2020年楼市调控加码新政策.doc

2021.3.3043中国经济周刊CHINA ECONOMIC WEEKLY3月22日，成都楼市调控全面升级。

当天印发的《成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）提出，住宅供地“两集中”、法拍房限购、严防消费贷经营贷违规流入市场等措施，还有限售“人房比”这样的新招，堪称当前最严的楼市调控。

《通知》自印发之日起执行。

为什么是成都？国家统计局3月15日发布2021年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，成都二手房价格同比上涨9.3%，新房价格同比上涨6.5%，涨幅排名靠前。

住建部官网3月20日发布，全国两会结束之际，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴成都调研督导房地产工作。

倪虹强调，要根据人口流入情况，切实增加住宅用地供应，管控资金风险，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期。

要针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施，精准、精细调控，严肃查处房地产中介、助贷机构的违法违规行为，坚决遏制投机炒房。

住宅供地总量增长20%以上实行“两集中”据《通知》，成都将增加住宅用地供应，2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上，占经营性用地比例不低于65%，单列租赁住房用地计划，保障性住房用地“应保尽保”。

同时，《通知》规定，中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让。

竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。

2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人指出，去年以来，自然资源部对重点城市提出要求：稳定合理增加住宅用地供应，将保障供地规模作为第一位的要求。

2020年，重点城市住宅用地供应量都超过了近5年平均完成交易量，大多数比2019年明显增加，“我们要求各重点城市今年继续增加住宅用地供应量”。

《通知》称，中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让，合理制定土地出让方案，坚决遏制非理性拿地，切实稳定地价和市场预期。

2023年“房改”政策（出炉）2023年房改政策出炉历史上的“房改”政策梳理文件明确两大目标，楼市将迎来两大变化：1.针对保障性住房：加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体，各地须按照“保基本”原则，合理确定不同群体的保障面积标准。

同时在建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费等方面对保障房给予政策支持。

2.针对商品房：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

曾经的市场主要以商品房市场为主，新一轮房改将保障房和商品房属性分开，这次改革后将成为保障性住房和商品住房“两条路”共同发展。

也意味着，保障性住房将成为楼市发展的一个新的重点方向，那么又将如何执行呢?针对保障性住房建设和供给，文件中提及：保障性住房建设坚持以需定建，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，尤其是具备条件的城市要加快推进。

按照国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》，城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

也就是说这个新政也并非在全国全面实施，而这35个城市享有“新房改”的优先资格。

对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。

文件要求与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合，稳妥推进。

政府通过低价转让国有土地，购买存量存量房子，既稳定了当下的房地产市场预期，又保障民众住房需求。

2020年新国八条国务院各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳固住房价钱的通知》，共有八条内容，简称"国八条"。

具体内容如下：一、高度重视稳固住房价钱；二、切实负起稳固住房价钱的责任：房价提高到政治高度，成立政府负责制，省政府负总责，对住房价钱上涨过快，操纵不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供给结构，调整用地供给结构，增加一般商品房和经济住房土地供给，并催促建设；四、严格操纵被动性住房需求，主若是操纵拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、踊跃贯彻调控住房供求的各项政策方法；八、认真组织对稳固住房价钱工作的催促检查.4月27日，温家宝总理在主持国务院长务会议中再次提出要进一步增强房地产市场宏观调控。

并提出八项方法引导和调控房地产市场。

咱们称之为“新国八条”。

一、强化计划调控，改善商品房结构。

二、加大土地供给调控力度，严格土地治理。

三、增强对一般商品住房和经济适用住房价钱的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供给。

四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭大体住房需求。

五、运用税收等经济手腕调控房地产市场，专门要加大对房地产交易行为的调剂力度。

六、增强金融监管。

七、切实整顿和标准市场秩序。

八、增强市场监测，完善市场信息披露制度。

全国工商联住宅产业商会主任，清华大学教授袁旭说“国八条不单单在于操纵房价，同时还传递出国家在最短的时刻里将房地产这匹野马驱入市场正轨的坚决决心。

”2020新国八条实施时刻内容解读全文发布日期：2020-01-27新国八条内容：(一)各级政府须在一季度发布房价操纵目标。

2020年各城市人民政府要依照本地经济进展目标、人都可支配收入增加速度和居民住房支付能力，合理确信本地域年度新建住房价钱操纵目标，并于一季度向社会发布。

(二)加大保障性安居工程建设力度。

有条件的地域，能够把建制镇纳入住房保障工作范围。

(三)定价明显超过周边房价的，须清算和稽察增值税。

2020房地产政策解读1、限购住房和城乡建设部部长陈政高在两会期间表示，当前房地产市场呈现三个显著特点、一是去年以来房地产销售实现企稳回升，今年1、2月份仍然保持这个态势;二是城市间的分化严重;三是待售面积规模大、房地产库存高，库存增速也很快。

陈政高在两会的公开发言高度概括了中国房地产市场目前呈现出来的两极分化的特征。

2、增加土地供应一线城市将以此稀释房价上涨预期国土资源部部长姜大明在两会期间表示，将采取分类调控的原则，增加一线城市的土地供应面积。

最近一线城市房价上升快，引起关注，为防止异常交易推高房价，全力支持一线城市地方政府调控措施。

3、整治“首付贷”去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。

在上海“链家事件”发生以后，记者曾在《地产中介链家的“金融风暴”》中提到“首付贷”给房地产市场带来的风险。

在今年两会上，“首付贷”将何去何从成为委员代表和媒体记者关注的一个焦点。

4、房地产税立法5、房贷利息抵税6、落实营改增1、对个人购买家庭自住房仅有一套住房的(家庭成员的范围包括购房人、配偶以及未成年的子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

按照便民、高效原则,房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

74大众商务简述房地产行业“五道红线”监管机制及影响刘永强（南开大学，天津 300071）摘 要：2020年下半年以来，中国房地产行业面临的最热门的金融监管政策便是“五道红线”，即针对房地产开发商的“三道红线”和商业银行的“两道红线”。

房地产“三道红线”“两道红线”政策的出台，标志着中国楼市调控的转向，也充分表明房企的融资监管进入了一个新的阶段，房地产开发商必须降低企业杠杆，提升自身产品力及经营能力，商业银行必须控制房地产贷款比例。

关键词：“五道红线”；负债规模；房贷利率一、引言2020年8月20日，央行与住房和城乡建设部召开重点房地产企业座谈会，对房地产企业有息负债规模设置了“三道红线”，目的是降低房地产企业杠杆，抑制火爆的土地行情以及高居不下的房价，进而避免房地产企业泡沫爆雷，该政策将于2021年1月1日起全行业推行。

“三道红线”对房地产开发商划出三个标准：一是剔除预收款后的资产负债率，不得大于70%；二是净负债率，不得大于100%；三是现金短债比，不得小于1。

二、房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档根据“三道红线”触线情况不同，将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。

以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

即有息负债规模以2019年6月底为基础：“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。

下面以中国房地产行业前十强2019年年报指标作为参考依据，说明“三道红线”面临的严峻形势。

表1 Top10房地产企业“三道红线”企业简称剔除预收账款后的资产负债率净负债率现金短债比RC中国84%172%0.93中国HD 83%159%0.61LD控股83%156%0.76SM房地产71%57% 1.62BGY 83%46% 2.31WK地产77%34% 1.77XC控股77%16% 2.62BL发展67%57% 2.3ZH地产54%33% 2.98HR置地56%30%2.98按照这三个标准，由上表可以看出，Top10房地产企业中RC、HD、LD、SM、BGY、WK及XC都处在了比较危险的边缘。

2020年最新沪九条消息2020年最新沪九条消息2020年最新沪九条消息今天要给大家介绍的是关于最新沪九条的消息，如果想要了解更多，赶紧阅读吧。

20年最新沪九条消息继上海试点开征房产税后，落实新国八条房地产调控政策的上海版细则也赶在春节前的最后一个工作日出台。

20年2月1日，上海公布了9条房地产市场调控措施，因此被称为沪九条。

沪九条明确了停购三套房、购房不足5年全额征税、房产税试点等政策。

而根据这一细则，改善型二套房的公积金贷款首付比例也不得低于60。

险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海户籍居民家庭，实行禁购，违反规定购房的，将不予办理房地产登记。

但是，记者注意到，关于成年子女分户购房等更进一步的细节，沪九条中依然未能予以详细说明。

与此同时，沪九条还重申了新国八条提出的二套房首付六成和不足5年转让全额征收营业税等内容，并进一步地提出，对为改善居住条件而购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例同样将提高至六成，贷款利率亦不得低于基准利率的1.1倍。

但是，在商报记者看来，新国八条中的这两个重点对于上海市场的意义不大，反而是个人所得税才是重中之重。

在个人住房交易环节，相对目前已经居高不下的交易税费而言，卖家个人所得税若真的被严格征收，按照房屋销售收入减去房屋原值的差额的20来进行征收，才堪称可怕。

然而，在新国八条之中仅仅轻描淡写地提出一句严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

并未加以详细说明。

而对此内容，沪九条同样语焉不详，也只是同样的一句严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

因此，个人所得税究竟是否将严格征收，商报记者尚不得而知。

此外，沪九条还明确，将根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于今年3月底前向社会公布。

同时，沪九条将住房保障工作纳入区县政府年度考核，要求各区县政府和市有关部门按照20年确定的各项目标落实工作责任，积极推进。

房地产新政策房地产国家新政策尽管市场预期2023年楼市调控将不断加码，但仍有不少业内人士认为，未来房价仍有上涨压力，但涨幅相较2023年会显著降温，且区域分化现象会日渐突出。

方正证券首席经济学家任泽平认为，本轮房价调整可能持续到2023年底至2023年上半年。

由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2023年底至2023年上半年房价则将面临新一轮上涨压力，但如果长效机制能建立，尚有转机。

中国科学院预测科学研究中心在《2023年中国房地产行业走势展望》预测报告中指出，预计2023年中国房地产成交量和成交额增幅较2023年会大幅下滑，但价格方面仍将维持上涨态势，预计全年商品房平均销售价格同比增长3.4%。

海通证券首席宏观分析师姜超则表示，在不加息的情况下，房价暴跌概率不大，但大概率会进入缩量阴跌模式。

“很多人判断地产调控难以持续，因为地产调控会导致经济下行压力，经济下行又会倒逼政策在2023年下半年放松楼市调控政策，进而导致房价出现报复性上涨。

不过，个人认为本轮地产调控不可能放松，原因在于国际环境发生了巨大变化。

如果美国加息周期确立，而中国继续做大地产泡沫，那么未来金融风险将巨大。

”根据楼市分化情况判断，齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为，对于供不应求区域而言，房价仍存上涨空间，只是时间上可能要在下半年以后。

此外，酝酿中的房产税将是对投资楼市的一大掣肘，只是推出的时间窗口很难选择。

区域分化现象会日渐突出。

在中原地产首席分析师张大伟看来，未来全国范围内的房价不可能用一个“涨”或“跌”就可以形容，城市划分更多将告别一线二线三四线，变成城市群城市圈，有活力的区域易涨难跌。

2023年房地产政策改革1、减税——降低置业门槛降低买卖成本住宅买卖成本可能会很高，部分住宅交易除了缴纳营业税以外，还需缴纳高达20%的个人所得税。

基于此，政府未来可能引入房贷利息抵税安排，住宅买卖成本可能降低。

[Table_IndustryInfo] 2021年01月24日强于大市(维持)证券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业周报（1.18-1.24） 上海楼市调控限制投机，不改长期市场趋势投资要点分析师：沈猛 执业证号：S1250519080004 电话：************邮箱：************.cn 联系人：池天惠 电话：130****9597邮箱：************.cn数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 股票家数 128 行业总市值（亿元） 20,093.28 流通市值（亿元）19,266.61 行业市盈率TTM8.38 沪深300市盈率TTM 17.0 相关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业周报（1.11-1.17）：估值低位叠加利空出尽，板块配置价值提升 (2021-01-18) 2. 房地产行业周报（1.4-1.10）：政策驱动物管行情，多维竞争加速分化(2021-01-10) 3. 房地产行业：加速发展物业服务，推进人民美好生活 (2021-01-06) 4. 房地产行业周报（12.28-1.3）：头部房企销售逆势提升，贷款红线促行业稳定 (2021-01-03) 5. 房地产行业周报（12.21-12.27）：多城开启抢人大战，拿地城市集中度提升 (2020-12-27)● 2020年1-12月销售持续回暖，投资增速扩大，开竣工持续好转。

根据国家统计局数据，2020年1-12月全国房地产开发投资完成额14.14万亿元，累计同比上升7.0%，比前值回升0.2pp 。

住宅销售面积和销售额累计同比持续回暖，2020年12月住宅销售面积和销售额同比分别增长11.5%和20.2%，1-12月住宅销售面积和销售额分别为15.49亿平方米和15.46万亿元，累计同比分别增长3.2%及10.8%。

2020年1-12月住宅新开工面积累计达16.4亿平，同比继续收窄，增速为-1.9%，比前值提高0.8pp 。

2020中国房地产政策2017房地产政策解读1、从2015年到2016年9月底，中央关于房地产的政策主基调是“去库存”。

2015年3月30日出台的刺激房地产的3·30新政，就是标志。

2、去库存政策，推动了一二线城市的房价和地价上涨，并且形成轮动效应。

先是北京深圳等一线城市上涨，然后是南京苏州合肥厦门“四小龙”上涨，再带动其他二线城市房价上涨。

3、2016年9月底开始，在中央精神指导下，南京、苏州、杭州、北京、上海等全国16个城市，出台史上最严限购限贷新政。

这一轮政治色彩浓重的严厉调控，让许多城市的房地产进入高位盘整期甚至是下行周期。

4、广发宏观郭磊认为，今年12月9日召开的中央政治局会议，关于研究建立房地产平稳健康发展长效机制的表述，意味着上一轮去库存政策已经告一段落，房地产调控政策导向在2017年预计将全年维持。

5、就算未来调控政策退出，也将有新的长效机制出台，以保证房价平稳健康。

有这样的长效机制，一些人士担心的“未来调控一放松，房价可能报复性反弹”的情况，很可能不会初夏6、郭磊认为，“加快研究”的表述，意味着房地产税等政策会推进，但短期并无落地时间表。

3、严厉调控下，南京房地产已经进入下行通道在南京，自从10月5日出台史上最严限购限贷新政，市场上的购买力大幅萎缩，投资客骤然减少，改善性需求也陷入观望，只剩刚需独撑楼市。

这导致10月份和11月份南京住房成交量大幅下滑。

1、调控前的9月份，南京新房成交量高达13223套，平均每天成交441套新房。

2、调控后的10月份南京新房成交量大幅下滑到6595套，平均每天成交213套，环比9月下滑了一半。

3、11月份南京新房成交量更是进一步下滑到5869套，平均每天成交196套，环比10月再次下滑11%。

4、12月份以来，南京新房日均认购量只有192套。

跟新政前南京新房日均认购400套-500套的火热水平相比，大幅下降。

大家可以看下具体数据：今天12月11日南京新房认购169套，昨天12月10日认购187套，12月9日认购162套，12月8日认购219套，12月7日认购174套，12月6日认购267套，12月5日认购292套，12月4日认购176套，12月3日认购236套，12月2日认购327套，12月1日认购246套。

房地产调控政策的实施及效果评估随着中国经济的日益发展，房地产行业也经历了一个快速增长的时期。

然而，这一现象也带来了一系列问题，如房价过高、投资投机、城市规划不合理等。

针对这些问题，中国政府实施了房地产调控政策，以维护市场稳定和保障居民住房需求。

一、房地产调控政策的实施房地产调控政策在中国已经实施多年，其中最为重要的政策有以下几点：1.楼市调控政策的过程中，严格执行限购、调高房贷利率等措施。

2.执行“限售令”，房地产企业购买住宅一定要经过2-3年的等等期才能转让。

3.增长土地供应，优化利用土地，引导房企规范运作，加强市场监管。

4.实施房地产税。

房产税是一种资源配置、税制调整、收入再分配和收敛性调整的政策工具，可以引导消费，调节房价上涨，增加政府收入等。

5.加强城市规划调整，改善城市居住环境。

加强城市建设与规划，从根本上解决土地资源与房屋供求关系失衡并影响全国经济发展的问题。

二、房地产调控政策的实效房地产调控政策的实施在一定程度上缓解了楼市泡沫的问题，防止了房价的过度涨价，并保证了部分住房的供应和需求。

以下是一些挖掘房地产调控政策实效的数据：1.官方数据显示，2020年北京市一手住宅签约均价为6.76万/平方米，环比2017年下降较快，降幅为8.3%，已连续三年下跌。

2.2020年全国住房排名报告显示，北上广深房价居全国前四。

其中上海、广州、深圳的房价经过多年调控，已经不在是全国房价增长最快的城市了。

3.杭州市新建住房销售量数据也说明了房地产调控政策的实效。

2017年，杭州市新建住房销售面积为340.2万平方米，同比降低27.67%。

三、结论房地产调控政策在一定程度上对于维护市场稳定和保障住房需求都起到了积极的作用。

尽管有些人认为房地产调控政策会导致房地产投资等不良影响，但是我们应该看到这个政策对于整个社会的稳定和经济的发展都起到了不可替代的作用，对于增加房屋供应、改善城市规划都产生了巨大正面的影响。

[2020中国现行经济政策内容]2020中国新的经济政策2020年中国现行经济政策内容2020年中国新的经济政策2020年中国现行经济政策内容2020年中国新的经济政策2020年中国现行经济政策如下稳中求进纳入经济政策框架从20xx年起就担当中国经济工作总基调的稳中求进的重要性此次进一步提升，和经济发展进入新常态的重大判断、以新发展理念为指导、以供给侧结构性改革为主线的政策体系一起组成了适应经济发展新常态的经济政策框架。

会议强调，稳是主基调和大局，在稳的前提下要在关键领域有所进取，在把握好度的前提下奋发有为。

对度的强调并不意味着改革放缓，而是意味着未来改革创新将更加强调稳妥，更加注重与风险、监管等事项的协调。

如在风险频发的金融领域，会议要求深入研究并积极稳妥推进金融监管体制改革。

稳字要求贯穿财政货币政策2020年，中国延续了稳健货币搭配积极财政的策略。

货币政策的中性区间由稳来锚定。

往偏松端，货币政策必须稳稳压住资产泡沫的膨胀;往偏紧端，货币政策不能影响流动性的基本稳定。

宏观上管住货币的要求下，财政政策将在稳增长中发挥更加重要的作用。

更加积极有效的要求意味着2020年将有更多的减税和更多的政府投入，而要实现减收增支，官方将需要在预算安排上作出调整。

超长篇幅指导楼市平稳发展和前几年会议不同的是，此次中央经济工作会议的公报用专门的段落布局楼市。

房子是用来住的，不是用来炒的语句，更是清晰传达了高层对于楼市的态度。

对炒房的围堵将从供需两端展开。

房价高涨城市2020年将被要求供应更多土地，官方还将严控投机性购房信贷来减少炒房者的筹码。

虽然强调防止楼市大起大落，但会议明确否定了利用货币放水救楼市的做法，强调要把去库存和人口城镇化结合起来，这意味着三四线城市要解开楼市的冰封，需要通过提高教育、医疗等公共服务水平来拉动购房需求。

强调汇率合理均衡基本稳定对于近期频繁登上头条的人民币汇率，会议也给出了清晰的态度。

强调增强汇率弹性，意味着官方不会因为一时波动而放弃让市场在汇率形成过程中发挥更大作用的改革思路。

房地产行业专题分析1.近20年来地产调控本质是房住不炒1.1.房地产政策调控回顾从中国商品房改革以来，房地产市场的波动与政策调控一直紧密相关。

影响房地产政策调控的因素主要有两个方面。

一是经济周期的波动。

当经济形势较好，房地产价格上涨较快的时候，政策调控偏紧，当经济形势低迷，房价增长明显放缓的时候，政策调控则转向宽松。

二是，房地产本身的发展阶段。

随着城市化的推进，房地产市场规模不断扩大，投机性需求也随之增加，为稳定房价增长而实施的政策调控手段也不断丰富，房住不炒的政策基调逐步确立。

两个方面的因素一起主导了中国房地产的政策周期和趋势演变。

回顾2000年至今，我们大致可以将房地产行业的发展和政策调控特征分为以下四个阶段：第一个阶段2001-2007：房地产行业支柱地位确认阶段的松与紧。

需求端主要是以税收、首付、减缓被动需求（控制拆迁进度）等政策为主，但是调控的力度并不大；供给端在预售和现售制度、建设用地使用权出让、开发企业自有资金比例以及供应结构上有所规范。

具体过程来看，2001年，房地产库存压力较大，政府出台关于对消化空置商品房有关税费政策的通知，对商品房的销售进行税收激励，同时当年全面实施商品房预售和现售制度。

2002年，政府下调存贷款利率和住房公积金贷款利率，修改住房公积金管理条例，供给端国土部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，商住用地使用权拍卖供应制度确立。

2003年，房地产增长较快，央行在6月发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规范限制房企融资，提高二套房首付，降低商业用房杠杆；同时对房企规定自有资金不低于开发项目总投资的30%，土地储备机构的抵借比不超过70%。

但在非典疫情的冲击下，8月政府出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知，房地产行业的支柱地位确认。

之后在2008年6月之前，房地产投资高速发展，房价也较快攀升。

期间也伴随着几次房地产政策调控的不断收紧，如2004年10月上调存贷款利率，2005年3、5月分别出台国八条和新国八条，强调稳定住房价格，对房价上涨过快地区提高首付，加强税收管理等，9月收紧房地产信托贷款，规范企业自有资金比例。

2020年关于买房国家的补贴政策1、调整公积金贷款的利率2015年央行持续降息5次，购房者买房压力真真的小了。

若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。

一些背着房奴包袱的购房者能减少很多还贷压力。

目前，期限在五年以下的公积金贷款，利率为2.75%;期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25%。

2、鼓励租售并举有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。

2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。

3、居住证新政居住证申请门槛降低，只要在事业地居住满半年(部分地区)，就可以领居住证。

居住证卡伊为申请人的就业、社保、积分落户和公积金等提供福利，以后想要落户买房，也会更加容易。

4、农户购房有补助为去房产库存，政府鼓励农民工进城买房。

目前，各地也加紧时间出台各种农民工进城买房的补贴政策。

河南最先出台农民工进城买房补贴政策：农民工进城买房可享受每平方米200元的补助，为农民工省去一部分买房成本。

5、户籍轨制更始截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房待售面积为3.73亿平方米，全国整体商品房待售面积则达6.96亿平方米。

面对近7亿平方米的楼市库存，户籍轨制更始成各地去库存主要手段。

所以，上海当局事情呈报明确提出，对峙都市扶植重心向郊区转移，进一步提高郊区成长程度;河北省当局事情呈报提出，到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达到48%和67%。

6、税费优惠政策财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

①契税：对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。

行业点评2021年01月22日证券研究报告强于大市（维持）证券分析师杨侃投资咨询资格编号:S1060514080002电话*************邮箱 y********************.cn研究助理郑南宏一般证券从业资格编号:S1060120010016 电话邮箱**************************.cn地产上海楼市政策加码，因城施策延续事项：1月21日，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），提出增加商品住房用地供应、严格执行住房限购政策、加强个人住房贷款审慎管理、增值税征免年限从2年升至5年、优先满足“无房家庭”购房需求等。

平安观点:⏹上海楼市持续升温，调控加码符合预期：受益于流动性宽松、深圳等热点城市楼市带动，加上2018-2019年上海楼市已经历调整、部分积压需求释放，叠加上海“民办摇号”政策，2020年上海楼市明显升温，全年商品住宅、二手住宅分别成交1415万平、2409万平，同比增长3%、34%；房价涨幅自2020H2以来逐步领涨一线城市，2020年12月上海二手住宅价格指数同比增6.3%、环比增0.6%。

岁末年初上海楼市有加速上涨势头，1月17个热点楼盘平均认筹率达273%。

此前深圳、东莞等热度较高城市陆续加大调控力度，此次上海升级调控措施，旨在更好落实“房住不炒”与“三稳”定位，符合预期。

⏹增值税免征年限延长，离异购房纳入监管：《意见》将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，2016-2020年上海新房及2手房合计成交约195万套，意味着这批房源短期若入市，均将纳入增值税增收范围，交易税费将大幅抬升；同时《意见》规定任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的、其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

此前对于离异前家庭有1套住房，离异后无房无贷一方能以35%的首付比例新购1套商品住房，但新规后新购住房时将被认定为二套，对应首付比例为普通住宅50%、非普通住宅70%，首付成本明显增加。