausman ）检验的结果都是显著的，因此我们认定固定效应模型仍是最优的选择，因此下文将选择固定效应模型进行解读。

表2 关注变量和控制变量对住房需求的回归结果解释变量混合回归 固定效应 随机效应 X 10.033***（0.006）0.018**（0.009）0.023***（0.008）X 20.021***（0.002）-0.012*（0.006）0.010**（0.004）X 3 0.765***（0.029）0.621***（0.040） 0.714***（0.035）X 40.272***（0.029）0.200***（0.036）0.251***（0.033）Constant -1.426（0.172） 1.259***（0.4111）-0.480*（0.283）R-squared 0.9572 within 0.7524 0.7413 between 0.9376 0.9757 overall0.92020.9536 F 检验F （30，275）=9.12 Prob>F=0.0000Hausman 检验 chi2（5）=30.31 Prob>chi2=0.0000样本量310310310注：***表示在1%的水平上显著，**表示在5%的水平上显著，*表示在10%的水平上显著。

表中“（ ）”中的数据是系数标准误。

50 中国水运第18卷在加入控制变量后，数据处理结果显示，老年抚养比仍然对住房需求有着显著的正向影响，固定效应模型检验结果表明老年抚养比每上升一个百分点，住房需求将上升1.8%，相对于只加入了关注变量的模型来说，由5.7%下降至1.8%，下降一半多。

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人口老龄化对住房市场的影响

人口老龄化对住房市场的影响

人口老龄化对住房市场的影响随着社会经济的发展和医疗技术的进步，人口老龄化已成为世界范围内的普遍现象。

人口老龄化对社会的各个领域都产生了深远的影响，其中之一便是住房市场。

本文将探讨人口老龄化对住房市场的影响，并分析其中的挑战和机遇。

首先，人口老龄化导致住房需求的结构性变化。

随着人口老龄化的加剧，老年人口的比例不断增加，他们对住房的需求也发生了变化。

传统的大型住宅楼、高楼层住房等对老年人来说不太适宜，他们更倾向于选择无障碍设施完备、配有电梯和便利设施的住房。

因此，住房市场需要调整房屋设计，提供更多适合老年人居住的住房产品。

其次，人口老龄化对住房市场的供需关系产生了影响。

随着老年人口的增加，对住房的需求量不断增加，但供给方面却存在一定的不足。

这一现象可能导致住房价格上涨，尤其是在老年人聚集的地区。

因此，住房市场需要加大对老年人住房的供给，提高住房的可负担性，以满足老年人的居住需求。

另外，人口老龄化还对住房市场的房屋改造和服务需求提出了新的挑战。

随着年龄的增长，老年人的身体机能逐渐下降，他们对住房的改造需求也越来越高。

例如，增加扶手、安装护栏、改造浴室等，都是老年人居住环境改善的重要需求。

此外，老年人对社区服务设施的需求也在增加，如医疗保健、社交活动、安全保障等。

因此，住房市场需要提供更多适合老年人居住的改造服务和社区设施，以满足他们的需求。

然而，人口老龄化也给住房市场带来了一些机遇。

随着老年人口的增加，住房市场可以开发出更多适合老年人的特色住房产品。

例如，退休社区、养老院等专门针对老年人的住房形式逐渐兴起，为住房市场带来了新的商机。

此外，老年人口的增加也意味着他们在住房消费上的增加，为住房市场带来了更大的消费潜力。

综上所述，人口老龄化对住房市场产生了深远的影响。

住房市场需要调整房屋设计，提供更适合老年人居住的住房产品；加大对老年人住房的供给，提高住房的可负担性；提供更多适合老年人居住的改造服务和社区设施。

人口结构变化对房地产市场的影响与应对策略

人口结构变化对房地产市场的影响与应对策略

人口结构变化对房地产市场的影响与应对策略随着社会经济的发展和人口结构的变化，房地产市场正面临着新的挑战和机遇。

人口结构的变化对房地产市场的影响不可忽视，需要我们认识到并采取相应的应对策略。

本文将探讨人口结构变化对房地产市场的影响以及如何制定应对策略。

一、人口结构变化对房地产市场的影响1.1 人口老龄化与住房需求随着社会的进步和医疗技术的发展，人口老龄化问题日益突出。

老年人口的增加对住房需求提出了新的挑战。

老年人的健康和独立居住需求使得对于老年人友好型住房的需求日益增加。

同时，老年人口的增加也使得对于养老院和其他老年服务设施的需求大幅增长。

这些变化都对房地产市场提出了新的要求和机遇。

1.2 人口流动与城市化发展人口结构的变化也带来了人口流动和城市化的加速发展。

越来越多的人涌入城市寻找更好的生活和工作机会，这导致了对住房需求的增加。

城市的扩张和新的城市建设项目也为房地产市场带来了机遇。

同时，人口流动也增加了一些城市房地产市场的竞争和供应压力。

1.3 青年人的住房需求和购房能力年轻人群体逐渐成为房地产市场的新生力量。

他们对住房的需求和购房能力对房地产市场产生重要影响。

然而，由于房价的飙升和经济压力的增加，许多年轻人难以负担得起合适的住房。

因此，满足年轻人的住房需求成为了一个重要的任务。

二、应对策略2.1 适老化住房的建设与发展随着人口老龄化的加剧，建设适合老年人居住的住房变得至关重要。

政府和房地产开发商应该加强对适老化住房的建设和推广。

这样的住房应该具备老年人的特殊需求，如无障碍设施、便利的交通、方便的服务等。

通过提供合适的住房，可以满足老年人的需求并缓解人口老龄化对房地产市场的影响。

2.2 加强城市基础设施建设随着人口流动和城市化的加速发展，加强城市基础设施建设至关重要。

政府应当加大对城市建设项目的投入力度，提高城市的基础设施水平，满足不断增长的人口对住房需求的追求。

同时，需要优化城市规划，提高住房供应的效率和质量。

人口老龄化对未来住宅需求的影响

人口老龄化对未来住宅需求的影响

人口老龄化对未来住宅需求的影响随着社会的进步和经济的发展，人口老龄化已成为全球范围内的普遍现象。

人口老龄化意味着人口结构中老年人口的比例逐渐增加，这对未来住宅需求产生了诸多影响。

本文将就人口老龄化对住宅需求的影响进行讨论，并对适应老龄化社会需求的住宅设计提出相应建议。

一、人口老龄化导致住宅需求巨大增长随着医疗技术的进步和生活水平的提高，人的寿命逐渐延长，老年人口的比例不断上升。

根据统计数据显示，中国老年人口已占整个人口的比例超过20%。

而且，这一比例还在加速上升。

人口老龄化使得对可居住环境的要求变得更加苛刻，住宅成为老年人最为关注的问题之一。

首先，老年人通常有一定的经济实力，他们希望能够提高生活品质，享受安逸舒适的居住环境。

因此，适应老年人需求的高品质住宅将得到更多的关注和需求。

这给房地产市场提供了巨大的发展机会。

其次，老年人的健康状况相对较差，他们更加关注住宅的医疗设施和便利性。

因此，未来的住宅需求将趋向于提供更完善的医疗设施和便捷的医疗服务。

例如，社区中心可以配备医疗诊所，为老年人提供便捷的就医条件。

此外，无障碍设施和智能化建筑技术也将成为未来住宅的重要组成部分。

同时，老年人对社交和娱乐活动的需求也影响着住宅的设计。

住宅社区应提供丰富多样的社交活动，例如康复健身房、音乐会堂、书吧等，以满足老年人对社交的需求。

这将带动社区建设的发展，提升住宅的社区属性。

二、适应老龄化社会需求的住宅设计创新针对人口老龄化对住宅需求的影响，未来的住宅设计需要进行创新和改进。

首先，住宅设计应注重智能化和便利性。

智能化住宅技术可以为老年人提供便捷的生活方式，例如远程监测、智能家居控制系统等，让老年人能够更加轻松地控制家居设施，提高生活的便利性。

其次，住宅设计应重视无障碍设施的设置。

老年人的身体机能普遍下降，为了保障他们的生活质量，住宅应该提供无障碍设施，包括坡道、扶手、安全护栏等，以确保老年人的安全和便捷。

此外，住宅社区的设计也需要关注老年人的需求。

人口老龄化对房地产市场的长期影响

人口老龄化对房地产市场的长期影响

人口老龄化对房地产市场的长期影响随着社会经济的发展和医疗水平的提高，人口老龄化现象在全球范围内越来越严重。

人口老龄化意味着老年人口的比例增加，而这对房地产市场将产生长期而深远的影响。

本文将分析人口老龄化对房地产市场的影响，并探讨可能的应对措施。

首先，人口老龄化将对住房需求产生重要影响。

随着年龄的增长，老年人往往会减少外出活动，并寻求更舒适、安全的居住环境。

这将导致对住宅型房地产的需求增加。

尤其是对于较大规模的养老社区或老年公寓的需求将大幅上升。

因此，开发商可以通过增加老年友好型住宅项目来满足这一市场需求。

其次，人口老龄化将对房地产的地理分布产生影响。

通常情况下，人口老龄化的地区往往出现人口流出和劳动力供应短缺的问题。

这可能导致一些城市或地区的房地产市场陷入停滞或下滑。

相比之下，一些热门的养老目的地可能会受到更多的关注，推动当地房地产市场的繁荣。

因此，对于房地产开发商来说，应该密切关注人口老龄化的地理分布变化，以寻找具有潜力的市场。

此外，人口老龄化还会对商业地产市场产生一定的影响。

老年人口的增加将带来对医疗设施、养老服务、休闲娱乐等商业设施的需求。

这可能会促使商业地产项目的发展，以满足老年人的需求。

同时，如何将商业设施与住宅区相结合，为老年人提供便利的生活服务也是一个新的商机。

因此，商业地产开发商应该重新评估市场需求，调整经营策略。

此外，人口老龄化还将对房地产市场的供求关系产生影响。

由于老年人口的增加，对于住房和服务的需求将上升，这可能导致房地产价格的上涨。

尤其是在供应相对紧张的地区，房地产市场可能会出现供不应求的情况。

因此，政府和开发商应该共同努力，制定合适的政策和措施，以平衡房地产市场的供求关系，确保老年人的居住需求得到满足。

总之，人口老龄化将对房地产市场产生长期而深远的影响。

在应对人口老龄化的挑战过程中，房地产开发商和政府都需要重新评估市场需求，并制定相应的策略和措施。

只有通过合理规划和创新发展，我们才能在人口老龄化的时代中充分利用房地产市场的潜力。